【正文】 規(guī)劃體系。 ⑷ 職工工資增長(zhǎng)得到政策推動(dòng) —— 房地產(chǎn)消費(fèi)的重要經(jīng)濟(jì)支撐 今年第 2 次政府公報(bào)中，政府下發(fā)了《關(guān)于建立企業(yè)職工工資增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》，蘇州市民消費(fèi)能力的提高，對(duì)房地產(chǎn)等高價(jià)值商品的需求將保持快速增長(zhǎng)。 ② 滄浪新城簡(jiǎn)介（蘇州科技創(chuàng)業(yè)社區(qū)） 滄浪新城區(qū)，又名蘇州科技創(chuàng)業(yè)社區(qū)，規(guī)劃范圍東至盤(pán)蠡路，南至石湖風(fēng)景區(qū)，西至京杭大運(yùn)河，北至南環(huán)西路，規(guī)劃用地面積約 5 平方公里，建成集創(chuàng)業(yè)、居住、商務(wù)、高科技研發(fā)和中試為主要功能的城房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 13 市副中心。到 2020 年，沿江地區(qū)實(shí)現(xiàn) GDP 和人均 GDP 在 2000 年基礎(chǔ)上再增長(zhǎng) 2 倍。 建設(shè)三個(gè)特色鮮明的現(xiàn)代化中等城市：太倉(cāng)、常熟、張家港原有的中心城區(qū)為區(qū)域的政治、社會(huì)、文化中心，以發(fā)展都市產(chǎn)業(yè)為主，承擔(dān)大部分人口居住和城鎮(zhèn)服務(wù)功能。 ⑵投資、消費(fèi)“兩輪”齊轉(zhuǎn)，城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)趨于同步 今年一季度，蘇州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) ℅，其中國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資增速加快增長(zhǎng) ℅ ,三資企業(yè)投資增長(zhǎng) ℅，民間投資繼續(xù)活躍增長(zhǎng) ℅。 蘇州和園區(qū)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)使城市匯聚能力進(jìn)一步加強(qiáng)，良好的基礎(chǔ)配套環(huán)境吸引了眾多的民營(yíng)‘個(gè)體資本和外來(lái)資本投入，吸引了眾多的高級(jí)人才，為房地產(chǎn)發(fā)展注入源源不斷的活力。 第三區(qū)是指蔞斜港至青秋浦之間的地區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)基地和科研基地為主要功能，居住為次要功能。于 2020 年 5 月動(dòng)工，目前主體結(jié)構(gòu)已封頂，正在進(jìn)行墻體砌筑，預(yù)計(jì) 2020 年 5 月底竣工。 2020 年 8 月 26 日上午九龍外資醫(yī)院在園區(qū)舉行了奠基基礎(chǔ)。 湖東中學(xué)、湖東小學(xué)為全日制公辦學(xué)校，與金雞湖東北岸文化水廊區(qū)域相鄰，北近現(xiàn)代大道，西靠東湖大郡，總規(guī)劃面積 14 公頃，總投資 億元。西安交大和蘇大研究院項(xiàng)目也即將 開(kāi)工。這片紅楓林投資約3000 萬(wàn)元，占地 7 公頃，是形成四面環(huán)路、供市民休憩又融入城市網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的城市景觀。小區(qū)內(nèi)的社區(qū)中心座落與一人工水灣畔，四周環(huán)繞著低密度的商店、餐飲區(qū)提供住戶們的生活便利。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 20 ⑤ 27 洞高爾夫球場(chǎng)：總體規(guī)劃已順利通過(guò)，球場(chǎng)造型、球道布局已設(shè)計(jì)完成，目前正在填土，俱樂(lè)部會(huì)所的平面布局、功能空間的分配、動(dòng)線設(shè)計(jì)正在進(jìn)行。 ②國(guó)際博覽中心：是全國(guó)第二大會(huì)展中心，也是蘇州迄今為止最大的單體建筑物，像一把打開(kāi)的巨大的扇子，外觀幽雅清新，氣勢(shì)磅礴。湖畔天城位于蘇州園區(qū)，總占地面 積達(dá) 萬(wàn)平方米 ， 其中商業(yè)街 7000 平方米 ,綠化率 48%,容積率 。