【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的新增供給的增加，使得城東片區(qū)樓市的總供給量要多于前期，但是目前人們對(duì)仙林板塊的了解有限，盡管有需求，但是這一數(shù)字要小于其供應(yīng)量的增加，所以使得城東片區(qū)的供需比發(fā)生了較大改變，其在 2004 年中一直保持著的供略小于需的情況至 2005 年一季度開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供需比增至 ，供大于求。 　　城中片區(qū)仍然很受購(gòu)房者青睞，但是限于有限的土地資源，供應(yīng)量在逐漸的減少，同時(shí)價(jià)格也因此增加，價(jià)格的增加在一定程度上會(huì)抑制部分需求。受此影響，城中片區(qū)的供需比變化比較平穩(wěn)，一直保持著供略小于求的局面。 供給結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出高價(jià)房源普遍過(guò)剩，中價(jià)房源供不應(yīng)求 圖 6 2005 年一季度南京市新建商品房?jī)r(jià)格層次供需比　　圖6顯示了2004年四季度分價(jià)格層次的供需比例情況。通過(guò)2004年三、四季度與2005年一季度的對(duì)比可以看出，南京市新建商品房在各價(jià)格層次的供需結(jié)構(gòu)失衡情況變化不一，有緩和也有加劇的。從上表中數(shù)據(jù)可以看出，目前市場(chǎng)上供不應(yīng)求的房源價(jià)位段范圍再次縮小，集中在 40015000 元 / 平米之間。其余各價(jià)位段都是供大于需。其中3000 元 / 平米以下及 6001 元平米以上價(jià)位段房源的供需比例與 2004 年四季度相比，有所下降。3000 元 / 平米以下房源集中在江北片區(qū)，隨著江北樓市行情的好轉(zhuǎn)，購(gòu)房者對(duì)江北樓市接受度的提高，供需矛盾開(kāi)始有所緩和。6001 元以上房源集中在河西、城中、城東片區(qū)，隨著房?jī)r(jià)的居高不下，部分購(gòu)房者只能無(wú)奈接受，另有部分購(gòu)房者因看好河西的發(fā)展前景而接受了目前的這一個(gè)價(jià)格水平，至于在那些選擇在城中區(qū)域購(gòu)房的人群，對(duì)于高價(jià)位的房源接受能力自然要相對(duì)較強(qiáng)。30004000 元 / 平米價(jià)位段之間的房源集中在江寧片區(qū)，出現(xiàn)供需比大于 1 的主要原因我們?cè)谇耙还?jié)已經(jīng)分析過(guò)。 　　就目前各價(jià)位段的供需比來(lái)看，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)性失衡矛盾很?chē)?yán)重。本應(yīng)大受歡迎的低價(jià)房源由于地理位置的原因，受到市場(chǎng)冷落；市場(chǎng)接受程度有限的高價(jià)房源在日益增多；中等價(jià)位左右的房源卻嚴(yán)重供不應(yīng)求。 預(yù)計(jì)： 2005 年二季度南京新建商品房的供給總量約為 萬(wàn)平米，略低于一季度的供應(yīng)總量。 2005年一季度70典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)為128，％ 表 1 2005 年3月抉策南京70典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)表發(fā)布時(shí)間南京市 70典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)值比上期增長(zhǎng)率2005年3月128↑% 2004年12月127 % 2004年10月127↑3% 2004年08月 123↑ % 2004年06月120 ↑% 2004年04月 118↑ % 表 2 2005 年 3 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤(pán)指數(shù)分區(qū)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間 分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧江北 2005年3月131↑123↑127↑140134 124↑115↓2004年12月 123 120 126 140↑134↑123 116↑2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑ 2004年08月 121 ↑120121↑126↑127↑119↑114↑ 2004年06月 117 ↑120↑118↑117↑123↑116 ↑113↑2004年04月 116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑表 3 2005 年 3 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤(pán)指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間 住宅商住寫(xiě)字樓別墅、高檔公寓2005年3月129130↑127↑2004年12月 129129↑126 2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑ 2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑ 　　本期南京抉策地產(chǎn)研究中心70典型指數(shù)樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)分析表明，2004年12至2005年3月南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)變化較大，各片區(qū)中城北片區(qū)上升最大，由123點(diǎn)上升到131點(diǎn)；江北片區(qū)則有 116點(diǎn)下降為115點(diǎn)。