【正文】 63 萬平方米的綠化，城內(nèi) 10 公里長的主干道已基本貫通。 目前，研究生城共有各類入城師生 500 多名，后勤配套服務設施和安全保衛(wèi)網(wǎng)絡也在正常運行中?？蒲腥藛T的互通和學員的互認，最大限度地發(fā)揮研究生城在培養(yǎng)和輸送高層次人才方面的龍頭作用。同時由構筑了亭臺、小橋、園路、適當點綴燈光、營造了園區(qū)舒適、幽靜的休閑環(huán)境。配合社區(qū)內(nèi)小型的商業(yè)零售 區(qū)及開放空間系統(tǒng)，自成一設施完善的住宅小區(qū)。預算投資 億元，主體工程 2020 年底基本完成。環(huán)繞著水灣四周有一大片的開放空間、公園和戶外音樂臺，提供人群活動和觀景的空間。 ⑺交通 ① 公交：已開通 78 路，研究生城 —— 火車站。 ④金雞湖大橋：位于現(xiàn)代大道金雞湖段，已經(jīng)通車試行。規(guī)劃用地 188000 平方米，總建筑面積 250000 平方米，總投資 22 億元，為兩層建筑，分 14 個展廳，共有 7000 個國際標準展位。 ④ 新蘇國際大酒店（二期）：總建 4 萬平方米， 2020 年 5 月開工， 2020 年 5 月投入使用。湖畔天城建設成為一流都市社區(qū)，特委托專業(yè)房地產(chǎn)策劃公司以及國際著名建筑設計公司美國 RTKL 和 SWA 進行產(chǎn)品定位與建筑規(guī)劃設計。由于順馳為刺激湖東房地產(chǎn)市場，購買湖東房子 ，高層和小高層產(chǎn)證辦出后可返還。兩者都歸職工個人所有。 蘇州工業(yè)園區(qū)自 1997 年 4 月 1 日報在園區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)開始實行公積金制度，園區(qū)公積金堅持 公開、公平、公正、透明 的辦事原則進行運作。 個人賬戶 (占工資總額的 44%) 統(tǒng)籌 5% 醫(yī)療帳戶 816% 退休金帳戶 4% 普通帳戶 7583% 公積金的使用 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 24 實現(xiàn)了 政府不拿錢、企業(yè)不增加負擔、員工個人不降低保障水平 的三有利目標。在這一年中，盡管遭受各種不可抗因素的影響，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)仍呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢頭。 2020 全年區(qū)內(nèi)新開工商品住房達 153 萬平方米，竣工 51 萬平方米，累計開工 383 萬平方米，累計竣工面積 191 萬平方米。在未開盤的幾個主要樓盤，往往是預訂的總?cè)藬?shù)為實際供應量的 3－ 4 倍。隨著園區(qū)湖西地區(qū)地段的日趨成熟，廣大購房者越來越看好園區(qū)的二手房市場。 2020 年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價 4300 元左右漲到目前的 4700 元左右，但漲幅有所減緩。在這過程中，由于性能價格比的原因，對園區(qū)的購房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費規(guī)律的。從第三季度商品住宅預售登記備案均價分區(qū)情況看，中心城區(qū)為 3414 元／平方米（其中定銷房為 1987 元／平方米，其他商品住宅為 3628 元／平方米），工業(yè)園區(qū)為 4305 元／平方米，高新區(qū)為 4489 元／平方米，吳中區(qū)為 2953 元／平方米，相城區(qū)為 3073 元／平方米（注：工業(yè)園區(qū)均價比高新區(qū)低主要是均價 3200 元左右東湖大郡 23萬平方米計算在內(nèi)，扣除這一因素的影響，湖西地區(qū)的均價為 4600 元／平方米左右）。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭如何？