鄰里中心、湖東行政中心、科技館、大型 shopping mall， “文化水廊 ”商業(yè)一條街都緊鄰其周邊，自然景觀與人文景觀緊密結(jié)合起來(lái)； ③湖東樓市日趨良性發(fā)展，該項(xiàng)目將有較好的保值升值性； ④順馳品質(zhì)過(guò)硬，深入人心，口碑較好，人們的信賴度較高； ⑤整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃超前，無(wú)論是建筑還是景觀，也無(wú)論是配套還是環(huán)境充分體現(xiàn)人本主義，給業(yè)主更 多空間和選擇； ⑥建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)頻閃， S 型外立面、弧型陽(yáng)臺(tái)也是順馳為刺激湖東房地產(chǎn)市場(chǎng)，園區(qū)的公積金只能購(gòu)買(mǎi)園區(qū)的房子，而且園區(qū)的公積金可以充當(dāng)首付，市區(qū)的公積金就不可以充當(dāng)收付。 園區(qū)成立公積金管理中心，具體承辦公積金 收繳、理付、對(duì)帳等營(yíng)運(yùn)工作；由管委會(huì)、投資商代表和員工代表組成公積金理事會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督公積金運(yùn)作。 在園區(qū)商品房供應(yīng)大幅增加的同時(shí)，商品房銷售依然保持上漲的勢(shì)頭。 由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自 1999 年起園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在蘇州市區(qū)一直處于 領(lǐng)漲地位。 但從 2020 年年中以來(lái)，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異在縮小。概括地說(shuō)，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。今后，集團(tuán)將重點(diǎn)拓展以網(wǎng)絡(luò)資訊和生物基因工程為主的高科技產(chǎn)業(yè)，并將此作為今后新的增長(zhǎng)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)、待建項(xiàng)目：東湖大郡三期、四期、玲瓏灣、金姬墩別墅、蘇勝路北住宅區(qū)。以上 ,總價(jià) 70 萬(wàn)元左右 .此外 ,8 號(hào)樓和 19 號(hào)樓兩幢 26 層布置了 104 套建筑面積為 154 m178。據(jù)暗場(chǎng)售樓員介紹，最近一段時(shí)期來(lái)自浙江的客戶占預(yù)定量的 20℅ 左右，而且比較青睞投資價(jià)值高、總價(jià)合理的產(chǎn)品。 目前銷售進(jìn)展 4 月 12 日開(kāi)始每天安排 100 組玲瓏灣會(huì)員開(kāi)始選房，目前公開(kāi)房源 600 多套，均價(jià) 4900 元 /M178。,總建筑面積 2 萬(wàn) m178。這就意味著兩室住宅只能單面采光，通風(fēng)效果不佳，套型面積偏大卻布局顯得很局促。第二批包括 500 多套產(chǎn)品，其中 5 棟高房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 30 層、 6 棟小高層，產(chǎn)品類型與一期相似，但是價(jià)格將比一期有明顯的上漲。 客戶 高爾夫花園目前正處于客戶積累階段，從 3 月 17 日開(kāi)始正式接受預(yù)定。 雙湖板塊介于園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間，該項(xiàng)目與玲瓏灣一起構(gòu)成了一南一北對(duì)金雞湖的合圍。 高爾夫花園項(xiàng)目在近期銷售宣傳活躍，地塊先天素質(zhì)對(duì)購(gòu)房者的吸引力的確比較強(qiáng)，但項(xiàng)目規(guī)劃水平、產(chǎn)品和營(yíng)銷操作卻讓人不敢恭維。平均價(jià)格將突破 10000 元 / m178。主力總價(jià)達(dá) 6580 萬(wàn)元。的三室為主力，中間搭配 110115m178。 主力總價(jià) （第一批） 5580 萬(wàn) 車位 /庫(kù)量 1： 1 物業(yè)費(fèi) 未定 車位 /庫(kù)價(jià) 預(yù)計(jì)平均 10 萬(wàn)元 /個(gè) 商鋪 無(wú) 銷售進(jìn)度 3 月 11 起領(lǐng)導(dǎo) 項(xiàng)目基本情況介紹 高爾夫花園位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖和獨(dú)墅湖之間，老機(jī)場(chǎng)路的南側(cè)，地塊東側(cè)是高爾夫別墅區(qū)和興建中的高爾夫球場(chǎng)，西側(cè)為鄰里中心及湖濱花園，三面環(huán)水，自然景觀條件得天獨(dú)厚。 