【正文】 商品房為主，輔以少量的經(jīng)濟(jì)適用房； ，成為 2020 年的主流； ， 別墅風(fēng)格是參 差不齊的，甚至有些 “雜亂 ”、 過(guò)于現(xiàn)代、過(guò)于西化，導(dǎo)致同質(zhì)化趨向嚴(yán)重 ； ，房型格局多為單調(diào)的平面層，戶(hù)型以三房二廳，兩房二廳居多（以 100— 140 ㎡為主）； 。 (7) 蘇州房地產(chǎn)業(yè)特色 ，蘇州購(gòu)房的付款方式較為靈活多樣，有一次性付款、分期付款和銀行按揭等方式，其中公積金貸款加銀行貸款最為普遍，銀行按揭的貸款買(mǎi)房概念在蘇州人心中較強(qiáng)，因?yàn)橘?gòu)房者多為園區(qū)年輕白領(lǐng)，容易接受新事物，樂(lè)與花明天的錢(qián)來(lái)購(gòu)房。 ，蘇州的房產(chǎn)商的投入 較大。蘇州有三大報(bào)紙：蘇州日?qǐng)?bào)、名城早報(bào)、姑蘇晚報(bào)，根據(jù)調(diào)查表，在蘇州日?qǐng)?bào)投放廣告的效果最好。 。蘇州政府為刺激園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要在園區(qū)買(mǎi)房就可免個(gè)人所得稅和契稅。 ，基本上多中檔房產(chǎn)，沒(méi)有差異化特征。對(duì)蘇州目前的買(mǎi)房置業(yè)者來(lái)說(shuō)，地段、環(huán)境、價(jià)格、配套、房型是影響購(gòu)房者的五大主導(dǎo)因素，地段為首先考慮的因素。 。園區(qū)房?jī)r(jià)居首位，但因今年園區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量較大，競(jìng)爭(zhēng)較激烈，開(kāi)發(fā)商 有一定價(jià)格壓力。 湖畔天城營(yíng)銷(xiāo)策劃的工作步驟 分析蘇州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房策網(wǎng)－最專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 9 1． 房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)小幅上漲但趨勢(shì)漸 據(jù)有關(guān)資料顯示，到去年 11 月底，市區(qū)商品房市場(chǎng)平均價(jià)格為 3013 元 /平方米，與上年度同期相比上漲了 %，古城區(qū)二手房交易平均價(jià)格為 1488 元 /平方米，同比增長(zhǎng)了 263 元 /平方米，上漲了 %。其中增長(zhǎng)幅度最大的是古城區(qū)，因受規(guī)劃限制，新建公寓房極少的原因，公寓房銷(xiāo)售單價(jià)從去年同期的 3800元 /平方米，上漲到了元 /平方米，上漲幅度 %。另?yè)?jù)其他資料顯示，平江區(qū)酒店式公寓售價(jià) 已達(dá)65008500 元 /平方米（精裝修）；市區(qū)西側(cè)板塊多層均價(jià)亦 達(dá)到 45005000 元 /平方米；吳中區(qū)多層均價(jià)也升至 40004600 元 /平方米；新區(qū)多層均價(jià)也在 40004500 元 /平方米左右；湖西板塊的高層、小高層（毛坯）也在 47005000 元 /平方米左右；同時(shí)東高西低，南高北低的局面仍將維持，但是市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三足鼎立的局面已經(jīng)形成。由于今年下半年到明年上半年將有大量新的樓盤(pán)推出，可以滿(mǎn)足一部分人的購(gòu)房需求；同時(shí)今年政府扶持的 80 萬(wàn)平方米的定銷(xiāo)房也將面世，都將對(duì)今年和明年的房 價(jià)起到一個(gè)抑制的作用。但是蘇州的房?jī)r(jià)仍有一定的上漲空間仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。 2． 盤(pán)需求量加大 由于蘇州近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，良好的創(chuàng)業(yè)、投資和人文環(huán)境，造成大量外來(lái)人口在蘇州買(mǎi)房置地。由于蘇州的土地資源有限，常常造成一些精品樓盤(pán)剛剛推出就銷(xiāo)售一空的火爆局面。同時(shí)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆局面也不可以排除 “炒房 ”的因素在內(nèi)。另根有關(guān)資料顯示，蘇州個(gè)人購(gòu)房比例已經(jīng)達(dá)到 %，這就更加刺激了百姓對(duì)樓盤(pán)的需求。 3． 物業(yè)管理市場(chǎng)的日趨規(guī)范 近年來(lái)，由于精品樓盤(pán)的不斷涌現(xiàn)，隨之，小區(qū)的物業(yè)管理水平也有了較大的提高。另外，小 區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不斷提出新的要求，也催進(jìn)了物業(yè)管理市場(chǎng)的日趨規(guī)范，同時(shí)，物業(yè)管理的法律、法規(guī)不斷出臺(tái)，也為物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范化提供了強(qiáng)有力的保障。 