【正文】 4 蘇州、園區(qū)第一季度宏觀經(jīng)濟喜人 蘇州全市各項指標 經(jīng)濟指標 額 備注 進出口總額 212 億美元 超過了 2000 年全年的 200 億美元總量 工業(yè)用電量 億千瓦時 相當與 1996 年全年的用電總量 工業(yè)總產(chǎn)值 2053 億元 遠遠超過了 1995 年全年的 1963 億元總量 旅游外匯收入 7017 萬美元 相當與 1995 年全年收入 全社會投資 403 億元 相當與 1997 年全年總量 社會消費品零售總額 158 億元 超過了 1993 年全總量 地方財政一般預算收入 億元 同比增長 ℅ ,超過了 1995 年全部財政收入 蘇州大發(fā)展筑起高平臺帶來了高效益 ,今年第一季度 ,蘇州全市繼續(xù)加速 ,宏觀經(jīng)濟運行質量進一步提高 ,人民生活穩(wěn)步完善 ,經(jīng)濟發(fā)展進入新一輪增長期 .主要體現(xiàn)在以下五個方面： ⑴工業(yè)生產(chǎn)增勢猛，高新技術產(chǎn)業(yè)積聚效應和競爭優(yōu)勢明顯放大 一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為 億元，同比增長 ℅，增幅創(chuàng)近年來新高。共 平方公里。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 18 ⑷九龍外資醫(yī)院 蘇州九龍外資醫(yī)院位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是經(jīng)國家衛(wèi)生部和商務部批準，由香港恒生貿易出入口公司投資興建的江蘇省首家大型外資綜合醫(yī)院。兩校將于 2020 年 9 月 1 日正式開學，迎接第一批學生。 ③金姬墩 :金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高級住宅小區(qū) ,2020 年底動工建設 ,總投資 億元。 ③機場路：現(xiàn)有機場路將南遷至獨墅湖，與上海虹橋機場相遇。 項目的 SWOT 分析 1．相比于周邊的項目 ,本項目優(yōu)越性在于： ①隨著其它大開發(fā)公司進入湖 東，整個湖東的樓市將著托起。 公積金個人帳戶基金按比例設置的方法，充分利用了員工本人在解決養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等方面問題的時間性差異，從而既有機解決了會員 老有所養(yǎng)、醫(yī)有所靠、居者有其屋 的綜合性保障需求，又實現(xiàn)了社會保障基金的統(tǒng)一管理。 存量房地產(chǎn)交易活躍。步入2020 年，正當所有人翹首期盼園區(qū)房價下降之時，園區(qū)樓市卻以其強勁的動力繼續(xù)保持著高速增長的勢頭。并于 2002 年底成立蘇州南都建屋項目公司 (南都集團控股 70℅ ).目前公司在蘇州開發(fā)項目只有一個 :玲瓏灣 .該地總面積 公頃 ,總價 13 億元 ,建筑面積為 85 萬平方米 ,比 2001 年及 2002 年園區(qū)每年的房地產(chǎn)開發(fā)總量還要多 .南都集團在蘇州的土地儲備目前也只有玲瓏灣 ,共 85 萬平方米 . 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 27 ⑵蘇州建屋 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司屬于園區(qū)管委會旗下的集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各 類房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團。.景觀次于 1 號樓和 11 號樓的其他產(chǎn)品 ,單價也大幅度提升 ,價格會在 6000 元 /m178。 主力面積 1 12 13 144 m178。的三室兩廳兩衛(wèi)住宅，單位均價預計將突破 5000 元 / m178。開發(fā)商希望通過一期的熱銷帶動后期產(chǎn)品價格的上漲的意圖明顯，第二批產(chǎn)品中包括了疊加產(chǎn)品和景觀、視野較好的高層、小高層產(chǎn)品，價格上浮已是必然。