【正文】 ① 宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展 經(jīng)濟(jì)環(huán)境是一個(gè)地區(qū)發(fā)展的重要指標(biāo)，只有有了大的、好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人民的生活水平才會有所提高，對物質(zhì)的需求才會更大，百姓對房子的需求更是如此。現(xiàn)在蘇州良好的投資環(huán)境，豐厚的人文底蘊(yùn)，吸引了較多的外地及外國的投資商。 ② 中國加入世貿(mào)以后，蘇州對海外的吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)。 ③ 蘇州加快城市化發(fā)展是必然趨勢，城市建設(shè)投資還將繼續(xù)增加，住房貨幣化和提高公積金政策將會促使個(gè)人購房比例進(jìn)一步提高。 分析順馳 在此營造的是一個(gè)人性化社區(qū)，因此我們對產(chǎn)品開發(fā)理念的理解應(yīng)該上升到“新城市居住”的概念，即我們營造的是一個(gè)構(gòu)筑更合理的城市空間，形成更優(yōu)化的、與原有城市互動的城市社區(qū)。 29 萬平方米以上，分兩期開發(fā)，為減少銷售壓力，我們必須盡可能挖掘最大范圍內(nèi)的客戶群。 “新城市居住”概念、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)等無一不是為體現(xiàn)本案的產(chǎn)品品質(zhì)服務(wù)，以求最大限度的增加賣點(diǎn)。 第二章 湖畔天城項(xiàng)目概述 項(xiàng)目提出的背景 開發(fā)商簡介 順馳集團(tuán)成立于 1994 年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國家建設(shè)部一級資質(zhì)。 2020 年，占有天津市商品房市場近 20%的市場份額。集團(tuán)繼 2002 年房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 11 榮膺中國地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤”稱號后， 2020 年再奪中國地產(chǎn)“三名”稱號，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號。 2020 年，順馳堅(jiān)定地推進(jìn)全國化戰(zhàn)略， 向全國多個(gè)城市派駐團(tuán)隊(duì)，并成立分公司。 園區(qū)概述 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間最大的合作項(xiàng)目是中新 經(jīng)貿(mào)合作的“重重”，也是江蘇省和蘇州市對外開放的頭等大事。它緊鄰上海，位于蘇州古城東郊美麗的金雞湖畔，行政轄區(qū)面積 260 平方公里。園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：建成現(xiàn)代化、國際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。其規(guī)劃突出強(qiáng)調(diào)了“以人為本”理念，并按照“先規(guī)劃后建設(shè)、先地下后地上、適當(dāng)超前滾動開發(fā)”原則，確立了“執(zhí)法從研”的規(guī)劃管理體系。目前，園區(qū)已成為中國發(fā)展速度最快、開發(fā)水平最高、吸引外資最多的開發(fā)區(qū)之一。 ⑵ 交通 優(yōu)化發(fā)展 —— 房地產(chǎn)開發(fā)的重要交通環(huán)境支撐 今年政府工作報(bào)告中，提出了今年 9 大任務(wù)之一 — 實(shí)施公交優(yōu)先戰(zhàn)略。 ⑶ 交通、人才等瓶頸問題的對策出臺 針對電力、交通、人才等影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸問題、 3 月蘇州市出臺了關(guān)于優(yōu)化投資環(huán)境的應(yīng)對措施，以提高綜合競 爭力的措施。 ⑸ 定銷房單套面積又一次調(diào)增 自去年定銷房政策調(diào)整套面積最大可增加到 90 平方米以后， 2020 年 3 月，定銷房最大面積又提高到115 和 120 平方米。其中重點(diǎn)提到了 3 大古城區(qū)的建設(shè)，并已于今年 3 月 31 日正式進(jìn)入了實(shí)施階段。 ① 平江新城簡介（蘇州中央商務(wù)區(qū)） 平江新城區(qū)，又稱蘇州中央商務(wù)區(qū)，東到東環(huán)路、上高路一線，南到護(hù)城河，西至十字洋河，北到滬寧高速公路，規(guī)劃用地面積 平方公里 （含火車站地區(qū)）。新城將承擔(dān)大量的商業(yè)、商務(wù)、金融、辦公、居住、文化體育、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等的功能，并將建成一個(gè)集交通樞紐、現(xiàn)代商務(wù)、生態(tài)居住等功能為一體的現(xiàn)代化城市副中心。 ③ 金閶新城簡介（蘇州綜合物流園） 金閶新城區(qū)，又稱 蘇州綜合物流園，東至蘇虞張一級公路，南至京杭大運(yùn)河，西至虎區(qū)邊界，北到滬寧高速公路，規(guī)劃面積為 11 平方公里（含定銷商品房規(guī)劃用地），建成后的蘇州綜合物流園將成為服務(wù)蘇州大市、輻射整個(gè)江蘇、影響到全國的高水準(zhǔn)綜合物流中心。 城市規(guī)劃為蘇州未來城市發(fā)展指明了方向。新城區(qū)開發(fā)吹響了新一輪城市建設(shè)號角，為蘇 州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。形成以江蘇第一大外貿(mào)港、臨江國際先進(jìn)制造業(yè)集聚帶、濱江城鎮(zhèn)帶和沿江風(fēng)光帶“一港三帶”的開發(fā)格局。建成國 家生態(tài)城市和園林城市，城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達(dá)到 40℅以上，所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過 ISO14000 環(huán)境管理體系認(rèn)證，率先全面建成小康社會和基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。爭做江蘇沿江制造夜走廊的“龍頭”。進(jìn)一步完善“四橫三縱”的高速公路、高等級公路交通骨干網(wǎng)。規(guī)劃軌道交通市郊南北線以及太張延伸線等前期工作，進(jìn)行開辟蘇通第二過江通道的前期研究，爭取 2020 年前開工建設(shè)。依托沿江高速公路，進(jìn)一步接軌上海，組成繼胡寧沿線之后又一條放大上海能量的節(jié)點(diǎn)式城鎮(zhèn)帶 。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 14 蘇州沿江三市是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、實(shí)力最強(qiáng)的縣市，經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政實(shí)力已經(jīng)超越內(nèi)地的大部分省會城市，成為國內(nèi)縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)兵。 3．對蘇州房地產(chǎn)市場的影響 ⑴三大民營經(jīng)濟(jì)政策出臺加速發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)多元化、多渠道； ⑵公共交通優(yōu)化發(fā)展帶 動了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化的重要交通環(huán)境支撐； ⑶公交、人才等對策出臺說明蘇州的綜合素質(zhì)將得到突破性提高； ⑷職工工資增長得到政策推動使得市民消費(fèi)能力提高，并必將促進(jìn)消費(fèi)者綜合消費(fèi)水平的提高； ⑸定銷房單套面積又一次調(diào)大反映了蘇州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢和人民生活水平的提高； ⑹三大新城區(qū)齊建設(shè)使得中心城市功能升級和城市化搭建更具潛力的新平臺； ⑺沿江開發(fā)建設(shè)使得蘇州強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)地位得到保證； ⑻確定建設(shè)大商茂大旅游格局促進(jìn)區(qū)域健康發(fā)展； 城市的平穩(wěn)、快速發(fā)展給房地產(chǎn)市場注入了“強(qiáng)心劑” 2． 1． 4 蘇州、園區(qū)第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)喜人 蘇州全市各項(xiàng)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額 備注 進(jìn)出口總額 212 億美元 超過了 2000 年全年的 200 億美元總量 工業(yè)用電量 億千瓦時(shí) 相當(dāng)與 1996 年全年的用電總量 工業(yè)總產(chǎn)值 2053 億元 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了 1995 年全年的 1963 億元總量 旅游外匯收入 7017 萬美元 相當(dāng)與 1995 年全年收入 全社會投資 403 億元 相當(dāng)與 1997 年全年總量 社會消費(fèi)品零售總額 158 億元 超過了 1993 年全總量 地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元 同比增長 ℅ ,超過了 1995 年全部財(cái)政收入 蘇州大發(fā)展筑起高平臺帶來了高效益 ,今年第一季度 ,蘇州全市繼續(xù)加速 ,宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高 ,人民生活穩(wěn)步完善 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪增長期 .