【正文】 值。最突出的一點，是通過縮短開發(fā)周期來降低財務風險。網(wǎng)址 : :23107290 經(jīng)由招拍掛創(chuàng)造的 天價 ，一下子添補了順馳地緣品牌上的空白，同時也 塑造了其 勾兌 各方面關(guān)系的核心競爭力。 國家文件規(guī)定，必須在土地出讓金完全付清以后，才能獲得土地證，在工程進展到一定程度，才可以辦理房屋預售證。 創(chuàng)業(yè) 10年，從第一個項目開始，順馳一直由戰(zhàn)略投資者為主要出資方。因為順馳的 關(guān)系運作、勾兌能力、思維判斷統(tǒng)統(tǒng)與投資利潤無關(guān)！因此，順馳雖然愿意跟他們接觸，也從來沒有把他們當真。這樣一進一出比一般的代理銷售利潤率要高 20多個點！這方面很有點馬太效應的味道，以至于順馳現(xiàn)在切入一個城市之初，鎖定的目標市場還有二手樓盤：別人把前期工作做完了，順馳攜銀行關(guān)系坐收漁利，何樂而不為！ 在天津得天獨厚的地緣關(guān)系，使順馳享受銀行貸款的比例突出的高，據(jù)孫宏斌自己透露竟然相當于其總資產(chǎn)的 60%～ 70%.在連續(xù)幾年的緊縮信貸背景下，保持如此之高的比例，實為罕見。老道的美國投行，萬萬沒有想到自己的精明，竟然也被順馳利用了來為它牟利。如果按著官場的辦事效率，需要耗上相當?shù)臅r間履行過審批手續(xù)，才能開工。而這種打破，多是勾兌出來的。天津太陽城項目由于工程質(zhì)量產(chǎn)生的官司，到現(xiàn) 在還沒有了結(jié)。 變現(xiàn)性與增值潛力是相矛盾的。每一個環(huán)節(jié)，都浸淫著順馳米姆張狂的思維、肆無忌憚的掠奪、令人瞠目結(jié)舌的舉措。順馳砸了 4500萬元的廣告費，開盤 4個月以來，只賣出 100套左右，總回收款也才只比廣告費多一點點。 現(xiàn)代企業(yè)制度從其本性來說，是對人的不信任。大出大進，尤其是區(qū)域戰(zhàn)場上的一把手反復換人，是兵家大忌。 順馳的會議多，他們需要不斷的統(tǒng)一思想，保證共同目標、共同行動和共同信念的貫徹，從精神文化到執(zhí)行細節(jié)都要在會議上 達成的共識。順馳在北京等地的項目因為前期工作的錯失以及后期跟進過于急切，陷入被動，就是很好的警示。而且很有可能在順馳遇到危機時上房抽梯，使其雪上加霜。當然也有可能，順馳跑馬圈地已經(jīng)搶奪了先機，使得它借用房地產(chǎn)的杠桿得以很快把虛假的 金劍 換成貨真價實的金劍！順馳的走向問題可以這樣歸結(jié)：一個賭徒習慣了牌桌上的競技，下了牌桌后比拚腕力他是否能甘心？ 我們的眼前晃動過不少這樣的企業(yè)家：牟其中、楊斌、周正毅、唐萬里等等，過往他們曾抓住重大的機會，影響了數(shù)不勝數(shù)的事件，結(jié)果是成功導致他們?yōu)E用成功。 香港聯(lián)交所在一片爭議聲中向順馳中國控股有限公司 (以下簡稱順馳 )敞開了大門。如果沒有這個文件，順馳可能至今依然窩在天津，只是一個不為人知的地方公司。隨后，他派人去了唐山、濟南和石家莊調(diào)查當?shù)氐氖袌銮闆r。兩個月后，在南京通過拍賣以 億元搶得河西奧體中心地塊。 2020 年 8 月，順馳聯(lián)合天津市信托投資有限公司和天津日報報業(yè)集團作價 億元拿下天津奧體配套項目，破了天津土地交易的紀錄。 河北卓達集團總裁楊卓舒在一份致業(yè)界倡議書中認為，在石家莊 009 號地塊所在的區(qū)域，商品房超過每平米 2400 元的都算很高，而順馳的成本價達到了每平方米 3500 元。 孫宏斌承認順馳的南京地塊沒有按照初始合同執(zhí)行，但他認為責任并不在順馳。 北京順馳總經(jīng)理陶琴對這件事的回答是 。