【正文】 第二批包括500多套產(chǎn)品，其中5棟高層、6棟小高層，產(chǎn)品類(lèi)型與一期相似，但是價(jià)格將比一期有明顯的上漲。同時(shí)，第二批產(chǎn)品中還包括88套疊加產(chǎn)品，面積160200 m178。，初定價(jià)格達(dá)到70008000元/ m178。，總價(jià)115160萬(wàn)元。第二批產(chǎn)品預(yù)計(jì)2004年底開(kāi)始銷(xiāo)售。 高爾夫花園后期即將推出臨湖別墅，用半島式布局在獨(dú)墅湖畔打造了168套別墅，面積230350 m178。，平均價(jià)格將突破10000元/ m178。，總價(jià)200萬(wàn)以上。客戶(hù) 高爾夫花園目前正處于客戶(hù)積累階段，從3月17日開(kāi)始正式接受預(yù)定。近期訪問(wèn)高爾夫花園項(xiàng)目的客戶(hù)主要來(lái)自蘇州市區(qū)及周邊顯市，但也出現(xiàn)了上海和浙江客戶(hù)的蹤影。產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析⑴優(yōu)勢(shì)分析：①景觀條件絕佳。高爾夫花園三面臨水，坐擁兩湖板塊，建設(shè)中的高爾夫球場(chǎng)位于地塊東南方向，景觀條件卓越，具有操作高端產(chǎn)品的潛質(zhì)；②項(xiàng)目緊鄰水項(xiàng)鄰里中心和生態(tài)公園賓館，周邊配套齊全；③景觀聘請(qǐng)貝爾高林設(shè)計(jì)，在蘇州市場(chǎng)有一定吸引力。⑵劣勢(shì)分析：①社區(qū)規(guī)劃水平一般；②戶(hù)型設(shè)計(jì)較差，特別是兩梯三戶(hù)的高層、兩室產(chǎn)品只能單面采光和通風(fēng)，而部分小高層產(chǎn)品進(jìn)深長(zhǎng)達(dá)18米；③高層間樓間距過(guò)??；項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示高爾夫花園一期第一批產(chǎn)品將在3月中旬接受預(yù)定，4月8日開(kāi)始銷(xiāo)售，從目前蘇州房地產(chǎn)時(shí)常的活躍程度和該項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，快速去化也不是問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)一期的熱銷(xiāo)帶動(dòng)后期產(chǎn)品價(jià)格的上漲的意圖明顯，第二批產(chǎn)品中包括了疊加產(chǎn)品和景觀、視野較好的高層、小高層產(chǎn)品，價(jià)格上浮已是必然。高爾夫花園項(xiàng)目在近期銷(xiāo)售宣傳活躍，地塊先天素質(zhì)對(duì)購(gòu)房者的吸引力的確比較強(qiáng)，但項(xiàng)目規(guī)劃水平、產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)操作卻讓人不敢恭維。隨著今年下半年蘇州市場(chǎng)房地產(chǎn)供應(yīng)量的迅猛增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，后期銷(xiāo)售可能會(huì)遭遇阻力。雙湖板塊介于園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間，該項(xiàng)目與玲瓏灣一起構(gòu)成了一南一北對(duì)金雞湖的合圍。這些項(xiàng)目的成功操作，可以快速催熟湖東板塊，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)房地產(chǎn)時(shí)常湖東時(shí)代的來(lái)臨。而且，這些項(xiàng)目后期產(chǎn)品均有比較大的價(jià)格提升，對(duì)拉高湖東房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的支撐。3． 案名春之韻一期樓盤(pán)位置北靠鐘園路，南依湖東鄰里中心，東近星塘街，西鄰星湖街投資商蘇州工業(yè)園區(qū)華成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處地址開(kāi)發(fā)商售樓電話建筑設(shè)計(jì)占地面積56492m178。景觀設(shè)計(jì)TONTSEN建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑面積 m178。