【正文】 ① 平江新城簡介（蘇州中央商務(wù)區(qū)） 平江新城區(qū)，又稱蘇州中央商務(wù)區(qū)，東到東環(huán)路、上高路一線，南到護城河，西至十字洋河，北到滬寧高速公路，規(guī)劃用地面積 平方公里 （含火車站地區(qū)）。 ⑸ 定銷房單套面積又一次調(diào)增 自去年定銷房政策調(diào)整套面積最大可增加到 90 平方米以后， 2020 年 3 月，定銷房最大面積又提高到115 和 120 平方米。 ⑵ 交通 優(yōu)化發(fā)展 —— 房地產(chǎn)開發(fā)的重要交通環(huán)境支撐 今年政府工作報告中，提出了今年 9 大任務(wù)之一 — 實施公交優(yōu)先戰(zhàn)略。其規(guī)劃突出強調(diào)了“以人為本”理念，并按照“先規(guī)劃后建設(shè)、先地下后地上、適當(dāng)超前滾動開發(fā)”原則，確立了“執(zhí)法從研”的規(guī)劃管理體系。它緊鄰上海，位于蘇州古城東郊美麗的金雞湖畔，行政轄區(qū)面積 260 平方公里。 2020 年，順馳堅定地推進全國化戰(zhàn)略， 向全國多個城市派駐團隊，并成立分公司。 2020 年，占有天津市商品房市場近 20%的市場份額。 “新城市居住”概念、景觀設(shè)計、配套設(shè)計等無一不是為體現(xiàn)本案的產(chǎn)品品質(zhì)服務(wù)，以求最大限度的增加賣點。 在此營造的是一個人性化社區(qū)，因此我們對產(chǎn)品開發(fā)理念的理解應(yīng)該上升到“新城市居住”的概念，即我們營造的是一個構(gòu)筑更合理的城市空間，形成更優(yōu)化的、與原有城市互動的城市社區(qū)。 ③ 蘇州加快城市化發(fā)展是必然趨勢，城市建設(shè)投資還將繼續(xù)增加，住房貨幣化和提高公積金政策將會促使個人購房比例進一步提高?，F(xiàn)在蘇州良好的投資環(huán)境，豐厚的人文底蘊，吸引了較多的外地及外國的投資商。同時，對爭奪客源也是 “八仙過海，各顯神通 ”，這樣，就造成了各大開發(fā)商之間的激烈競爭。另根有關(guān)資料顯示，蘇州個人購房比例已經(jīng)達到 %，這就更加刺激了百姓對樓盤的需求。但是蘇州的房價仍有一定的上漲空間仍是不爭的事實。 湖畔天城營銷策劃的工作步驟 分析蘇州市場調(diào)查報告 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 9 1． 房價仍會持續(xù)小幅上漲但趨勢漸 據(jù)有關(guān)資料顯示，到去年 11 月底，市區(qū)商品房市場平均價格為 3013 元 /平方米，與上年度同期相比上漲了 %，古城區(qū)二手房交易平均價格為 1488 元 /平方米，同比增長了 263 元 /平方米，上漲了 %。 ，基本上多中檔房產(chǎn)，沒有差異化特征。 ，蘇州的房產(chǎn)商的投入 較大。左右，一套 130 ㎡的住宅總價多在 60— 70 萬元之間，相對于周邊的大城市而言，房價顯然不高。 （ 4） 蘇州房地產(chǎn)市場的價位接受能力分析 值得注意的是：蘇州是一個經(jīng)濟發(fā)達的城市 ，城區(qū)可供開發(fā)的土地資源在現(xiàn)規(guī)劃狀況下較為稀缺，蘇州也是一個具有強烈人口積聚力的城市。 （ 2） 2002 年至 2020 年市區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)表 時間 商品住宅平均價格（元 /平方米） 備注 全市 市區(qū) 2002． 12 2571 3190 2621 3340 園區(qū) 4017 （ 3） 房地產(chǎn)發(fā)展概況 近年來在綜合開發(fā)方針的指導(dǎo)下，蘇州的房地產(chǎn)開 發(fā)邁了大發(fā)展時期。建成一大批水利、交通、能源、通信和市政公用等基礎(chǔ)設(shè)施項目。經(jīng)濟運行的市場化程度逐步提高，市場配置資源的基礎(chǔ)性作用大大增強。各級各類開發(fā)區(qū)建設(shè)加快推進，集聚、輻射、帶動作用日益顯現(xiàn)。 開放型經(jīng)濟快速發(fā)展。三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例由 “八五 ”末的 ∶ ∶ 調(diào)整為 6∶ ∶ ，三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比例關(guān)系由 20∶ ∶ 調(diào)整為∶ ∶ 。 