【正文】 租 5年，每年回報(bào)率是 8%，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的投資收益通過(guò)我公司的包租即可得到，投資者擔(dān)心的主要是回報(bào)如何保證，以及項(xiàng)目的升值潛力，因此對(duì)投資者就上述方面進(jìn)行訴求即可達(dá)到促進(jìn)銷售目的，推廣時(shí)沒(méi)必要一會(huì)對(duì)投資者訴求，一會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)者訴求，容易造成推廣混亂，而且不能達(dá)到快速銷售的目的，與我公司的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式不符。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、客戶分析 又一城目標(biāo)市場(chǎng)定位 主力市場(chǎng)： ? 天津市內(nèi)高收入群體：私營(yíng)業(yè)主、政府機(jī)關(guān)人員、大型企業(yè)管理層； ? 周邊居民：區(qū)域投資者是項(xiàng)目銷售前期的主要客群，因?yàn)樗麄儗?duì)于區(qū)域價(jià)值有著最直觀的認(rèn)識(shí)； ? 集團(tuán)投資者：購(gòu)買量大，但價(jià)格要求苛刻； ? 本地灰色收入人群： ? 自營(yíng)商家：部分商家在擴(kuò)張時(shí)采用自行購(gòu)買鋪面的方式，主要集中在大型連鎖經(jīng)營(yíng)商家、加盟商家； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、客戶分析 又一城目標(biāo)市場(chǎng)定位 發(fā)展市場(chǎng)： ? 北方灰色收入群體 ? 國(guó)內(nèi)專業(yè)地產(chǎn)投資者 ? 本地經(jīng)商的外地客 ? 天津市其它區(qū)縣投資者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、客戶分析 投資型客戶的分類及敏感度分析 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ,擁有閑散資金，具有房地產(chǎn)投資意識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的高收入人群 ,這部分客戶需求彈性較大，其所追求的是高額利潤(rùn)匯報(bào)，對(duì)價(jià)格十分敏感，他們最關(guān)心的是物業(yè)的保值、升值能力，要求物業(yè)預(yù)留有足夠的升值空間和信心保證。鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶流，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小 產(chǎn)權(quán)商鋪 開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)大型商場(chǎng)中劃分的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 女人街 各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、推廣主題定位語(yǔ)挖掘 街鋪 單位鋪面的面積適中，多 在一百 ~三百平方米之 間，建筑形式多為一 ~二 層，二層商鋪有走廊車 接，眾多街鋪構(gòu)成一商業(yè) 街區(qū)，形成區(qū)域內(nèi)的商業(yè) 中心 又一城 適宜多種業(yè)態(tài) 共同運(yùn)作，消 費(fèi)群輻射范圍 較大，且每個(gè) 街鋪均可獨(dú)立 運(yùn)作，相對(duì)依 存性較小 商業(yè)街 商鋪 沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓 里面的鋪位都屬于商業(yè)街 商鋪 和平路 步行街 商業(yè)街商鋪的 經(jīng)營(yíng)情況完全 依賴于整個(gè)商 業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀 況 剛起步的商業(yè)街 風(fēng)險(xiǎn)較大 ,并不 是投資的明智之 選，但就天津市 場(chǎng)而言，現(xiàn)在并 沒(méi)有空置的成熟 商業(yè)街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值理解分析 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有（建筑、商業(yè)、資本收益三重層面的價(jià)值 建筑形式 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 資本收益 原始形態(tài) 商業(yè)載體 固定資產(chǎn) 物理屬性 商業(yè)屬性 資本屬性 是什么 干什么 帶來(lái)什么 四、推廣主題定位語(yǔ)挖掘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、推廣主題定位語(yǔ)挖掘 項(xiàng)目推廣主題定位語(yǔ)的推導(dǎo)過(guò)程 (推廣主題定位語(yǔ) .doc) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、推廣主題定位語(yǔ)挖掘 核心定位語(yǔ)的提煉原則 ? 客戶導(dǎo)向原則： 主題語(yǔ)中包含投資者關(guān)心的利益點(diǎn)（投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)等），這樣，才能觸動(dòng)投資者的最大興趣，同時(shí)為樹(shù)立鮮明的市場(chǎng)形象； ? 市場(chǎng)區(qū)隔原則： 主體語(yǔ)中包含項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的核心特征，易于建立市場(chǎng)區(qū)隔； ? 