【文章內(nèi)容簡介】 3。湖畔天城位于蘇州工業(yè)園區(qū)第二個兩萬人組團內(nèi)，北至鐘園路、東至津梁街，西靠仁衡地塊。整個小區(qū)占地16萬平方米，總建面積約30萬平方米。 2．2．園區(qū)市政規(guī)劃 “蘇州工業(yè)園區(qū)二三區(qū)”是指蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作區(qū)的第二區(qū)、第三區(qū)兩區(qū)，即本規(guī)劃范圍，位于金雞湖東岸、青秋浦以西，北至婁江、南至斜塘河。 第二區(qū)是指金雞湖東岸至蔞斜港之間的地區(qū)，主要功能為行政、文化和居住。金雞湖東岸布置休閑風(fēng)光帶；中心軸線地段布置區(qū)級行政機關(guān)、文化中心、片區(qū)商業(yè)中心等公共服務(wù)設(shè)施以及市級公建預(yù)留用地；北部規(guī)劃為出口加工區(qū)以及其他工業(yè)區(qū)；南部布置為居住區(qū)；白塘規(guī)劃為植物公園。 第三區(qū)是指蔞斜港至青秋浦之間的地區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)基地和科研基地為主要功能，居住為次要功能。北部東沙湖布置水景生態(tài)公園，兩側(cè)設(shè)置軟件園；星塘街東側(cè)、星華街西側(cè)主要布置居住區(qū)，其中沿中心軸線布置高密度住宅區(qū)，沿星塘街南段布局園區(qū)體育中心，中段布置商業(yè)街以及片區(qū)公園；三區(qū)東部、北部布置為工業(yè)區(qū)，其中部為信息產(chǎn)業(yè)區(qū)，南部沿吳凇江形成港口、倉儲、運輸為綜合體的物資水陸聯(lián)運中心。三區(qū)南部工業(yè)區(qū)與居住區(qū)之間規(guī)劃為備用地。2．2．園區(qū)配套設(shè)施⑴湖東鄰里中心 湖東鄰里中心選址與金雞湖東岸，距離金雞湖僅1500米，園區(qū)行政中心南側(cè)，15公頃橢圓形中央綠地的中心，背靠2萬人居住的湖東大組團。是園區(qū)借鑒新加坡商業(yè)化管理軟件的最新模式，專為區(qū)內(nèi)外資企業(yè)和周圍小區(qū)居民提供全方位的商業(yè)服務(wù)的一個商業(yè)中心。湖東鄰里中心南樓和北樓的土建已基本結(jié)束，正在進行門窗、玻璃、水電設(shè)施的安裝，景觀工程也在緊張施工中，雨季鄰里中心將于今年6月底竣工。⑵商業(yè)中心 F城是由上海新紐投資管理公司蘇州分公司投資開發(fā)管理，集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的一站式消費場所。F城位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸翠園路、星湖街交界處，總占地63畝，總建筑面積超過120000平方米。于2003年5月動工，目前主體結(jié)構(gòu)已封頂，正在進行墻體砌筑，預(yù)計2004年5月底竣工。 聯(lián)豐購物廣場位于金雞湖東新商圈的核心位置，占地72000平方米，規(guī)劃建筑面積約10萬平方米，項目的東、南、西三面緊靠城市道路，北部與蓮香賓館相接，周邊為成熟的生活小區(qū)，靜態(tài)人流量約為20萬左右，是市政規(guī)劃當(dāng)中園區(qū)的商業(yè)中心，引入歐洲商業(yè)廣場的設(shè)計理念，總體布局以中央商業(yè)廣場和西邊的假日休閑公園為兩個核心空間。超市、零售商業(yè)、餐飲和文化娛樂功能的建筑圍合成商業(yè)廣場；咖啡吧、銀行、辦公等綜合功能建筑圍合成公園。購物、飲食、娛樂功能齊全，即有商業(yè)街的繁華又不失公園的愜意。⑶行政中心 行政中心是由管委會行政中心大廈、市場大樓、公安分局大樓、法院大樓、檢察院大樓和工商局大樓等6幢大樓組成的，管委會行政中心大廈總建筑面積100000平方米，總投資6億元，于2003年5月開工，到2004年5月主體及外裝完成，預(yù)計明年底能夠投入使用。⑷九龍外資醫(yī)院 蘇州九龍外資醫(yī)院位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是經(jīng)國家衛(wèi)生部和商務(wù)部批準，由香港恒生貿(mào)易出入口公司投資興建的江蘇省首家大型外資綜合醫(yī)院。，建筑面積11萬平方米，均居江蘇省各大醫(yī)院之首。