我們認為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于 湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價格上漲速度和幅度過快，今后兩年價格上漲幅度將有所回落。 本案的競爭物業(yè)分析 3． 玲瓏灣 案名 玲瓏灣 樓盤位置 蘇州工業(yè)園區(qū)玲瓏灣 1 號 投資商 蘇州南都建屋有限公司 開發(fā)商 建筑設計 占地面積 公頃 景觀設計 建筑面積 85 元 /m178。 單價均價 4900 元 /m178。 ②浙江南都房產(chǎn)集團簡介 浙江南都房產(chǎn)集團 — 浙江南都集團子公司，主要在杭州開發(fā)房地產(chǎn)、市場銷售份額占杭州市的百分之10，曾有項目獲得國家建設部最高獎項“魯班獎”。具備深厚的政府關系，注冊資金 8 億元，主要立足蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)項目，目前在園區(qū)擁有較多的土地儲備量。 項目基本情況介紹 南都?玲瓏灣處于蘇州工業(yè)園區(qū)一、二期開發(fā)區(qū)之間，金雞湖大橋的東端，南臨金雞湖，西面跨過金雞湖大橋就到城市廣場和湖濱大道，北靠現(xiàn)代大道，東面是正在建設中的文化水廊商圈、科學文化藝術中心、會展中心和商業(yè)城。 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品已經(jīng)確定，總體以 135 m178。,總價 7580 萬元 .另有 104 套為 164 平方米帶大面積景觀平臺的三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品 ,總價約 85萬元 .在 12 層小高層中 ,布置了 24套 2+1的老少居住品 ,面積 165172 平方米 ,總價 85100 萬元 . 瓏灣一期的第二批產(chǎn)品中 ,湖景房最大面積達 400 m178。以上。目前，紅楓林、會展中心、科技中心、 文化水廊、 F 城、九龍醫(yī)院等已經(jīng)開始建設，學校、玲瓏灣東西兩個鄰里中心也將啟動，項目周邊配套齊全； ②湖東板塊是目前蘇州房地產(chǎn)市場的熱點板塊，價格上升空間較大，對投資者有很大吸引； ③蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場供不應求，而玲瓏灣是今年園區(qū)推出的較早的項目之一，這對玲瓏灣一期的銷售十分有利； ④規(guī)模社區(qū)對購房者的吸引力不可忽視； ⑤建屋是園區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，南都作為浙江最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，兩者都具有一定的品牌都具一定的品牌知名度和良好的口碑。 對湖畔天城項目來說，玲瓏灣第一批產(chǎn)品、東湖春之韻一期的快速去化是一個利好。 營銷代理 上海新吉陽 容積率 物業(yè)管理 戴得梁行 綠化率 58% 承建單位 建筑密度 北≤ 25%，南≤ 30% 開工時間 2020 年底 建筑風格 現(xiàn)代 交房時間 2020 年下半年 產(chǎn)品類型 高層、小高層、疊加、獨立別墅 開盤日期 2020 年 4 月下旬 規(guī)劃戶數(shù) 第一批 1300 套左右 開盤價格 約 5000 元 /m178。 主力總價 （第一批） 5580 萬 車位 /庫量 1： 1 物業(yè)費 未定 車位 /庫價 預計平均 10 萬元 /個 商鋪 無 銷售進度 3 月 11 起領導 項目基本情況介紹 高爾夫花園位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖和獨墅湖之間，老機場路的南側(cè)，地塊東側(cè)是高爾夫別墅區(qū)和興建中的高爾夫球場，西側(cè)為鄰里中心及湖濱花園，三面環(huán)水，自然景觀條件得天獨厚。 產(chǎn)品和價格 高爾夫花園第一批產(chǎn)品包括 9幢高層 (2127層 )和 7幢小高層 (11層 ),總共約 1300多套 ,第二批推出地塊東面的高層、小高層和疊加產(chǎn)品以及緊鄰社區(qū)中部規(guī)劃道路的高層、小高層湖鏡房，總共 600 余套。