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順馳太陽(yáng)城策劃全案-在線瀏覽

2025-06-04 12:59本頁(yè)面
  

【正文】 康、穩(wěn)定、均衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭。2000年住宅市場(chǎng)銷售量約630萬(wàn)平方米,第一次超過(guò)了當(dāng)年新開(kāi)工面積和當(dāng)年竣工面積??v觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程,我們可以斷言,在今后的5至10年內(nèi),天津市住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。全市商品房成交660萬(wàn)平方米,%%,其中個(gè)人購(gòu)買商品房比例為98.3%。去年居民購(gòu)買3000元/,其中每平方米3000元~,3500元~。其中購(gòu)買單套面積在100平方米~。3. 金融支持力度加大,居民貸款購(gòu)房意識(shí)增強(qiáng)。此外,2001年天津住宅市場(chǎng)顯著特點(diǎn)是,私產(chǎn)房屋上市交易增多,其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。(三) 住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)1. 政策支持力度不斷加大。由于住房消費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需的重要因素,所以為了進(jìn)一步推動(dòng)住房消費(fèi),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費(fèi)金融、加快培育住房二級(jí)市場(chǎng)等多方面采取措施,以保證未來(lái)幾年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)。3. 房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升。4. 改善型需求不斷增長(zhǎng)。隨著收入水平的提高,人們對(duì)居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計(jì)會(huì)有更高的追求,從而帶動(dòng)改善型需求的持續(xù)增長(zhǎng)。首先是由于市中心土地的稀缺,城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大,市中心住宅的開(kāi)發(fā)量越來(lái)越不能滿足日益增長(zhǎng)的需求;其次,郊區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低,居住環(huán)境較好,多數(shù)為居住新區(qū),規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高,是吸引改善型需求的主要原因;再次,隨著私家車的不斷普及,市中心住宅的位置優(yōu)勢(shì)將不斷弱化,相反,近郊住宅由于道路交通狀況良好,區(qū)位價(jià)值會(huì)不斷提升。216。216。216。216。二. 區(qū)域市場(chǎng)分析(一) 區(qū)域市場(chǎng)概述順馳太陽(yáng)城地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處,在行政上隸屬于河?xùn)|區(qū)。河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高,住宅消費(fèi)水平相對(duì)較低,但住宅市場(chǎng)需求旺盛。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開(kāi)發(fā)量的減小,首先帶動(dòng)了河?xùn)|臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),形成了東站后廣場(chǎng)、十一經(jīng)路、六緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮。河北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域,但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠(yuǎn),這些項(xiàng)目的客戶群主要以周邊區(qū)域?yàn)橹?。從河北區(qū)的項(xiàng)目來(lái)看,總體的開(kāi)發(fā)水平較低,缺乏中高檔項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)。從所調(diào)查的項(xiàng)目中選取15個(gè)主要項(xiàng)目樣本,這些項(xiàng)目主要集中在東站后廣場(chǎng)、河?xùn)|與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國(guó)道沿線、程林莊路沿線這幾個(gè)區(qū)域,項(xiàng)目概況如下:項(xiàng)目名稱建筑形式銷售均價(jià)(元/M2)建筑面積(萬(wàn)M2)新月花苑多層、部分高層2600萬(wàn)興花園多層、小高層2500紅頂花園多層和別墅起價(jià)2550戀日風(fēng)景四層半2800總18朗晴居多層磚混2300柏麗花園多層磚混330062008先鋒社區(qū)板式高層4000——嘉海花園點(diǎn)式高層3200總60美日陽(yáng)光點(diǎn)式高層未定6萬(wàn)春花園多層、高層3600豐盈新苑多層磚混3200匯和家園多層磚混340011大通時(shí)尚花園四層半310013金灣花園大部分多層220021中環(huán)花園多層磚混25005(三) 重點(diǎn)項(xiàng)目介紹216。該項(xiàng)目一期以多層為主,高層為輔,銷售情況很好。216。外有公園,內(nèi)有大面積的花園綠地,環(huán)境較好。這說(shuō)明此區(qū)域有一定的購(gòu)買力,規(guī)模大、素質(zhì)相對(duì)較高的項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的吸引力。 戀日風(fēng)景該項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道以18萬(wàn)平米的大型社區(qū)、4層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計(jì)、3萬(wàn)平米的主題花園、1萬(wàn)平方米水景花園、雙語(yǔ)幼兒園為主要宣傳賣點(diǎn),形象清新秀麗。(四) 市場(chǎng)綜述綜上所述,區(qū)域市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn):1. 新項(xiàng)目迭出,項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高。3. 隨著河西、和平、南開(kāi)居民的遷入,人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。5. 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。三. 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于津塘公路,東站后廣場(chǎng)、衛(wèi)國(guó)道沿線及富民路附近地區(qū)。