營(yíng)銷(xiāo)代理上海九陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司容積率物業(yè)管理綠化率52%承建單位建筑密度30%開(kāi)工時(shí)間建筑風(fēng)格國(guó)際時(shí)尚的現(xiàn)代建筑風(fēng)格交房時(shí)間05年下半年產(chǎn)品類(lèi)型高層、高層開(kāi)盤(pán)日期04年4月底規(guī)劃戶(hù)數(shù)一期480余套開(kāi)盤(pán)價(jià)格4800元/m178。左右交房形式毛坯房單價(jià)范圍規(guī)劃面積80130 m178。，另200 m178。躍層房單價(jià)均價(jià)4800元/m178。主力面積128138 m178。主力總價(jià)55萬(wàn)元左右車(chē)位（庫(kù)）數(shù)量物業(yè)費(fèi)未定車(chē)位（庫(kù)）價(jià)格商鋪無(wú)銷(xiāo)售進(jìn)度意向登記人數(shù)已超過(guò)3000人產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù)數(shù)比例2室3室4室（復(fù)式）規(guī)劃戶(hù)數(shù)比例規(guī)劃戶(hù)數(shù)比例規(guī)劃戶(hù)數(shù)比例多層18%10%8%小高層298%60%210%28%高層170%32%128%10%規(guī)劃分析小區(qū)位于湖東第一個(gè)萬(wàn)人組團(tuán)內(nèi),湖東鄰里中心的北側(cè),附近規(guī)劃和在建的有湖東中小學(xué)、體育用地、九龍外資醫(yī)院、F城、會(huì)展中心、文化水廊、靠近在建的園區(qū)行政中心，周邊配套較為齊全，目前已經(jīng)啟動(dòng)的輕軌一號(hào)線距離小區(qū)僅需步行10分鐘左右，小區(qū)東面有大型的公交車(chē)站，交通也同樣便捷。小區(qū)規(guī)劃22棟樓，其中1棟多層（不對(duì)外公開(kāi)），14棟小高層、7棟高層，分兩期推出，目前推出一期——小區(qū)的南面112樓，規(guī)劃面積從80多平方米到200多平方米。整個(gè)小區(qū)采用人車(chē)分流的空間布局，充分考慮到居住和行人的安全。底層采用架空手法，保證社區(qū)的通徹與觀景，屋頂采用環(huán)型、原型、弧型配合整個(gè)圓形建筑立面，自然流暢。房型按照國(guó)際健康住宅的要求，大窗、凸窗、弧型陽(yáng)臺(tái)，做到全明結(jié)構(gòu)，打造陽(yáng)光客廳、景觀臥室。小區(qū)建造有獨(dú)立的網(wǎng)球場(chǎng)、健康跑道及運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套。環(huán)境分析 小區(qū)臨近金雞湖，景觀自然，附近有主要的文化水廊、金雞墩等主要休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，北面有在建的白塘公園；小區(qū)內(nèi)部有兩條天然河流，利用水資源打造景觀軸線和半島灣景，主要規(guī)劃了7個(gè)主題景觀，綠化率達(dá)52%。客戶(hù)分析 戶(hù)型、總價(jià)控制合理，主要吸引了在園區(qū)工作的白領(lǐng)，年齡以2535歲為主，同時(shí)小區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、優(yōu)雅時(shí)尚的外型和較好的規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)吸引了古城區(qū)的客戶(hù)，主要是私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)的中層白領(lǐng)。產(chǎn)品和價(jià)格優(yōu)勢(shì)一期位于小區(qū)的南部，有多層、小高層、高層，對(duì)外公開(kāi)的是小高層、高層，戶(hù)型面積從80平方米到200平方米，產(chǎn)品從兩房到復(fù)式均有，主力面積控制在120130平方米的三房，產(chǎn)品大部分為錯(cuò)層，并且大部分帶有弧型窗臺(tái)和舒適大陽(yáng)臺(tái)，有市場(chǎng)吸引力，目前已經(jīng)有超過(guò)3000人登記預(yù)約。