【正文】 城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地資源在現(xiàn)規(guī)劃狀況下較為稀缺，蘇州也是一個(gè)具有強(qiáng)烈人口積聚力的城市。外地到蘇州投資房產(chǎn)的業(yè)主也較多，由此蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)。左右，一套130㎡的住宅總價(jià)多在60—70萬(wàn)元之間，相對(duì)于周邊的大城市而言，房?jī)r(jià)顯然不高。(6) 建筑狀況，開(kāi)發(fā)以商品房為主，輔以少量的經(jīng)濟(jì)適用房；，成為2004年的主流； ，別墅風(fēng)格是參差不齊的，甚至有些“雜亂”、過(guò)于現(xiàn)代、過(guò)于西化，導(dǎo)致同質(zhì)化趨向嚴(yán)重；，房型格局多為單調(diào)的平面層，戶型以三房二廳，兩房二廳居多（以100—140㎡為主）；。，蘇州的房產(chǎn)商的投入較大。，基本上多中檔房產(chǎn)，沒(méi)有差異化特征。 。 湖畔天城營(yíng)銷策劃的工作步驟 分析蘇州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1． 房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)小幅上漲但趨勢(shì)漸據(jù)有關(guān)資料顯示，到去年11月底，市區(qū)商品房市場(chǎng)平均價(jià)格為3013元/平方米，%，古城區(qū)二手房交易平均價(jià)格為1488元/平方米，同比增長(zhǎng)了263元/平方米，%。另?yè)?jù)其他資料顯示，平江區(qū)酒店式公寓售價(jià)已達(dá)65008500元/平方米（精裝修）；市區(qū)西側(cè)板塊多層均價(jià)亦達(dá)到45005000元/平方米；吳中區(qū)多層均價(jià)也升至40004600元/平方米；新區(qū)多層均價(jià)也在40004500元/平方米左右；湖西板塊的高層、小高層（毛坯）也在47005000元/平方米左右；同時(shí)東高西低，南高北低的局面仍將維持，但是市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三足鼎立的局面已經(jīng)形成。但是蘇州的房?jī)r(jià)仍有一定的上漲空間仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。由于蘇州的土地資源有限，常常造成一些精品樓盤(pán)剛剛推出就銷售一空的火爆局面。另根有關(guān)資料顯示，%，這就更加刺激了百姓對(duì)樓盤(pán)的需求。另外，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不斷提出新的要求，也催進(jìn)了物業(yè)管理市場(chǎng)的日趨規(guī)范，同時(shí)，物業(yè)管理的法律、法規(guī)不斷出臺(tái)，也為物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范化提供了強(qiáng)有力的保障。同時(shí)，對(duì)爭(zhēng)奪客源也是“八仙過(guò)海，各顯神通”，這樣，就造成了各大開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。5． 從長(zhǎng)期看，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將穩(wěn)步發(fā)展：長(zhǎng)期看好蘇州的房地產(chǎn)主要依據(jù)以下3個(gè)方面：①宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境是一個(gè)地區(qū)發(fā)展的重要指標(biāo)，只有有了大的、好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人民的生活水平才會(huì)有所提高，對(duì)物質(zhì)的需求才會(huì)更大，百姓對(duì)房子的需求更是如此?，F(xiàn)在蘇州良好的投資環(huán)境，豐厚的人文底蘊(yùn)，吸引了較多的外地及外國(guó)的投資商。②中國(guó)加入世貿(mào)以后，蘇州對(duì)海外的吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)。③蘇州加快城市化發(fā)展是必然趨勢(shì)，城市建設(shè)投資還將繼續(xù)增加，住房貨幣化和提高公積金政策將會(huì)促使個(gè)人購(gòu)房比例進(jìn)一步提高。 分析順馳，因此我們對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念的理解應(yīng)該上升到“新城市居住”的概念，即我們營(yíng)造的是一個(gè)構(gòu)筑更合理的城市空間，形成更優(yōu)化的、與原有城市互動(dòng)的城市社區(qū)。