經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)和社會狀況（經(jīng)濟綜合情況）： 2020 年主要經(jīng)濟指標(biāo) 主要指標(biāo) 全市 全市戶籍總?cè)丝? (萬人 ) 土地面積 (平方公里 ) 8488 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 2802 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 (萬 財政收入 (億元 ) 地方財政收入 (億元 ) 實際利用外資 (億美元 ) 蘇州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè)概況： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。目前，這些非蘇州戶籍的外來人口已達 50 萬人以上 (市區(qū) 12 萬人以上 )，構(gòu)成了蘇州人口一個新的特殊群體 。蘇州地理位置優(yōu)越，北倚長江，西傍太湖，東與上海接壤，西與無錫為鄰，南與浙江相連。 ，滿足居民居住具體要求等作用。 ，使之形成優(yōu)勢。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)偏差。在這里，建筑被賦予新的意義，它們是生動的有個性的； 在這里，水是靈動的，多變的，與建筑和諧融為一體；在這里 ， 綠色，從草地、低矮灌木到高大喬木，通過層次的變化 來營造都市中的森林?? 順馳 順馳湖畔天城項目概述主要介紹了項目提出的背景，項目地理位置和項目類型及擬投資規(guī)模；項目投資決策階段的營銷工作主要敘述了市場調(diào)查分析，市 場細分以及目標(biāo)市場的選擇；項目實施階段的營銷工作主要介紹了湖畔天城產(chǎn)品策略，銷售計劃（包括銷售售方式，銷售價格以及經(jīng)濟評價），價格策略，促銷策略，物業(yè)管理與售后服務(wù)建議。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 4 順弛 湖畔天城周圍擁有九龍外資醫(yī)院、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、幼稚園、聯(lián)豐廣場、 F 城、文化水廊一條街等一流的生活、商業(yè)、文化娛樂設(shè)施，是按照完全的人車分流、豪華會所 、歐式和意式小花園以及活水系統(tǒng)等現(xiàn)代居住概念構(gòu)建的一幅絕無僅有的作品，是傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明完美結(jié)合的典范之作。湖畔天城 —— 人居環(huán)境新坐標(biāo)。 ，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。 湖畔天城營銷策劃的主要依據(jù) 蘇州市場調(diào)查報告 1 .大勢背景調(diào)查 （ 1） 蘇州市 總體概況 區(qū)政劃分：蘇州市為江蘇省直轄市，現(xiàn)轄 5 市 8 區(qū)，即常熟市、張家港市、昆山市、太倉市、吳江市和園區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閭區(qū)和虎丘區(qū)。滬寧鐵路和滬寧高速公路貫穿東西，京杭大運河連接南北，水陸交通便捷。 九五期間， 蘇州 市人才總量增幅較大，人才年均增長率為 ％，超過了 6％的預(yù)定目標(biāo)。高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)加快發(fā)展， 2000 年糧食和經(jīng)濟作物種植面積比例調(diào)整為∶ ，養(yǎng)殖業(yè)占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重達到 %。 （ 2） 蘇州經(jīng)濟狀況小結(jié) 國民經(jīng)濟綜合實力明顯增強。 2000 年全市完成進出口總額 201 億美元，其中出口 105 億美元，均比 “八五 ”末翻了兩番。 經(jīng)濟體制改革不斷深化。多層次、社會化的房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 7 社會保障體系框架初步確立。市區(qū) “一體兩翼 ”的格局基本形成，縣級市城區(qū)功能不斷提升，小城鎮(zhèn)布局逐步優(yōu)化，城市管理水平不斷提高，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生顯著變化。出現(xiàn)了“穩(wěn)中有進、穩(wěn)中有升”和“升降有序”的局面。由于較好的經(jīng)濟水平，外來的流動人口（這部分人主要是打工或做生意）也較多。