【正文】 隨著今年下半年蘇州市場房地產(chǎn)供應(yīng)量的迅猛增長，市場競爭趨于白熱化，后期銷售可能會遭遇阻力?？們r 200 萬以上。 從開發(fā)商的推廣思路看，能觀賞獨墅湖景觀的 11 號高層和 4 號、 12 號小高層為被納入第一批產(chǎn)品，顯示了開發(fā)商期待依托良好湖景推動第二批產(chǎn)品價格上浮的想法。的兩室產(chǎn)品。 項目占地 萬 m178。一方面，通過這兩個項目的快速去化，我們判斷湖東板塊已成為今年消費者購房的熱點，通過這些競爭項目的操作， 與湖畔天城項目一起共同烘托湖東地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮；另一方面，玲瓏灣第一批產(chǎn)品在超過 5000 元 /的均價上成功去化，將帶動整個湖東地區(qū)項目均價的集體上升，先期我們對湖畔天城的價格判斷基本是合理的，但是后期均價可能還有進一步上升空間 。 玲瓏灣一期預(yù)定形式很好 ,第一批不到 600套已經(jīng)有超過 2000組的玲瓏會客戶 ,而預(yù)約的客戶超過 7000組 .先期的主流客戶來自蘇州古城區(qū)和園區(qū) ,但因為南都房產(chǎn)在浙江有較好的口碑 ,隨著后期推廣力度加大 ,來自浙江、上海的客戶逐漸增多。左右的三室產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，約占公寓總套數(shù)的 50℅左右 ,主力單價 5000 元 /m178。已開發(fā)項目有：新城花園、新加花園、新馨花園、萬揚公寓、加城花園、東湖大郡一期、二期、生活加城、加城大廈、蘇虹中路工業(yè)廠房、都市花園。 主力面積 13 16 15 172 主力總價 60100 萬 車位 /庫量 1： 1 物業(yè)費 未定 車位 /庫價 商鋪 無 銷售進度 目前已有 2000 多人領(lǐng)號 開發(fā)商 ⑴南都：①浙江南都集團簡介 浙江南都集團組建于 1995 年 ,1999 年注冊為南都集團控股有限公司 .集團總投資 30 億元 ,下設(shè)企業(yè)集團三家 ,還有兩家分別在新加坡和中國深圳的上市公司 ,形成以基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、 通訊產(chǎn)品及網(wǎng)絡(luò)資訊業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。而園區(qū)二三期湖東地區(qū)因先期以東湖大郡低價入市，漲幅將會更大一些。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 25 綜 上所述，園區(qū)房地產(chǎn)整體已經(jīng)形成了良性互動的發(fā)展局面。截至 2020 年 12 月底，園區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓登記達(dá) 963 套， 10． 64 萬平方米，成交金額 2． 76 億元，分別為 2002 年的 1． 91 倍、 2． 39 倍和 2． 83 倍，一年之內(nèi)成交額漲了三倍多。 2020 年的開發(fā)建設(shè)量已經(jīng)完成了 150 萬的年度計劃，比去年的開發(fā)量增長了一倍以上。 公積金的管理： 蘇州工業(yè)園區(qū)勞動和社會保障局（公積金管理局）是園區(qū)實行公積金制度的行政主管部門，負(fù)責(zé)公積金有關(guān)政策的制定、解釋和咨詢工作。因此，我國的住房公積金制度是城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，其目的是在國家、企業(yè)、個人三者共同負(fù)擔(dān)的情況下，籌集住房資金，并在籌集住房資金的 過程中，通過長期的儲蓄積累，逐步增強職工個人住房支付能力。湖畔天城是順馳在蘇州開發(fā)的第一個項目，并且是首次推盤，再加上它品質(zhì)、配套等優(yōu)勢，更多的人認(rèn)為其有很大的升值潛力； ②整個湖東的配套設(shè)施日趨完備。 項目類型及擬投資規(guī)模 順馳 ⑻其他生活功能 ①蘇州科技文化中心：蘇州科技文化中心是由商旅集團投資興建的，總投資額 15 億元，總占地 61000平方米，總建筑面積 80000 平方米，于 2020 年 9 月開工， 2020 年 12 月竣工。主要的商業(yè)大樓座落在水灣北側(cè)，四周環(huán)繞著綠地及開放空間。占地約 公頃的金姬墩小區(qū)由一連串密織的運河及綠帶串連其間，每棟別墅單位均享有自然景觀。 ⑹休閑區(qū)域 ①紅楓林：作為 2002 年啟動的重點綠化工程，蘇州工業(yè)園區(qū)開辟了一片紅楓林。今年已開工建設(shè)的項目有圖書館、綜合體育館、研究生公寓二期、專家公寓、蘇大新校區(qū)和主入口景觀。 ⑸教育機構(gòu) 2020 年 9 月 5 日，蘇州工業(yè)園區(qū)二、三區(qū)開發(fā)建設(shè)重點配套項目 —— 湖東小學(xué)、湖東中學(xué)正式開工建設(shè)。首期投資約 5 億元人民幣，設(shè)病床 600 張。 F城位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸翠園路、星湖街交界處，總占地 63畝，總建筑面積超過 120000平方米。金雞湖東岸布置休閑風(fēng)光帶；中心軸線地段布置區(qū)級行政機關(guān)、文化中心、片區(qū)商業(yè)中心等公共服務(wù)設(shè)施以及市級公建預(yù)留用地；北部規(guī)劃為出口加工區(qū)以及其他工業(yè)區(qū)；南部布置為居住區(qū)；白塘 規(guī)劃為植物公園。特別是近年來園區(qū)重視民營個私經(jīng)濟的產(chǎn)值、利稅年均增幅超過 80℅，已成為財政收入增 長、吸吶就業(yè)的一支重要力量。