對(duì)湖畔天城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，玲瓏灣第一批產(chǎn)品、東湖春之韻一期的快速去化是一個(gè)利好。以上。 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品已經(jīng)確定，總體以 135 m178。具備深厚的政府關(guān)系，注冊(cè)資金 8 億元，主要立足蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前在園區(qū)擁有較多的土地儲(chǔ)備量。 單價(jià)均價(jià) 4900 元 /m178。園區(qū)未來(lái)二三年的發(fā)展勢(shì)頭如何？我們認(rèn)為，園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于高位運(yùn)行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于 湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度和幅度過(guò)快，今后兩年價(jià)格上漲幅度將有所回落。在這過(guò)程中，由于性能價(jià)格比的原因，對(duì)園區(qū)的購(gòu)房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費(fèi)規(guī)律的。隨著園區(qū)湖西地區(qū)地段的日趨成熟，廣大購(gòu)房者越來(lái)越看好園區(qū)的二手房市場(chǎng)。 2020 全年區(qū)內(nèi)新開(kāi)工商品住房達(dá) 153 萬(wàn)平方米，竣工 51 萬(wàn)平方米，累計(jì)開(kāi)工 383 萬(wàn)平方米，累計(jì)竣工面積 191 萬(wàn)平方米。 個(gè)人賬戶 (占工資總額的 44%) 統(tǒng)籌 5% 醫(yī)療帳戶 816% 退休金帳戶 4% 普通帳戶 7583% 公積金的使用 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 24 實(shí)現(xiàn)了 政府不拿錢(qián)、企業(yè)不增加負(fù)擔(dān)、員工個(gè)人不降低保障水平 的三有利目標(biāo)。兩者都?xì)w職工個(gè)人所有。由于順馳 ④ 新蘇國(guó)際大酒店（二期）：總建 4 萬(wàn)平方米， 2020 年 5 月開(kāi)工， 2020 年 5 月投入使用。 ④金雞湖大橋：位于現(xiàn)代大道金雞湖段，已經(jīng)通車試行。環(huán)繞著水灣四周有一大片的開(kāi)放空間、公園和戶外音樂(lè)臺(tái)，提供人群活動(dòng)和觀景的空間。配合社區(qū)內(nèi)小型的商業(yè)零售 區(qū)及開(kāi)放空間系統(tǒng)，自成一設(shè)施完善的住宅小區(qū)?？蒲腥藛T的互通和學(xué)員的互認(rèn)，最大限度地發(fā)揮研究生城在培養(yǎng)和輸送高層次人才方面的龍頭作用。 研究生城到去年底已經(jīng)完成了 10 多萬(wàn)平方米的地面建筑和 63 萬(wàn)平方米的綠化，城內(nèi) 10 公里長(zhǎng)的主干道已基本貫通。該醫(yī)院前期的建設(shè)工作正在加緊籌備之中，很快就將開(kāi)工建設(shè)。醫(yī)院占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 11 萬(wàn)平方米，均居江蘇省各大醫(yī)院之首。 ⑵商業(yè)中心 F 城是由上海新紐投資管理公司蘇州分公司投資開(kāi)發(fā)管理，集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所。 第二區(qū)是指金雞湖東岸至蔞斜港之間的地區(qū)，主要功能為行政、文化和居住。 ⑸居民生活穩(wěn)步提高，市區(qū)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng) ℅ 園區(qū)各項(xiàng)指標(biāo) : 實(shí)現(xiàn) : 占全市總 量 備注 GDP 127 億元 同比增長(zhǎng) ℅ 財(cái)政收入 億元 14℅ 新增注冊(cè)外資 億元 22℅ 注冊(cè)內(nèi)容 114 億元 63℅ 相當(dāng)與去年一年總額 進(jìn)出口總額 58 億美元 28℅ 目前 ,園區(qū)以不到蘇州市 3℅的土地、 ℅的人口和 5℅的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市 24℅工業(yè)銷售、 28℅的進(jìn)出口、 14℅的地方財(cái)政、 22℅的注冊(cè)外資和 63℅的注冊(cè)內(nèi)資，成為蘇州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的亮點(diǎn)和重要增長(zhǎng)極。