其余片區(qū)指數(shù)略有上升，但并不明顯。各物業(yè)類(lèi)型中商住、寫(xiě)字樓上升1點(diǎn)；別墅、高檔公寓上升1點(diǎn)，住宅沒(méi)有變化。 新建商品房?jī)r(jià)格水平平穩(wěn) 　　圖 7 04 年四季度— 05 年一季度南京新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（單位：元 / ㎡） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)和2005年3月70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)的典型樓盤(pán)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出 2005 年第一季度南京市新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為5113元 / 平方米。與去年四季度相比，上漲了51元 / 平方米。其中3月的價(jià)格的上漲幅度明顯大于前兩個(gè)月，主要原因是一些商業(yè)項(xiàng)目的推出，使得銷(xiāo)售價(jià)格較高，且銷(xiāo)售情況較好。 　　目前，南京市新建商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度與去年同期相比趨于緩和，也比較穩(wěn)定。主要原因有：一、受江北樓市低價(jià)格的影響。本季度特別是3月以來(lái)江北片區(qū)的新建商品房新增供給面積較大，且銷(xiāo)售均價(jià)比較低，使得整個(gè)南京市的新建商品房的價(jià)格上漲勢(shì)頭得到了一些的緩沖。二、受春節(jié)影響。春節(jié)前后都是樓市的淡季，實(shí)際購(gòu)房者人數(shù)明顯減少許多，樓盤(pán)消化速率放慢，許多開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售方面存在著“折扣”現(xiàn)象，所以實(shí)際的成交價(jià)格并沒(méi)有上漲的那么明顯。三、受央行再次加息的影響。春節(jié)過(guò)后，進(jìn)入2月中下旬以來(lái)，南京樓市雖然有了一定的好轉(zhuǎn)，但央行3月 17日的再次加息在一定程度上阻止了樓市的復(fù)蘇速度。帶來(lái)的結(jié)果是：投資購(gòu)房者人數(shù)明顯減少，同時(shí)也使得部分準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房繼續(xù)持觀望態(tài)度，從而在一定程度上抑制了價(jià)格的上揚(yáng)速度。 　　從圖7可以看出，本期各片區(qū)的新建商品房?jī)r(jià)格與上期相比有了一些的變化。其中城北片區(qū)的新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)上漲較為明顯，為 5515 元 / 平方米。主要原因是世茂濱江的開(kāi)盤(pán)，其銷(xiāo)售均價(jià)為 10300 元 / 平方米，明顯高于周?chē)渌鶅r(jià)在 5000 元 / ㎡左右的樓盤(pán)。另外，城北本季度新增的靠近主城區(qū)的一些樓盤(pán)也比較活躍，如：金基翠城、尊園、美景雅苑等其銷(xiāo)售均價(jià)也在 5500 元 / ㎡左右。使得本期整個(gè)城北片區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)有較大幅度的上漲。城東片區(qū)中，由于新增樓盤(pán)較多，且有部分項(xiàng)目中包含商鋪，價(jià)位較高，面積較大，使的城東片區(qū)的價(jià)格也有一定的上漲。本期江北片區(qū)之所以有所下跌，主要是因?yàn)樘K寧天華百潤(rùn)的開(kāi)盤(pán)，其銷(xiāo)售均價(jià)較低，只有 2500 元 / 平米，低于整個(gè)江北片區(qū)的銷(xiāo)售均價(jià)，且供給量較大，所以拉低了整個(gè)江北片區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)格。江寧片區(qū)由于春節(jié)過(guò)后樓市的復(fù)蘇，使得部分樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況逐漸好轉(zhuǎn)，其中別墅供應(yīng)量有所增加且銷(xiāo)售狀況也有好轉(zhuǎn)，整個(gè)片區(qū)價(jià)格小幅上升。其余片區(qū)價(jià)格沒(méi)有太大的變化或是變化不夠明顯，仍然以城中片區(qū)價(jià)格為最高，達(dá) 8488 元 / 平方米；河西片區(qū)次之，價(jià)格為 6028 元 / 平方米，城北片區(qū)均價(jià)上升到第三，為 5515 元 / 平方米；江北依然最低，為 2702 元 / 平方米。 