4． 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化 由于現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商力求自己企業(yè)的品牌化，對(duì)自己的房屋質(zhì)量和銷(xiāo)售方法都有一整套的管理方法。同時(shí)，對(duì)爭(zhēng)奪客源也是 “八仙過(guò)海，各顯神通 ”，這樣，就造成了各大開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)，也是開(kāi)發(fā)商的命根子，只有有了土地，開(kāi)發(fā)商才有自己的發(fā)展空間，沒(méi)有土地的房地產(chǎn)企業(yè)，必將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或重整或被兼并。 5． 從長(zhǎng)期看，蘇 州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將穩(wěn)步發(fā)展： 長(zhǎng)期看好蘇州的房地產(chǎn)主要依據(jù)以下 3 個(gè)方面： ① 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展 經(jīng)濟(jì)環(huán)境是一個(gè)地區(qū)發(fā)展的重要指標(biāo)，只有有了大的、好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人民的生活水平才會(huì)有所提高，對(duì)物質(zhì)的需求才會(huì)更大，百姓對(duì)房子的需求更是如此。只有百姓的兜里有錢(qián)了，開(kāi)發(fā)商的房子才好賣(mài)?，F(xiàn)在蘇州良好的投資環(huán)境，豐厚的人文底蘊(yùn)，吸引了較多的外地及外國(guó)的投資商。房策網(wǎng)－最專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 10 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的良好快速發(fā)展，為蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)打下堅(jiān)定的基石。 ② 中國(guó)加入世貿(mào)以后，蘇州對(duì)海外的吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)。新一輪的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮，對(duì)蘇州的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將起 到一定的支撐作用。 ③ 蘇州加快城市化發(fā)展是必然趨勢(shì)，城市建設(shè)投資還將繼續(xù)增加，住房貨幣化和提高公積金政策將會(huì)促使個(gè)人購(gòu)房比例進(jìn)一步提高。 產(chǎn)品建議書(shū) 從市調(diào)情況看，本次調(diào)查的被訪(fǎng)者基本為其園區(qū)工作者而且都居住在其所在市，盡管調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有近 85%的被訪(fǎng)者表示會(huì)到湖畔天城來(lái)置業(yè)購(gòu)房，但他們對(duì)本案來(lái)說(shuō)也只是一個(gè)潛在的目標(biāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)，能否成為真正有效的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力還具有一定的不確定性。 分析順馳 湖畔天城產(chǎn)品建議書(shū) ，給予產(chǎn)品的框架性建議。 在此營(yíng)造的是一個(gè)人性化社區(qū)，因此我們對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念的理解應(yīng)該上升到“新城市居住”的概念，即我們營(yíng)造的是一個(gè)構(gòu)筑更合理的城市空間，形成更優(yōu)化的、與原有城市互動(dòng)的城市社區(qū)。 ，決定我們必須以服務(wù)和品質(zhì)化取勝，本案定位是中高檔的，我們非常重視的是建筑立面和外部構(gòu)型，在外部形態(tài)上我們必須完全引領(lǐng)市場(chǎng)視聽(tīng)。 29 萬(wàn)平方米以上，分兩期開(kāi)發(fā)，為減少銷(xiāo)售壓力，我們必須盡可能挖掘最大范圍內(nèi)的客戶(hù)群。 ，成就順馳 的品牌形象。 “新城市居住”概念、景觀(guān)設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)等無(wú)一不是為體現(xiàn)本案的產(chǎn)品品質(zhì)服務(wù)，以求最大限度的增加賣(mài)點(diǎn)。 ，環(huán)境的主題可以圍繞中央綠化帶和景觀(guān)軸進(jìn)行，在現(xiàn)代環(huán)境設(shè)計(jì)中可穿插部分法式的修剪整體的花園、意大利式的臺(tái)式花園，以求最大限度的打動(dòng)消費(fèi)群的心靈。 第二章 湖畔天城項(xiàng)目概述 項(xiàng)目提出的背景 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 順馳集團(tuán)成立于 1994 年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國(guó)家建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)。 順馳集團(tuán)是天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的絕對(duì)第一。 2020 年，占有天津市商品房市場(chǎng)近 20%的市場(chǎng)份額。 順馳集團(tuán)得到了各級(jí)政府和廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，“順馳”已成為家喻戶(hù)曉的強(qiáng)勢(shì)品牌。集團(tuán)繼 2002 年房策網(wǎng)－最專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 11 榮膺中國(guó)地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤(pán)”稱(chēng)號(hào)后， 2020 年再奪中國(guó)地產(chǎn)“三名”稱(chēng)號(hào)，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱(chēng)號(hào)。 順馳集團(tuán)具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同的核心價(jià)值觀(guān)和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過(guò)聚焦戰(zhàn)略的管理體系保證戰(zhàn)略得到強(qiáng)勢(shì)執(zhí)行。 2020 年，順馳堅(jiān)定地推進(jìn)全國(guó)化戰(zhàn)略， 向全國(guó)多個(gè)城市派駐團(tuán)隊(duì)，并成立分公司。到 2020 年底，集團(tuán)在北京、上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過(guò)多種形式獲取項(xiàng)目；同時(shí)，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營(yíng)模式強(qiáng)勢(shì)推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽(yáng)等城市中介市場(chǎng)。 園區(qū)概述 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間最大的合作項(xiàng)目是中新 經(jīng)貿(mào)合作的“重重”，也是江蘇省和蘇州市對(duì)外開(kāi)放的頭等大事。 蘇州工業(yè)園區(qū)與 1994 年正式啟動(dòng)建設(shè)。它緊鄰上海，位于蘇州古城東郊美麗的金雞湖畔，行政轄區(qū)面積 260 平方公里。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬(wàn)，計(jì)劃吸引各類(lèi)投資 1000億美元。園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：建成現(xiàn)代化、國(guó)際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。 園區(qū)擁有世界一流的城市設(shè)計(jì)和規(guī)劃體系。其規(guī)劃突出強(qiáng)調(diào)了“以人為本”理念，并按照“先規(guī)劃后建設(shè)、先地下后地上、適當(dāng)超前滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”原則，確立了“執(zhí)法從研”的規(guī)劃管理體系。 10 年來(lái)，園區(qū)注重借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)，融新加坡國(guó)際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)與一體，建成區(qū)內(nèi)每平方公里基礎(chǔ)設(shè)施投資近 1 億美元，形成了縱橫交錯(cuò)的高等級(jí)道路、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施一批大容量 源頭廠(chǎng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持著年均 50℅左右的增幅。目前，園區(qū)已成為中國(guó)發(fā)展速度最快、開(kāi)發(fā)水平最高、吸引外資最多的開(kāi)發(fā)區(qū)之一。 2． 