首期投資約5億元人民幣，設(shè)病床600張。2003年8月26日上午九龍外資醫(yī)院在園區(qū)舉行了奠基基礎(chǔ)。 九龍外資醫(yī)院的整體建筑充分體現(xiàn)現(xiàn)代化、科學(xué)化、人文化。門診、急診、醫(yī)技、病房、后勤功能分布科學(xué)合理，服務(wù)流程順暢便捷。為滿足不同層次的醫(yī)療服務(wù)需求，醫(yī)院設(shè)有商務(wù)套房、單人病房、健康標準間等各類病房，并配有先進的中心供氧、中心吸引系統(tǒng)和完善的生活服務(wù)設(shè)施及信息網(wǎng)絡(luò)，處處體現(xiàn)以病人為只能關(guān)心的先進理念。全院綠化面積占45℅以上，綠蔭、亭臺、小橋流水、以整座醫(yī)院環(huán)境更加舒適、潔凈、優(yōu)雅。 九龍外資醫(yī)院將廣納海內(nèi)外各類優(yōu)秀的醫(yī)學(xué)人才，積極引進國際一流的醫(yī)療技術(shù)，借鑒吸收國內(nèi)外先進的經(jīng)營管理和服務(wù)模式，創(chuàng)建成為一所專業(yè)門類齊全、綜合實力強勁、醫(yī)療儀器先進，集醫(yī)教、研為一體的現(xiàn)代化、國際化醫(yī)院。該醫(yī)院前期的建設(shè)工作正在加緊籌備之中，很快就將開工建設(shè)。⑸教育機構(gòu) 2003年9月5日，蘇州工業(yè)園區(qū)二、三區(qū)開發(fā)建設(shè)重點配套項目——湖東小學(xué)、湖東中學(xué)正式開工建設(shè)。 湖東中學(xué)、湖東小學(xué)為全日制公辦學(xué)校，與金雞湖東北岸文化水廊區(qū)域相鄰，北近現(xiàn)代大道，西靠東湖大郡，總規(guī)劃面積14公頃。 湖東中學(xué)占地面積為10公頃，建筑面積為59445平方米，共設(shè)置12軌（一個年級12個班）72班。師資力量將從蘇大附中選調(diào)。湖東小學(xué)占地面積為4公頃，建筑面積為22260平方米，共投資6000萬，設(shè)置8軌48班。師資力量將從星海小學(xué)、東港小學(xué)、新城花園小學(xué)等學(xué)校選調(diào)。兩校將于2004年9月1日正式開學(xué)，迎接第一批學(xué)生。 研究生城到去年底已經(jīng)完成了10多萬平方米的地面建筑和63萬平方米的綠化，城內(nèi)10公里長的主干道已基本貫通。今年已開工建設(shè)的項目有圖書館、綜合體育館、研究生公寓二期、專家公寓、蘇大新校區(qū)和主入口景觀。西安交大和蘇大研究院項目也即將開工。 據(jù)悉，研究生城的招商招校工作已取得成效：南大和蘇大研究生研究院項目、蘇大和愛爾蘭列姆里克大學(xué)合作項目也將很快確定；教育投資公司與全球教育集團足見高博教育管（蘇州）有限公司引進香港大學(xué)、英國華威大學(xué)項目也已簽署了合作意見書。 目前，研究生城共有各類入城師生500多名，后勤配套服務(wù)設(shè)施和安全保衛(wèi)網(wǎng)絡(luò)也在正常運行中。 研究生城近期已與國家圖書館正式達成了合作建設(shè)蘇州研究生城數(shù)字圖書館協(xié)議，首期建設(shè)200個電子閱覽座位，折合館藏量達300萬冊，可基本滿足電子信息類、管理類學(xué)生需要。3個語音室、4個機房也同時在建。 下一步，研究生城將轉(zhuǎn)入工程施工與城區(qū)管理并重階段，在抓緊抓好二期建設(shè)的同時，大膽探索入城高校間的資源共享模式，積極推進后勤服務(wù)社會化，實現(xiàn)圖書資料、學(xué)術(shù)活動等資源的共享，以及教師。科研人員的互通和學(xué)員的互認，最大限度地發(fā)揮研究生城在培養(yǎng)和輸送高層次人才方面的龍頭作用。⑹休閑區(qū)域①紅楓林：作為2002年啟動的重點綠化工程，蘇州工業(yè)園區(qū)開辟了一片紅楓林。這片紅楓林投資約3000萬元，占地7公頃，是形成四面環(huán)路、供市民休憩又融入城市網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的城市景觀。該景觀林以1360株紅楓林為基調(diào)樹種，配以1100株色葉樹和長綠樹為背景，確保一年四季均能欣賞到時令景觀，而且里塘河穿林而過形成一片小型湖面，在東西兩岸還分別種植了5株百年特大紅楓。同時由構(gòu)筑了亭臺、小橋、園路、適當(dāng)點綴燈光、營造了園區(qū)舒適、幽靜的休閑環(huán)境。