【正文】 12 億美元 超過(guò)了 2000 年全年的 200 億美元總量 工業(yè)用電量 億千瓦時(shí) 相當(dāng)與 1996 年全年的用電總量 工業(yè)總產(chǎn)值 2053 億元 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了 1995 年全年的 1963 億元總量 旅游外匯收入 7017 萬(wàn)美元 相當(dāng)與 1995 年全年收入 全社會(huì)投資 403 億元 相當(dāng)與 1997 年全年總量 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 158 億元 超過(guò)了 1993 年全總量 地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元 同比增長(zhǎng) ℅ ,超過(guò)了 1995 年全部財(cái)政收入 蘇州大發(fā)展筑起高平臺(tái)帶來(lái)了高效益 ,今年第一季度 ,蘇州全市繼續(xù)加速 ,宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高 ,人民生活穩(wěn)步完善 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)期 .主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面： ⑴工業(yè)生產(chǎn)增勢(shì)猛，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯放大 一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為 億元，同比增長(zhǎng) ℅，增幅創(chuàng)近年來(lái)新高。進(jìn)一步完善“四橫三縱”的高速公路、高等級(jí)公路交通骨干網(wǎng)。新城區(qū)開發(fā)吹響了新一輪城市建設(shè)號(hào)角，為蘇 州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。 ① 平江新城簡(jiǎn)介（蘇州中央商務(wù)區(qū)） 平江新城區(qū)，又稱蘇州中央商務(wù)區(qū)，東到東環(huán)路、上高路一線，南到護(hù)城河，西至十字洋河，北到滬寧高速公路，規(guī)劃用地面積 平方公里 （含火車站地區(qū)）。 ⑵ 交通 優(yōu)化發(fā)展 —— 房地產(chǎn)開發(fā)的重要交通環(huán)境支撐 今年政府工作報(bào)告中，提出了今年 9 大任務(wù)之一 — 實(shí)施公交優(yōu)先戰(zhàn)略。它緊鄰上海，位于蘇州古城東郊美麗的金雞湖畔，行政轄區(qū)面積 260 平方公里。 2020 年，占有天津市商品房市場(chǎng)近 20%的市場(chǎng)份額。 在此營(yíng)造的是一個(gè)人性化社區(qū)，因此我們對(duì)產(chǎn)品開發(fā)理念的理解應(yīng)該上升到“新城市居住”的概念，即我們營(yíng)造的是一個(gè)構(gòu)筑更合理的城市空間，形成更優(yōu)化的、與原有城市互動(dòng)的城市社區(qū)。現(xiàn)在蘇州良好的投資環(huán)境，豐厚的人文底蘊(yùn)，吸引了較多的外地及外國(guó)的投資商。另根有關(guān)資料顯示，蘇州個(gè)人購(gòu)房比例已經(jīng)達(dá)到 %，這就更加刺激了百姓對(duì)樓盤的需求。 湖畔天城營(yíng)銷策劃的工作步驟 分析蘇州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 9 1． 房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)小幅上漲但趨勢(shì)漸 據(jù)有關(guān)資料顯示，到去年 11 月底，市區(qū)商品房市場(chǎng)平均價(jià)格為 3013 元 /平方米，與上年度同期相比上漲了 %，古城區(qū)二手房交易平均價(jià)格為 1488 元 /平方米，同比增長(zhǎng)了 263 元 /平方米，上漲了 %。 ，蘇州的房產(chǎn)商的投入 較大。 （ 4） 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)位接受能力分析 值得注意的是：蘇州是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市 ，城區(qū)可供開發(fā)的土地資源在現(xiàn)規(guī)劃狀況下較為稀缺，蘇州也是一個(gè)具有強(qiáng)烈人口積聚力的城市。建成一大批水利、交通、能源、通信和市政公用等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。各級(jí)各類開發(fā)區(qū)建設(shè)加快推進(jìn)，集聚、輻射、帶動(dòng)作用日益顯現(xiàn)。三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例由 “八五 ”末的 ∶ ∶ 調(diào)整為 6∶ ∶ ，三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比例關(guān)系由 20∶ ∶ 調(diào)整為∶ ∶ 。目前，這些非蘇州戶籍的外來(lái)人口已達(dá) 50 萬(wàn)人以上 (市區(qū) 12 萬(wàn)人以上 )，構(gòu)成了蘇州人口一個(gè)新的特殊群體 。 ，滿足居民居住具體要求等作用。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)偏差。 