，分兩期開(kāi)發(fā)，為減少銷售壓力，我們必須盡可能挖掘最大范圍內(nèi)的客戶群。“新城市居住”概念、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)等無(wú)一不是為體現(xiàn)本案的產(chǎn)品品質(zhì)服務(wù)，以求最大限度的增加賣(mài)點(diǎn)。第二章 湖畔天城項(xiàng)目概述 項(xiàng)目提出的背景 順馳集團(tuán)成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國(guó)家建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)。2003年，占有天津市商品房市場(chǎng)近20%的市場(chǎng)份額。集團(tuán)繼2002年榮膺中國(guó)地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤(pán)”稱號(hào)后，2003年再奪中國(guó)地產(chǎn)“三名”稱號(hào)，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號(hào)。 2003年，順馳堅(jiān)定地推進(jìn)全國(guó)化戰(zhàn)略，向全國(guó)多個(gè)城市派駐團(tuán)隊(duì)，并成立分公司。 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間最大的合作項(xiàng)目是中新 經(jīng)貿(mào)合作的“重重”，也是江蘇省和蘇州市對(duì)外開(kāi)放的頭等大事。它緊鄰上海，位于蘇州古城東郊美麗的金雞湖畔，行政轄區(qū)面積260平方公里。園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：建成現(xiàn)代化、國(guó)際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。其規(guī)劃突出強(qiáng)調(diào)了“以人為本”理念，并按照“先規(guī)劃后建設(shè)、先地下后地上、適當(dāng)超前滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”原則，確立了“執(zhí)法從研”的規(guī)劃管理體系。目前，園區(qū)已成為中國(guó)發(fā)展速度最快、開(kāi)發(fā)水平最高、吸引外資最多的開(kāi)發(fā)區(qū)之一。⑵ 交通優(yōu)化發(fā)展——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要交通環(huán)境支撐 今年政府工作報(bào)告中，提出了今年9大任務(wù)之一—實(shí)施公交優(yōu)先戰(zhàn)略。⑶ 交通、人才等瓶頸問(wèn)題的對(duì)策出臺(tái) 針對(duì)電力、交通、人才等影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題、3月蘇州市出臺(tái)了關(guān)于優(yōu)化投資環(huán)境的應(yīng)對(duì)措施，以提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力的措施。⑸ 定銷房單套面積又一次調(diào)增 自去年定銷房政策調(diào)整套面積最大可增加到90平方米以后，2004年3月，定銷房最大面積又提高到115和120平方米。其中重點(diǎn)提到了3大古城區(qū)的建設(shè)，并已于今年3月31日正式進(jìn)入了實(shí)施階段。① 平江新城簡(jiǎn)介（蘇州中央商務(wù)區(qū)） 平江新城區(qū)，又稱蘇州中央商務(wù)區(qū)，東到東環(huán)路、上高路一線，南到護(hù)城河，西至十字洋河，北到滬寧高速公路，（含火車站地區(qū)）。新城將承擔(dān)大量的商業(yè)、商務(wù)、金融、辦公、居住、文化體育、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等的功能，并將建成一個(gè)集交通樞紐、現(xiàn)代商務(wù)、生態(tài)居住等功能為一體的現(xiàn)代化城市副中心。③ 金閶新城簡(jiǎn)介（蘇州綜合物流園）金閶新城區(qū)，又稱蘇州綜合物流園，東至蘇虞張一級(jí)公路，南至京杭大運(yùn)河，西至虎區(qū)邊界，北到滬寧高速公路，規(guī)劃面積為11平方公里（含定銷商品房規(guī)劃用地），建成后的蘇州綜合物流園將成為服務(wù)蘇州大市、輻射整個(gè)江蘇、影響到全國(guó)的高水準(zhǔn)綜合物流中心。 城市規(guī)劃為蘇州未來(lái)城市發(fā)展指明了方向。新城區(qū)開(kāi)發(fā)吹響了新一輪城市建設(shè)號(hào)角，為蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。