主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面： ⑴工業(yè)生產(chǎn)增勢猛，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和競爭優(yōu)勢明顯放大 一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為 億元，同比增長 ℅，增幅創(chuàng)近年來新高。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 15 顯示出我市工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的清晰軌跡： 蘇州工業(yè)已不再以輕工紡織絲綢為主“挑大梁”。居民消費(fèi)需求進(jìn)一步擴(kuò)大，一季度全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額同比增長 ℅ ,增幅比去年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn) ,城市市場趨于同步 ,分別增長 ℅、℅。 ⑷財(cái)政增收形式喜人，存貸款余額持續(xù)增長 一季度，全市完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入同比增長 ℅，地方財(cái)政一般預(yù)算支出增長 ℅。存款款差為 億元，與 2020 年末相比有所縮小。特別是近年來園區(qū)重視民營個(gè)私經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)值、利稅年均增幅超過 80℅，已成為財(cái)政收入增 長、吸吶就業(yè)的一支重要力量。 2． 2 項(xiàng)目地理位置 2． 2． 地理位置 順馳 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 16 整個(gè)小區(qū)占地 16 萬平方米，總建面積約 30 萬平方米。共 平方公里。金雞湖東岸布置休閑風(fēng)光帶；中心軸線地段布置區(qū)級行政機(jī)關(guān)、文化中心、片區(qū)商業(yè)中心等公共服務(wù)設(shè)施以及市級公建預(yù)留用地；北部規(guī)劃為出口加工區(qū)以及其他工業(yè)區(qū)；南部布置為居住區(qū)；白塘 規(guī)劃為植物公園。北部東沙湖布置水景生態(tài)公園，兩側(cè)設(shè)置軟件園；星塘街東側(cè)、星華街西側(cè)主要布置居住區(qū)，其中沿中心軸線布置高密度住宅區(qū)，沿星塘街南段布局園區(qū)體育中心，中段布置商業(yè)街以及片區(qū)公園；三區(qū)東部、北部布置為工業(yè)區(qū)，其中部為信息產(chǎn)業(yè)區(qū)，南部沿吳凇江形成港口、倉儲、運(yùn)輸為綜合體的物資水陸聯(lián)運(yùn)中心。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 17 2． 2． 園區(qū)配套設(shè)施 ⑴湖東鄰里中心 湖東鄰里中心選址與金雞湖東岸，距離金雞湖僅 1500 米，園區(qū)行政中心南側(cè)， 15 公頃橢圓形中央綠地的中心，背靠 2 萬人居住的湖東大組團(tuán)，總投資 億元。湖東鄰里中心南樓和北樓的土建已基本結(jié)束，正在進(jìn)行門窗、玻璃、水電設(shè)施的安裝，景觀工程也在緊張施工中，雨季鄰里中心將于今年 6 月底竣工。 F城位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸翠園路、星湖街交界處，總占地 63畝，總建筑面積超過 120000平方米。 聯(lián)豐 購物廣場位于金雞湖東新商圈的核心位置，占地 72000 平方米，規(guī)劃建筑面積約 10 萬平方米，項(xiàng)目的東、南、西三面緊靠城市道路，北部與蓮香賓館相接，周邊為成熟的生活小區(qū)，靜態(tài)人流量約為 20 萬左右，是市政規(guī)劃當(dāng)中園區(qū)的商業(yè)中心，引入歐洲商業(yè)廣場的設(shè)計(jì)理念，總體布局以中央商業(yè)廣場和西邊的假日休閑公園為兩個(gè)核心空間。購物、飲食、娛樂功能齊全，即有商業(yè)街的繁華又不失公園的愜意。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 18 ⑷九龍外資醫(yī)院 蘇州九龍外資醫(yī)院位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是經(jīng)國家衛(wèi)生部和商務(wù)部批準(zhǔn)，由香港恒生貿(mào)易出入口公司投資興建的江蘇省首家大型外資綜合醫(yī)院。首期投資約 5 億元人民幣，設(shè)病床 600 張。 九龍外資醫(yī)院的整體建筑充分體現(xiàn)現(xiàn)代化、科學(xué)化、人文化。為滿足不同層次的醫(yī)療服務(wù)需求，醫(yī)院設(shè)有商務(wù)套房、單人病房、健康標(biāo)準(zhǔn)間等各類病房，并配有先進(jìn)的中心供氧、中心吸引系統(tǒng)和完善的生活服務(wù)設(shè)施及信息網(wǎng)絡(luò)，處處體現(xiàn)以病人為只能關(guān)心的先進(jìn)理念。 