同時(shí)，以冶金、化工為主體的重工業(yè)產(chǎn)出持續(xù)擴(kuò)大，在一季度規(guī)模以上工業(yè)中，重工業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)到 ℅，同比增長(zhǎng) ℅。加快建設(shè)沿江 高速公路、蘇嘉杭高速公路、蘇虞張公路和蘇通長(zhǎng)江公路大橋，開(kāi)工建設(shè)蘇州至太倉(cāng)港區(qū)公路（蘇昆太高速公路）、錫太公路和江南沿江高等級(jí)公路（濱江公路、將于今年 8 月建成通車）。 ⑵ 沿江開(kāi)發(fā) —— 促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 今年第 2 期政府公報(bào)中，政府下發(fā)了《蘇州市沿江地區(qū)綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃綱要草案》的通知 .其中重點(diǎn)闡述了 : 沿江開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)是 :通過(guò)加快沿江地區(qū)綜合開(kāi)發(fā) ,力爭(zhēng)到 2020 年底 ,張家港、常熟、太倉(cāng)三市的經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 2002 年蘇州全市水平，在沿江地區(qū)打造一個(gè)“新蘇州”。其主要核心是現(xiàn)代商務(wù)中心和火車站商業(yè)中心，兩翼規(guī)劃為 4 個(gè)居住區(qū)。 今年第 2 次政府公報(bào)中，下發(fā)了《關(guān)于加快蘇州中心城市公共交通發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其中重點(diǎn)提出了“ 2020 年至 2020 年實(shí)施公交支線、輻射線的調(diào)整和優(yōu)化，加密三個(gè)老城區(qū)和吳中、相城區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)的公交線路，形成城鄉(xiāng)一體化的公交線網(wǎng)布局”。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬(wàn)，計(jì)劃吸引各類投資 1000億美元。 順馳集團(tuán)得到了各級(jí)政府和廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，“順馳”已成為家喻戶曉的強(qiáng)勢(shì)品牌。 ，決定我們必須以服務(wù)和品質(zhì)化取勝，本案定位是中高檔的，我們非常重視的是建筑立面和外部構(gòu)型，在外部形態(tài)上我們必須完全引領(lǐng)市場(chǎng)視聽(tīng)。房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 10 宏觀經(jīng)濟(jì)的良好快速發(fā)展，為蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)打下堅(jiān)定的基石。 3． 物業(yè)管理市場(chǎng)的日趨規(guī)范 近年來(lái)，由于精品樓盤(pán)的不斷涌現(xiàn)，隨之，小區(qū)的物業(yè)管理水平也有了較大的提高。其中增長(zhǎng)幅度最大的是古城區(qū)，因受規(guī)劃限制，新建公寓房極少的原因，公寓房銷售單價(jià)從去年同期的 3800元 /平方米，上漲到了元 /平方米，上漲幅度 %。蘇州有三大報(bào)紙：蘇州日?qǐng)?bào)、名城早報(bào)、姑蘇晚報(bào)，根據(jù)調(diào)查表，在蘇州日?qǐng)?bào)投放廣告的效果最好。由于較好的經(jīng)濟(jì)水平，外來(lái)的流動(dòng)人口（這部分人主要是打工或做生意）也較多。市區(qū) “一體兩翼 ”的格局基本形成，縣級(jí)市城區(qū)功能不斷提升，小城鎮(zhèn)布局逐步優(yōu)化，城市管理水平不斷提高，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生顯著變化。 