3關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的思考-資料下載頁
2025-08-09 10:55本頁面
【正文】 權(quán)是新準(zhǔn)則在實施過程中的又一難點所在。國際準(zhǔn)則將尚未確定未來用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況， “ 已出租的 ” 和 “ 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的 ” ，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報表時，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報表附 注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實施的角度看，如果不對這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱 第 11 頁 共 13 頁 利潤的手段。 （三）企業(yè)選擇計價模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求 新準(zhǔn)則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對選擇新的計量方法 望而卻步 ，具體表現(xiàn)為： 其一，用公允價值計價，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成 roe 的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的 下跌而以費用或營業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風(fēng)險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn) 投資性房產(chǎn) 的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過 第 12 頁 共 13 頁 逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來。其次在公允價值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進(jìn)入當(dāng)年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當(dāng)期利潤中先行扣除，無疑會對企業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響。 從 上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對于企業(yè)業(yè)績及相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準(zhǔn)則制定機構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強新準(zhǔn)則實施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導(dǎo)企業(yè)實施新準(zhǔn)則。 ——————— 主要參考文獻(xiàn) 財政部會計司 . —— 應(yīng)用指南 ２、財政部 . . ３、財政部會計司 . 40 號 ——— 投資性房地產(chǎn) .會計研究， 7 ４、何希倩、陳漢文 . 40 號：投資性 第 13 頁 共 13 頁 房地產(chǎn)的計價模式 .新理財， 9 ５、清議 .，警惕誤判 .上海經(jīng)濟， 3 ６、投資性房地產(chǎn) “ 利潤魔方 ” 抑或 “ 水中之月 ” ，碧海銀沙網(wǎng)財經(jīng)
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