九龍外資醫(yī)院將廣納海內(nèi)外各類優(yōu)秀的醫(yī)學(xué)人才，積極引進(jìn)國際一流的醫(yī) 療技術(shù)，借鑒吸收國內(nèi)外先進(jìn)的經(jīng)營管理和服務(wù)模式，創(chuàng)建成為一所專業(yè)門類齊全、綜合實(shí)力強(qiáng)勁、醫(yī)療儀器先進(jìn)，集醫(yī)教、研為一體的現(xiàn)代化、國際化醫(yī)院。 ⑸教育機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月 5 日，蘇州工業(yè)園區(qū)二、三區(qū)開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)配套項(xiàng)目 —— 湖東小學(xué)、湖東中學(xué)正式開工建設(shè)。 湖東中學(xué)占地面積為 10 公頃，建筑面積為 59445 平方米，共設(shè)置 12 軌（一個(gè)年級 12 個(gè)班） 72 班。湖東小學(xué)占地面積為 4 公頃，建筑面積為 22260 平方米，共投資 6000 萬，設(shè)置 8 軌 48 班。兩校將于 2020 年 9 月 1 日正式開學(xué)，迎接第一批學(xué)生。今年已開工建設(shè)的項(xiàng)目有圖書館、綜合體育館、研究生公寓二期、專家公寓、蘇大新校區(qū)和主入口景觀。 據(jù)悉，研究生城的招商招校工作已取得成效：南大和蘇大研究生研究院項(xiàng)目、蘇大和愛爾蘭列姆里克大學(xué)合作項(xiàng)目也將很快確定；教育投資公司與全球教育集團(tuán)足見高博教育管（蘇州）有限公司引進(jìn)香港大學(xué)、英國華威大學(xué)項(xiàng)目也已簽署了合作意見書。 研究生城近期已與國家圖書館正式達(dá)成了合作建設(shè)蘇州研究生城數(shù)字圖書館協(xié)議，首期建設(shè) 200 個(gè)電房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 19 子閱覽座位，折合館藏量達(dá) 300 萬冊，可基本滿足電子信息類、管理類學(xué)生需要。 下一步，研究生城將轉(zhuǎn)入工程施工與城區(qū)管理并重階段，在抓緊抓好二期建設(shè)的同時(shí)，大膽探索入城高校間的資源共享模式，積極推進(jìn)后勤服務(wù)社會化，實(shí)現(xiàn)圖書資料、學(xué)術(shù)活動等資源的共享，以及教師。 ⑹休閑區(qū)域 ①紅楓林：作為 2002 年啟動的重點(diǎn)綠化工程，蘇州工業(yè)園區(qū)開辟了一片紅楓林。該景觀林以 1360株紅楓林為基調(diào)樹種，配以 1100 株色葉樹和長綠樹為背景，確保一年四季均能欣賞到時(shí)令景觀，而且里塘河穿林而過形成一片小型湖面，在東西兩岸還分別種植了 5 株百年特大紅楓。 ②白塘公園：占地 920000 平方米，以珍稀植物為主題的公園。 ③金姬墩 :金姬墩主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級住宅小區(qū) ,2020 年底動工建設(shè) ,總投資 億元。占地約 公頃的金姬墩小區(qū)由一連串密織的運(yùn)河及綠帶串連其間，每棟別墅單位均享有自然景觀。 ④ 文化水廊：文化水廊主要由住宅社區(qū)，結(jié)合各種公共機(jī)構(gòu)、辦公 室及復(fù)合商業(yè)區(qū)所組成。本區(qū)占地 90. 9 公頃，沿著主要的方格狀道路系統(tǒng)邊緣與原有的運(yùn)河系統(tǒng)呼應(yīng)，并將主要朝向面對金雞湖。在本區(qū)北側(cè)設(shè)有一大型體育館和停車設(shè)施，隔著一公交匯集站與湖濱相望。主要的商業(yè)大樓座落在水灣北側(cè)，四周環(huán)繞著綠地及開放空間。球場周邊駁岸的景觀設(shè)計(jì)也已完成，近期將展開招投標(biāo)工作。 圍繞鄰里中心 12 年內(nèi)建成至少 6 條公交線路， 3 年內(nèi) 10 條。 ③機(jī)場路：現(xiàn)有機(jī)場路將南遷至獨(dú)墅湖，與上海虹橋機(jī)場相遇。 ⑻其他生活功能 ①蘇州科技文化中心：蘇州科技文化中心是由商旅集團(tuán)投資興建的，總投資額 15 億元，總占地 61000平方米，總建筑面積 80000 平方米，于 2020 年 9 月開工， 2020 年 12 月竣工。位于建設(shè)中的“金雞湖八大景觀”之一的文化水廊地區(qū)，向南面對金雞湖，北倚現(xiàn)代大道，西面是 迷人的紅楓園。此外，展館還擁有容納 2000 人的多功能廳等設(shè)施。 ③金雞湖大酒店：超五星級大酒店，總建 8 萬方， 2020 年 5 月開工， 2020 年 5 月建成。 項(xiàng)目類型及擬投資規(guī)模 順馳 蘇州順馳地產(chǎn)為把順馳 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 21 順馳 項(xiàng)目的 SWOT 分析 1．相比于周邊的項(xiàng)目 ,本項(xiàng)目優(yōu)越性在于：