經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化。 （ 2） 蘇州經(jīng)濟(jì)狀況小結(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。 九五期間， 蘇州 市人才總量增幅較大，人才年均增長(zhǎng)率為 ％，超過(guò)了 6％的預(yù)定目標(biāo)。 湖畔天城營(yíng)銷策劃的主要依據(jù) 蘇州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 1 .大勢(shì)背景調(diào)查 （ 1） 蘇州市 總體概況 區(qū)政劃分：蘇州市為江蘇省直轄市，現(xiàn)轄 5 市 8 區(qū)，即常熟市、張家港市、昆山市、太倉(cāng)市、吳江市和園區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閭區(qū)和虎丘區(qū)。 ，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。湖畔天城周圍擁有九龍外資醫(yī)院、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、幼稚園、聯(lián)豐廣場(chǎng)、 F 城、文化水廊一條街等一流的生活、商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施，是按照完全的人車分流、豪華會(huì)所 、歐式和意式小花園以及活水系統(tǒng)等現(xiàn)代居住概念構(gòu)建的一幅絕無(wú)僅有的作品，是傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明完美結(jié)合的典范之作。湖畔天城項(xiàng)目概述主要介紹了項(xiàng)目提出的背景，項(xiàng)目地理位置和項(xiàng)目類型及擬投資規(guī)模；項(xiàng)目投資決策階段的營(yíng)銷工作主要敘述了市場(chǎng)調(diào)查分析，市 場(chǎng)細(xì)分以及目標(biāo)市場(chǎng)的選擇；項(xiàng)目實(shí)施階段的營(yíng)銷工作主要介紹了湖畔天城產(chǎn)品策略，銷售計(jì)劃（包括銷售售方式，銷售價(jià)格以及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)），價(jià)格策略，促銷策略，物業(yè)管理與售后服務(wù)建議。在這里，建筑被賦予新的意義，它們是生動(dòng)的有個(gè)性的； 在這里，水是靈動(dòng)的，多變的，與建筑和諧融為一體；在這里 ， 綠色，從草地、低矮灌木到高大喬木，通過(guò)層次的變化 來(lái)營(yíng)造都市中的森林?? 順馳 ，使之形成優(yōu)勢(shì)。蘇州地理位置優(yōu)越，北倚長(zhǎng)江，西傍太湖，東與上海接壤，西與無(wú)錫為鄰，南與浙江相連。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)和社會(huì)狀況（經(jīng)濟(jì)綜合情況）： 2020 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要指標(biāo) 全市 全市戶籍總?cè)丝? (萬(wàn)人 ) 土地面積 (平方公里 ) 8488 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 2802 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (萬(wàn) 財(cái)政收入 (億元 ) 地方財(cái)政收入 (億元 ) 實(shí)際利用外資 (億美元 ) 蘇州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè)概況： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的市場(chǎng)化程度逐步提高，市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用大大增強(qiáng)。 （ 2） 2002 年至 2020 年市區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)表 時(shí)間 商品住宅平均價(jià)格（元 /平方米） 備注 全市 市區(qū) 2002． 12 2571 3190 2621 3340 園區(qū) 4017 （ 3） 房地產(chǎn)發(fā)展概況 近年來(lái)在綜