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 15 顯示出我市工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的清晰軌跡： 蘇州工業(yè)已不再以輕工紡織絲綢為主“挑大梁”。規(guī)劃軌道交通市郊南北線以及太張延伸線等前期工作，進行開辟蘇通第二過江通道的前期研究，爭取 2020 年前開工建設(shè)。形成以江蘇第一大外貿(mào)港、臨江國際先進制造業(yè)集聚帶、濱江城鎮(zhèn)帶和沿江風(fēng)光帶“一港三帶”的開發(fā)格局。新城將承擔(dān)大量的商業(yè)、商務(wù)、金融、辦公、居住、文化體育、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等的功能，并將建成一個集交通樞紐、現(xiàn)代商務(wù)、生態(tài)居住等功能為一體的現(xiàn)代化城市副中心。 ⑶ 交通、人才等瓶頸問題的對策出臺 針對電力、交通、人才等影響城市經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸問題、 3 月蘇州市出臺了關(guān)于優(yōu)化投資環(huán)境的應(yīng)對措施，以提高綜合競 爭力的措施。園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：建成現(xiàn)代化、國際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。集團繼 2002 年房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 11 榮膺中國地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤”稱號后， 2020 年再奪中國地產(chǎn)“三名”稱號，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號。 29 萬平方米以上，分兩期開發(fā)，為減少銷售壓力，我們必須盡可能挖掘最大范圍內(nèi)的客戶群。 ② 中國加入世貿(mào)以后，蘇州對海外的吸引力將進一步增強。另外，小 區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不斷提出新的要求，也催進了物業(yè)管理市場的日趨規(guī)范，同時，物業(yè)管理的法律、法規(guī)不斷出臺，也為物業(yè)管理市場的規(guī)范化提供了強有力的保障。另據(jù)其他資料顯示，平江區(qū)酒店式公寓售價 已達(dá)65008500 元 /平方米（精裝修）；市區(qū)西側(cè)板塊多層均價亦 達(dá)到 45005000 元 /平方米；吳中區(qū)多層均價也升至 40004600 元 /平方米；新區(qū)多層均價也在 40004500 元 /平方米左右；湖西板塊的高層、小高層（毛坯）也在 47005000 元 /平方米左右；同時東高西低，南高北低的局面仍將維持，但是市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三足鼎立的局面已經(jīng)形成。 。外地到蘇州投資房產(chǎn)的業(yè)主也較多，由此蘇州的房地產(chǎn)市場消化能力較強。 （ 1） 經(jīng)濟發(fā)展與房 地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的城市一般均有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟基礎(chǔ)作為依托，同樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐步成為經(jīng)濟增長中的支柱性前沿產(chǎn)業(yè)之一，兩者相輔相成，相互推動和促進。國有集體企業(yè)改革逐步深入，國有大中型企業(yè)改革脫困三年目標(biāo)基本實現(xiàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制基本完成。 2000 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1541 億元，年均增長 ％，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 萬元（按現(xiàn)行匯率折算超過 200 美元）。 蘇州市交通狀況：蘇州市交通基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善?？偯娣e 8488 平方公里 ， 2020 年總?cè)丝跒?580 萬。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”感慨。 順馳房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 1 目錄 前言???????????????????????????????? 第一部分 緒論??????????????????????????? 第二部分 整體分析及策略???????????????????????????? 第一章 概述??????????????????????????? 湖畔天城營銷策劃的目的 ????????????????? 湖畔天城營銷策劃的主要依據(jù) ??????????????? 蘇州市 場調(diào)查報告 ????????????????? 湖畔天城營銷策劃的工作步驟 ??????????????? 分析蘇州市場調(diào)查報告 ??????????????? 產(chǎn)品建議書 ???????????????????? 第二章 湖畔天城項目概述????????????????????? 項目提出的背景? ???????????????????? 開發(fā)商簡介????? ??????????????? 園區(qū)概述???? ?????????? ???????? 