近期訪問高爾夫花園項目的客戶主要來自蘇州市區(qū)及周邊顯市，但也出現(xiàn)了上海和浙江客戶的蹤影。高層產(chǎn)品平均價格將達 5000 元 / m178。 3． 2． 2 高爾夫花園 案名 高爾夫花園 樓盤位置 機場路和星港街交匯處 投資商 蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓處 星海街 198 號星海大廈 1 樓 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 29 開發(fā)商 蘇州鴻意 地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓電話 建筑設計 蘇州建筑設計研究院 占地面積 公頃 景觀設計 貝爾高林 建筑面積 32 萬 m178。三室兩廳兩衛(wèi) +1 工人房的產(chǎn)品 ,基準單價低于 5000 元 /m178。集團現(xiàn)有員工 1000 余人，受過高等教育的各類經(jīng)營、管理、技術專業(yè)人員占員工總數(shù)的百分之 60。根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2020 年 1－ 9 月，預售住宅平均單價市區(qū)平均為 2662． 27 元，其中中心城區(qū)為 3220． 08 元／平方米，工業(yè)園區(qū)為 3849． 32 元／平方米，高新區(qū)為 3383． 08 元／平方米，吳中區(qū)為 2878． 69 元／平方米，相城區(qū)為 1725． 18 元／平方米，園區(qū)平均房 價分別比高新區(qū)和相城區(qū)高出 234 元和 2124 元。近兩年來，由于園區(qū)商品房熱銷，預售已成為主要售樓形式，許多樓盤基本上在開盤后 3 個月內即預售告磬，總體銷售率幾近 100％。用園區(qū)的公積金進行住房貸款利率比商業(yè)銀行貸款利率低。 蘇州順馳地產(chǎn)為把順馳球場周邊駁岸的景觀設計也已完成，近期將展開招投標工作。該景觀林以 1360株紅楓林為基調樹種，配以 1100 株色葉樹和長綠樹為背景，確保一年四季均能欣賞到時令景觀，而且里塘河穿林而過形成一片小型湖面，在東西兩岸還分別種植了 5 株百年特大紅楓。 湖東中學占地面積為 10 公頃，建筑面積為 59445 平方米，共設置 12 軌（一個年級 12 個班） 72 班。 聯(lián)豐 購物廣場位于金雞湖東新商圈的核心位置，占地 72000 平方米，規(guī)劃建筑面積約 10 萬平方米，項目的東、南、西三面緊靠城市道路，北部與蓮香賓館相接，周邊為成熟的生活小區(qū)，靜態(tài)人流量約為 20 萬左右，是市政規(guī)劃當中園區(qū)的商業(yè)中心，引入歐洲商業(yè)廣場的設計理念，總體布局以中央商業(yè)廣場和西邊的假日休閑公園為兩個核心空間。 2． 2 項目地理位置 2． 2． 地理位置 順馳 依托沿江高速公路，進一步接軌上海，組成繼胡寧沿線之后又一條放大上海能量的節(jié)點式城鎮(zhèn)帶 。 ③ 金閶新城簡介（蘇州綜合物流園） 金閶新城區(qū)，又稱 蘇州綜合物流園，東至蘇虞張一級公路，南至京杭大運河，西至虎區(qū)邊界，北到滬寧高速公路，規(guī)劃面積為 11 平方公里（含定銷商品房規(guī)劃用地），建成后的蘇州綜合物流園將成為服務蘇州大市、輻射整個江蘇、影響到全國的高水準綜合物流中心。其規(guī)劃突出強調了“以人為本”理念，并按照“先規(guī)劃后建設、先地下后地上、適當超前滾動開發(fā)”原則，確立了“執(zhí)法從研”的規(guī)劃管理體系。 “新城市居住”概念、景觀設計、配套設計等無一不是為體現(xiàn)本案的產(chǎn)品品質服務，以求最大限度的增加賣點。同時，對爭奪客源也是 “八仙過海，各顯神通 ”，這樣，就造成了各大開發(fā)商之間的激烈競爭。 ，基本上多中檔房產(chǎn)，沒有差異化特征。 （ 2） 2002 年至 2020 年市區(qū)房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)表 時間 商品住宅平均價格（元 /平方米） 備注 全市 市區(qū) 2002． 