天津市經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)歷程,河西、南開(kāi)等原先熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年來(lái)高強(qiáng)度、大規(guī)模的開(kāi)發(fā),發(fā)展空間已顯局促。南開(kāi)區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成,大型可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也寥寥無(wú)幾,而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū),是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、機(jī)場(chǎng)、北京的交通樞紐,是政府實(shí)施城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域,市場(chǎng)潛力巨大。從2000年和2001年5月的商品房成交量的動(dòng)態(tài)分布圖就能看出:河?xùn)|區(qū)2001年商品房成交量已是各區(qū)之首。1. 目前消費(fèi)者對(duì)商品房的購(gòu)買力相對(duì)偏低,從1999年至2001年5月河?xùn)|商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖來(lái)看, 2000元/平方米至3000元/平方米的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可率最高,2000元/平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例,而3000元/平方米以上的產(chǎn)品市場(chǎng)需求較少。2. 居民解決住房困難或者改善居住條件是購(gòu)房最主要的目的。舊區(qū)居民購(gòu)房原因示意圖3. 除價(jià)格因素外,消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。舊區(qū)居民對(duì)住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖通過(guò)總體數(shù)據(jù)表明,河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)買能力偏低,對(duì)住宅的需求處于最基本的階段,居住條件要求不高。2. 新遷進(jìn)居民的居住面積為80120平方米者居多,超過(guò)舊區(qū)居民60平方米以下的居住面積。4. 新遷進(jìn)居民有更多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn),除了關(guān)心環(huán)境外,對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者,購(gòu)房更趨理性化。1. 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間??蛻糍?gòu)房最主要的原因示意圖3. 麗苑一期目前存在的最大的問(wèn)題,依然是交通不便,周邊生活設(shè)施不完善,對(duì)于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。對(duì)麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖(四) 具體消費(fèi)意向分析通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查,以及對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買住宅消費(fèi)行為的分析,我們不難對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。2. 每平方米2000元——3000元的住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品,又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別,25萬(wàn)——30萬(wàn)元的住宅最受市場(chǎng)歡迎。4. 由于目前消費(fèi)者所反映的商品房問(wèn)題多集中于質(zhì)量問(wèn)題以及兌現(xiàn)承諾問(wèn)題,使得越來(lái)越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購(gòu)房選擇的要素。6. 貸款買房成為購(gòu)房最主要的付款方式,人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式,樹(shù)立了借貸購(gòu)房的住宅消費(fèi)觀念。8. 環(huán)境是住宅永恒的賣點(diǎn),除價(jià)格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上,景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。10. 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加,表明消費(fèi)者開(kāi)始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。12. 消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來(lái)越重視,其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房選擇時(shí)倍受關(guān)注,而對(duì)一些實(shí)用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。通過(guò)上述我們對(duì)天津市總體市場(chǎng)及順馳太陽(yáng)城相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)行為分析,我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,居民購(gòu)買力也將逐步提高,加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的熱度升溫,隨著消費(fèi)者購(gòu)房理念的日漸成熟,適應(yīng)市場(chǎng)需求并引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌產(chǎn)品,將有很大的市場(chǎng)空間。2. 太陽(yáng)城起步區(qū)將于2003年6月入住,目前銷售情況良好,其良好的市場(chǎng)形象將對(duì)二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。未來(lái)隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵2號(hào)線的興建,項(xiàng)目周邊的交通狀況會(huì)得到更大程度的改善。5. 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程,市政大配套設(shè)施齊備。二. 項(xiàng)目劣勢(shì)1. 與周邊項(xiàng)目相對(duì)比,土地成本較高,付款壓力大。3. 地塊位于太陽(yáng)城中心位置,由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通,與通往市區(qū)的
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