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 8 （ 5）房地產(chǎn)市場的實際需求狀況 目前潛在的市場需求能力主要來自于： （市場調(diào)查結(jié)果顯示：這部分人超過 50%）； ，看好湖東的發(fā)展，想改善居住環(huán)境的； c. 臺灣、香港以及一些外籍人士，因工作在園區(qū)或者家人在園區(qū)者； ，多為溫州人，看好蘇州的房地產(chǎn)市場； 市場對商品房的需求容量較大，由于受該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展形式良好及人均收入較高等因素，實際有效需求比較強，去年已出現(xiàn)類似杭州那樣的持續(xù)火爆勢頭。蘇州有三大報紙：蘇州日報、名城早報、姑蘇晚報，根據(jù)調(diào)查表，在蘇州日報投放廣告的效果最好。對蘇州目前的買房置業(yè)者來說，地段、環(huán)境、價格、配套、房型是影響購房者的五大主導(dǎo)因素，地段為首先考慮的因素。其中增長幅度最大的是古城區(qū)，因受規(guī)劃限制，新建公寓房極少的原因，公寓房銷售單價從去年同期的 3800元 /平方米，上漲到了元 /平方米，上漲幅度 %。 2． 盤需求量加大 由于蘇州近幾年來經(jīng)濟的飛速發(fā)展，良好的創(chuàng)業(yè)、投資和人文環(huán)境，造成大量外來人口在蘇州買房置地。 3． 物業(yè)管理市場的日趨規(guī)范 近年來，由于精品樓盤的不斷涌現(xiàn)，隨之，小區(qū)的物業(yè)管理水平也有了較大的提高。土地是房地產(chǎn)市場的一級市場，也是開發(fā)商的命根子，只有有了土地，開發(fā)商才有自己的發(fā)展空間，沒有土地的房地產(chǎn)企業(yè)，必將退出房地產(chǎn)市場或重整或被兼并。房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 10 宏觀經(jīng)濟的良好快速發(fā)展，為蘇州的房地產(chǎn)市場打下堅定的基石。 產(chǎn)品建議書 從市調(diào)情況看，本次調(diào)查的被訪者基本為其園區(qū)工作者而且都居住在其所在市，盡管調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有近 85%的被訪者表示會到湖畔天城來置業(yè)購房，但他們對本案來說也只是一個潛在的目標(biāo)銷售市場，能否成為真正有效的市場購買力還具有一定的不確定性。 ，決定我們必須以服務(wù)和品質(zhì)化取勝，本案定位是中高檔的，我們非常重視的是建筑立面和外部構(gòu)型，在外部形態(tài)上我們必須完全引領(lǐng)市場視聽。 ，環(huán)境的主題可以圍繞中央綠化帶和景觀軸進行，在現(xiàn)代環(huán)境設(shè)計中可穿插部分法式的修剪整體的花園、意大利式的臺式花園，以求最大限度的打動消費群的心靈。 順馳集團得到了各級政府和廣大消費者的認可，“順馳”已成為家喻戶曉的強勢品牌。到 2020 年底，集團在北京、上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過多種形式獲取項目；同時，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營模式強勢推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽等城市中介市場。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬，計劃吸引各類投資 1000億美元。 10 年來，園區(qū)注重借鑒國內(nèi)外先進城市經(jīng)驗，融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊與一體，建成區(qū)內(nèi)每平方公里基礎(chǔ)設(shè)施投資近 1 億美元，形成了縱橫交錯的高等級道路、高標(biāo)準設(shè)施一批大容量 源頭廠，主要經(jīng)濟指標(biāo)一直保持著年均 50℅左右的增幅。 今年第 2 次政府公報中，下發(fā)了《關(guān)于加快蘇州中心城市公共交通發(fā)展的實施意見》，其中重點提出了“ 2020 年至 2020 年實施公交支線、輻射線的調(diào)整和優(yōu)化，加密三個老城區(qū)和吳中、相城區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)的公交線路，形成城鄉(xiāng)一體化的公交線網(wǎng)布局”。 2．