【正文】 成交量資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局，北京市房地產(chǎn)交易中心，遠(yuǎn)卓分析鑒于現(xiàn)有中小企業(yè)的需求比較旺盛，而大型企業(yè)相對(duì)需求飽和的趨勢(shì)，預(yù)計(jì) 2023年大單租購(gòu)的需求量還會(huì)進(jìn)一步萎縮，單位需求面積還將減小 ? 北京市寫字樓市場(chǎng)歷年來(lái) 均 有大面積的成交案例發(fā)生，特別是在 2023年以前，市場(chǎng)上 70％的面積被大單購(gòu)買所消化 ；? 1996至 2023年五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬(wàn)平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到 66家，認(rèn)購(gòu)面積達(dá) 150萬(wàn)平方米以上75由于中國(guó)進(jìn)入 WTO對(duì)北京的刺激、 CBD建設(shè)的加快，大單租購(gòu)的區(qū)域需求從西部轉(zhuǎn)向東部轉(zhuǎn)移北京市大宗成交區(qū)域圖2023年前在 2023年以前，有關(guān)大單租購(gòu)的發(fā)生多數(shù)在遍布國(guó)家部位機(jī)關(guān)和金融機(jī)構(gòu)的西城區(qū)，特別是金融街區(qū)域，是寫字樓市場(chǎng)主要的大單租購(gòu)區(qū)域。如下圖，在 2023年以前，共有 25例上萬(wàn)平米的大單是在西城區(qū)成交，而僅有 8例是在東部的朝陽(yáng)區(qū)成交，加上東城區(qū)的 11例， 共有19例。朝陽(yáng)區(qū)的成交數(shù)量已經(jīng)達(dá)到 57個(gè)，成交面積為27萬(wàn)平米；而西城區(qū)僅為 11個(gè)，成交面積也只有 6萬(wàn)；海淀區(qū)雖然有 16例大單成交，但成交面積僅有 ，成交單位面積小 成交面積 萬(wàn)平米成交個(gè)數(shù) 個(gè)北京市大宗成交區(qū)域圖（ 2023－ 2023）成交面積 萬(wàn)平米成交個(gè)數(shù) 個(gè)76朝陽(yáng)區(qū)海淀區(qū)由于中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)，導(dǎo)致 2023年海淀區(qū)是一個(gè)比較大的寫字樓投資熱點(diǎn)，超過(guò)朝陽(yáng)區(qū)，但隨著 CBD和奧運(yùn)的建設(shè)，未來(lái)三年內(nèi)朝陽(yáng)區(qū)的供應(yīng)量仍將超過(guò)海淀區(qū)未來(lái)朝陽(yáng)： 42％海淀： 42％西城： 8％其他：17％宣武 崇文： 5％豐臺(tái)： 3％資料來(lái)源：共好資訊，遠(yuǎn)卓分析北京市各區(qū)在建、擬建的寫字樓面積77熱熱點(diǎn)點(diǎn)難難點(diǎn)點(diǎn)?入世后大量外企將蜂涌而至，世界 500強(qiáng)有 1／ 3都已入住 CBD了?ＣＢＤ占北京在建、擬建的寫字樓項(xiàng)目總量的一半（ 500萬(wàn)平米），是目前該區(qū)寫字樓存量的３倍 ?外企客戶向來(lái)以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國(guó)公司大面積購(gòu)買寫字樓的案例 ?外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)有一個(gè)時(shí)間準(zhǔn)入的問(wèn)題?金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的主要是各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部及電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。?其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒有對(duì)外開放進(jìn)入 WTO后將率先開放的行業(yè)。?服務(wù)設(shè)施的缺乏?需求對(duì)象缺乏（外資銀行中部設(shè)到上海）CBD 中關(guān)村 金融街?中關(guān)村未來(lái)三年內(nèi)有近 300萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，是該區(qū)存量的四倍?國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積?該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源?租金高啟、交通和商務(wù)配套的瓶頸?中關(guān)村寫字樓 2023年態(tài)勢(shì)良好，但三年之后不容樂(lè)觀，政府通過(guò)大供應(yīng)將促使價(jià)格下降北京寫字樓市場(chǎng)格局將出現(xiàn)三足鼎立的局面78寫字樓、商用樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)受世界經(jīng)濟(jì)影響，特別是甲級(jí)寫字樓，將隨著世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而波動(dòng)，需要選擇良好機(jī)會(huì)進(jìn)行投資由于科技發(fā)展，使舊樓淘汰更新快，新建與甲級(jí)寫字樓將具有一定優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓出售較好2023年前市場(chǎng)供應(yīng)量少，但這期間擬建和開工的項(xiàng)目較多，將集中在 2023年后推向市場(chǎng)海淀區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)空置率最少，是投資最佳區(qū)域。