形成以江蘇第一大外貿(mào)港、臨江國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)集聚帶、濱江城鎮(zhèn)帶和沿江風(fēng)光帶“一港三帶”的開(kāi)發(fā)格局。建成國(guó)家生態(tài)城市和園林城市，城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達(dá)到40℅以上，所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過(guò)ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證，率先全面建成小康社會(huì)和基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。爭(zhēng)做江蘇沿江制造夜走廊的“龍頭”。進(jìn)一步完善“四橫三縱”的高速公路、高等級(jí)公路交通骨干網(wǎng)。規(guī)劃軌道交通市郊南北線以及太張延伸線等前期工作，進(jìn)行開(kāi)辟蘇通第二過(guò)江通道的前期研究，爭(zhēng)取2010年前開(kāi)工建設(shè)。依托沿江高速公路，進(jìn)一步接軌上海，組成繼胡寧沿線之后又一條放大上海能量的節(jié)點(diǎn)式城鎮(zhèn)帶。蘇州沿江三市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、實(shí)力最強(qiáng)的縣市，經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政實(shí)力已經(jīng)超越內(nèi)地的大部分省會(huì)城市，成為國(guó)內(nèi)縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)兵。3．對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響⑴三大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)加速發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)多元化、多渠道；⑵公共交通優(yōu)化發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)化的重要交通環(huán)境支撐；⑶公交、人才等對(duì)策出臺(tái)說(shuō)明蘇州的綜合素質(zhì)將得到突破性提高；⑷職工工資增長(zhǎng)得到政策推動(dòng)使得市民消費(fèi)能力提高，并必將促進(jìn)消費(fèi)者綜合消費(fèi)水平的提高；⑸定銷房單套面積又一次調(diào)大反映了蘇州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)和人民生活水平的提高；⑹三大新城區(qū)齊建設(shè)使得中心城市功能升級(jí)和城市化搭建更具潛力的新平臺(tái)；⑺沿江開(kāi)發(fā)建設(shè)使得蘇州強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)地位得到保證；⑻確定建設(shè)大商茂大旅游格局促進(jìn)區(qū)域健康發(fā)展；城市的平穩(wěn)、快速發(fā)展給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了“強(qiáng)心劑”2．1．4蘇州、園區(qū)第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)喜人蘇州全市各項(xiàng)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額 備注進(jìn)出口總額212億美元超過(guò)了2000年全年的200億美元總量工業(yè)用電量相當(dāng)與1996年全年的用電總量工業(yè)總產(chǎn)值2053億元遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了1995年全年的1963億元總量旅游外匯收入7017萬(wàn)美元相當(dāng)與1995年全年收入全社會(huì)投資403億元相當(dāng)與1997年全年總量社會(huì)消費(fèi)品零售總額158億元超過(guò)了1993年全總量地方財(cái)政一般預(yù)算收入℅,超過(guò)了1995年全部財(cái)政收入 蘇州大發(fā)展筑起高平臺(tái)帶來(lái)了高效益,今年第一季度,蘇州全市繼續(xù)加速,宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高,人民生活穩(wěn)步完善,：⑴工業(yè)生產(chǎn)增勢(shì)猛，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯放大一季度，℅，增幅創(chuàng)近年來(lái)新高。