【正文】 這些項(xiàng)目的成功操作，可以快速催熟湖東板塊，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)房地產(chǎn)時(shí)常湖東時(shí)代的來(lái)臨。開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)一期的熱銷帶動(dòng)后期產(chǎn)品價(jià)格的上漲的意圖明顯，第二批產(chǎn)品中包括了疊加產(chǎn)品和景觀、視野較好的高層、小高層產(chǎn)品，價(jià)格上浮已是必然。近期訪問(wèn)高爾夫花園項(xiàng)目的客戶主要來(lái)自蘇州市區(qū)及周邊顯市，但也出現(xiàn)了上海和浙江客戶的蹤影。 高爾夫花園后期即將推出臨湖別墅，用半島式布局在獨(dú)墅湖畔打造了 168 套別墅，面積 230350 m178。同時(shí)，第二批產(chǎn)品中還包括 88套疊加產(chǎn)品，面積 160200 m178。的三室兩廳兩衛(wèi)住宅，單位均價(jià)預(yù)計(jì)將突破 5000 元 / m178。高層產(chǎn)品平均價(jià)格將達(dá) 5000 元 / m178。的三室和 147 m178。,建筑容積率 。 主力面積 1 12 13 144 m178。 3． 2． 2 高爾夫花園 案名 高爾夫花園 樓盤位置 機(jī)場(chǎng)路和星港街交匯處 投資商 蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓處 星海街 198 號(hào)星海大廈 1 樓 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 29 開(kāi)發(fā)商 蘇州鴻意 地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓電話 建筑設(shè)計(jì) 蘇州建筑設(shè)計(jì)研究院 占地面積 公頃 景觀設(shè)計(jì) 貝爾高林 建筑面積 32 萬(wàn) m178。從開(kāi)發(fā)商推盤思路和開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看，基本表達(dá)了強(qiáng)烈的漲價(jià)意愿，一期第一批產(chǎn)品無(wú)論從地段位置還是景觀條件來(lái)看，都是整個(gè)地塊中最不理想的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商低開(kāi)高走的價(jià)格策略很明晰。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析 ①地理位置極佳 .南都玲瓏灣的幾乎大部分賣點(diǎn)都來(lái)自于它的地段位置 :首先 ,位于蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)和房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 28 二區(qū)之間 ,使購(gòu)房者即看到目前一區(qū)相對(duì)成熟的發(fā)展?fàn)顩r ,也能感受到二區(qū)未來(lái)良好的發(fā)展前景；其次，玲瓏灣具有園區(qū)湖東最便捷的交通，金雞湖大橋開(kāi)通后，緊鄰社區(qū)的玲瓏路成了湖東地區(qū)通往市區(qū)最便捷的交通通道；第三，玲瓏灣坐擁得天獨(dú)厚的湖景優(yōu)勢(shì)，是金雞湖周邊唯一正面朝南的地塊；最后，湖東玲瓏灣東側(cè)將出現(xiàn)完善的配套設(shè)施。.景觀次于 1 號(hào)樓和 11 號(hào)樓的其他產(chǎn)品 ,單價(jià)也大幅度提升 ,價(jià)格會(huì)在 6000 元 /m178。三室兩廳兩衛(wèi) +1 工人房的產(chǎn)品 ,基準(zhǔn)單價(jià)低于 5000 元 /m178。第二批推出地塊最南端兩幢 25 層湖 景房， 6 幢 30 層高層和兩幢 18 層公寓，總戶數(shù)約 1000 套。建屋公司主要立足本地化尋求最大發(fā)展，目前開(kāi)始嘗試向周邊地區(qū)發(fā)展，主要是無(wú)錫地區(qū)，建屋去別的城市或地區(qū)發(fā)展主要是尋找可以快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的項(xiàng)目，無(wú)心做到其他地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè) 。并于 2002 年底成立蘇州南都建屋項(xiàng)目公司 (南都集團(tuán)控股 70℅ ).目前公司在蘇州開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有一個(gè) :玲瓏灣 .該地總面積 公頃 ,總價(jià) 13 億元 ,建筑面積為 85 萬(wàn)平方米 ,比 2001 年及 2002 年園區(qū)每年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量還要多 .南都集團(tuán)在蘇州的土地儲(chǔ)備目前也只有玲瓏灣 ,共 85 萬(wàn)平方米 . 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 27 ⑵蘇州建屋 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司屬于園區(qū)管委會(huì)旗下的集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各 類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為一體的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)現(xiàn)有員工 1000 余人，受過(guò)高等教育的各類經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)專業(yè)人員占員工總數(shù)的百分之 60。 