12 2571 3190 2621 3340 園區(qū) 4017 （ 3） 房地產(chǎn)發(fā)展概況 近年來在綜合開發(fā)方針的指導下，蘇州的房地產(chǎn)開 發(fā)邁了大發(fā)展時期。 開放型經(jīng)濟快速發(fā)展。蘇州地理位置優(yōu)越，北倚長江，西傍太湖，東與上海接壤，西與無錫為鄰，南與浙江相連。在這里，建筑被賦予新的意義，它們是生動的有個性的； 在這里，水是靈動的，多變的，與建筑和諧融為一體；在這里 ， 綠色，從草地、低矮灌木到高大喬木，通過層次的變化 來營造都市中的森林?? 順馳湖畔天城周圍擁有九龍外資醫(yī)院、湖東中學、湖東小學、幼稚園、聯(lián)豐廣場、 F 城、文化水廊一條街等一流的生活、商業(yè)、文化娛樂設施，是按照完全的人車分流、豪華會所 、歐式和意式小花園以及活水系統(tǒng)等現(xiàn)代居住概念構建的一幅絕無僅有的作品，是傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明完美結合的典范之作。 湖畔天城營銷策劃的主要依據(jù) 蘇州市場調查報告 1 .大勢背景調查 （ 1） 蘇州市 總體概況 區(qū)政劃分：蘇州市為江蘇省直轄市，現(xiàn)轄 5 市 8 區(qū)，即常熟市、張家港市、昆山市、太倉市、吳江市和園區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閭區(qū)和虎丘區(qū)。 （ 2） 蘇州經(jīng)濟狀況小結 國民經(jīng)濟綜合實力明顯增強。市區(qū) “一體兩翼 ”的格局基本形成，縣級市城區(qū)功能不斷提升，小城鎮(zhèn)布局逐步優(yōu)化，城市管理水平不斷提高，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生顯著變化。蘇州有三大報紙：蘇州日報、名城早報、姑蘇晚報，根據(jù)調查表，在蘇州日報投放廣告的效果最好。 3． 物業(yè)管理市場的日趨規(guī)范 近年來，由于精品樓盤的不斷涌現(xiàn)，隨之，小區(qū)的物業(yè)管理水平也有了較大的提高。 ，決定我們必須以服務和品質化取勝，本案定位是中高檔的，我們非常重視的是建筑立面和外部構型，在外部形態(tài)上我們必須完全引領市場視聽。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬，計劃吸引各類投資 1000億美元。其主要核心是現(xiàn)代商務中心和火車站商業(yè)中心，兩翼規(guī)劃為 4 個居住區(qū)。加快建設沿江 高速公路、蘇嘉杭高速公路、蘇虞張公路和蘇通長江公路大橋，開工建設蘇州至太倉港區(qū)公路（蘇昆太高速公路）、錫太公路和江南沿江高等級公路（濱江公路、將于今年 8 月建成通車）。 ⑸居民生活穩(wěn)步提高，市區(qū)居民人均可支配收入同比增長 ℅ 園區(qū)各項指標 : 實現(xiàn) : 占全市總 量 備注 GDP 127 億元 同比增長 ℅ 財政收入 億元 14℅ 新增注冊外資 億元 22℅ 注冊內容 114 億元 63℅ 相當與去年一年總額 進出口總額 58 億美元 28℅ 目前 ,園區(qū)以不到蘇州市 3℅的土地、 ℅的人口和 5℅的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市 24℅工業(yè)銷售、 28℅的進出口、 14℅的地方財政、 22℅的注冊外資和 63℅的注冊內資，成為蘇州市經(jīng)濟發(fā)展新的亮點和重要增長極。 ⑵商業(yè)中心 F 城是由上海新紐投資管理公司蘇州分公司投資開發(fā)管理，集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的一站式消費場所。該醫(yī)院前期的建設工作正在加緊籌備之中，很快就將開工建設?？蒲腥藛T的互通和學員的互認，最大限度地發(fā)揮研究生城在培養(yǎng)和輸送高層次人才方面的龍頭作用。環(huán)繞著水灣四周有一大片的開放空間、公園和戶外音樂臺，提供人群活動和觀景的空間。 ④ 新蘇國際大酒店（二期）：總建 4 萬平方米， 2020 年 5 月開工， 2020 年 5 月投入使用。兩者都歸職工個人所有。 