的三室為主力，中間搭配 110115m178。主力總價 4580 萬元。主力總價達 6580 萬元。初定價格達到 7000 8000 元 / m178。平均價格將突破 10000 元 / m178。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 ⑴優(yōu)勢分析： ①景觀條件絕佳。 高爾夫花園項目在近期銷售宣傳活躍，地塊先天素質(zhì)對購房者的吸引力的確比較強，但項目規(guī)劃水平、產(chǎn)品和營銷操作卻讓人不敢恭維。而且，這些項目后期產(chǎn)品均有比較大的價格提 升，對拉高湖東房價有較強的支撐。 雙湖板塊介于園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間，該項目與玲瓏灣一起構成了一南一北對金雞湖的合圍。 ⑵劣勢分析： ①社區(qū)規(guī)劃水平一般； ②戶型設計較差，特別是兩梯三戶的高層、兩室產(chǎn)品只能單面采光和通風，而部分小高層產(chǎn)品進深長達 18 米； ③高層間樓間距過??； 項目對湖畔天城的影響和啟示 高爾夫花園一期第一批產(chǎn)品將在 3 月中旬接受預定， 4 月 8 日開始銷售，從目前蘇州房地產(chǎn)時常的活躍程度和該項目的價格競爭力來看，快速去化也不是問題。 客戶 高爾夫花園目前正處于客戶積累階段，從 3 月 17 日開始正式接受預定。第二批產(chǎn)品預計 2020 年底開始銷售。第二批包括 500 多套產(chǎn)品，其中 5 棟高房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 30 層、 6 棟小高層，產(chǎn)品類型與一期相似，但是價格將比一期有明顯的上漲。、144m178。這就意味著兩室住宅只能單面采光，通風效果不佳，套型面積偏大卻布局顯得很局促。 第一批 9 棟高層均為兩梯三戶產(chǎn)品，以 136m178。,總建筑面積 2 萬 m178。 規(guī)劃面積 單價均價 起步區(qū)第一批 5000 元 /m178。 目前銷售進展 4 月 12 日開始每天安排 100 組玲瓏灣會員開始選房，目前公開房源 600 多套，均價 4900 元 /M178。 項目對湖畔天城的影響和啟示 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品在 3 月底開始銷售，從目前的預定量來看，基本可以實現(xiàn)迅速清盤的目標。據(jù)暗場售樓員介紹，最近一段時期來自浙江的客戶占預定量的 20℅ 左右，而且比較青睞投資價值高、總價合理的產(chǎn)品。以上 ,最高達到 10000 元 /m178。以上 ,總價 70 萬元左右 .此外 ,8 號樓和 19 號樓兩幢 26 層布置了 104 套建筑面積為 154 m178。一期占地 576 畝，總共約 1750套，分兩批推出，其中第一批位于整個地塊東北角，臨近大道，包括一棟 12 層小高層和兩幢 26 層、兩幢19 層、一幢 18 層高層公寓，總套數(shù)為 564 戶。開發(fā)、待建項目：東湖大郡三期、四期、玲瓏灣、金姬墩別墅、蘇勝路北住宅區(qū)。 2002 年 10 月 19 日，拍下玲瓏灣地塊，正式進入蘇州市場。今后，集團將重點拓展以網(wǎng)絡資訊和生物基因工程為主的高科技產(chǎn)業(yè)，并將此作為今后新的增長點。 交房形式 毛坯房 、精裝修 單價范圍 450010000 元 /m178。概括地說，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。 2002 年，面對步步攀升的園區(qū)房價，不少預言家都對園區(qū)樓市做出了滯漲并有所回調(diào)的預盼。 但從 2020 年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。 區(qū)域性房地產(chǎn)的競爭也有一個 “性價比 ”的問題。 由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應，自 1999 年起園區(qū)房地產(chǎn)價格在蘇州市區(qū)一直處于 領漲地位。