規(guī)劃面積 50400 m178。 園區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，有賴于政策的扶持；園區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，是與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步的；隨著蘇州城市基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、交通的改善，使蘇州的房地產(chǎn)不斷增值；蘇州人均可支配收入的增加，奠定了住宅檔次提高的基礎(chǔ)；蘇州進(jìn)入城市改造期，房屋拆遷量大，形成了對(duì)商品房市場(chǎng)的剛性有效需求而大大超過(guò)園區(qū)房?jī)r(jià)。步入2020 年，正當(dāng)所有人翹首期盼園區(qū)房?jī)r(jià)下降之時(shí)，園區(qū)樓市卻以其強(qiáng)勁的動(dòng)力繼續(xù)保持著高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2020 年 1－ 9 月，預(yù)售住宅平均單價(jià)市區(qū)平均為 2662． 27 元，其中中心城區(qū)為 3220． 08 元／平方米，工業(yè)園區(qū)為 3849． 32 元／平方米，高新區(qū)為 3383． 08 元／平方米，吳中區(qū)為 2878． 69 元／平方米，相城區(qū)為 1725． 18 元／平方米，園區(qū)平均房 價(jià)分別比高新區(qū)和相城區(qū)高出 234 元和 2124 元。蘇州市區(qū)的房?jī)r(jià)上漲是 2001 年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進(jìn)到古城區(qū)補(bǔ)漲，然后再完成新區(qū)的補(bǔ)漲過(guò)程，通過(guò)這二年的補(bǔ)漲，市區(qū)各區(qū)的房?jī)r(jià)都達(dá)到了一 個(gè)相對(duì)的高度。 2001 年和2002 年園區(qū)平均房?jī)r(jià)分別高出市區(qū)平均房?jī)r(jià) 541 元和 1029 元。 存量房地產(chǎn)交易活躍。近兩年來(lái)，由于園區(qū)商品房熱銷，預(yù)售已成為主要售樓形式，許多樓盤基本上在開(kāi)盤后 3 個(gè)月內(nèi)即預(yù)售告磬，總體銷售率幾近 100％。具體表現(xiàn)是： 房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺。 3． 1． 3 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 2020 年的蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)是值得回眸的一年。 公積金個(gè)人帳戶基金按比例設(shè)置的方法，充分利用了員工本人在解決養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等方面問(wèn)題的時(shí)間性差異，從而既有機(jī)解決了會(huì)員 老有所養(yǎng)、醫(yī)有所靠、居者有其屋 的綜合性保障需求，又實(shí)現(xiàn)了社會(huì)保障基金的統(tǒng)一管理。用園區(qū)的公積金進(jìn)行住房貸款利率比商業(yè)銀行貸款利率低。職工個(gè)人繳存的公積金是個(gè)人長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄的住房基金；單位繳存的公積金是單位對(duì)職工住房分配從實(shí)物分配向貨幣分配的轉(zhuǎn)化。湖畔天城吸引人之處； ⑦景觀設(shè)計(jì)獨(dú)出心裁，尤其是強(qiáng)調(diào)水的靈動(dòng)性； 相比于周邊的項(xiàng)目 ,本項(xiàng)目局限性在于： ① 湖西的成熟項(xiàng)目、及周邊項(xiàng)目對(duì)其產(chǎn)生壓力； ② 周邊諸多配套尚未建成； ③ 地段較其它樓盤相對(duì)較遠(yuǎn)； 本項(xiàng)目威脅分析： ①項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，倘不能切實(shí)針對(duì)市場(chǎng)將首期項(xiàng)目做好，將陷入惡性循環(huán)中； ② 園區(qū)樓盤的供應(yīng)量的增大及同質(zhì)性傾向?qū)⒓哟?2020 年蘇州房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，資金盡快回收困難加大； 本項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析： ① 蘇州的發(fā)展保持良好的勢(shì)頭，政府園區(qū)規(guī)劃 的城市發(fā)展思路，更有利于項(xiàng)目地段加速發(fā)展； ② 消費(fèi)需求大； 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 22 第三章 項(xiàng)目投資決策階段的營(yíng)銷工作 市場(chǎng)調(diào)查分析 2 月份蘇州市區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓情況和 3 月份土地拍賣結(jié)果 土地面積 起拍價(jià) 中標(biāo)價(jià) 上漲 2 月 226000 23200 ℅ 94500 18200 ℅ 3 月 份 55000 80500 ℅ 29500 46000 ℅ 39000 60200 ℅ 26200 41100 ℅ 24700 41200 ℅ 上表顯示 : 土地中標(biāo)價(jià)格均高于起報(bào)價(jià) ,最高漲幅達(dá)到 ℅ ,這是土地稀缺性、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展等因素累加結(jié)果，反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)蘇州未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然充滿了信心，市場(chǎng)仍然保持健康、穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)； 園區(qū)政府的財(cái)政政策 契稅、個(gè)人所得稅退還政策：湖西 03 年年底截止，不再享有此項(xiàng)政策。