順馳 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 4 順弛 湖畔天城 —— 人居環(huán)境新坐標(biāo)。要開發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。滬寧鐵路和滬寧高速公路貫穿東西，京杭大運(yùn)河連接南北，水陸交通便捷。高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)加快發(fā)展， 2000 年糧食和經(jīng)濟(jì)作物種植面積比例調(diào)整為∶ ，養(yǎng)殖業(yè)占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)到 %。 2000 年全市完成進(jìn)出口總額 201 億美元，其中出口 105 億美元，均比 “八五 ”末翻了兩番。多層次、社會(huì)化的房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 7 社會(huì)保障體系框架初步確立。出現(xiàn)了“穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中有升”和“升降有序”的局面。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 8 （ 5）房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況 目前潛在的市場(chǎng)需求能力主要來(lái)自于： （市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示：這部分人超過(guò) 50%）； ，看好湖東的發(fā)展，想改善居住環(huán)境的； c. 臺(tái)灣、香港以及一些外籍人士，因工作在園區(qū)或者家人在園區(qū)者； ，多為溫州人，看好蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)； 市場(chǎng)對(duì)商品房的需求容量較大，由于受該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好及人均收入較高等因素，實(shí)際有效需求比較強(qiáng)，去年已出現(xiàn)類似杭州那樣的持續(xù)火爆勢(shì)頭。對(duì)蘇州目前的買房置業(yè)者來(lái)說(shuō)，地段、環(huán)境、價(jià)格、配套、房型是影響購(gòu)房者的五大主導(dǎo)因素，地段為首先考慮的因素。 2． 盤需求量加大 由于蘇州近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，良好的創(chuàng)業(yè)、投資和人文環(huán)境，造成大量外來(lái)人口在蘇州買房置地。土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)，也是開發(fā)商的命根子，只有有了土地，開發(fā)商才有自己的發(fā)展空間，沒(méi)有土地的房地產(chǎn)企業(yè)，必將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或重整或被兼并。 產(chǎn)品建議書 從市調(diào)情況看，本次調(diào)查的被訪者基本為其園區(qū)工作者而且都居住在其所在市，盡管調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有近 85%的被訪者表示會(huì)到湖畔天城來(lái)置業(yè)購(gòu)房，但他們對(duì)本案來(lái)說(shuō)也只是一個(gè)潛在的目標(biāo)銷售市場(chǎng)，能否成為真正有效的市場(chǎng)購(gòu)買力還具有一定的不確定性。 ，環(huán)境的主題可以圍繞中央綠化帶和景觀軸進(jìn)行，在現(xiàn)代環(huán)境設(shè)計(jì)中可穿插部分法式的修剪整體的花園、意大利式的臺(tái)式花園，以求最大限度的打動(dòng)消費(fèi)群的心靈。到 2020 年底，集團(tuán)在北京、上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過(guò)多種形式獲取項(xiàng)目；同時(shí)，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營(yíng)模式強(qiáng)勢(shì)推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽(yáng)等城市中介市場(chǎng)。 10 年來(lái)，園區(qū)注重借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)，融新加坡國(guó)際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)與一體，建成區(qū)內(nèi)每平方公里基礎(chǔ)設(shè)施投資近 1 億美元，形成了縱橫交錯(cuò)的高等級(jí)道路、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施一批大容量 源頭廠，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持著年均 50℅左右的增幅。 2．重點(diǎn)城市化工程 ⑴ 古城區(qū)三大新城起建設(shè) 為加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，強(qiáng)化城市功能，政府提出了《關(guān)于加快城市化進(jìn)程 的決定》和城市建設(shè)“雙十大”工程計(jì)劃。