預計 2020 年園區(qū)新開發(fā)量占蘇州市 區(qū)總量（含吳中、相城區(qū)）比例達 30％以上，這一比例比去年全年的 19． 23％增長 11％以上，園區(qū)開發(fā)量在市區(qū)中所占的份額繼續(xù)上升，預計未來幾年這一比例還將有所增長。 在園區(qū)商品房供應大幅增加的同時，商品房銷售依然保持上漲的勢頭。 園區(qū)房地產(chǎn)在 2020 年繼續(xù)攀高，其主要特征可以概括為高位運行、供銷兩旺。 園區(qū)成立公積金管理中心，具體承辦公積金 收繳、理付、對帳等營運工作；由管委會、投資商代表和員工代表組成公積金理事會，負責監(jiān)督公積金運作。 采用以個人帳戶為主的模式，有效地 增強了公積金使用的透明度和基金征集的社會監(jiān)督機制。為刺激湖東房地產(chǎn)市場，園區(qū)的公積金只能購買園區(qū)的房子，而且園區(qū)的公積金可以充當首付，市區(qū)的公積金就不可以充當收付。住房公積金是職工及其所在的機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體按規(guī)定交納的一種長期的住房儲金。鄰里中心、湖東行政中心、科技館、大型 shopping mall， “文化水廊 ”商業(yè)一條街都緊鄰其周邊，自然景觀與人文景觀緊密結(jié)合起來； ③湖東樓市日趨良性發(fā)展，該項目將有較好的保值升值性； ④順馳品質(zhì)過硬，深入人心，口碑較好，人們的信賴度較高； ⑤整個項目規(guī)劃超前，無論是建筑還是景觀，也無論是配套還是環(huán)境充分體現(xiàn)人本主義，給業(yè)主更 多空間和選擇； ⑥建筑設計亮點頻閃， S 型外立面、弧型陽臺也是順馳湖畔天城項目是蘇州政府的重點建設工程之一，總投資額達 13 億元，先期投資啟動資金為 億元，總開發(fā)周期約 2 年，規(guī)劃建筑面積達 293 萬平方米，富有現(xiàn)代性、生態(tài)性和景觀性的高尚住宅 區(qū) 。湖畔天城位于蘇州園區(qū)，總占地面 積達 萬平方米 ， 其中商業(yè)街 7000 平方米 ,綠化率 48%,容積率 。于 2020 廿月開工， 2020 年 10 月首期將投入試運營，并承辦第三屆 eMAX 大會。 ②國際博覽中心：是全國第二大會展中心，也是蘇州迄今為止最大的單體建筑物，像一把打開的巨大的扇子，外觀幽雅清新，氣勢磅礴。 ②現(xiàn)代大道：連接滬寧高速，為園區(qū)上高速入口 。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 20 ⑤ 27 洞高爾夫球場：總體規(guī)劃已順利通過，球場造型、球道布局已設計完成，目前正在填土，俱樂部會所的平面布局、功能空間的分配、動線設計正在進行。商住復合使用區(qū)在沿著大道側(cè)有兩處主要入口，連接湖濱的散步道和湖濱邊的商業(yè)區(qū)。小區(qū)內(nèi)的社區(qū)中心座落與一人工水灣畔，四周環(huán)繞著低密度的商店、餐飲區(qū)提供住戶們的生活便利。目前正在進行清除雜草、場地平整和民房拆除工作，概念設計也在加緊進行，工程預計明年 5 月竣工。這片紅楓林投資約3000 萬元，占地 7 公頃，是形成四面環(huán)路、供市民休憩又融入城市網(wǎng)絡結(jié)構的城市景觀。 3 個語音室、 4 個機房也同時在建。西安交大和蘇大研究院項目也即將 開工。師資力量將從星海小學、東港小學、新城花園小學等學校選調(diào)。 湖東中學、湖東小學為全日制公辦學校，與金雞湖東北岸文化水廊區(qū)域相鄰，北近現(xiàn)代大道，西靠東湖大郡，總規(guī)劃面積 14 公頃，總投資 億元。全院綠化面積占 45℅以上，綠蔭、亭臺、小橋流水、以整座醫(yī)院環(huán)境更加舒適、潔凈、優(yōu)雅。 2020 年 8 月 26 日上午九龍外資醫(yī)院在園區(qū)舉行了奠基基礎。 ⑶行政中心 行政中心是由管委會行政中 心大廈、市場大樓、公安分局大樓、法院大樓、檢察院大樓和工商局大樓等 6 幢大樓組成的，管委會行政中心大廈總建筑面積 100000 平方米，總投資 6 億元，于 2020 年 5 月開工