另外， CBD、 金融街、中關(guān)村是投資與需求熱點(diǎn)受世界經(jīng)濟(jì)影響，在波動(dòng)中發(fā)展甲級(jí)寫字樓出售市場(chǎng)好于出租市場(chǎng)，但一般寫字樓則相反 2023年前是高檔寫字樓利好時(shí)代， 2023年后大量寫字樓推出，有實(shí)力者方能在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝城市局部區(qū)域性強(qiáng)遠(yuǎn)卓對(duì)北京市寫字樓和商用樓宇市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)79石家莊80調(diào)研主要結(jié)論q 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境 252。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)重點(diǎn)城市中處于中游，人均可支配收入甚至低于全國(guó)平均水平252。城市人口基數(shù)較低且增長(zhǎng)緩慢q 房地產(chǎn)市場(chǎng)252。市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)并未呈良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)252。市場(chǎng)供需的主體主要是住宅，特別是中低端和經(jīng)濟(jì)適用房，寫字樓和商鋪有一定的增長(zhǎng)空間252。土地價(jià)格的增長(zhǎng)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的混亂加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)81石家莊市概況?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)總體分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析82石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū) ，是重要的交通樞紐石家莊市既是這個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)體之一，又是重要的交通樞紐，有京廣、石太、石德和朔黃四條鐵路交匯，又有京深、石太、石黃、石濟(jì)高速公路和 1030 308等到國(guó)家級(jí)公路在市域內(nèi)交錯(cuò) 黑龍江吉林遼寧山東福建江西安徽湖北 (4)湖南 廣東廣西 上海河南山西 海南內(nèi)蒙古陜西寧夏甘肅青海四川貴州云南 西藏新疆江蘇浙江天津北京臺(tái)灣25%河北 重慶1986年河北山東遼寧三省與天津市共17個(gè)城市共同組建了環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)83石家莊市轄 6個(gè)區(qū)和 17個(gè)縣 (市 )84市區(qū)由新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、裕華區(qū)五個(gè)區(qū)和 1個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)組成85石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)總體分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析86石家莊市的 GDP近年來(lái)按照年平均 10％的速度持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2023年GDP在全國(guó) 34個(gè)重點(diǎn)城市中排名第 9位，增長(zhǎng)速度卻排在了第 19位CAGR＝10％石家莊市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ 1997－ 2023，億元）1998年 1999年1997年 2023年 2023年 2023年87經(jīng)濟(jì)中速增長(zhǎng)的同時(shí)，石家莊市的人均可支配收入仍處于低于全國(guó)平均水平石家莊市與全國(guó)人均可支配收入比較（ 1997－ 2023，元）1998年 1999年1997年 2023年 2023年 2023年資料來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒全國(guó)平均石家莊88根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為 3:1至 6:1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起，從而激發(fā)強(qiáng)勁的購(gòu)買，石家莊現(xiàn)在的比率為 8:1住宅售價(jià)與家庭年收入比資料來(lái)源：建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司美國(guó) 深圳 廣州 上海 石家莊8 10 11加拿大英國(guó)這種收入水平導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，居民負(fù)擔(dān)不起合意的住房?