順馳的擴張與衰落(編輯修改稿)
2024-09-01 17:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 城區(qū)的郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標客戶極其準確，體制上采取一個總部強勢控制，有計劃地在郊區(qū)連鎖開店，經(jīng)濟增長非常快。第二種類型為百貨公司模式。現(xiàn)在的華潤置地是這個模式，即在同一個地域，各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品多樣化，像一個百貨公司高中低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓。第三種類型為精品店模式。這是萬通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高端市場進行精品店經(jīng)營，營業(yè)額較高?！ №橊Y的模式，與上面提到的這些沒法對號入座。順馳是在嘗試新的、更有效率房地產(chǎn)開發(fā)方式，孫宏斌稱之為“戴爾模式”，它最突出的一點，就是通過縮短開發(fā)周期來降低財務風險。首先，順馳認為付款方式比價格還要重要，在買地的時候一是看價格，二是看付款方式。對于拿地很多的順馳來說，只要制定一個周密的財務計劃，對每一塊土地制定付款計劃，有的先行給付20%，有的首先給付30%，土地款進行有計劃地給付過程，辦齊部分土地手續(xù)后，就馬上進入操作階段。通過獲取土地前充分的市場、方案等工作，盡可能地縮短項目運作周期，經(jīng)過幾個月的開發(fā)周期后，很快實現(xiàn)銷售回款?！ 『芏嗳藢τ陧橊Y的資金使用狀況都有著很大的誤讀?！案邇r”掠地是黑馬順馳的一大特征，最受爭議，不到1年時間，順馳在十幾個大中城市頻頻舉牌，需要交付的土地出讓金大致近百億元，對任何一個民營企業(yè)來說，都是天文數(shù)字。但說到土地款，每一幅大宗土地的拍賣交易中，都會有一個“付款計劃”，或者是中標者在事后與土地方商議指定，或者在投“暗標”之前，每位競買者都會事先準備一個自己的付款計劃，供評委審評。這種付款計劃的時限，可以是1年，可以是3年，但對大額土地交易來說，大部分不會要求開發(fā)商在1個月或半年內(nèi)繳齊。比如北京領海項目，首期付30%，第二個30％是在年底付的，其余的是在兩年內(nèi)付清。地價款的付款方式要依合同規(guī)定，而各地規(guī)定都不一樣，短則可能一個月，長則也可能三年。至于有的“兩年不開發(fā)收回土地”的規(guī)定，其概念是指在兩年內(nèi)“開始開發(fā)”而不是要在兩年內(nèi)“開發(fā)完畢”，因為大塊地的開發(fā)周期需要4－5年?！ №橊Y的資金周轉(zhuǎn)速度要遠遠快與其他同行。2004年上半年由于大部分新獲取項目都沒有正資金流，需要靠庫存項目資金來支持。這得益于順馳前幾年的項目儲備。像天津市內(nèi)太陽城、北岸華庭、梅江區(qū)域半島系列、藍色板塊，以及區(qū)縣眾多項目等，又趕上火暴的市場機會，再加上部分銀行、合作伙伴的資金支持，足夠按期支付這些新增土地付款。 對于順馳的競爭對手來說，真正值得關心的不是順馳買地貴不貴，而是順馳的模式是否可行，是否有競爭力，是否能夠持久發(fā)展。順馳這樣做，其實是在挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)的既有規(guī)則。挑戰(zhàn)規(guī)則的風險是很大的，其中存在著非常多的不確定性。也有專業(yè)人士指出，靠縮短開發(fā)周期來保護資金鏈，理論上完全可行，但加快速度的同時，也會帶來其他一系列問題。例如與政府的溝通，能否如順馳所預想的那么順利？銷售回款是否真的能夠按計劃實現(xiàn)？工程質(zhì)量是否能夠完全保證？這些問題，都存在一定的不確定性，也不會完全在企業(yè)的掌控之內(nèi)，每一環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，都有可能引發(fā)種種風險，令企業(yè)的算盤落空。加快現(xiàn)金流，加快銷售回款 房地產(chǎn)開發(fā)的秘笈是資金滾動運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)快速流動，但是在順馳非常快的開發(fā)節(jié)奏里，怎樣保證該賣的房子都賣出去，該買的地也都買來，而資金流不會斷？這就說到了一個企業(yè)的現(xiàn)金流。所有的商業(yè)本質(zhì)都是一樣的。從年銷售額幾百億美元的跨國巨人，到街頭的水果小攤，在經(jīng)營活動的本質(zhì)上都會涉及到這個商業(yè)的本質(zhì)因素——現(xiàn)金流。所謂現(xiàn)金流，指一定時期內(nèi)流入企業(yè)的資金與流出企業(yè)的資金之間的那個差額，所有的企業(yè)都需要一個正向的現(xiàn)金流。現(xiàn)金流與其他幾個元素：利潤率、周轉(zhuǎn)速度、資產(chǎn)回報和業(yè)務增長等，是所有企業(yè)賺錢的基本因素，構成了一切商業(yè)活動的軀干。作為一個大型的、業(yè)務復雜的公司，更是要在這些核心問題上處理得當。 在順馳，現(xiàn)金流是上上下下每個員工繃緊的一根神經(jīng)，順馳內(nèi)部經(jīng)常提到的說法是，——用現(xiàn)金流整合所有的行動，這個“所有”指的從買地開始到銷售的全部環(huán)節(jié)。他們認為，現(xiàn)金流是一個反映企業(yè)所有經(jīng)營活動的一個結果值，要取得一個好的現(xiàn)金流，首先是需要準確的市場判斷，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和快速的銷售。而對于多區(qū)域、多項目的開發(fā)公司來說，還要考慮一個適當?shù)某鞘胁季?，高效的管理體系和優(yōu)秀的團隊。從這個意義上說，現(xiàn)金流之于順馳已經(jīng)不是一個財務的概念。2003年順馳的銷售回款是40億，2004年平均每月都會有10 億左右的回款，順馳將這些回款周轉(zhuǎn)起來，來支撐未來的項目。為此，順馳
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