網(wǎng)址 : :23107290 2020 年 11 月，順馳取得南京河西新城奧體中心地塊，南京城內(nèi)最大的房地產(chǎn)商棲霞建設股份有限公司發(fā)現(xiàn)順馳并沒有一次付清 億元的土地款，而只付了 1/3。它和順馳一同參加了石家莊 009 號地塊的拍賣。在此期間，又在無錫取得太湖新城地塊。在這個月，順馳還同時在上海青浦拿了地，價值 1 億多元。 2002 年 10 月 25 日，這塊地開發(fā)的項目 “萊茵春天 ”開盤，項目成功了。 2020 年，順馳走出天津向全國發(fā)展，時間更是不到 1 年。網(wǎng)址 : :23107290 僅有 10 年歷史的順馳何以犯了眾怒 南方周末 20200903 這種 “土地 —現(xiàn)金流 —土地 ”的模式，使順馳獲得了不斷發(fā)展的機會，但也讓順馳飽受爭議。而且，緊繃的資金鏈成了懸在順馳頭上的 達摩克里斯之劍 .一旦有一個環(huán)節(jié)崩裂，必定引發(fā)多米諾骨牌效應，形成雪崩式的崩盤。但順馳做得并不到位，一些合作關(guān)系是靠聲東擊西、掛羊頭賣狗肉等手段 套 得的，并且多數(shù)是掛 國 字頭的旗幟，并不穩(wěn)固。開發(fā)商一旦在選址、市場目標定位等環(huán)節(jié)上發(fā)生錯失，此后的工作多么出色都難免導致項目失敗?？墒且灿辛硗獾慕庾x：順馳的許多工作沒有節(jié)律，大家平時都在推諉和拖延，直到最后十分鐘，才把所有重大的事情一次性搞掂。這時，簡單復制一個地方性公司的做法，不可能不收獲背叛與混亂。房地產(chǎn)還是個需要經(jīng)驗的行當。管理上的隨意性與跳躍性，會造成極大浪費。但是現(xiàn)金流是經(jīng)濟過程的自然反應，過于倚重現(xiàn)金流跨越本不該跨越的環(huán)節(jié)，往往會生出禍端。相反的例子是，成本 6000元的寫字樓，如果 10000元賣不掉的話，可能 8000元也賣不掉，甚至按成本價 6000元也賣不 掉。而打磨一個好的產(chǎn)品，很多時候卻需要時間為代價。 順馳根本不按著這個正常的規(guī)律來。 ● 第六環(huán)：拼速度，即突破一切界限盡快開工、開盤銷售。比如，順馳借機會給國際投行編故事，內(nèi)心鎖定的卻是國內(nèi)的商業(yè)銀行。聯(lián)想當年最大的幫助，不是 50萬元注冊資金，而是銀行關(guān)系的接軌。 一年有一半時間呆在美國的孫宏斌，熟知該講什么故事打動國際投行，更知道很難填充那些金融大鱷貪婪的胃。編故事的花樣繁多。當順馳決定戰(zhàn)略上進入某一城市，價格上拍多少是多少，圈下地來為第一要務，他們跟政府談判的側(cè)重點是付款方式的選擇。 ● 第一環(huán)：樹大旗，即以 天價 為旗，引無數(shù)英雄競折腰。 野馬商業(yè)模式的里與外 孫宏斌特別看重玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的商業(yè)模式，他毫不諱言： 對商業(yè)模式怎么重視都不為過，對的商業(yè)模式能夠讓企業(yè)風險降到最低。順馳切入一地，就以市場領導者的身份，做高價樓盤。別的公司 要經(jīng)營 10年才能達到的位置，順馳想借一次 天價制造 就成功完成！ ● 坐收漁利。從房地產(chǎn)地緣關(guān)系重重黑幕中走出來的孫宏斌，在談判中技巧百出，在保證關(guān)鍵人物個人利益不受侵害的情況下，會變本加厲地利用各種情況，把天平往順馳這邊靠。一次在跟蘇州市市長交流時，他不小心露出了心跡： 同樣的形勢，大家的判斷不同，我們就有機會了。僅僅 3個月，這地塊所開發(fā)的 萊茵春天 就開盤銷售。 快速增長的中國房地產(chǎn)市場一直就存在著很厚重的地緣關(guān)系壁壘。 孫宏斌放言： 讓世界重新走出舊軌 孫宏斌憑借得天獨厚的關(guān)系資源，在天津獲得了不可一世的擴展：一個公司的開發(fā)量占一個城市（天津）開發(fā)量的 30%.這一比例創(chuàng)立了一個中國房地產(chǎn)公司占城市開發(fā)量的記錄。 