【正文】 康、穩(wěn)定、均衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭。2000年住宅市場(chǎng)銷售量約630萬(wàn)平方米，第一次超過(guò)了當(dāng)年新開(kāi)工面積和當(dāng)年竣工面積?？v觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的5至10年內(nèi)，天津市住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。全市商品房成交660萬(wàn)平方米，％％，其中個(gè)人購(gòu)買商品房比例為９８．３％。去年居民購(gòu)買3000元/，其中每平方米3000元～，3500元～。其中購(gòu)買單套面積在100平方米～。3． 金融支持力度加大，居民貸款購(gòu)房意識(shí)增強(qiáng)。此外，2001年天津住宅市場(chǎng)顯著特點(diǎn)是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。(三) 住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)1． 政策支持力度不斷加大。由于住房消費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需的重要因素，所以為了進(jìn)一步推動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費(fèi)金融、加快培育住房二級(jí)市場(chǎng)等多方面采取措施，以保證未來(lái)幾年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)。3． 房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升。4． 改善型需求不斷增長(zhǎng)。隨著收入水平的提高，人們對(duì)居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計(jì)會(huì)有更高的追求，從而帶動(dòng)改善型需求的持續(xù)增長(zhǎng)。首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，市中心住宅的開(kāi)發(fā)量越來(lái)越不能滿足日益增長(zhǎng)的需求；其次，郊區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢(shì)將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價(jià)值會(huì)不斷提升。216。216。216。216。二． 區(qū)域市場(chǎng)分析(一) 區(qū)域市場(chǎng)概述順馳太陽(yáng)城地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河?xùn)|區(qū)。河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高，住宅消費(fèi)水平相對(duì)較低，但住宅市場(chǎng)需求旺盛。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開(kāi)發(fā)量的減小，首先帶動(dòng)了河?xùn)|臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形成了東站后廣場(chǎng)、十一經(jīng)路、六緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮。河北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠(yuǎn)，這些項(xiàng)目的客戶群主要以周邊區(qū)域?yàn)橹?。從河北區(qū)的項(xiàng)目來(lái)看，總體的開(kāi)發(fā)水平較低，缺乏中高檔項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)。從所調(diào)查的項(xiàng)目中選取15個(gè)主要項(xiàng)目樣本，這些項(xiàng)目主要集中在東站后廣場(chǎng)、河?xùn)|與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國(guó)道沿線、程林莊路沿線這幾個(gè)區(qū)域，項(xiàng)目概況如下：項(xiàng)目名稱建筑形式銷售均價(jià)（元/M2）建筑面積（萬(wàn)M2）新月花苑多層、部分高層2600萬(wàn)興花園多層、小高層2500紅頂花園多層和別墅起價(jià)2550戀日風(fēng)景四層半2800總18朗晴居多層磚混2300柏麗花園多層磚混330062008先鋒社區(qū)板式高層4000——嘉海花園點(diǎn)式高層3200總60美日陽(yáng)光點(diǎn)式高層未定6萬(wàn)春花園多層、高層3600豐盈新苑多層磚混3200匯和家園多層磚混340011大通時(shí)尚花園四層半310013金灣花園大部分多層220021中環(huán)花園多層磚混25005(三) 重點(diǎn)項(xiàng)目介紹216。該項(xiàng)目一期以多層為主，高層為輔，銷售情況很好。216。外有公園，內(nèi)有大面積的花園綠地，環(huán)境較好。這說(shuō)明此區(qū)域有一定的購(gòu)買力，規(guī)模大、素質(zhì)相對(duì)較高的項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的吸引力。 戀日風(fēng)景該項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道以18萬(wàn)平米的大型社區(qū)、4層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計(jì)、3萬(wàn)平米的主題花園、1萬(wàn)平方米水景花園、雙語(yǔ)幼兒園為主要宣傳賣點(diǎn)，形象清新秀麗。(四) 市場(chǎng)綜述綜上所述，區(qū)域市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1． 新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高。3． 隨著河西、和平、南開(kāi)居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。5． 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。三． 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于津塘公路，東站后廣場(chǎng)、衛(wèi)國(guó)道沿線及富民路附近地區(qū)。天津市經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)歷程，河西、南開(kāi)等原先熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年來(lái)高強(qiáng)度、大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，發(fā)展空間已顯局促。南開(kāi)區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也寥寥無(wú)幾，而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、機(jī)場(chǎng)、北京的交通樞紐，是政府實(shí)施城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)潛力巨大。從2000年和2001年5月的商品房成交量的動(dòng)態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū)2001年商品房成交量已是各區(qū)之首。1． 目前消費(fèi)者對(duì)商品房的購(gòu)買力相對(duì)偏低，從1999年至2001年5月河?xùn)|商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖來(lái)看， 2000元/平方米至3000元/平方米的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可率最高，2000元/平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的產(chǎn)品市場(chǎng)需求較少。2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購(gòu)房最主要的目的。舊區(qū)居民購(gòu)房原因示意圖3． 除價(jià)格因素外，消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。舊區(qū)居民對(duì)住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖通過(guò)總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)買能力偏低，對(duì)住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。2． 新遷進(jìn)居民的居住面積為80120平方米者居多，超過(guò)舊區(qū)居民60平方米以下的居住面積。4． 新遷進(jìn)居民有更多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)房更趨理性化。1． 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間?？蛻糍?gòu)房最主要的原因示意圖3． 麗苑一期目前存在的最大的問(wèn)題，依然是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善，對(duì)于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。對(duì)麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖(四) 具體消費(fèi)意向分析通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查，以及對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買住宅消費(fèi)行為的分析，我們不難對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。2． 每平方米2000元——3000元的住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別，25萬(wàn)——30萬(wàn)元的住宅最受市場(chǎng)歡迎。4． 由于目前消費(fèi)者所反映的商品房問(wèn)題多集中于質(zhì)量問(wèn)題以及兌現(xiàn)承諾問(wèn)題，使得越來(lái)越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購(gòu)房選擇的要素。6． 貸款買房成為購(gòu)房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹(shù)立了借貸購(gòu)房的住宅消費(fèi)觀念。8． 環(huán)境是住宅永恒的賣點(diǎn)，除價(jià)格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開(kāi)始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。12． 消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來(lái)越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房選擇時(shí)倍受關(guān)注，而對(duì)一些實(shí)用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。通過(guò)上述我們對(duì)天津市總體市場(chǎng)及順馳太陽(yáng)城相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)買力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購(gòu)房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場(chǎng)需求并引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場(chǎng)空間。2． 太陽(yáng)城起步區(qū)將于2003年6月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場(chǎng)形象將對(duì)二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。未來(lái)隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵2號(hào)線的興建，項(xiàng)目周邊的交通狀況會(huì)得到更大程度的改善。5． 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。二． 項(xiàng)目劣勢(shì)1． 與周邊項(xiàng)目相對(duì)比，土地成本較高，付款壓力大。3． 地塊位于太陽(yáng)城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通往市區(qū)的