從投資者關(guān)心的 4個(gè)層面推導(dǎo)出以上 4句定位語(yǔ)，根據(jù)本項(xiàng)目核心定位語(yǔ)的提煉原則，發(fā)現(xiàn)“街鋪”及“項(xiàng)目綜合素質(zhì)”是客戶更認(rèn)可的，在此基礎(chǔ)提煉出項(xiàng)目推廣主題定位語(yǔ)： 100%水岸街鋪 理性投資頂級(jí)版 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、整體推廣線索 項(xiàng)目新形象再次亮相后，以投資者為訴求對(duì)象，訴求語(yǔ)言采取針對(duì)投資者的口吻，采取一條明線和兩條暗線相結(jié)合，暗線支持明線的方式以打擊市場(chǎng)。整體推廣線索如下（ 見(jiàn)圖 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、目標(biāo)投資客群針對(duì)性推廣 根據(jù)積累客戶的情況，針對(duì)不同的目標(biāo)群體的投資觀念進(jìn)行針對(duì)性引導(dǎo)，舉例如： （ 1）人群定位： 有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)多年，有一定的資金儲(chǔ)備 購(gòu)買目的： 自營(yíng) 訴求關(guān)系： 該人群關(guān)心該項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，和區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)商家 的品牌質(zhì)量。 訴求關(guān)系： 對(duì)投資缺少認(rèn)識(shí)，不甘心將積蓄放在銀行。 廣告訴求： 以感性訴求為主，強(qiáng)調(diào)責(zé)任心，看重收益與投資保 障，關(guān)鍵要省心 廣告主題： 為孩子提前 20年置業(yè) 六、目標(biāo)投資客群針對(duì)性推廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總之，后期推廣必須具有靈活性，即根據(jù)市場(chǎng)和客戶的反饋，及時(shí)發(fā)現(xiàn)銷售的問(wèn)題和市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，這是商鋪后期推廣的策略出發(fā)點(diǎn)。以強(qiáng)勢(shì)亮相語(yǔ)引出投資者關(guān)注的產(chǎn)品特色形式提升項(xiàng)目的知名度，提高投資者對(duì)順馳又一城稀缺水岸街鋪的認(rèn)知度。 推廣核心： 水岸街鋪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、后期項(xiàng)目推廣節(jié)奏 ? 形象重塑期 （ 2021年 12月 15日 —2021年 1月 6日） 推廣主要內(nèi)容： 地產(chǎn)投資時(shí)代 街鋪為王（天津首座大型水岸街鋪群 落， 4星級(jí)酒店落戶天津） 世界矚目天津，天津企盼又一城＋認(rèn)購(gòu)信息 公關(guān)活動(dòng) : 《 富爸爸 》 網(wǎng)上網(wǎng)下贈(zèng)書(shū)活動(dòng) ——事件營(yíng)銷旨在迅 速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 認(rèn)購(gòu)日舉辦投資分析會(huì) ——旨在鞏固積累客戶的購(gòu) 買信心 。 推廣核心： 圍繞開(kāi)盤展開(kāi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、后期項(xiàng)目推廣節(jié)奏 ? 開(kāi)盤期（ 2021年 1月 7日 1月底） 推廣主要內(nèi)容： 硬廣及新聞：項(xiàng)目開(kāi)盤信息，開(kāi)盤火爆放大，品牌商家進(jìn)駐， 特色水岸街鋪 軟文：區(qū)域發(fā)展前景（地理位置和新興商圈） 公關(guān)活動(dòng)： 開(kāi)盤活動(dòng)（結(jié)合主力商家進(jìn)駐儀式） 區(qū)域發(fā)展論壇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、后期項(xiàng)目推廣節(jié)奏 ? 熱銷期 （ 2021年 2月 10月） 2月 推廣目的： 通過(guò)宣傳投資收益，吸引投資者極大關(guān)注，勾起投 資者購(gòu)買欲望 推廣核心： 包租收益及升值收益 推廣主要內(nèi)容： 硬廣： 5年投資包租收益和升值量化計(jì)算。 推廣核心： 人流對(duì)商業(yè)的支撐，業(yè)態(tài)定位依據(jù) 推廣主要內(nèi)容： 硬廣（前半月）：未來(lái)消費(fèi)人流（結(jié)合招商進(jìn)展），包括周邊人 流，交通人流，機(jī)場(chǎng)、空港商務(wù)等客源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、后期項(xiàng)目推廣節(jié)奏 4月 推廣目的： 再次以包租收益宣導(dǎo)投資價(jià)值，宣傳項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì) 推廣核心： 包租，水景商業(yè)群落 推廣主要內(nèi)容： 硬廣（前半月）：與其他金融產(chǎn)品對(duì)比計(jì)算，我們包租回報(bào)的低風(fēng) 險(xiǎn)高收益的特點(diǎn)，包括周邊人流，交通人流，機(jī) 場(chǎng)、空港商務(wù)等客源。 推廣核心： 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，投資收益 推廣主要內(nèi)容： 硬廣（前半月）：結(jié)合招商宣傳統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理 硬廣（前半月）：高回報(bào)，低風(fēng)險(xiǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、后期項(xiàng)目推廣節(jié)奏 6月 推廣目的： 二次開(kāi)盤宣導(dǎo)，再次引起市場(chǎng)項(xiàng)目關(guān)注度，制造銷售熱點(diǎn)。配合招商進(jìn)展，安排公關(guān)活動(dòng)。 八、表情確立原則