目前價(jià)格尚未確定，預(yù)計(jì)均價(jià)在5000元/m178。，雖然目前價(jià)格較高，但總價(jià)控制合理，未來(lái)銷(xiāo)售情況看好。優(yōu)劣勢(shì)分析⑴優(yōu)勢(shì)①地理位置比較優(yōu)越,周邊的配套比較齊全；②360米的水岸設(shè)計(jì),具有吸引力；③戶(hù)型控制比較合理,產(chǎn)品為錯(cuò)層設(shè)計(jì),具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；④具有較強(qiáng)的市場(chǎng)增值潛力；⑵劣勢(shì)①小區(qū)內(nèi)樓棟間距小,采光有影響；②目前的售樓處離現(xiàn)場(chǎng)比較遠(yuǎn),不利于客戶(hù)看房；③價(jià)格數(shù)次調(diào)整,造成誠(chéng)意客戶(hù)的流失；結(jié)合項(xiàng)目分析⑴東湖春之韻和湖畔天城相比,具有地理優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)潛力，相比來(lái)說(shuō)更加吸引客戶(hù)；⑵由浙江華成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，之前開(kāi)發(fā)園區(qū)華成大廈，實(shí)力一般，容易造成客戶(hù)的心理距離；⑶從目前蘇州市場(chǎng)上以規(guī)模大盤(pán)取勝的情況來(lái)看，小區(qū)規(guī)模較小，并且暫時(shí)沒(méi)有后期開(kāi)發(fā)，主要依托所處兩萬(wàn)人組團(tuán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，后期不利銷(xiāo)售；3．2．4嘉業(yè)?陽(yáng)光假日案名嘉業(yè)陽(yáng)光假日樓盤(pán)位置金楓路和玉山路交界處投資商浙江國(guó)際嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處人民路143號(hào)（前期）開(kāi)發(fā)商蘇州嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電話建筑設(shè)計(jì)中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑研究設(shè)計(jì)院占地面積249000m178。景觀設(shè)計(jì)建筑面積373340 m178。營(yíng)銷(xiāo)代理越洋企劃容積率物業(yè)管理綠化率%承建單位建筑密度%開(kāi)工時(shí)間建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)潔交房時(shí)間產(chǎn)品類(lèi)型別墅、聯(lián)排、多層、小高層、高層開(kāi)盤(pán)日期4月6日規(guī)劃戶(hù)數(shù)204（第二批）開(kāi)盤(pán)價(jià)格交房形式毛坯房、精裝修單價(jià)范圍規(guī)劃面積107150 m178。單價(jià)均價(jià)4600元/ m178。主力面積137 m178。左右主力總價(jià)63萬(wàn)車(chē)位/庫(kù)量1：物業(yè)費(fèi)車(chē)位/庫(kù)價(jià)商鋪有(整個(gè)社區(qū))銷(xiāo)售進(jìn)度項(xiàng)目基本情況本案位于蘇州新區(qū),東臨珠江路,西靠金楓路,兩條景觀河道貫穿南北\東西,蘇州樂(lè)園近在咫尺,。 項(xiàng)目總建筑面積為373340 m178。,占地面積為273畝,規(guī)劃別墅、多層、小高層、高層多種產(chǎn)品，整個(gè)天際線呈現(xiàn)東低西高、南低北高。產(chǎn)品和價(jià)格整個(gè)樓盤(pán)分6期推出，03年11月28日嘉業(yè)?陽(yáng)光假日首次開(kāi)盤(pán)共推出三幢樓，兩幢為高層，共170套，單身公寓一幢，約400余套。開(kāi)盤(pán)價(jià)格范圍3700元/ m178。到6000元/ m178。，目前還有100余戶(hù)。一期第二批是會(huì)所北面的小高層，推出6幢樓，共204戶(hù)，面積為107150 m178。，部分房型建有空中花園或水院，電梯均有觀景電梯；均價(jià)為4600元/ m178。，最低價(jià)格為4350元/ m178。主力面積在137 m178。