【正文】 總值的比重達到 %。 （ 2） 蘇州經(jīng)濟狀況小結 國民經(jīng)濟綜合實力明顯增強。服務業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，旅游業(yè)正在成為支柱產(chǎn)業(yè)。高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)加快發(fā)展， 2000 年糧食和經(jīng)濟作物種植面積比例調(diào)整為∶ ，養(yǎng)殖業(yè)占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重達到 %。鐵路、民航、高速公路和一般公路構成了現(xiàn)代化的房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 6 立體交通網(wǎng)絡。 九五期間， 蘇州 市人才總量增幅較大，人才年均增長率為 ％，超過了 6％的預定目標。最近 20 年，隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展，外地民工大量涌進蘇州。滬寧鐵路和滬寧高速公路貫穿東西，京杭大運河連接南北，水陸交通便捷。 地理資源：蘇州是國家歷史文化名城、著名風景旅游城市和長江三角洲重要的中心城市。 湖畔天城營銷策劃的主要依據(jù) 蘇州市場調(diào)查報告 1 .大勢背景調(diào)查 （ 1） 蘇州市 總體概況 區(qū)政劃分：蘇州市為江蘇省直轄市，現(xiàn)轄 5 市 8 區(qū)，即常熟市、張家港市、昆山市、太倉市、吳江市和園區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閭區(qū)和虎丘區(qū)。房地產(chǎn)項目策劃參與到各種資源中去，理請它們的關系，分析它們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。在這種情況下，房地產(chǎn)項目策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭力，贏得主動地位。 ，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。房地產(chǎn)項目策劃是在對房地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。湖畔天城 —— 人居環(huán)境新坐標。湖畔天城追求的是： 在滿足大環(huán)境的完備性的情況下，更加注重社區(qū)內(nèi)的環(huán)境對居住者感受的營造。湖畔天城周圍擁有九龍外資醫(yī)院、湖東中學、湖東小學、幼稚園、聯(lián)豐廣場、 F 城、文化水廊一條街等一流的生活、商業(yè)、文化娛樂設施，是按照完全的人車分流、豪華會所 、歐式和意式小花園以及活水系統(tǒng)等現(xiàn)代居住概念構建的一幅絕無僅有的作品，是傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明完美結合的典范之作。湖畔天城坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)二區(qū)中心，占地 萬平方米，總建筑面積 。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 4 順弛 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 1 目錄 前言???????????????????????????????? 第一部分 緒論??????????????????????????? 第二部分 整體分析及策略???????????????????????????? 第一章 概述??????????????????????????? 湖畔天城營銷策劃的目的 ????????????????? 湖畔天城營銷策劃的主要依據(jù) ??????????????? 蘇州市 場調(diào)查報告 ????????????????? 湖畔天城營銷策劃的工作步驟 ??????????????? 分析蘇州市場調(diào)查報告 ??????????????? 產(chǎn)品建議書 ???????????????????? 第二章 湖畔天城項目概述????????????????????? 項目提出的背景? ???????????????????? 開發(fā)商簡介????? ??????????????? 園區(qū)概述???? ?????????? ???????? 政府重要政策及城市化建設 ????????????? 蘇州、園區(qū)第一季度宏觀經(jīng)濟喜人? ?????????? 2． 2 項目地理位置 ??????????????????????? 地理位置 ???????????????????? 園區(qū)市政規(guī)劃 ???????????????????? 園區(qū)配套設施 ???????????????????? 項目類型及擬投資規(guī)模 ??????????????????? 項目的 SWOT 分析 ????????????????????? 第三章 項目投資決策階段的營銷工作??????????????? 市場調(diào)查分析?? ???????????????????? 3 月份國有土地使用權掛情況結果 ?????????? 園區(qū)政府的財政政策 ????????????????? 