顯示出我市工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的清晰軌跡：蘇州工業(yè)已不再以輕工紡織絲綢為主“挑大梁”。居民消費(fèi)需求進(jìn)一步擴(kuò)大，℅,城市市場(chǎng)趨于同步,℅、℅。⑷財(cái)政增收形式喜人，存貸款余額持續(xù)增長(zhǎng) 一季度，℅，℅。與2003年末相比有所縮小。特別是近年來(lái)園區(qū)重視民營(yíng)個(gè)私經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)值、利稅年均增幅超過(guò)80℅，已成為財(cái)政收入增長(zhǎng)、吸吶就業(yè)的一支重要力量。2．2項(xiàng)目地理位置2．2．地理位置順馳整個(gè)小區(qū)占地16萬(wàn)平方米，總建面積約30萬(wàn)平方米。 第二區(qū)是指金雞湖東岸至蔞斜港之間的地區(qū)，主要功能為行政、文化和居住。 第三區(qū)是指蔞斜港至青秋浦之間的地區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)基地和科研基地為主要功能，居住為次要功能。三區(qū)南部工業(yè)區(qū)與居住區(qū)之間規(guī)劃為備用地。是園區(qū)借鑒新加坡商業(yè)化管理軟件的最新模式，專為區(qū)內(nèi)外資企業(yè)和周圍小區(qū)居民提供全方位的商業(yè)服務(wù)的一個(gè)商業(yè)中心。⑵商業(yè)中心 F城是由上海新紐投資管理公司蘇州分公司投資開(kāi)發(fā)管理，集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所。于2003年5月動(dòng)工，目前主體結(jié)構(gòu)已封頂，正在進(jìn)行墻體砌筑，預(yù)計(jì)2004年5月底竣工。超市、零售商業(yè)、餐飲和文化娛樂(lè)功能的建筑圍合成商業(yè)廣場(chǎng)；咖啡吧、銀行、辦公等綜合功能建筑圍合成公園。⑶行政中心 行政中心是由管委會(huì)行政中心大廈、市場(chǎng)大樓、公安分局大樓、法院大樓、檢察院大樓和工商局大樓等6幢大樓組成的，管委會(huì)行政中心大廈總建筑面積100000平方米，總投資6億元，于2003年5月開(kāi)工，到2004年5月主體及外裝完成，預(yù)計(jì)明年底能夠投入使用。建筑面積11萬(wàn)平方米，均居江蘇省各大醫(yī)院之首。2003年8月26日上午九龍外資醫(yī)院在園區(qū)舉行了奠基基礎(chǔ)。門(mén)診、急診、醫(yī)技、病房、后勤功能分布科學(xué)合理，服務(wù)流程順暢便捷。全院綠化面積占45℅以上，綠蔭、亭臺(tái)、小橋流水、以整座醫(yī)院環(huán)境更加舒適、潔凈、優(yōu)雅。該醫(yī)院前期的建設(shè)工作正在加緊籌備之中，很快就將開(kāi)工建設(shè)。 湖東中學(xué)、湖東小學(xué)為全日制公辦學(xué)校，與金雞湖東北岸文化水廊區(qū)域相鄰，北近現(xiàn)代大道，西靠東湖大郡，總規(guī)劃面積14公頃。師資力量將從蘇大附中選調(diào)。師資力量將從星海小學(xué)、東港小學(xué)、新城花園小學(xué)等學(xué)校選調(diào)。 研究生城到去年底已經(jīng)完成了10多萬(wàn)平方米的地面建筑和63萬(wàn)平方米的綠化，城內(nèi)10公里長(zhǎng)的主干道已基本貫通。西安交大和蘇大研究院項(xiàng)目也即將開(kāi)工。 目前，研究生城共有各類入城師生500多名，后勤配套服務(wù)設(shè)施和安全保衛(wèi)網(wǎng)絡(luò)也在正常運(yùn)行中。3個(gè)語(yǔ)音室、4個(gè)機(jī)房也同時(shí)在建?？蒲腥藛T的互通和學(xué)員的互認(rèn)，最大限度地發(fā)揮研究生城在培養(yǎng)和輸送高層次人才方面的龍頭作用。這片紅楓林投資約3000萬(wàn)元，占地7公頃，是形成四面環(huán)路、供市民休憩又融入城市網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的城市景觀。同時(shí)由構(gòu)筑了亭臺(tái)、小橋、園路、適當(dāng)點(diǎn)綴燈光、營(yíng)造了園區(qū)舒適、幽靜的休閑環(huán)境。目前正在進(jìn)行清除雜草、場(chǎng)地平整和民房拆除工作，概念設(shè)計(jì)也在加緊進(jìn)行，工程預(yù)計(jì)明年5月竣工。配合社區(qū)內(nèi)小型的商業(yè)零售區(qū)及開(kāi)放空間系統(tǒng)，自成一設(shè)施完善的住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)的社區(qū)中心座落與一人工水灣畔，四周環(huán)繞著低密度的商店、餐飲區(qū)提供住戶們的生活便利。主體工程2003年底基本完成。商住復(fù)合使用區(qū)在沿著大道側(cè)有兩處主要入口，連接湖濱的散步道和湖濱邊的商業(yè)區(qū)。