石家莊市目前的居民家庭戶均收入 ?根據(jù)調(diào)查，工薪階層期望的價(jià)位是 10萬(wàn)元左右?而目前 90平米的住宅平均價(jià)格在 19萬(wàn)左右?從而導(dǎo)致供需缺口的存在89經(jīng)濟(jì)水平尤其是收入水平低下且增長(zhǎng)速度較緩，難以為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到支撐作用石家莊市前三季度 GDP對(duì)比（ 2023－ 2023） 萬(wàn)元2023 2023示意9％7％GDP增速十五規(guī)劃遠(yuǎn)卓分析：作為省會(huì)城市，石家莊市的這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，且增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢這種經(jīng)濟(jì)水平尤其是收入水平難以為房地長(zhǎng)市場(chǎng)的發(fā)展起到支撐作用人均可支配收入增速＋ 12％90石家莊市無(wú)論城市人口基數(shù)和增長(zhǎng)速度都難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生拉動(dòng)作用單位 2023 2023 增長(zhǎng)率總戶數(shù) 戶 2500505 2495272 ％市區(qū)戶數(shù) 戶 535448 523945 ％總?cè)丝?人 9039931 8959430 ％市區(qū)人口 人 2049586 1950048 ％非農(nóng)人口 人 2668650 2312561 ％石家莊市人口情況表（ 2023－ 2023）資料來(lái)源：石家莊統(tǒng)計(jì)年鑒 202391石家莊市概況?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)總體分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析92房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長(zhǎng)石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資（ 1998－ 2023， 億元）CAGR＝16％資料來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒 93房地產(chǎn)開發(fā)投資率近兩年來(lái)增長(zhǎng)率較高97－ 98 98－ 99 99－ 00 00－ 01 01－ 0294盡管兩年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)施工面積與竣工面積卻成下降態(tài)勢(shì)，說(shuō)明開發(fā)成本大大上升石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資（ 2023－ 2023） 億元+％2023 2023 2023 2023 2023 2023%％石家莊市商品房施工面積（ 2023－ 2023） 萬(wàn)平米石家莊市商品房竣工面積（ 2023－ 2023） 萬(wàn)平米95商品房空置率 ％并存在 ％的住宅空置率，略高于 19％的全國(guó)平均住宅空置率，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 10％的國(guó)際警戒線銷售面積999480空置面積155874石家莊市 2023年商品房空置情況銷售面積763196空置面積146317利用面積616879利用面積843606石家莊市 2023年住宅空置情況96盡管近兩年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)，石家莊房地產(chǎn)交易卻相對(duì)清淡。年均房?jī)r(jià)漲幅僅為 3％－ 5％，今年一季度商品房成交量?jī)H有 1100套5％3％石家莊房?jī)r(jià)示意?商品房銷售價(jià)格比去年同期上升 ％，其中多層住宅價(jià)格上漲 ％，高層住宅價(jià)格上漲 ％?公房交易與上年同期持平私有住房下降 ％?