【正文】 目可行性。土地獲取階段：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國(guó)家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計(jì)劃”。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目施工建設(shè)階段：開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工。施工過程中開發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，了解建設(shè)過程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。銷售階段：開發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、項(xiàng)目企劃宣傳、現(xiàn)場(chǎng)銷售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。三、考核指標(biāo)體系的編制（一）考核指標(biāo)體系的概念： 公司考核指標(biāo)體系：是將各個(gè)項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系橫向貫穿起來，集合成公司的整體目標(biāo)，包含兩個(gè)層面，其一為各項(xiàng)目年度目標(biāo)、項(xiàng)目整體目標(biāo)，其二為公司年度目標(biāo)，各項(xiàng)目的年度目標(biāo)之和即為公司年度目標(biāo)。它是項(xiàng)目考核指標(biāo)體系的延伸，項(xiàng)目考核指標(biāo)體系是將目標(biāo)分解到本年度，而公司考核指標(biāo)體系更聚焦于項(xiàng)目整體目標(biāo)，它將本年度目標(biāo)分解至月度，將轉(zhuǎn)年分解至季度，將后面的年份分解至年度，最多分解至3個(gè)年度，各年度之和即為項(xiàng)目的整體目標(biāo)。 項(xiàng)目考核指標(biāo)體系：是在項(xiàng)目操作過程中，圍繞項(xiàng)目責(zé)任書目標(biāo)或階段性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行的月度分解與預(yù)計(jì)，并根據(jù)編制月份的完成情況、項(xiàng)目累計(jì)完成情況相應(yīng)調(diào)整后期計(jì)劃，形成月度考核及全年考核的動(dòng)態(tài)項(xiàng)目管理文件。（二）考核指標(biāo)體系在戰(zhàn)略制訂與執(zhí)行過程中的位置戰(zhàn)略思考考核指標(biāo)體系戰(zhàn)略規(guī)劃全面預(yù)算管理薪酬體系理解和翻譯進(jìn)行過程控制將結(jié)果與薪酬掛鉤制訂戰(zhàn)略戰(zhàn)略執(zhí)行戰(zhàn)略制訂考核目的考核指標(biāo)目標(biāo)具體措施（三）考核指標(biāo)體系的四個(gè)層面：財(cái)務(wù)股東價(jià)值最大化：利潤(rùn)、增長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)的平衡客戶目標(biāo)市場(chǎng) 目標(biāo)客戶 提供給目標(biāo)客戶的價(jià)值法則流程流程高效 優(yōu)先次序得當(dāng) 創(chuàng)造價(jià)值的重點(diǎn)環(huán)節(jié)突出 創(chuàng)造客戶和股東滿意度學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)戰(zhàn)略能力：人力資源管理企業(yè)文化：我們需要的文化和氛圍（四）地產(chǎn)集團(tuán)年度計(jì)劃、階段調(diào)整計(jì)劃編制 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部、地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心、地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部根據(jù)庫存和新開項(xiàng)目情況、新增項(xiàng)目情況及資金狀況，初步匯總年度計(jì)劃，上報(bào)至地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)。 地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)年底確定次年整體戰(zhàn)略目標(biāo)。 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部將庫存及新開目標(biāo)初步分解至各分公司，并下達(dá)到各分公司運(yùn)營(yíng)部。 地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心將新增目標(biāo)初步分解至各分公司，并下達(dá)到各分公司土地拓展部，由土地拓展部傳達(dá)到分公司運(yùn)營(yíng)部。 各分公司運(yùn)營(yíng)部將指標(biāo)下達(dá)到各相關(guān)部門，并組織編制。 各分公司銷管、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門按照庫存、新開、新增項(xiàng)目分解指標(biāo)到年度和月度，匯總到分公司運(yùn)營(yíng)部。 各分公司運(yùn)營(yíng)部審核匯總，并經(jīng)分公司總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報(bào)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部。 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部審核各分公司的指標(biāo)分解情況，形成地產(chǎn)集團(tuán)次年經(jīng)營(yíng)預(yù)算初稿，報(bào)送地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部。 地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部匯總形成全年資金預(yù)算。 地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)最終審定年度指標(biāo)。1 1 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部形成地產(chǎn)集團(tuán)的考核指標(biāo)體系，下發(fā)到各分公司。1 1 各分公司總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字確認(rèn)并報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)存檔。