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 1．相比于周邊的項(xiàng)目 ,本項(xiàng)目?jī)?yōu)越性在于： ①隨著其它大開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入湖 東，整個(gè)湖東的樓市將著托起。 蘇州順馳地產(chǎn)為把順馳 ③金雞湖大酒店：超五星級(jí)大酒店，總建 8 萬(wàn)方， 2020 年 5 月開(kāi)工， 2020 年 5 月建成。位于建設(shè)中的“金雞湖八大景觀”之一的文化水廊地區(qū)，向南面對(duì)金雞湖，北倚現(xiàn)代大道，西面是 迷人的紅楓園。 ③機(jī)場(chǎng)路：現(xiàn)有機(jī)場(chǎng)路將南遷至獨(dú)墅湖，與上海虹橋機(jī)場(chǎng)相遇。球場(chǎng)周邊駁岸的景觀設(shè)計(jì)也已完成，近期將展開(kāi)招投標(biāo)工作。在本區(qū)北側(cè)設(shè)有一大型體育館和停車設(shè)施，隔著一公交匯集站與湖濱相望。 ④ 文化水廊：文化水廊主要由住宅社區(qū)，結(jié)合各種公共機(jī)構(gòu)、辦公 室及復(fù)合商業(yè)區(qū)所組成。 ③金姬墩 :金姬墩主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級(jí)住宅小區(qū) ,2020 年底動(dòng)工建設(shè) ,總投資 億元。該景觀林以 1360株紅楓林為基調(diào)樹(shù)種，配以 1100 株色葉樹(shù)和長(zhǎng)綠樹(shù)為背景，確保一年四季均能欣賞到時(shí)令景觀，而且里塘河穿林而過(guò)形成一片小型湖面，在東西兩岸還分別種植了 5 株百年特大紅楓。 下一步，研究生城將轉(zhuǎn)入工程施工與城區(qū)管理并重階段，在抓緊抓好二期建設(shè)的同時(shí)，大膽探索入城高校間的資源共享模式，積極推進(jìn)后勤服務(wù)社會(huì)化，實(shí)現(xiàn)圖書(shū)資料、學(xué)術(shù)活動(dòng)等資源的共享，以及教師。 據(jù)悉，研究生城的招商招校工作已取得成效：南大和蘇大研究生研究院項(xiàng)目、蘇大和愛(ài)爾蘭列姆里克大學(xué)合作項(xiàng)目也將很快確定；教育投資公司與全球教育集團(tuán)足見(jiàn)高博教育管（蘇州）有限公司引進(jìn)香港大學(xué)、英國(guó)華威大學(xué)項(xiàng)目也已簽署了合作意見(jiàn)書(shū)。兩校將于 2020 年 9 月 1 日正式開(kāi)學(xué)，迎接第一批學(xué)生。 湖東中學(xué)占地面積為 10 公頃，建筑面積為 59445 平方米，共設(shè)置 12 軌（一個(gè)年級(jí) 12 個(gè)班） 72 班。 九龍外資醫(yī)院將廣納海內(nèi)外各類優(yōu)秀的醫(yī)學(xué)人才，積極引進(jìn)國(guó)際一流的醫(yī) 療技術(shù)，借鑒吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)模式，創(chuàng)建成為一所專業(yè)門類齊全、綜合實(shí)力強(qiáng)勁、醫(yī)療儀器先進(jìn)，集醫(yī)教、研為一體的現(xiàn)代化、國(guó)際化醫(yī)院。 九龍外資醫(yī)院的整體建筑充分體現(xiàn)現(xiàn)代化、科學(xué)化、人文化。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 18 ⑷九龍外資醫(yī)院 蘇州九龍外資醫(yī)院位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是經(jīng)國(guó)家衛(wèi)生部和商務(wù)部批準(zhǔn)，由香港恒生貿(mào)易出入口公司投資興建的江蘇省首家大型外資綜合醫(yī)院。 聯(lián)豐 購(gòu)物廣場(chǎng)位于金雞湖東新商圈的核心位置，占地 72000 平方米，規(guī)劃建筑面積約 10 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目的東、南、西三面緊靠城市道路，北部與蓮香賓館相接，周邊為成熟的生活小區(qū)，靜態(tài)人流量約為 20 萬(wàn)左右，是市政規(guī)劃當(dāng)中園區(qū)的商業(yè)中心，引入歐洲商業(yè)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)理念，總體布局以中央商業(yè)廣場(chǎng)和西邊的假日休閑公園為兩個(gè)核心空間。湖東鄰里中心南樓和北樓的土建已基本結(jié)束，正在進(jìn)行門窗、玻璃、水電設(shè)施的安裝，景觀工程也在緊張施工中，雨季鄰里中心將于今年 6 月底竣工。北部東沙湖布置水景生態(tài)公園，兩側(cè)設(shè)置軟件園；星塘街東側(cè)、星華街西側(cè)主要布置居住區(qū)，其中沿中心軸線布置高密度住宅區(qū)，沿星塘街南段布局園區(qū)體育中心，中段布置商業(yè)街以及片區(qū)公園；三區(qū)東部、北部布置為工業(yè)區(qū)，其中部為信息產(chǎn)業(yè)區(qū)，南部沿吳凇江形成港口、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸為綜合體的物資水陸聯(lián)運(yùn)中心。