2020 全年區(qū)內新開工商品住房達 153 萬平方米，竣工 51 萬平方米，累計開工 383 萬平方米，累計竣工面積 191 萬平方米。在這過程中，由于性能價格比的原因，對園區(qū)的購房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費規(guī)律的。 單價均價 4900 元 /m178。 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品已經(jīng)確定，總體以 135 m178。 對湖畔天城項目來說，玲瓏灣第一批產(chǎn)品、東湖春之韻一期的快速去化是一個利好。的三室為主力，中間搭配 110115m178。平均價格將突破 10000 元 / m178。 雙湖板塊介于園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間，該項目與玲瓏灣一起構成了一南一北對金雞湖的合圍。第二批包括 500 多套產(chǎn)品，其中 5 棟高房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 30 層、 6 棟小高層，產(chǎn)品類型與一期相似，但是價格將比一期有明顯的上漲。,總建筑面積 2 萬 m178。據(jù)暗場售樓員介紹，最近一段時期來自浙江的客戶占預定量的 20℅ 左右，而且比較青睞投資價值高、總價合理的產(chǎn)品。開發(fā)、待建項目：東湖大郡三期、四期、玲瓏灣、金姬墩別墅、蘇勝路北住宅區(qū)。概括地說，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。 由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應，自 1999 年起園區(qū)房地產(chǎn)價格在蘇州市區(qū)一直處于 領漲地位。 園區(qū)成立公積金管理中心，具體承辦公積金 收繳、理付、對帳等營運工作；由管委會、投資商代表和員工代表組成公積金理事會，負責監(jiān)督公積金運作。鄰里中心、湖東行政中心、科技館、大型 shopping mall， “文化水廊 ”商業(yè)一條街都緊鄰其周邊，自然景觀與人文景觀緊密結合起來； ③湖東樓市日趨良性發(fā)展，該項目將有較好的保值升值性； ④順馳品質過硬，深入人心，口碑較好，人們的信賴度較高； ⑤整個項目規(guī)劃超前，無論是建筑還是景觀，也無論是配套還是環(huán)境充分體現(xiàn)人本主義，給業(yè)主更 多空間和選擇； ⑥建筑設計亮點頻閃， S 型外立面、弧型陽臺也是順馳 ②國際博覽中心：是全國第二大會展中心，也是蘇州迄今為止最大的單體建筑物，像一把打開的巨大的扇子，外觀幽雅清新，氣勢磅礴。小區(qū)內的社區(qū)中心座落與一人工水灣畔，四周環(huán)繞著低密度的商店、餐飲區(qū)提供住戶們的生活便利。西安交大和蘇大研究院項目也即將 開工。 2020 年 8 月 26 日上午九龍外資醫(yī)院在園區(qū)舉行了奠基基礎。 第三區(qū)是指蔞斜港至青秋浦之間的地區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)基地和科研基地為主要功能，居住為次要功能。 ⑵投資、消費“兩輪”齊轉，城鄉(xiāng)消費市場趨于同步 今年一季度，蘇州全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 ℅，其中國有經(jīng)濟投資增速加快增長 ℅ ,三資企業(yè)投資增長 ℅，民間投資繼續(xù)活躍增長 ℅。到 2020 年，沿江地區(qū)實現(xiàn) GDP 和人均 GDP 在 2000 年基礎上再增長 2 倍。 ⑷ 職工工資增長得到政策推動 —— 房地產(chǎn)消費的重要經(jīng)濟支撐 今年第 2 次政府公報中，政府下發(fā)了《關于建立企業(yè)職工工資增長與經(jīng)濟效益掛鉤機制的指導意見》，蘇州市民消費能力的提高，對房地產(chǎn)等高價值商品的需求將保持快速增長。 順馳集團具有完善的法人治理結構、高度認同的核心價值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過聚焦戰(zhàn)略的管理體系保證戰(zhàn)略得到強勢執(zhí)行。新一輪的開放