同時(shí)也將成為蘇州市區(qū)的物資配送運(yùn)輸中心、物資集散倉(cāng)儲(chǔ)中心、生產(chǎn)生活物資交易中心和物流信息中心。 重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及其布局：重點(diǎn)發(fā)展大運(yùn)輸量、大用水量的鋼鐵、化工、造紙、建材、紡織、糧油加工、汽車及零部件等制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。加快整合港區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和周邊城鎮(zhèn)，加大行政區(qū)劃調(diào)整力度，共同構(gòu)建臨江城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)，將分別與所在市的城區(qū)形成“一城雙心”的市區(qū)空間組織形式，主要發(fā)展依托港口的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。全市貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 132 億元，同比增長(zhǎng) ℅ . ⑶招商引資捷報(bào)頻傳 ,園區(qū)、高新區(qū)、昆山開 發(fā)區(qū)成為出口絕對(duì)主力 一季度三地出口分別為 22 億美元、 23 億美元、 億美元，其總和占全市總量的三分之二。湖畔天城位于蘇州工業(yè)園區(qū)第二個(gè)兩萬(wàn)人組團(tuán)內(nèi)，北至鐘園路、東至津梁街，西靠仁衡地塊。三區(qū)南部工業(yè)區(qū)與居住區(qū)之間規(guī)劃為備用地。超市、零售商業(yè)、餐飲和文化娛樂(lè)功能的建筑圍合成商業(yè)廣場(chǎng)；咖啡吧、銀行、辦公等綜合功能建筑圍合成公園。門診、急診、醫(yī)技、病房、后勤功能分布科學(xué)合理，服務(wù)流程順暢便捷。師資力量將從蘇大附中選調(diào)。 目前，研究生城共有各類入城師生 500 多名，后勤配套服務(wù)設(shè)施和安全保衛(wèi)網(wǎng)絡(luò)也在正常運(yùn)行中。同時(shí)由構(gòu)筑了亭臺(tái)、小橋、園路、適當(dāng)點(diǎn)綴燈光、營(yíng)造了園區(qū)舒適、幽靜的休閑環(huán)境。預(yù)算投資 億元，主體工程 2020 年底基本完成。 ⑺交通 ① 公交：已開通 78 路，研究生城 —— 火車站。規(guī)劃用地 188000 平方米，總建筑面積 250000 平方米，總投資 22 億元，為兩層建筑，分 14 個(gè)展廳，共有 7000 個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位。湖畔天城建設(shè)成為一流都市社區(qū)，特委托專業(yè)房地產(chǎn)策劃公司以及國(guó)際著名建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó) RTKL 和 SWA 進(jìn)行產(chǎn)品定位與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。為刺激湖東房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)買湖東房子 ，高層和小高層產(chǎn)證辦出后可返還。 蘇州工業(yè)園區(qū)自 1997 年 4 月 1 日?qǐng)?bào)在園區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)開始實(shí)行公積金制度，園區(qū)公積金堅(jiān)持 公開、公平、公正、透明 的辦事原則進(jìn)行運(yùn)作。在這一年中，盡管遭受各種不可抗因素的影響，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)仍呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢(shì)頭。在未開盤的幾個(gè)主要樓盤，往往是預(yù)訂的總?cè)藬?shù)為實(shí)際供應(yīng)量的 3－ 4 倍。 2020 年以來(lái)，園區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房?jī)r(jià)從年初的均價(jià) 4300 元左右漲到目前的 4700 元左右，但漲幅有所減緩。從第三季度商品住宅預(yù)售登記備案均價(jià)分區(qū)情況看，中心城區(qū)為 3414 元／平方米（其中定銷房為 1987 元／平方米，其他商品住宅為 3628 元／平方米），工業(yè)園區(qū)為 4305 元／平方米，高新區(qū)為 4489 元／平方米，吳中區(qū)為 2953 元／平方米，相城區(qū)為 3073 元／平方米（注：工業(yè)園區(qū)均價(jià)比高新區(qū)低主要是均價(jià) 3200 元左右東湖大郡 23萬(wàn)平方米計(jì)算在內(nèi)，扣除這一因素的影響，湖西地區(qū)的均價(jià)為 4600 元／平方米左右）。 本案的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析 3． 玲瓏灣 案名 玲瓏灣 樓盤位置 蘇州工業(yè)園區(qū)玲瓏灣 1 號(hào) 投資商 蘇州南都建屋有限公司 開發(fā)商 建筑設(shè)計(jì) 占地面積 公頃 景觀設(shè)計(jì) 建筑面積 85 元 /m178。 ②浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)簡(jiǎn)介 浙江南都房產(chǎn)集團(tuán) — 浙江南都集團(tuán)子公司，主要在杭州開發(fā)房地產(chǎn)、市場(chǎng)銷售份額占杭州市的百分之10，曾有項(xiàng)目獲得國(guó)家建設(shè)部最高獎(jiǎng)項(xiàng)“魯班獎(jiǎng)”。 