1． 3 政府重要政策及城市化建設(shè) 最近 ,蘇州市政府陸續(xù)推出大量政策性的意見(jiàn)和通知 ,其中“城市規(guī)劃”、“古城保護(hù)”、 “民營(yíng)經(jīng)濟(jì)” 、“人才” 、“交通”、 “社區(qū)” 、“拆遷安置”、 “綠色” 等關(guān)鍵詞頻頻出現(xiàn) ,通過(guò)這些政策 ,我們可以窺一斑而見(jiàn)全豹 ,了解政府對(duì)城市化的決心和城市建設(shè)的指導(dǎo)方向 .3 個(gè)月來(lái) ,政府集中出臺(tái)的這些政策 ,預(yù)示了蘇州市新一輪城市建設(shè)即將從管理規(guī)劃籌備期快速進(jìn) 入實(shí)際操作期 ,也顯示了蘇州市政府對(duì)城市建設(shè)的強(qiáng)烈信心和快速高效的執(zhí)行能力 . ⑴ 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展措施出臺(tái) 經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具備強(qiáng)力支撐 今年第 3 次政府公報(bào)中 ,蘇州市政府重點(diǎn)提出了“促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展”的 3 大意見(jiàn)：《關(guān)于做大做強(qiáng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)》、《關(guān)于全面提升民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體功能的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快構(gòu)建促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展共性服務(wù)平臺(tái)的意見(jiàn)》、這些意見(jiàn)性政策預(yù)示著蘇州市政府扶植本地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的決心，蘇州將擺脫外資經(jīng)濟(jì)“一房策網(wǎng)－最專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 12 枝獨(dú)秀”的局面，從而使經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備可持續(xù)性和強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ⑵ 交通 優(yōu)化發(fā)展 —— 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要交通環(huán)境支撐 今年政府工作報(bào)告中，提出了今年 9 大任務(wù)之一 — 實(shí)施公交優(yōu)先戰(zhàn)略。 今年第 2 次政府公報(bào)中，下發(fā)了《關(guān)于加快蘇州中心城市公共交通發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其中重點(diǎn)提出了“ 2020 年至 2020 年實(shí)施公交支線(xiàn)、輻射線(xiàn)的調(diào)整和優(yōu)化，加密三個(gè)老城區(qū)和吳中、相城區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)的公交線(xiàn)路，形成城鄉(xiāng)一體化的公交線(xiàn)網(wǎng)布局”。 ⑶ 交通、人才等瓶頸問(wèn)題的對(duì)策出臺(tái) 針對(duì)電力、交通、人才等影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題、 3 月蘇州市出臺(tái)了關(guān)于優(yōu)化投資環(huán)境的應(yīng)對(duì)措施，以提高綜合競(jìng) 爭(zhēng)力的措施。 ⑷ 職工工資增長(zhǎng)得到政策推動(dòng) —— 房地產(chǎn)消費(fèi)的重要經(jīng)濟(jì)支撐 今年第 2 次政府公報(bào)中，政府下發(fā)了《關(guān)于建立企業(yè)職工工資增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》，蘇州市民消費(fèi)能力的提高，對(duì)房地產(chǎn)等高價(jià)值商品的需求將保持快速增長(zhǎng)。 ⑸ 定銷(xiāo)房單套面積又一次調(diào)增 自去年定銷(xiāo)房政策調(diào)整套面積最大可增加到 90 平方米以后， 2020 年 3 月，定銷(xiāo)房最大面積又提高到115 和 120 平方米。 2．重點(diǎn)城市化工程 ⑴ 古城區(qū)三大新城起建設(shè) 為加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，強(qiáng)化城市功能，政府提出了《關(guān)于加快城市化進(jìn)程 的決定》和城市建設(shè)“雙十大”工程計(jì)劃。其中重點(diǎn)提到了 3 大古城區(qū)的建設(shè)，并已于今年 3 月 31 日正式進(jìn)入了實(shí)施階段。 