房屋租賃價(jià)格同比下降 ％，商業(yè)用房租賃價(jià)格降幅最大，同比下降 ％2023年房地產(chǎn)價(jià)格資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)97從近兩年看，住宅需求仍然是房地產(chǎn)需求的重點(diǎn)，但是寫字樓和商鋪的需求成上升態(tài)勢(shì)石家莊市 2023年商品房交易量情況住宅需求： 76％其他需求： 24％其他需求： 21％住宅需求： 79％石家莊市 2023年商品房交易量情況資料來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒98目前石家莊市居民的住房主要是房改分房，房型以二居室和三居室為主房改分房： %二居室： %三居室：%原有私房：％ 商品房：％租賃公房： 4％租賃私房： ％平房及其它：11％一居室： %四居與別墅： %石家莊市居民住房所有權(quán)情況 石家莊市居民住房房型情況資料來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒99石家莊市居民住房面積情況目前九成的石家莊居民對(duì)居住環(huán)境不滿，但只有 1/3的居民計(jì)劃在一年內(nèi)購(gòu)房且還有 1/5愿意購(gòu)買現(xiàn)所住公房而非商品房q根據(jù)調(diào)查，目前石家莊市的人均居住建筑面積為 。q9成的消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境不滿意。其中對(duì)住房面積不滿意的居多，占％。其次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境等不滿意的分別占 ％、％和 ％q有近 1/3的家庭計(jì)劃一年內(nèi)買房，且有 ％家庭打算購(gòu)買現(xiàn)有公房而非商品房q。在有意購(gòu)商品房的家庭中， ％的家庭想擴(kuò)大居住面積， ％的家庭則希望購(gòu)買戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。40－ 60平米：%20－ 40平米：%20平米%80平米%60－ 80平米%石家莊居住狀況調(diào)查資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)100石家莊人購(gòu)房需求主要在中低端，以 80－ 100平米的兩室兩廳和三室一廳為主，不同收入和不同年齡段的需求特點(diǎn)也不相同房型關(guān)注點(diǎn)面積石家莊人購(gòu)房需求特點(diǎn)石家莊人青睞二室二廳的占％，其次為三室一廳和三室二廳，分別為 ％和％建筑面積在 80至 100平方米的住房最受歡迎。其次 100平方米以上和 60至 80平方米的住房也擁有一定的喜愛度。按年齡分析， 30至40歲家庭打算購(gòu)買住房面積在 80至 100平方米的居多30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占 ％； 31歲至 41歲和 41歲至 50歲年齡的人較看重價(jià)格，分別占 32％和 41％； 50歲以上老年人最看重戶型結(jié)構(gòu)，占 ％10萬(wàn)元左右一套房子是絕大多數(shù)家庭所期望的價(jià)位 資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)101價(jià)位相對(duì)較低的二級(jí)市場(chǎng)（二手房和房改房）的需求成倍增長(zhǎng)，已經(jīng)占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的 46％2023 2023二級(jí)市場(chǎng)：4538石家莊市房產(chǎn)市場(chǎng)銷售統(tǒng)計(jì)（ ） 套商品房市場(chǎng)：5327石家莊市二級(jí)市場(chǎng)銷售統(tǒng)計(jì)2023年 萬(wàn)平米+107％資料來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)公報(bào)102從供給的角度看，住宅已成為開發(fā)商開發(fā)的重點(diǎn)，占到 70％－ 80％的比重住宅： 65商鋪辦公樓： 12住宅： 228商鋪： 46辦公樓 :16石家莊市施工房屋類型（ 2023年， 萬(wàn)平米）石家莊市竣工房屋類型（ 2023年， 萬(wàn)平米）資料來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒103經(jīng)濟(jì)適用房日漸成為住宅供給的主導(dǎo)其他： 63％石家莊市 2023年住宅開發(fā)投資比例經(jīng)濟(jì)適用房：37％? 石家莊 5年內(nèi)新增經(jīng)濟(jì)適用房200萬(wàn)平米價(jià)格基本保持在每平方米 14001600元之間，戶型一 般控制在 60110平方米? 石家莊市政府指令，今年石家莊市經(jīng)濟(jì)適用住房將再增加 40萬(wàn)平方米，? 十五規(guī)劃在今后 5年內(nèi)，每年新增經(jīng)濟(jì)適用住房將不低于 40萬(wàn)平方米? 將開發(fā)商超過(guò)城市基準(zhǔn)戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的收益納入城市廉租住房 基金，用于廉租住房建設(shè)和發(fā)放廉租補(bǔ)貼石家莊十五規(guī)劃也將經(jīng)濟(jì)適用房列為發(fā)展的重點(diǎn)資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)104供應(yīng)區(qū)域分布比較均勻，城區(qū)已經(jīng)沒有明顯的未開發(fā)區(qū)域105未來(lái)二環(huán)內(nèi)的 45個(gè)城中村的改造還會(huì)帶來(lái)大約 1500萬(wàn)平米的土地以及住宅，學(xué)校，商鋪和游樂(lè)園供給石家莊市市政府決定自 2023年到 2023年完成二環(huán)內(nèi) 45個(gè)城中村徹底改造目前已經(jīng)有如河北國(guó)建