左右，主力總價(jià)為63萬(wàn)元以上，目前基本去化50%。客戶(hù) 以新區(qū)的區(qū)域客戶(hù)為主，占登記和購(gòu)房人數(shù)的70%，其他區(qū)域的基本占20%，投資客戶(hù)為10%。其地理位置主要是吸引了新區(qū)的在職企業(yè)中的中高層白領(lǐng)、公務(wù)員以及部分私營(yíng)企業(yè)主。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析⑴優(yōu)勢(shì)分析①開(kāi)發(fā)公司有一定背景，且具有較強(qiáng)實(shí)力，打造的“陽(yáng)光”系列深入人心②整體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念新穎，內(nèi)外配套完備；③面積控制合理，且基本帶有入戶(hù)花園設(shè)計(jì)；④集中大型會(huì)所，面積15000 m178。，為居家提供便利；⑤整體規(guī)劃合理，注重采光和景觀等人性化設(shè)計(jì)。⑵劣勢(shì)分析①周邊配套少，出行不便利；②戶(hù)型設(shè)計(jì)較為單一 ，缺乏變化；③售樓處離現(xiàn)場(chǎng)較遠(yuǎn)，不利于客戶(hù)看房；④周邊基本為工業(yè)區(qū)，視野和環(huán)境較差。項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示目前嘉業(yè)房產(chǎn)在長(zhǎng)三角區(qū)域處于快速發(fā)展時(shí)期，擁有極具競(jìng)爭(zhēng)力的土地儲(chǔ)備量，02年在蘇州推出的嘉業(yè)陽(yáng)關(guān)城已經(jīng)通過(guò)廣泛的媒體宣傳深入人心，目前嘉業(yè)陽(yáng)關(guān)假日繼續(xù)保持良好口碑。在蘇州一體兩翼的格局上形成了新區(qū)房產(chǎn)的直接競(jìng)爭(zhēng)，且目前占據(jù)一定的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。即將推出的嘉業(yè)陽(yáng)光假日的多層產(chǎn)品相對(duì)湖畔天城、鳳凰城以小高層、高層為主的產(chǎn)品具有強(qiáng)大的吸引力，陽(yáng)光品牌項(xiàng)目注重對(duì)社區(qū)環(huán)境等營(yíng)造也是超脫于目前市場(chǎng)上大部分粗制濫造的樓盤(pán)，也同樣具有吸引力。目前嘉業(yè)的價(jià)格也是具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的，而且湖畔天城的價(jià)格還需一段市場(chǎng)適應(yīng)期，在前期的市場(chǎng)威脅較強(qiáng)。由于陽(yáng)光系列產(chǎn)品整體規(guī)劃、建筑、環(huán)境基本趨同，未來(lái)如不注重改善，將會(huì)逐漸失去市場(chǎng)吸引力。3．3蘇州市第一季度各區(qū)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查分析3．3．1 2004年蘇州市區(qū)商品房統(tǒng)計(jì)信息蘇州市統(tǒng)計(jì)局最新的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告顯示，一季度蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供求基本平衡的狀態(tài)。蘇州市房地產(chǎn)投資情況簡(jiǎn)表全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）49．15竣工面積（萬(wàn)m178。）121．05住宅投資（億元）41．13（增長(zhǎng)31%）商品房預(yù)售面積（萬(wàn)m178。）499．78全市施工面積（萬(wàn)m178。）2404．47商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m178。）84．61新開(kāi)工面積（萬(wàn)m178。）510．53住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m178。）80．45蘇州市及市區(qū)商品房/住宅銷(xiāo)售價(jià)格簡(jiǎn)表（單位：元/ m178。）