新城區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程：第一階段（ 20202020 年），基本完成各個(gè)新城區(qū) 5 平方公里左右的開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，其中 2020 年基本完成動(dòng)遷戶(hù)定銷(xiāo)商品房和主要框架建設(shè)：第二階段（ 20202020 年），基本完成“三新城區(qū)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)。 ① 平江新城簡(jiǎn)介（蘇州中央商務(wù)區(qū)） 平江新城區(qū)，又稱(chēng)蘇州中央商務(wù)區(qū)，東到東環(huán)路、上高路一線(xiàn)，南到護(hù)城河，西至十字洋河，北到滬寧高速公路，規(guī)劃用地面積 平方公里 （含火車(chē)站地區(qū)）。其主要核心是現(xiàn)代商務(wù)中心和火車(chē)站商業(yè)中心，兩翼規(guī)劃為 4 個(gè)居住區(qū)。新城將承擔(dān)大量的商業(yè)、商務(wù)、金融、辦公、居住、文化體育、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等的功能，并將建成一個(gè)集交通樞紐、現(xiàn)代商務(wù)、生態(tài)居住等功能為一體的現(xiàn)代化城市副中心。 ② 滄浪新城簡(jiǎn)介（蘇州科技創(chuàng)業(yè)社區(qū)） 滄浪新城區(qū)，又名蘇州科技創(chuàng)業(yè)社區(qū)，規(guī)劃范圍東至盤(pán)蠡路，南至石湖風(fēng)景區(qū)，西至京杭大運(yùn)河，北至南環(huán)西路，規(guī)劃用地面積約 5 平方公里，建成集創(chuàng)業(yè)、居住、商務(wù)、高科技研發(fā)和中試為主要功能的城房策網(wǎng)－最專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 13 市副中心。 ③ 金閶新城簡(jiǎn)介（蘇州綜合物流園） 金閶新城區(qū)，又稱(chēng) 蘇州綜合物流園，東至蘇虞張一級(jí)公路，南至京杭大運(yùn)河，西至虎區(qū)邊界，北到滬寧高速公路，規(guī)劃面積為 11 平方公里（含定銷(xiāo)商品房規(guī)劃用地），建成后的蘇州綜合物流園將成為服務(wù)蘇州大市、輻射整個(gè)江蘇、影響到全國(guó)的高水準(zhǔn)綜合物流中心。同時(shí)也將成為蘇州市區(qū)的物資配送運(yùn)輸中心、物資集散倉(cāng)儲(chǔ)中心、生產(chǎn)生活物資交易中心和物流信息中心。 城市規(guī)劃為蘇州未來(lái)城市發(fā)展指明了方向。三個(gè)新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)有力地推進(jìn)了蘇州的城市化進(jìn)程，提高了中心城區(qū)的凝聚力和輻射能力，提升了蘇州城市品位和形象。新城區(qū)開(kāi)發(fā)吹響了新一輪城市建設(shè)號(hào)角，為蘇 州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。 ⑵ 沿江開(kāi)發(fā) —— 促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 今年第 2 期政府公報(bào)中，政府下發(fā)了《蘇州市沿江地區(qū)綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃綱要草案》的通知 .其中重點(diǎn)闡述了 : 沿江開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)是 :通過(guò)加快沿江地區(qū)綜合開(kāi)發(fā) ,力爭(zhēng)到 2020 年底 ,張家港、常熟、太倉(cāng)三市的經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 2002 年蘇州全市水平，在沿江地區(qū)打造一個(gè)“新蘇州”。形成以江蘇第一大外貿(mào)港、臨江國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)集聚帶、濱江城鎮(zhèn)帶和沿江風(fēng)光帶“一港三帶”的開(kāi)發(fā)格局。到 2020 年，沿江地區(qū)實(shí)現(xiàn) GDP 和人均 GDP 在 2000 年基礎(chǔ)上再增長(zhǎng) 2 倍。建成國(guó) 家生態(tài)城市和園林城市，城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達(dá)到 40℅以上，所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過(guò) ISO14000 環(huán)境管理體系認(rèn)證，率先全面建成小康社會(huì)和基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及其布局：重點(diǎn)發(fā)展大運(yùn)輸量、大用水量的鋼鐵、化工、造紙、建材、紡織、糧油