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平 圖 8 一季度新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢(shì)比較（單位：元 / ㎡）　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2005年一季度南京市分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)如 35 所示，本期住宅加權(quán)均價(jià)為 4814 元 / 平方米，商住、寫(xiě)字樓均價(jià)為 7673 元 / 平方米，別墅、公寓均價(jià)為 7289 元 / 平方米。與上期相比，本期分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格中，新建商住、寫(xiě)字樓價(jià)格變化最大，上漲了 94 元 / 平方米，漲幅 % 。新建別墅、高檔公寓均價(jià)上漲了 88 元 / 平方米，漲幅 % 。新建住宅均價(jià)僅比上季度上漲了 36 元 / 平方米，% 。總體來(lái)看，南京樓市經(jīng)歷了1 、2月份的銷(xiāo)售淡季以后，2月中下旬以來(lái)狀況有所好轉(zhuǎn)，其中3 月份更明顯一些，但相比與上期各物業(yè)商品房均價(jià)漲幅有所緩慢。主要是受傳統(tǒng)春節(jié)的影響，購(gòu)房者人數(shù)減少，使得整個(gè)南京樓市相對(duì)比較低迷。相信隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸復(fù)蘇，南京樓市的價(jià)格變化將會(huì)向更好的方向發(fā)展。 1新建商品住宅價(jià)格水平總體平穩(wěn) 圖 9 04 年四季度— 05 年一季度新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / ㎡）　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出2005年一季度南京市新建商品住宅均價(jià)為 4814 元 / 平方米，比上季度上漲了 36 元 / 平方米?？傮w來(lái)說(shuō)，新建商品住宅價(jià)格比較平穩(wěn)，各大片區(qū)價(jià)格上漲相對(duì)于新建商品房并不是很突出，漲幅相對(duì)較小。 　　各片區(qū)的價(jià)格情況如圖9所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價(jià)幾乎沒(méi)有變化，為8017元/平方米，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它片區(qū)；城東片區(qū)雖然新建商品房?jī)r(jià)格上漲較多，但是新建住宅價(jià)格上漲卻不明顯。主要原因：本季度新增供給量中，商鋪的面積較大且價(jià)位較高，只是拉動(dòng)了整個(gè)片區(qū)商品房的價(jià)格上漲，而新建住宅的價(jià)格上漲并不突出。城北片區(qū)新建住宅價(jià)格上漲較大，但并沒(méi)有新建商品房?jī)r(jià)格漲幅那樣明顯。雖然世茂濱江的價(jià)格相對(duì)于周?chē)鷺潜P(pán)，價(jià)格很高，但本季度新增供給為商業(yè)類(lèi)型，所以對(duì)住宅的價(jià)格影響并不大。主要是因?yàn)楸炯径刃略鲎≌写蟛糠謽潜P(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)在每平米 5000 以上，且銷(xiāo)售狀況較好。如：紅山韻致居銷(xiāo)售均價(jià)5770 元/㎡；尊園銷(xiāo)售均價(jià) 5242 元 / ㎡；方圓綠洲城市的挑高戶(hù)型均價(jià) 6000 / ㎡等等，這些樓盤(pán)的價(jià)格較高，使得整個(gè)城北片區(qū)新建住宅價(jià)格上揚(yáng)。而江北片區(qū)，本期銷(xiāo)售形勢(shì)雖然良好，但是銷(xiāo)售均價(jià)較低，在一定程度上拉低了整個(gè)南京市的新建商品住宅均價(jià)。河西和江寧片區(qū)，雖然新建住宅價(jià)格略有上升，但許多開(kāi)發(fā)商則采取打折的方式來(lái)吸引購(gòu)房者，實(shí)際上其實(shí)際成交價(jià)格要稍低一些。城南片區(qū)新建商品住宅價(jià)格與上期相比，顯的比較平靜，并沒(méi)有明顯的變化。 圖 10 2005 年一季度南京新建商品住宅價(jià)格增幅比例（單位：元 / ㎡）根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2005 年一季度各片區(qū)的價(jià)格漲幅走勢(shì)相對(duì)緩和。如圖 34 所示，城北片區(qū)漲幅最大，相比與上期，本期漲幅 個(gè)百分點(diǎn)；江寧片區(qū)次之，為 % ；城南片區(qū)漲幅為第三，為 % ；江北片區(qū)跌幅 % 。12005年一季度土地價(jià)格水平區(qū)域差異明顯 表 4 2005年一季度南京市成交土地統(tǒng)計(jì)表區(qū)域 地塊數(shù)量實(shí)際出讓面積 （單位：平米）成交金額 （單位：萬(wàn)元）樓面單價(jià)（單位：元 /㎡）城中6 102500城南 660340江北414400 城東225000 河西1 17300 江寧 1 2500 城北1 1650 合計(jì)21 223690 　　注： ； 。 　　