環(huán)繞著水灣四周有一大片的開(kāi)放空間、公園和戶外音樂(lè)臺(tái)，提供人群活動(dòng)和觀景的空間。 ⑤27洞高爾夫球場(chǎng)：總體規(guī)劃已順利通過(guò)，球場(chǎng)造型、球道布局已設(shè)計(jì)完成，目前正在填土，俱樂(lè)部會(huì)所的平面布局、功能空間的分配、動(dòng)線設(shè)計(jì)正在進(jìn)行。⑺交通①公交：已開(kāi)通78路，研究生城——火車站。②現(xiàn)代大道：連接滬寧高速，為園區(qū)上高速入口。④金雞湖大橋：位于現(xiàn)代大道金雞湖段，已經(jīng)通車試行。②國(guó)際博覽中心：是全國(guó)第二大會(huì)展中心，也是蘇州迄今為止最大的單體建筑物，像一把打開(kāi)的巨大的扇子，外觀幽雅清新，氣勢(shì)磅礴。規(guī)劃用地188000平方米，總建筑面積250000平方米，總投資22億元，為兩層建筑，分14個(gè)展廳，共有7000個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位。于2003廿月開(kāi)工，2004年10月首期將投入試運(yùn)營(yíng)，并承辦第三屆eMAX大會(huì)。④新蘇國(guó)際大酒店（二期）：總建4萬(wàn)平方米，2003年5月開(kāi)工，2004年5月投入使用。湖畔天城位于蘇州園區(qū)，其中商業(yè)街7000平方米,綠化率48%,。湖畔天城建設(shè)成為一流都市社區(qū)，特委托專業(yè)房地產(chǎn)策劃公司以及國(guó)際著名建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)RTKL和SWA進(jìn)行產(chǎn)品定位與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。湖畔天城項(xiàng)目是蘇州政府的重點(diǎn)建設(shè)工程之一，總投資額達(dá)13億元，總開(kāi)發(fā)周期約2年，規(guī)劃建筑面積達(dá)293萬(wàn)平方米，富有現(xiàn)代性、生態(tài)性和景觀性的高尚住宅區(qū)。由于順馳鄰里中心、湖東行政中心、科技館、大型shopping mall，“文化水廊”商業(yè)一條街都緊鄰其周邊，自然景觀與人文景觀緊密結(jié)合起來(lái)；③湖東樓市日趨良性發(fā)展，該項(xiàng)目將有較好的保值升值性；④順馳品質(zhì)過(guò)硬，深入人心，口碑較好，人們的信賴度較高；⑤整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃超前，無(wú)論是建筑還是景觀，也無(wú)論是配套還是環(huán)境充分體現(xiàn)人本主義，給業(yè)主更多空間和選擇；⑥建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)頻閃， S型外立面、弧型陽(yáng)臺(tái)也是順馳為刺激湖東房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)湖東房子，高層和小高層產(chǎn)證辦出后可返還。住房公積金是職工及其所在的機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體按規(guī)定交納的一種長(zhǎng)期的住房?jī)?chǔ)金。兩者都?xì)w職工個(gè)人所有。為刺激湖東房地產(chǎn)市場(chǎng)，園區(qū)的公積金只能購(gòu)買(mǎi)園區(qū)的房子，而且園區(qū)的公積金可以充當(dāng)首付，市區(qū)的公積金就不可以充當(dāng)收付。蘇州工業(yè)園區(qū)自1997年4月1日?qǐng)?bào)在園區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)開(kāi)始實(shí)行公積金制度，園區(qū)公積金堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正、透明的辦事原則進(jìn)行運(yùn)作。采用以個(gè)人帳戶為主的模式，有效地增強(qiáng)了公積金使用的透明度和基金征集的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。實(shí)現(xiàn)了政府不拿錢(qián)、企業(yè)不增加負(fù)擔(dān)、員工個(gè)人不降低保障水平的三有利目標(biāo)。園區(qū)成立公積金管理中心，具體承辦公積金收繳、理付、對(duì)帳等營(yíng)運(yùn)工作；由管委會(huì)、投資商代表和員工代表組成公積金理事會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督公積金運(yùn)作。在這一年中，盡管遭受各種不可抗因素的影響，蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢(shì)頭。園區(qū)房地產(chǎn)在2003年繼續(xù)攀高，其主要特征可以概括為高位運(yùn)行、供