1 1 階段調(diào)整計(jì)劃參照此流程執(zhí)行。新增指標(biāo)分解、下達(dá)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心各分公司土地拓展部（五）月度考核指標(biāo)體系編制周期：每月26日至次月25日；實(shí)際財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)果截止時(shí)間為每月25日 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部結(jié)合公司及項(xiàng)目年度考核指標(biāo)的總體要求，結(jié)合下月集團(tuán)現(xiàn)金流狀況以及項(xiàng)目具體情況，與各公司銷管部充分溝通，于每月23日形成下月回款計(jì)劃。 經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)最終確定下月各公司及項(xiàng)目回款指標(biāo)。 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部將已確定的回款指標(biāo)于每月25日下發(fā)至各分公司銷管部。 各分公司銷管部根據(jù)回款指標(biāo)進(jìn)行具體分解至各項(xiàng)目，經(jīng)銷售副總審核后于26日?qǐng)?bào)送分公司運(yùn)營(yíng)部、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部。 地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心于當(dāng)月25日將最新的新增項(xiàng)目分解指標(biāo)下發(fā)到地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)部和分公司土地拓展部，由分公司土地拓展部傳達(dá)至分公司運(yùn)營(yíng)部。 首先，各公司運(yùn)營(yíng)部與銷管部分別編制出各項(xiàng)目當(dāng)月初步動(dòng)態(tài)成本及項(xiàng)目整體價(jià)格測(cè)算，將結(jié)果量化，反映到項(xiàng)目利潤(rùn)率上，并對(duì)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)變化、及價(jià)格變化因素進(jìn)行充分分析；第二步，在保證項(xiàng)目整體利潤(rùn)率的前提下，結(jié)合動(dòng)態(tài)成本、結(jié)合項(xiàng)目整體及月度價(jià)格測(cè)算，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)狀況，由運(yùn)營(yíng)部與銷管部對(duì)后期成本的調(diào)整方向、余盤售價(jià)的調(diào)整方向作出合理判斷，成本與價(jià)格互動(dòng)后共同形成當(dāng)月項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì)。 各分公司運(yùn)營(yíng)部組織各相關(guān)部門編寫當(dāng)月項(xiàng)目及公司考核指標(biāo)體系，并于當(dāng)月28日形成初稿及分析文件，報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部。 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部于當(dāng)月31日組織各分公司運(yùn)營(yíng)部、銷管部進(jìn)行考核指標(biāo)月度分析總結(jié)會(huì)，明確要求，達(dá)成共識(shí)。 各分公司運(yùn)營(yíng)部、銷管部結(jié)合會(huì)議要求，調(diào)整指標(biāo)，總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字后于次月2日形成正式項(xiàng)目考核指標(biāo)體系及公司考核指標(biāo)體系，報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部。 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部于次月4日形成地產(chǎn)集團(tuán)考核指標(biāo)體系。四、商品房銷售有關(guān)法律政策房屋維修基金（1）為什么要建立房屋維修基金？用于對(duì)住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主體結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。共用設(shè)施、設(shè)備：包括物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。（2）在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？自2003年1月1日后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購買商品住宅或與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅均應(yīng)繳存。（3）由誰繳存維修基金？開發(fā)建設(shè)單位（1%，%）和購房人（1%）共同繳存。（4）如何繳存？在《商品房買賣合同》備案時(shí)，一次性存入市維修基金帳戶。（5）房屋維修基金由誰管理？由市維修基金管理機(jī)構(gòu)管理?！短旖蚴猩唐贩抗芾?xiàng)l例》（1）商品房交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的兩書是什么？開發(fā)商將商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項(xiàng)。（2）定金可以退嗎？答：《條例》規(guī)定：購房人已交定金并約定合同訂立日期，開發(fā)商不按期簽定合同的，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同的，定金不與退還；在約定日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)返還定金。應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活處理。物業(yè)管理相關(guān)說明（1）物業(yè)服務(wù)包括什么？綜合服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)。收取綜合服務(wù)費(fèi)提供的服務(wù)如下：①保證樓宇的安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋。②維護(hù)公共衛(wèi)生：包括打掃公共走廊、樓梯、通道、小區(qū)內(nèi)道路，外墻以及清理垃圾等。