根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，如表 31 所示： 2005 年一季度，南京市通過(guò)招拍掛方式共出讓土地 21 幅，實(shí)際成交 19 幅，實(shí)際成交面積 平米，成交價(jià)款 億元， 2 幅土地流拍，一幅城南地塊，一幅江北地塊。這主要是受到 2004 年下半年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地和金融雙緊政策的影響，使得開(kāi)發(fā)商不得不對(duì)拿地普遍采取較為審慎的態(tài)度。 　　一季度出讓土地按照出讓面積在各個(gè)片區(qū)中位于前三位的是：城中出讓土地 6 幅，成交面積 平米，成交金額 億元，位居首位；其次是城南片區(qū)出讓 6 幅，成交 5 幅，成交面積 平米，成交金額 億元；江北出讓土地面積位居第三，出讓土地 4 幅，成交 3 幅，成交面積 平米，成交金額 億元。從樓面單價(jià)來(lái)看，城中的樓面單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他片區(qū)，這也是該片區(qū)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高的原因之一。 1支撐房?jī)r(jià)的四大因素分析 　　第一，城市建設(shè)——房?jī)r(jià)支撐面之一 　　從近日出臺(tái)的《市政府關(guān)于推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目工作的意見(jiàn)》中獲悉， 2005 年南京市在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面將計(jì)劃投入 199 個(gè)億元建設(shè) 41 個(gè)項(xiàng)目。這 41 個(gè)項(xiàng)目集中在河西新城區(qū)、仙林、東山、江北新市區(qū)、小城鎮(zhèn)建設(shè)、寧淮、寧常、繞城公路道路的建設(shè)，秦淮河、金川河等環(huán)境綜合整治及中山陵、明城墻風(fēng)光帶等環(huán)境綜合整治工程。隨著這些項(xiàng)目建議的推進(jìn)，我市的基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善，城市環(huán)境將更加優(yōu)美。此外，基礎(chǔ)設(shè)施前期和儲(chǔ)備重點(diǎn)項(xiàng)目共有 8 項(xiàng)，總投資 億元，包括報(bào)批地鐵一號(hào)線(xiàn)南延工程、啟動(dòng)地鐵三號(hào)線(xiàn)前期工作、完成快速內(nèi)環(huán)北西段二期的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等。渡江勝利紀(jì)念館易地?cái)U(kuò)建、新加坡科技園園區(qū)建設(shè)等兩個(gè)項(xiàng)目也將啟動(dòng)。這些措施的實(shí)施將會(huì)使整個(gè)南京市的生活配套設(shè)施、交通便利程度更加完善和平均，是南京市房?jī)r(jià)的有力支撐面。 　　第二，居民可支配收入的增加——房?jī)r(jià)支撐面之二 　　根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)表明： 2004年，南京城市居民人均可支配收入達(dá) 元，同比增長(zhǎng) % 。收入的增長(zhǎng)使消費(fèi)能力進(jìn)一步增長(zhǎng)。居民的消費(fèi)性支出額的增幅比往年提高。2004 年，全市城市居民家庭人均消費(fèi)性支出達(dá)到 元，比上年增長(zhǎng) % ；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)性支出 元，比上年增長(zhǎng) % 。在消費(fèi)額增加的同時(shí)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)的檔次也發(fā)生了較大的變化，居民在食品、交通通信、服務(wù)性消費(fèi)、旅游、教育方面的消費(fèi)呈現(xiàn)熱點(diǎn)，生活質(zhì)量逐步提高。此外，居民人均住房面積、家庭高檔消費(fèi)品擁有量繼續(xù)增加。居民可支配收入的增加，即對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力將有著相應(yīng)的提高，這是對(duì)南京市房?jī)r(jià)的有力支撐因素。 　　第三，商品房開(kāi)發(fā)成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 　　由于土地的稀缺，同一區(qū)域的地價(jià)在 2005 年仍會(huì)進(jìn)一步上升， 2005 年地價(jià)因素仍然可能會(huì)成為引起南京市房?jī)r(jià)的上漲的因素之一。另外鋼材、水泥等主要建筑原材料價(jià)格的上漲，會(huì)使企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本上升。在一定程度上也增加了房?jī)r(jià)上升的可能。同時(shí)，南京市最近對(duì)住宅的人防、抗震等要求的提高，也會(huì)使企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本增加 500800 元 / 平米，在一定程度上也會(huì)促使房?jī)r(jià)的繼續(xù)走高。 　　2005 年國(guó)內(nèi)新建住