2020 精品地產(chǎn)資料免費下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學 VCD 等， 680 元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。年輕并不等于房子的質(zhì)量蓋得會有問題。 據(jù)一位熟悉順馳的人士介紹： 去順馳的一般有兩類人：一類是剛出大學校門不久的年輕人；另一類年紀大一些，是機會主義者 。他們恨不得順馳死，否則公平何在？ 中國市場非典，使老老實實做事的公司未必能發(fā)展很快。 但他接著放話說： 其實根據(jù)我們最后一輪的保守估算，今年的銷售回款可以達到 120 個億。業(yè)內(nèi)人士和媒體記者議論紛紛，那么多的資金和人員將從哪里來呢？一個北京開發(fā)商表示質(zhì)疑： 沒有拳頭產(chǎn)品，沒有特別出色的團隊，順馳憑什么挑戰(zhàn)？擴張?zhí)?，會有很多麻煩?這時候，整個會場鴉雀無聲，只見王石臉有些拉長，聲音不高但是很干脆地反駁道： 你不可能這么快超過萬科，是不是要注意控制風險？ 孫宏斌回答： 王總，我們可能超不過，但是你總得讓我們有理想吧。大腕們紛紛走上演講臺，大講品牌的重要性。 這次中城房網(wǎng)的周年會議，被稱作中國地產(chǎn)業(yè)峰會。網(wǎng)址 : :23107290 這位知情人士還透露。 通過對順馳和融創(chuàng)兩家公司的工商 資料調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其脈絡龐雜，股東變更頻繁。 與此同時， 融創(chuàng) 的故事也不斷被推出水面。這已經(jīng)是順馳提到的第三個上市目標了。 甚至人們看到，房地產(chǎn)業(yè)的老大哥現(xiàn)在也開始擺出一副向晚輩虛心求教的架勢。資金模式，也使其資金鏈繃得 很緊，這是順馳最危險的地方， 這位房地產(chǎn)金融專家指出： 如果說這種模式能成功，那它一定是一種大成功，因為它把財務風險分擔到極限了，但是一旦它失敗，會敗得很快，因為風險太大了。 根據(jù)調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，順馳在北京的項目基本上都比周邊項目價格高 1000 多元。顯然很重要的一個原因是順馳拿地成本較高，當時業(yè)內(nèi)人士估計，領海只有售價達到 5000 多元才有可能保本。 在短短兩年時間內(nèi)采用非常規(guī)的方式躍升為全國規(guī)模的企業(yè)，順馳充分表現(xiàn)出的 靈活性 ，使順馳的高層們喜歡將公司的商業(yè)模式稱為 地產(chǎn)戴爾 模式，即把地產(chǎn) 期貨 用足用活，充分利用招拍掛土地分期付款周期長達 23 年的條件，以盡量少的資金啟動項目并加快開 發(fā)速度，主要依靠銷售回款來覆蓋所有的費用。土地就這樣被賤賣了。 順馳善于做政府工作不僅表現(xiàn)在對已經(jīng)拿到的 土地采取的操作方式上，更多時候還表現(xiàn)在拿地過程中。而地方政府追求地方利益，引進品牌、擴大政績等因素綜合作用的結(jié)果，才有了成就順馳的可能性。 據(jù)一位接近順馳內(nèi)情的人士介紹，順馳資金中相當大一部分來源于銀行貸款。而其他一些在拍賣土地時精打細算成本的公司，卻可能因為少項目做而眼睜睜痛失賺錢的大好機會。 大興區(qū)政府一相關(guān)人士告訴記者，北京市從去年開始實施土地凍結(jié)政策，一直沒有批準新的土地項目，目前大興原來開盤的許多項目都已經(jīng)賣完，短時間內(nèi)又不可能有項目推出，因此盡管房價短時間內(nèi)上漲很多，但是 現(xiàn)在房子數(shù)量還不夠賣 。 