蘇州房地產(chǎn)市場的分析 ???????????????? 本案的競爭物業(yè)分析 ???????????????????? 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 2 3． 3 蘇州市第一季度各區(qū)樓盤市 場調(diào)查分析 ???????????? 2020 年蘇州市區(qū)商品房統(tǒng)計信息 ??????????? 2020 年蘇州園區(qū)主要樓盤基本情況簡表 ???????? 市場細分 ???????????????????????? 目標消費者分析及營銷建議???????????????? 目標市場的選擇及定位? ????????????????? 第四章 項目實施階段的營銷工作 ?????????????????? 營銷計劃?? ?????????????????????? 營銷計劃 ????????????????????? 銷售方式 ????????????????????? 銷售價格 ????????????????????? 4 . 2 湖 畔 天 城 產(chǎn) 品 策 略 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 . 3 價 格 策 略 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 . 4 促 銷 策 略 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 . 5 廣告策略? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 物 業(yè) 管 理 與 售 后 服 務 建 議 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第五章 結論 ???????????????????????????? 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 3 前言 本設計是以蘇州湖畔天城項目為研究對象，正文分為二部分，第一部分為概述，其中主要介紹的是順馳湖畔天城營銷策劃的目的、主要依據(jù)以及工作步驟；第二部分為順馳湖畔天城營銷策劃的主要內(nèi)容，主要包括湖畔天城項目概述、項目投資決策階段的營銷工作和項目實施階段的營銷工作三部分內(nèi)容。湖畔天城項目概述主要介紹了項目提出的背景，項目地理位置和項目類型及擬投資規(guī)模；項目投資決策階段的營銷工作主要敘述了市場調(diào)查分析，市 場細分以及目標市場的選擇；項目實施階段的營銷工作主要介紹了湖畔天城產(chǎn)品策略，銷售計劃（包括銷售售方式，銷售價格以及經(jīng)濟評價），價格策略，促銷策略，物業(yè)管理與售后服務建議。湖畔天城營銷策劃 第一部分 緒論 順馳 順馳 順馳在這里，建筑被賦予新的意義，它們是生動的有個性的； 在這里，水是靈動的，多變的，與建筑和諧融為一體；在這里 ， 綠色，從草地、低矮灌木到高大喬木，通過層次的變化 來營造都市中的森林?? 順馳 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 5 第一章 概述 湖畔天城營銷策劃的目的 項目策劃能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)偏差。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”感慨。 ，使之形成優(yōu)勢。這些資源在房地產(chǎn)項目策劃還沒參與前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。 ，滿足居民居住具體要求等作用?？偯娣e 8488 平方公里 ， 2020 年總人口為 580 萬。蘇州地理位置優(yōu)越，北倚長江，西傍太湖，東與上海接壤，西與無錫為鄰，南與浙江相連。 人口特征： 2000 年末，全市總人口為 萬人，人口自然增長率 為 ‰ ，市區(qū)人口 萬人，比上年增加 萬人；全市農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。目前，這些非蘇州戶籍的外來人口已達 50 萬人以上 (市區(qū) 12 萬人以上 )，構成了蘇州人口一個新的特殊群體 。 蘇州市交通狀況：蘇州市交通基礎設施日臻完善。 經(jīng)濟發(fā)展建設和社會狀況（經(jīng)濟綜合情況）： 2020 年主要經(jīng)濟指標 主要指標 全市 全市戶籍總人口 (萬人 ) 土地面積 (平方公里 ) 8488 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 2802 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 (萬 財政收入 (億元 ) 地方財政收入 (億元 ) 實際利用外資 (億美元 ) 蘇州市產(chǎn)業(yè)結構及支柱產(chǎn)業(yè)概況： 產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化。電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等六大新興主導 產(chǎn)業(yè)迅速崛起，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 40%。