③水、電源機(jī)電、電梯、消防設(shè)施以及其他設(shè)施日常維修、保養(yǎng)；④報(bào)案服務(wù)⑤綠化維護(hù)管理；⑥幫助房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事物。收取公眾代辦性服務(wù)費(fèi)可提供如下服務(wù)：代收冷水熱水費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線使用費(fèi)、購電、采暖費(fèi)（目前煤氣、水、購電為親情服務(wù)暫不收費(fèi)）。收取特約有償服務(wù)費(fèi)應(yīng)提供的服務(wù)雙方協(xié)商議定。（2）物業(yè)哪些服務(wù)是免費(fèi)的？哪些服務(wù)是收費(fèi)的？代收煤氣、水、購電服務(wù)是免費(fèi)的。家政服務(wù)，維修特約服務(wù)是收費(fèi)的。（3） （3） 主若出現(xiàn)失竊或車輛損壞丟失等情況物業(yè)如何處理？萬一發(fā)生此類事情（一般情況下，發(fā)生此類事情的可能性不大），將按照天津市物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行。物業(yè)協(xié)助相關(guān)部門解決。 （4） （4） 修是否可以拆改？如想拆改怎么辦？如何收費(fèi)？規(guī)范規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅所有墻體包括非承重墻都不能拆改。業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理相關(guān)手續(xù)。按其規(guī)定收取一定費(fèi)用，一般300元左右。（5） （5） 樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。一般物業(yè)每月都會(huì)定期檢修供公部位。（6） （6） 小院里能加一些防護(hù)設(shè)施嗎？所有外檐部分都不可以改變包括小院。小院理論上屬于公共區(qū)域，贈(zèng)送的含義是業(yè)主僅有使用權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)的，所以不允許改變。（7） （7） 辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費(fèi)用？在辦理入住時(shí)需帶入住憑單,購房合同。一年的物業(yè)費(fèi)、業(yè)主裝修押金15002000、電費(fèi)（300度）、衛(wèi)視費(fèi)、水卡費(fèi)。（8） （8） 辦入住時(shí)是否還交配套設(shè)施的初裝費(fèi)？辦入住時(shí)不需交配套設(shè)施的初裝費(fèi)，都含在房款里了。（不同項(xiàng)目有所不同，適當(dāng)收取相關(guān)費(fèi)用，如煤氣點(diǎn)火費(fèi)）（9） （9） 裝修押金什么情況下不退或扣錢？不符合有關(guān)規(guī)定的拆改，暫扣，待恢復(fù)原狀后退還。五、財(cái)務(wù)知識(shí)項(xiàng)目直接成本及總成本包含的內(nèi)容項(xiàng)目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎(chǔ)費(fèi)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、資金成本。項(xiàng)目完全成本除直接成本外，還包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅。銷售回款、銷售收入銷售回款是實(shí)際到帳金額、銷售收入是銷售合同值、每月測(cè)算員工薪酬時(shí)，是以當(dāng)月銷售回款、利潤(rùn)指標(biāo)作為依據(jù)。相關(guān)計(jì)算公式：(1)資金缺口=回款土地款工程款費(fèi)用稅金+貸款凈增(2)項(xiàng)目毛利率=1直接成本/銷售收入(3)項(xiàng)目利潤(rùn)率=1總成本/銷售收入(4)項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量=回款支付的工程及土地款銷售費(fèi)用管理費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅貸款知識(shí)：(1)目前銀行信貸按會(huì)計(jì)核算劃分為表內(nèi)信貸業(yè)務(wù)、表外信貸業(yè)務(wù)；按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長(zhǎng)期貸款。(2)銀行信貸的基本要素是金額、期限、利率（或月率）、擔(dān)保形式。(3)銀行信貸的基本操作程序：受理、調(diào)查、審批、發(fā)放、貸后管理。(4)銀行貸款的形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸的基本原則是：安全性、流動(dòng)性、盈利性。(6)用土地進(jìn)行抵押時(shí)需具備土地證，一般按不超過評(píng)估值的50%折扣計(jì)算。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同、借款合同、董事會(huì)決議、借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、標(biāo)準(zhǔn)地名證書、土地證、工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、投資計(jì)劃、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。(8)土地在條件許可的情況下，可發(fā)做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。六、法務(wù)知識(shí)：商品房必須按套銷售嗎？可不可以分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅的做法，違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。因此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。商品房銷售廣告、宣傳資料可以認(rèn)定為合同內(nèi)容嗎？一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，不是合同的一部分。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房可以按什么樣的方式計(jì)價(jià)銷售？商品房可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)銷售。開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)如何處理？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受