政府重要政策及城市化建設(shè) ????????????? 蘇州、園區(qū)第一季度宏觀經(jīng)濟喜人? ?????????? 2． 2 項目地理位置 ??????????????????????? 地理位置 ???????????????????? 園區(qū)市政規(guī)劃 ???????????????????? 園區(qū)配套設(shè)施 ???????????????????? 項目類型及擬投資規(guī)模 ??????????????????? 項目的 SWOT 分析 ????????????????????? 第三章 項目投資決策階段的營銷工作??????????????? 市場調(diào)查分析?? ???????????????????? 3 月份國有土地使用權(quán)掛情況結(jié)果 ?????????? 園區(qū)政府的財政政策 ????????????????? 蘇州房地產(chǎn)市場的分析 ???????????????? 本案的競爭物業(yè)分析 ???????????????????? 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 2 3． 3 蘇州市第一季度各區(qū)樓盤市 場調(diào)查分析 ???????????? 2020 年蘇州市區(qū)商品房統(tǒng)計信息 ??????????? 2020 年蘇州園區(qū)主要樓盤基本情況簡表 ???????? 市場細(xì)分 ???????????????????????? 目標(biāo)消費者分析及營銷建議???????????????? 目標(biāo)市場的選擇及定位? ????????????????? 第四章 項目實施階段的營銷工作 ?????????????????? 營銷計劃?? ?????????????????????? 營銷計劃 ????????????????????? 銷售方式 ????????????????????? 銷售價格 ????????????????????? 4 . 2 湖 畔 天 城 產(chǎn) 品 策 略 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 . 3 價 格 策 略 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 . 4 促 銷 策 略 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 4 . 5 廣告策略? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 物 業(yè) 管 理 與 售 后 服 務(wù) 建 議 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第五章 結(jié)論 ???????????????????????????? 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 3 前言 本設(shè)計是以蘇州湖畔天城項目為研究對象，正文分為二部分，第一部分為概述，其中主要介紹的是順馳湖畔天城營銷策劃的目的、主要依據(jù)以及工作步驟；第二部分為順馳湖畔天城營銷策劃的主要內(nèi)容，主要包括湖畔天城項目概述、項目投資決策階段的營銷工作和項目實施階段的營銷工作三部分內(nèi)容。湖畔天城追求的是： 在滿足大環(huán)境的完備性的情況下，更加注重社區(qū)內(nèi)的環(huán)境對居住者感受的營造。在這種情況下，房地產(chǎn)項目策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭力，贏得主動地位。 地理資源：蘇州是國家歷史文化名城、著名風(fēng)景旅游城市和長江三角洲重要的中心城市。鐵路、民航、高速公路和一般公路構(gòu)成了現(xiàn)代化的房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 6 立體交通網(wǎng)絡(luò)。財政收入完成 158 億元，年均增長 %，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 %。所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)生重大變化，以公有制為主 體、多種經(jīng)濟成份共同發(fā)展的新格局基本形成。一個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如何可以作為該城市的經(jīng)濟情勢表現(xiàn)。 目前蘇州園區(qū)的房產(chǎn)均價在 5000 元 /m178。蘇州政府為刺激園區(qū)房地產(chǎn)市場，只要在園區(qū)買房就可免個人所得稅和契稅。由于今年下半年到明年上半年將有大量新的樓盤推出，可以滿足一部分人的購房需求；同時今年政府扶持的 80 萬平方米的定銷房也將面世，都將對今年和明年的房 價起到一個抑制的作用。 4． 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨白熱化 由于現(xiàn)在的開發(fā)商力求自己企業(yè)的品牌化，對自己的房屋質(zhì)量和銷售方法都有一整套的管理方法。新一輪的開放型經(jīng)濟發(fā)展高潮，對蘇州的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將起 到一定的支撐作用。 ，成就順馳 的品牌形象。 順馳集團具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同的核心價值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過聚焦戰(zhàn)略的管理體系保證戰(zhàn)略得到強勢執(zhí)行。 園區(qū)擁有世界一流的城市設(shè)計和