三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例由 “八五 ”末的 ∶ ∶ 調(diào)整為 6∶ ∶ ，三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比例關系由 20∶ ∶ 調(diào)整為∶ ∶ 。 2000 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1541 億元，年均增長 ％，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 萬元（按現(xiàn)行匯率折算超過 200 美元）。 開放型經(jīng)濟快速發(fā)展。 “九五 ”期間累計實際利用外資 133 億美元，比 “八五 ”增長了 %，合同利用外資 213 億美元。各級各類開發(fā)區(qū)建設加快推進，集聚、輻射、帶動作用日益顯現(xiàn)。國有集體企業(yè)改革逐步深入，國有大中型企業(yè)改革脫困三年目標基本實現(xiàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制基本完成。經(jīng)濟運行的市場化程度逐步提高，市場配置資源的基礎性作用大大增強。 基礎設施和城鎮(zhèn)建設取得顯著成效。建成一大批水利、交通、能源、通信和市政公用等基礎設施項目。 （ 1） 經(jīng)濟發(fā)展與房 地產(chǎn)發(fā)展的關系 當前房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的城市一般均有相當?shù)慕?jīng)濟基礎作為依托，同樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐步成為經(jīng)濟增長中的支柱性前沿產(chǎn)業(yè)之一，兩者相輔相成，相互推動和促進。 （ 2） 2002 年至 2020 年市區(qū)房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)表 時間 商品住宅平均價格（元 /平方米） 備注 全市 市區(qū) 2002． 12 2571 3190 2621 3340 園區(qū) 4017 （ 3） 房地產(chǎn)發(fā)展概況 近年來在綜合開發(fā)方針的指導下，蘇州的房地產(chǎn)開 發(fā)邁了大發(fā)展時期。房地產(chǎn)市場發(fā)生了一些可喜的變化。 （ 4） 蘇州房地產(chǎn)市場的價位接受能力分析 值得注意的是：蘇州是一個經(jīng)濟發(fā)達的城市 ，城區(qū)可供開發(fā)的土地資源在現(xiàn)規(guī)劃狀況下較為稀缺，蘇州也是一個具有強烈人口積聚力的城市。外地到蘇州投資房產(chǎn)的業(yè)主也較多，由此蘇州的房地產(chǎn)市場消化能力較強。左右，一套 130 ㎡的住宅總價多在 60— 70 萬元之間，相對于周邊的大城市而言，房價顯然不高。 (6) 建筑狀況 ，開發(fā)以商品房為主，輔以少量的經(jīng)濟適用房； ，成為 2020 年的主流； ， 別墅風格是參 差不齊的，甚至有些 “雜亂 ”、 過于現(xiàn)代、過于西化，導致同質(zhì)化趨向嚴重 ； ，房型格局多為單調(diào)的平面層，戶型以三房二廳，兩房二廳居多（以 100— 140 ㎡為主）； 。 ，蘇州的房產(chǎn)商的投入 較大。 。 ，基本上多中檔房產(chǎn)，沒有差異化特征。 。 湖畔天城營銷策劃的工作步驟 分析蘇州市場調(diào)查報告 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 9 1． 房價仍會持續(xù)小幅上漲但趨勢漸 據(jù)有關資料顯示，到去年 11 月底，市區(qū)商品房市場平均價格為 3013 元 /平方米，與上年度同期相比上漲了 %，古城區(qū)二手房交易平均價格為 1488 元 /平方米，同比增長了 263 元 /平方米，上漲了 %。另據(jù)其他資料顯示，平江區(qū)酒店式公寓售價 已達65008500 元 /平方米（精裝修）；市區(qū)西側板塊多層均價亦 達到 45005000 元 /平方米；吳中區(qū)多層均價也升至 40004600 元 /平方米；新區(qū)多層均價也在 40004500 元 /平方米左右；湖西板塊的高層、小高層（毛坯）也在 47005000 元 /平方米左右；同時東高西低，南高北低的局面仍將維持，但是市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三足鼎立的局面已經(jīng)形成。但是蘇州的房價仍有一定的上漲空間仍是不爭的事實。由于蘇州的土地資源有限，常常造成一些精品樓盤剛剛推出就銷售一空的火爆局面。另根有關資料顯示，蘇州個人購房比例已經(jīng)達到 %，這就更加刺激了百姓對樓盤的需求。另外，小 區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理服務不斷提出新的要求，也催進了物業(yè)管理市場的日趨規(guī)范，同時，物業(yè)管理的法律、法規(guī)不斷出臺，也為物業(yè)管理市場的規(guī)范化提供了強有力的保障。同時，對爭奪客源也是 “八仙過海，各顯神通 ”，這樣，就造成了各大開發(fā)商之間的激烈競爭。 5． 從長期看，蘇 州的房地產(chǎn)市場仍將穩(wěn)步發(fā)展： 長期看好蘇州的房地產(chǎn)主要依據(jù)以下 3 個方面：