高價拿地、進入地產(chǎn)開發(fā)時間較短，這些因素決定了順馳在產(chǎn)品質(zhì)量與產(chǎn)品價格上都不占優(yōu)勢。高手 39。 但順馳不以為然。合理解釋 39。 極致化生存法則 ，被順馳運用到運作房地產(chǎn)業(yè)務的各個環(huán)節(jié)。 極致化生存 俱樂部里所有的人都西服革履，幽雅地說著話，并且頻頻舉杯，這時候，一身牛仔打扮的順馳闖了進來，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。去年六七月間，順馳找上門來，但了解完其融資條件后，頗感為難：大興那塊地，順馳才交了 1 億多元，其實只拿到其中一小塊地，但卻要用價值僅 1 億多元的地抵押借貸 5 億元的資金。 于是，鍋和鍋蓋的方程成為人們掐算順弛死期的依據(jù)。 順馳最初引起高度關(guān)注并隨之引發(fā)極大質(zhì)疑，是在 2020 年 12 月 8 日。31土地大限前在全國拿到幾塊 天價地 ，反而大有越活越滋潤的態(tài)勢，日子比當初那些在土地拍賣時精打細算成本、最后與拿地失之交臂的開發(fā)商過得舒坦得多。本來，在很多人曾經(jīng)的預想中，這一天該是 用來做順馳的驗尸報告的。眾多銀行在順馳拖欠貸款時保持了沉默 因為一旦順馳出事，就意味著銀行大量貸款無法收回。 2020 年開始的宏觀調(diào)控，土地、金融政策收緊，一切都似乎直指順馳的死穴。網(wǎng)址 : :23107290 順馳以中國功夫生存 空手套白狼銀行也沉默 證券市場周刊 徐蕾 李中東 更多時候，順馳都被描述為地產(chǎn)圈里的異類：俱樂部里所有的人都西服革履，幽雅地說著話，并且頻頻舉杯，這時候，一身 牛仔打扮的順馳闖了進來，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。據(jù)稱，順馳對銀 行貸款也實施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地順馳拖欠的貸款就高達 40 億元。 有參會者被熱烈氣氛感染得出結(jié)論說。 這一切，只因為順馳沒死？順馳還會死嗎？ 未被點中的死穴 順馳非但沒死，而且由于趕在 2020 年 8 人們相信順馳會慘死是因為目睹了其癲狂。截止到 2020 年 3 月，順馳已經(jīng)進入北京、石家莊、上海、南京、無錫、蘇州、成都、長春、榆次、荊州、保定、武漢等城市并開始了作業(yè)，獲得的土地項目超過 10 個，面積超過 5000 畝。 一家融資服務機構(gòu)亦向《證券市場 周刊》證實，順馳曾想盡辦法四處籌資。 但順馳 一生了。 一地產(chǎn)商私下里對《證券市場周刊》表示。盡管與其他開發(fā)商一樣，順馳也試圖為推遲付款的行為找到 39。 這位老總說。 他采用的手法其實其他的很多開發(fā)商也在采用，如果說這些是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的游戲規(guī)則，那么順馳的確是一個 39。 黑馬 不死還有其他因素。 3 月記者去領海售樓處采訪時，恰遇一位家在大興前來看房的女士，她告訴記者自己對領海的看法：最重要的感受是太 貴了，但是因為家里急等房子用，所以仍然可能考慮購買領海的房子，因為可供選擇的項目不多。在房地產(chǎn)銷售形勢奇好的情況下，只要項目一推出就會為順馳帶回巨大的現(xiàn)金流。眾多銀行在順馳拖欠貸款時保持了沉默 因為一旦順馳出事，就意味著銀行大量貸款無法收回。這對市場是不公平的， 這位人士認為。 而領海開盤前順馳內(nèi)部接到的指示的確是： 做好人的工作。 孫比較慣用的手法是看上哪塊地，就和政府相關(guān)部門的負責人談好，用很低的價格購買相應土地，而其負責人則在事后被順馳委之以高薪高職。 有分析認為。 以順馳領海項目為例，去年開盤之初均價曾高達近 6000 元，而距離其不遠處的許多項目價位都為 2000