②白塘公園：占地920000平方米，以珍稀植物為主題的公園。目前正在進行清除雜草、場地平整和民房拆除工作，概念設(shè)計也在加緊進行，工程預(yù)計明年5月竣工。③金姬墩:金姬墩主要是由獨棟別墅所構(gòu)成的高級住宅小區(qū),2003年底動工建設(shè),。配合社區(qū)內(nèi)小型的商業(yè)零售區(qū)及開放空間系統(tǒng)，自成一設(shè)施完善的住宅小區(qū)。，每棟別墅單位均享有自然景觀。小區(qū)內(nèi)的社區(qū)中心座落與一人工水灣畔，四周環(huán)繞著低密度的商店、餐飲區(qū)提供住戶們的生活便利。 ④文化水廊：文化水廊主要由住宅社區(qū)，結(jié)合各種公共機構(gòu)、辦公室及復(fù)合商業(yè)區(qū)所組成。，主體工程2003年底基本完成。本區(qū)占地90. 9公頃，沿著主要的方格狀道路系統(tǒng)邊緣與原有的運河系統(tǒng)呼應(yīng)，并將主要朝向面對金雞湖。商住復(fù)合使用區(qū)在沿著大道側(cè)有兩處主要入口，連接湖濱的散步道和湖濱邊的商業(yè)區(qū)。在本區(qū)北側(cè)設(shè)有一大型體育館和停車設(shè)施，隔著一公交匯集站與湖濱相望。環(huán)繞著水灣四周有一大片的開放空間、公園和戶外音樂臺，提供人群活動和觀景的空間。主要的商業(yè)大樓座落在水灣北側(cè)，四周環(huán)繞著綠地及開放空間。 ⑤27洞高爾夫球場：總體規(guī)劃已順利通過，球場造型、球道布局已設(shè)計完成，目前正在填土，俱樂部會所的平面布局、功能空間的分配、動線設(shè)計正在進行。球場周邊駁岸的景觀設(shè)計也已完成，近期將展開招投標工作。⑺交通①公交：已開通78路，研究生城——火車站。 圍繞鄰里中心12年內(nèi)建成至少6條公交線路，3年內(nèi)10條。②現(xiàn)代大道：連接滬寧高速，為園區(qū)上高速入口。③機場路：現(xiàn)有機場路將南遷至獨墅湖，與上海虹橋機場相遇。④金雞湖大橋：位于現(xiàn)代大道金雞湖段，已經(jīng)通車試行。⑻其他生活功能①蘇州科技文化中心：蘇州科技文化中心是由商旅集團投資興建的，總投資額15億元，總占地61000平方米，總建筑面積80000平方米，于2003年9月開工，2005年12月竣工。②國際博覽中心：是全國第二大會展中心，也是蘇州迄今為止最大的單體建筑物，像一把打開的巨大的扇子，外觀幽雅清新，氣勢磅礴。位于建設(shè)中的“金雞湖八大景觀”之一的文化水廊地區(qū)，向南面對金雞湖，北倚現(xiàn)代大道，西面是迷人的紅楓園。規(guī)劃用地188000平方米，總建筑面積250000平方米，總投資22億元，為兩層建筑，分14個展廳，共有7000個國際標準展位。此外，展館還擁有容納2000人的多功能廳等設(shè)施。于2003廿月開工，2004年10月首期將投入試運營，并承辦第三屆eMAX大會。③金雞湖大酒店：超五星級大酒店，總建8萬方，2003年5月開工，2005年5月建成。④新蘇國際大酒店（二期）：總建4萬平方米，2003年5月開工，2004年5月投入使用。 順馳湖畔天城位于蘇州園區(qū)，其中商業(yè)街7000平方米,綠化率48%,。 蘇州順馳地產(chǎn)為把順馳湖畔天城建設(shè)成為一流都市社區(qū)，特委托專業(yè)房地產(chǎn)策劃公司以及國際著名建筑設(shè)計公司美國RTKL和SWA進行產(chǎn)品定位與建筑規(guī)劃設(shè)計。順馳湖畔天城項目是蘇州政府的重點建設(shè)工程之一，總投資額達13億元，總開發(fā)周期約2年，規(guī)劃建筑面積達293萬平方米，富有現(xiàn)代性、生態(tài)性和景觀性的高尚住宅區(qū)。1．相比于周邊的項目,本項目優(yōu)越性在于：①隨著其它大開發(fā)公司進入湖東，整個湖東的樓市將著托起。由于順馳湖畔天城是順馳在蘇州開發(fā)的第一個項目，并且是首次推盤，再加上它品質(zhì)、配套等優(yōu)勢，更多的人認為其有很大的升值潛力；②整個湖東的配套設(shè)施日趨完備。