全市商品房單價(jià)2621（比去年底上漲50）全市住宅平均單價(jià)2572（比去年底上漲90）市區(qū)商品房預(yù)售單價(jià)3852市區(qū)住宅預(yù)售單價(jià)3804市區(qū)商品房單價(jià)3340（比去年底上漲152）市區(qū)住宅平均價(jià)格3309（比去年底上漲210）園區(qū)預(yù)售房?jī)r(jià)（含所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)） 4017 （市區(qū)首位）由上表顯示：a． 年一季度蘇州市區(qū)住宅投資力度繼續(xù)加大，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的84%；b． 市銷(xiāo)售勢(shì)頭續(xù)好，上漲幅度穩(wěn)步；c． 園區(qū)（含所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)）獨(dú)占鰲頭，一季度商品房預(yù)售單價(jià)首次突破4000元/ m178。的大關(guān)。總之，今年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)還將走旺，但是旺勢(shì)將緩于去年。3．3．2 2004年蘇州園區(qū)主要樓盤(pán)基本情況簡(jiǎn)表都市天域華新國(guó)際小高層100多套72005月名城映象名城房地產(chǎn)小高層、高層300多套5000以上5月湖左岸園區(qū)置地高層800多套5500以上5月加城花園建屋發(fā)展小高層、高層450左右5000以上5月高爾夫花園鴻意地產(chǎn)獨(dú)立別墅、疊加小高層、高層300多套（小）高層均價(jià)約5200；別墅8000以上4月玲瓏灣南都建屋小高層、高層300多套50005500均價(jià)4月東湖大郡建屋發(fā)展小高層、高層1500戶(hù)約44004月春之韻華成多層、小高層、高層480套5000以上5月楓情水岸棲霞小高層、高層、疊加別墅不詳5000以上5月仁恒項(xiàng)目仁恒小高層、高層為主不詳5000以上下半年中華項(xiàng)目中華企業(yè)小高層、高層為主不詳5000以上下半年永新項(xiàng)目永新房地產(chǎn)小高層、高層為主不詳5000以上下半年加城新天地園區(qū)商友小高層、高層300多套均價(jià)5200左右4月份鴻?；▓@海竟置業(yè)多層140套左右約32005月從上表可以看出園區(qū)樓盤(pán)多為小高層、高層，從3月開(kāi)始，每月基本都有新盤(pán)推出，上半年46月是園區(qū)2004年開(kāi)盤(pán)的第一次高峰（含舊盤(pán)），下半年高峰預(yù)計(jì)集中在10月份以及12月份開(kāi)盤(pán)。上半年舊盤(pán)較多，集中在湖西、湖北、湖南區(qū)域，6月起基本為新盤(pán)上市，集中在湖東區(qū)域。3．4市場(chǎng)細(xì)分根據(jù)對(duì)蘇州市場(chǎng)的調(diào)查，購(gòu)房者大概可以分為5類(lèi)：2030歲，通常為第一次置業(yè)，一般為結(jié)婚而買(mǎi)房, 一般為園區(qū)外企白領(lǐng)。因工作年限不是很長(zhǎng)，通常會(huì)選者90120m178。但隨著工作年限的增長(zhǎng)，他們的工資會(huì)增長(zhǎng)非常迅速。這樣的人群占到將近50%；2．31以上，通常為第二次置業(yè)，屬中高收入者，已購(gòu)房一套，多是為了改善現(xiàn)有的居住條件, 資金有限，通常會(huì)選者90120 m178。；3． 臺(tái)灣人、香港人以及一些在園區(qū)工作的外籍人士，通常會(huì)選擇大戶(hù)型的，會(huì)考慮裝修房,多為自用；4．蘇州市區(qū)居民，看好湖東的規(guī)劃，想改善居住環(huán)境者，大多一般為園區(qū)工作者；5．外來(lái)投資者，比較看好蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng),但因園區(qū)房?jī)r(jià)較高，選者小戶(hù)型，多為溫州購(gòu)房團(tuán)，將近有20%；3．5目標(biāo)消費(fèi)者分析及營(yíng)銷(xiāo)建議從年齡來(lái)看,2630將近占消費(fèi)群的一半,因這部分客戶(hù)工作年限不是很長(zhǎng),在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中價(jià)格可作為一個(gè)亮點(diǎn)