重點城市化工程 ⑴ 古城區(qū)三大新城起建設(shè) 為加快推進城市化進程，強化城市功能，政府提出了《關(guān)于加快城市化進程 的決定》和城市建設(shè)“雙十大”工程計劃。其主要核心是現(xiàn)代商務(wù)中心和火車站商業(yè)中心，兩翼規(guī)劃為 4 個居住區(qū)。同時也將成為蘇州市區(qū)的物資配送運輸中心、物資集散倉儲中心、生產(chǎn)生活物資交易中心和物流信息中心。 ⑵ 沿江開發(fā) —— 促進房地產(chǎn)開發(fā) 今年第 2 期政府公報中，政府下發(fā)了《蘇州市沿江地區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃綱要草案》的通知 .其中重點闡述了 : 沿江開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)是 :通過加快沿江地區(qū)綜合開發(fā) ,力爭到 2020 年底 ,張家港、常熟、太倉三市的經(jīng)濟總量達到 2002 年蘇州全市水平，在沿江地區(qū)打造一個“新蘇州”。 重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)及其布局：重點發(fā)展大運輸量、大用水量的鋼鐵、化工、造紙、建材、紡織、糧油加工、汽車及零部件等制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。加快建設(shè)沿江 高速公路、蘇嘉杭高速公路、蘇虞張公路和蘇通長江公路大橋，開工建設(shè)蘇州至太倉港區(qū)公路（蘇昆太高速公路）、錫太公路和江南沿江高等級公路（濱江公路、將于今年 8 月建成通車）。加快整合港區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和周邊城鎮(zhèn)，加大行政區(qū)劃調(diào)整力度，共同構(gòu)建臨江城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)，將分別與所在市的城區(qū)形成“一城雙心”的市區(qū)空間組織形式，主要發(fā)展依托港口的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。同時，以冶金、化工為主體的重工業(yè)產(chǎn)出持續(xù)擴大，在一季度規(guī)模以上工業(yè)中，重工業(yè)產(chǎn)值比重達到 ℅，同比增長 ℅。全市貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 132 億元，同比增長 ℅ . ⑶招商引資捷報頻傳 ,園區(qū)、高新區(qū)、昆山開 發(fā)區(qū)成為出口絕對主力 一季度三地出口分別為 22 億美元、 23 億美元、 億美元，其總和占全市總量的三分之二。 ⑸居民生活穩(wěn)步提高，市區(qū)居民人均可支配收入同比增長 ℅ 園區(qū)各項指標(biāo) : 實現(xiàn) : 占全市總 量 備注 GDP 127 億元 同比增長 ℅ 財政收入 億元 14℅ 新增注冊外資 億元 22℅ 注冊內(nèi)容 114 億元 63℅ 相當(dāng)與去年一年總額 進出口總額 58 億美元 28℅ 目前 ,園區(qū)以不到蘇州市 3℅的土地、 ℅的人口和 5℅的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市 24℅工業(yè)銷售、 28℅的進出口、 14℅的地方財政、 22℅的注冊外資和 63℅的注冊內(nèi)資，成為蘇州市經(jīng)濟發(fā)展新的亮點和重要增長極。湖畔天城位于蘇州工業(yè)園區(qū)第二個兩萬人組團內(nèi)，北至鐘園路、東至津梁街，西靠仁衡地塊。 第二區(qū)是指金雞湖東岸至蔞斜港之間的地區(qū)，主要功能為行政、文化和居住。三區(qū)南部工業(yè)區(qū)與居住區(qū)之間規(guī)劃為備用地。 ⑵商業(yè)中心 F 城是由上海新紐投資管理公司蘇州分公司投資開發(fā)管理，集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的一站式消費場所。超市、零售商業(yè)、餐飲和文化娛樂功能的建筑圍合成商業(yè)廣場；咖啡吧、銀行、辦公等綜合功能建筑圍合成公園。醫(yī)院占地面積 萬平方米，建筑面積 11 萬平方米，均居江蘇省各大醫(yī)院之首。門診、急診、醫(yī)技、病房、后勤功能分布科學(xué)合理，服務(wù)流程順暢便捷。該醫(yī)院前期的建設(shè)工作正在加緊籌備之中，很快就將開工建設(shè)。師資力量將從蘇大附中選調(diào)。 研究生城到去年底已經(jīng)完成了 10 多萬平方米的地面建筑和