鄰里中心、湖東行政中心、科技館、大型shopping mall，“文化水廊”商業(yè)一條街都緊鄰其周邊，自然景觀與人文景觀緊密結(jié)合起來；③湖東樓市日趨良性發(fā)展，該項目將有較好的保值升值性；④順馳品質(zhì)過硬，深入人心，口碑較好，人們的信賴度較高；⑤整個項目規(guī)劃超前，無論是建筑還是景觀，也無論是配套還是環(huán)境充分體現(xiàn)人本主義，給業(yè)主更多空間和選擇；⑥建筑設(shè)計亮點頻閃， S型外立面、弧型陽臺也是順馳湖畔天城吸引人之處；⑦景觀設(shè)計獨出心裁，尤其是強調(diào)水的靈動性；相比于周邊的項目,本項目局限性在于：① 湖西的成熟項目、及周邊項目對其產(chǎn)生壓力；② 周邊諸多配套尚未建成；③ 地段較其它樓盤相對較遠；本項目威脅分析：①項目分期開發(fā)，倘不能切實針對市場將首期項目做好，將陷入惡性循環(huán)中；②園區(qū)樓盤的供應(yīng)量的增大及同質(zhì)性傾向?qū)⒓哟?004年蘇州房產(chǎn)的競爭，資金盡快回收困難加大；本項目機會分析：① 蘇州的發(fā)展保持良好的勢頭，政府園區(qū)規(guī)劃的城市發(fā)展思路，更有利于項目地段加速發(fā)展；② 消費需求大； 第三章 項目投資決策階段的營銷工作 市場調(diào)查分析 2月份蘇州市區(qū)國有土地使用權(quán)掛牌出讓情況和3月份土地拍賣結(jié)果土地面積起拍價中標價上漲2月22600023200℅9450018200℅3月份5500080500℅2950046000℅3900060200℅2620041100℅2470041200℅上表顯示:土地中標價格均高于起報價,℅,這是土地稀缺性、房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展等因素累加結(jié)果，反映了開發(fā)商對蘇州未來房地產(chǎn)市場依然充滿了信心，市場仍然保持健康、穩(wěn)定發(fā)展的趨勢；契稅、個人所得稅退還政策：湖西03年年底截止，不再享有此項政策。為刺激湖東房地產(chǎn)市場，購買湖東房子，高層和小高層產(chǎn)證辦出后可返還。住房公積金：我國的住房公積金制度是在學(xué)習(xí)、借鑒新加坡經(jīng)驗的基礎(chǔ)上于1991年率先在上海實行、現(xiàn)正在全國推廣的住房金融形式。住房公積金是職工及其所在的機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體按規(guī)定交納的一種長期的住房儲金。職工個人繳存的公積金是個人長期儲蓄的住房基金；單位繳存的公積金是單位對職工住房分配從實物分配向貨幣分配的轉(zhuǎn)化。兩者都歸職工個人所有。因此，我國的住房公積金制度是城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，其目的是在國家、企業(yè)、個人三者共同負擔(dān)的情況下，籌集住房資金，并在籌集住房資金的過程中，通過長期的儲蓄積累，逐步增強職工個人住房支付能力。為刺激湖東房地產(chǎn)市場，園區(qū)的公積金只能購買園區(qū)的房子，而且園區(qū)的公積金可以充當(dāng)首付，市區(qū)的公積金就不可以充當(dāng)收付。用園區(qū)的公積金進行住房貸款利率比商業(yè)銀行貸款利率低。蘇州工業(yè)園區(qū)自1997年4月1日報在園區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)開始實行公積金制度，園區(qū)公積金堅持公開、公平、公正、透明的辦事原則進行運作。個人賬戶(占工資總額的44%)統(tǒng)籌5%醫(yī)療帳戶816%退休金帳戶4%普通帳戶7583% 公積金的使用 養(yǎng)老專戶視同繳費和社會共濟支付大病醫(yī)療保險(含生育)，門診費用只能在退休后支現(xiàn)租購住房，償付住房貸款，充作退休款，失業(yè)金提取公積金制度主要特點：針對社會人口老齡化而引起的支付危機問題，采取預(yù)籌積累的方式，以強化基金的積累與增長。采用以個人帳戶為主的模式，有效地增強了公積金使用的透明度和基金征集的社會監(jiān)督機制。公積金個人帳戶基金按比例設(shè)置的方法，充分利用了員工本人在解決養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等方面問題的時間性差異，從而既有機解決了會員老有所養(yǎng)、醫(yī)有所靠、居者有其屋的綜合性保障需求，又實現(xiàn)了社會保障基金的統(tǒng)一管理。實現(xiàn)了政府不拿錢、企業(yè)不增加負擔(dān)、員工個人不降低保障水平的三有利目標。公積金的管理：蘇州工業(yè)園區(qū)勞