項(xiàng)目基本情況介紹 南都?玲瓏灣處于蘇州工業(yè)園區(qū)一、二期開發(fā)區(qū)之間，金雞湖大橋的東端，南臨金雞湖，西面跨過(guò)金雞湖大橋就到城市廣場(chǎng)和湖濱大道，北靠現(xiàn)代大道，東面是正在建設(shè)中的文化水廊商圈、科學(xué)文化藝術(shù)中心、會(huì)展中心和商業(yè)城。,總價(jià) 7580 萬(wàn)元 .另有 104 套為 164 平方米帶大面積景觀平臺(tái)的三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品 ,總價(jià)約 85萬(wàn)元 .在 12 層小高層中 ,布置了 24套 2+1的老少居住品 ,面積 165172 平方米 ,總價(jià) 85100 萬(wàn)元 . 瓏灣一期的第二批產(chǎn)品中 ,湖景房最大面積達(dá) 400 m178。目前，紅楓林、會(huì)展中心、科技中心、 文化水廊、 F 城、九龍醫(yī)院等已經(jīng)開始建設(shè)，學(xué)校、玲瓏灣東西兩個(gè)鄰里中心也將啟動(dòng)，項(xiàng)目周邊配套齊全； ②湖東板塊是目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊，價(jià)格上升空間較大，對(duì)投資者有很大吸引； ③蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而玲瓏灣是今年園區(qū)推出的較早的項(xiàng)目之一，這對(duì)玲瓏灣一期的銷售十分有利； ④規(guī)模社區(qū)對(duì)購(gòu)房者的吸引力不可忽視； ⑤建屋是園區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，南都作為浙江最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，兩者都具有一定的品牌都具一定的品牌知名度和良好的口碑。 營(yíng)銷代理 上海新吉陽(yáng) 容積率 物業(yè)管理 戴得梁行 綠化率 58% 承建單位 建筑密度 北≤ 25%，南≤ 30% 開工時(shí)間 2020 年底 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 交房時(shí)間 2020 年下半年 產(chǎn)品類型 高層、小高層、疊加、獨(dú)立別墅 開盤日期 2020 年 4 月下旬 規(guī)劃戶數(shù) 第一批 1300 套左右 開盤價(jià)格 約 5000 元 /m178。 產(chǎn)品和價(jià)格 高爾夫花園第一批產(chǎn)品包括 9幢高層 (2127層 )和 7幢小高層 (11層 ),總共約 1300多套 ,第二批推出地塊東面的高層、小高層和疊加產(chǎn)品以及緊鄰社區(qū)中部規(guī)劃道路的高層、小高層湖鏡房，總共 600 余套。主力總價(jià) 4580 萬(wàn)元。初定價(jià)格達(dá)到 7000 8000 元 / m178。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析： ①景觀條件絕佳。而且，這些項(xiàng)目后期產(chǎn)品均有比較大的價(jià)格提 升，對(duì)拉高湖東房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的支撐。 ⑵劣勢(shì)分析： ①社區(qū)規(guī)劃水平一般； ②戶型設(shè)計(jì)較差，特別是兩梯三戶的高層、兩室產(chǎn)品只能單面采光和通風(fēng)，而部分小高層產(chǎn)品進(jìn)深長(zhǎng)達(dá) 18 米； ③高層間樓間距過(guò)小； 項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示 高爾夫花園一期第一批產(chǎn)品將在 3 月中旬接受預(yù)定， 4 月 8 日開始銷售，從目前蘇州房地產(chǎn)時(shí)常的活躍程度和該項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，快速去化也不是問(wèn)題。第二批產(chǎn)品預(yù)計(jì) 2020 年底開始銷售。、144m178。 第一批 9 棟高層均為兩梯三戶產(chǎn)品，以 136m178。 規(guī)劃面積 單價(jià)均價(jià) 起步區(qū)第一批 5000 元 /m178。 項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品在 3 月底開始銷售，從目前的預(yù)定量來(lái)看，基本可以實(shí)現(xiàn)迅速清盤的目標(biāo)。以上 ,最高達(dá)到 10000 元 /m178。一期占地 576 畝，總共約 1750套，分兩批推出，其中第一批位于整個(gè)地塊東北角，臨近大道，包括一棟 12 層小高層和兩幢 26 層、兩幢19 層、一幢 18 層高層公寓，總套數(shù)為 564 戶。 2002 年 10 月 19 日，拍下玲瓏灣地塊，正式進(jìn)入蘇州市場(chǎng)。 交房形式 毛坯房 、精裝修 單價(jià)范圍 450010000 元 /m178。 2002 年，面對(duì)步步攀升的園區(qū)房?jī)r(jià)，不少預(yù)言家都對(duì)園區(qū)樓市做出了滯漲并有所回調(diào)的預(yù)盼。 區(qū)域性房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也有一個(gè) “性價(jià)比 ”的問(wèn)題。預(yù)計(jì) 2020 年園區(qū)