共 平方公里。 2． 2 項(xiàng)目地理位置 2． 2． 地理位置 順馳 存款款差為 億元，與 2020 年末相比有所縮小。居民消費(fèi)需求進(jìn)一步擴(kuò)大，一季度全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) ℅ ,增幅比去年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn) ,城市市場(chǎng)趨于同步 ,分別增長(zhǎng) ℅、℅。 3．對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ⑴三大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)加速發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)多元化、多渠道； ⑵公共交通優(yōu)化發(fā)展帶 動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)化的重要交通環(huán)境支撐； ⑶公交、人才等對(duì)策出臺(tái)說(shuō)明蘇州的綜合素質(zhì)將得到突破性提高； ⑷職工工資增長(zhǎng)得到政策推動(dòng)使得市民消費(fèi)能力提高，并必將促進(jìn)消費(fèi)者綜合消費(fèi)水平的提高； ⑸定銷房單套面積又一次調(diào)大反映了蘇州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)和人民生活水平的提高； ⑹三大新城區(qū)齊建設(shè)使得中心城市功能升級(jí)和城市化搭建更具潛力的新平臺(tái)； ⑺沿江開(kāi)發(fā)建設(shè)使得蘇州強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)地位得到保證； ⑻確定建設(shè)大商茂大旅游格局促進(jìn)區(qū)域健康發(fā)展； 城市的平穩(wěn)、快速發(fā)展給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了“強(qiáng)心劑” 2． 1． 4 蘇州、園區(qū)第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)喜人 蘇州全市各項(xiàng)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額 備注 進(jìn)出口總額 212 億美元 超過(guò)了 2000 年全年的 200 億美元總量 工業(yè)用電量 億千瓦時(shí) 相當(dāng)與 1996 年全年的用電總量 工業(yè)總產(chǎn)值 2053 億元 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了 1995 年全年的 1963 億元總量 旅游外匯收入 7017 萬(wàn)美元 相當(dāng)與 1995 年全年收入 全社會(huì)投資 403 億元 相當(dāng)與 1997 年全年總量 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 158 億元 超過(guò)了 1993 年全總量 地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元 同比增長(zhǎng) ℅ ,超過(guò)了 1995 年全部財(cái)政收入 蘇州大發(fā)展筑起高平臺(tái)帶來(lái)了高效益 ,今年第一季度 ,蘇州全市繼續(xù)加速 ,宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高 ,人民生活穩(wěn)步完善 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)期 .主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面： ⑴工業(yè)生產(chǎn)增勢(shì)猛，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯放大 一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為 億元，同比增長(zhǎng) ℅，增幅創(chuàng)近年來(lái)新高。依托沿江高速公路，進(jìn)一步接軌上海，組成繼胡寧沿線之后又一條放大上海能量的節(jié)點(diǎn)式城鎮(zhèn)帶 。進(jìn)一步完善“四橫三縱”的高速公路、高等級(jí)公路交通骨干網(wǎng)。建成國(guó) 家生態(tài)城市和園林城市，城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達(dá)到 40℅以上，所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過(guò) ISO14000 環(huán)境管理體系認(rèn)證，率先全面建成小康社會(huì)和基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。新城區(qū)開(kāi)發(fā)吹響了新一輪城市建設(shè)號(hào)角，為蘇 州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。 ③ 金閶新城簡(jiǎn)介（蘇州綜合物流園） 金閶新城區(qū)，又稱 蘇州綜合物流園，東至蘇虞張一級(jí)公路，南至京杭大運(yùn)河，西至虎區(qū)邊界，北到滬寧高速公路，規(guī)劃面積為 11 平方公里（含定銷商品房規(guī)劃用地），建成后的蘇州綜合物流園將成為服務(wù)蘇州大市、輻射整個(gè)江蘇、影響到全國(guó)的高水準(zhǔn)綜合物流中心。