【正文】 廊坊中期報告 4全國房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研報告全國房地產(chǎn)行業(yè)分析、北京、石家莊、蚌埠、連云港選準(zhǔn)定位，夯實(shí)基礎(chǔ)，將新奧置業(yè)發(fā)展成為全國知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)密此報告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面許可，其它機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制本報告包含企業(yè)重要信息，遠(yuǎn)卓建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件4/4169。 2023 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.城市房地產(chǎn)調(diào)研說明目的工作描述局限性167。本研究的目的是了解北京、石家莊、蚌埠和連云港四個城市房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)趨勢、行業(yè)機(jī)會點(diǎn)以及房地產(chǎn)市場狀況，本研究的結(jié)果并非對具體項(xiàng)目的判斷167。本報告提出遠(yuǎn)卓的獨(dú)立判斷，所有在訪談、調(diào)查和研究中接收到的觀點(diǎn)僅作為遠(yuǎn)卓重要參考依據(jù)，而并不受任何觀點(diǎn)的完全引導(dǎo)，報告中的分析結(jié)論盡可能地采用數(shù)據(jù)論證，在缺乏數(shù)據(jù)的某些地方遠(yuǎn)卓將參考內(nèi)外部訪談、權(quán)威行業(yè)報告等信息經(jīng)遠(yuǎn)卓內(nèi)部討論而得出167。遠(yuǎn)卓各工作小組走訪了以上四個城市，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況進(jìn)行了實(shí)地考察，并訪談了當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、新奧燃?xì)怃N售部門、售樓處以及房地產(chǎn)交易中心的相關(guān)人員167。調(diào)查的重點(diǎn)在住宅市場，對寫字樓、商用樓僅做一般性掃描。167。由于研究目的更傾向于行業(yè)宏觀態(tài)勢，本報告內(nèi)容沒有延伸至具體某個細(xì)分市場，因此這些分析并不一定能完全作為項(xiàng)目投資決策或子項(xiàng)目具體運(yùn)作決策的依據(jù)2調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)p 主要觀點(diǎn)概述p 全國房地產(chǎn)概述p 城市調(diào)研報告3主要觀點(diǎn)概述（一）：全國市場?我國房地產(chǎn)開發(fā)歷史發(fā)展經(jīng)歷了超常發(fā)展期和調(diào)控期后逐步走向理性繁榮階段，未來至少有 20年左右的增長空間；?中國房地產(chǎn)行業(yè)處于從單純開發(fā)型向投資運(yùn)作型的轉(zhuǎn)變期，存在多種模式并存的復(fù)雜格局，精細(xì)化管理基礎(chǔ)上規(guī)模化、專業(yè)化細(xì)分發(fā)展成為現(xiàn)階段主要特點(diǎn)?我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域梯度發(fā)展特點(diǎn)，人均GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對成熟，少量區(qū)域市場出現(xiàn)投資過熱的表現(xiàn)?直轄市、百萬人口城市是競爭重點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)競爭越激烈。二三線城市成為部分新興、中型房地產(chǎn)商新的利潤增長區(qū)域全國房地產(chǎn)市場理性繁榮，具有長期增長空間 ,有部分區(qū)域存在投資過熱現(xiàn)象。目前行業(yè)由單一開發(fā)型向投資運(yùn)作型轉(zhuǎn)變。4主要觀點(diǎn)概述（二）：北京市場? 北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，且增長迅速? 住宅價格進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整，穩(wěn)中有降，中高端和中低端市場供不應(yīng)求，市場競爭主要在中端? 北京市的 “十五 ”城市規(guī)劃將推動郊區(qū)房和中低價位商品房的建設(shè)，釋放中低收入人群的需求? 消費(fèi)者對居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn) 郊區(qū)化傾向 ，四環(huán)以外成為未來開發(fā)的熱點(diǎn)并沿著交通軌道擴(kuò)展? 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目眾多，市場競爭空前激烈? 寫字樓市場供給遠(yuǎn)大于需求，空置率不斷上升價格逐年下降北京房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，機(jī)會與風(fēng)險都較高，目前主要市場機(jī)會在五環(huán)六環(huán)區(qū)域和中檔住宅市場5主要觀點(diǎn)概述（三）：石家莊市場? 石家莊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平難以支撐房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展? 近年來石家莊房地產(chǎn)也并沒有呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢? 目前市場供給與需求的主導(dǎo)仍然是住宅且主要是中低價位房和經(jīng)濟(jì)適用房? 市場面臨土地價格增長和競爭環(huán)境混亂兩個不利因素? 寫字樓、商鋪和工業(yè)園區(qū)存在一定的市場機(jī)會石家莊房地產(chǎn)市場存在較大的風(fēng)險，但中低價位住宅寫字樓和工業(yè)園區(qū)存在一定的市場機(jī)會6主要觀點(diǎn)概述（四）：蚌埠市場? 蚌埠市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平太低難以支撐房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展? 近年來蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是價位相對較高? 目前市場供給過于需求，空置率較高，目前市場的重點(diǎn)在于消化空置房? 市場競爭環(huán)境較為混亂蚌埠房地產(chǎn)市場發(fā)展水平低下，空置率高，進(jìn)入風(fēng)險較大7主要觀點(diǎn)概述（五）：連云港市場連云港房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，但正處于迅速發(fā)展階段，短期競爭激烈，但存在長期的發(fā)展空間? 連云港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但居民收入出現(xiàn)一定的背離? 城市化的發(fā)展和新移民的涌入帶來一定的市場機(jī)會? 連云港市房地產(chǎn)市場正處于迅速成長期，短期內(nèi)供應(yīng)量放大超出需求? 市場空置率較高，存在結(jié)構(gòu)性過剩? 市場競爭環(huán)境較為混亂8四個城市房地產(chǎn)市場的比較北京 石家莊 蚌埠 連云港2023年 GDP增長2023年人口增長2023年房地產(chǎn)投資額2023年商品房竣工面積增長2023年商品房銷售面積增長2023年人均可支配收入房價與人均收入比全國增長驅(qū)動因素房價變化預(yù)測2023年人均可支配收入增長％ ％ ％ ％ ％4％ ％ ％ ％ ％12464 7240 6564 6953 7703％ ％ ％ ％ ％989 7736％ ％ ％ ％ 8 11穩(wěn)中有降 穩(wěn)定增長 穩(wěn)中有降 小幅上揚(yáng)高收入 城市改造與工業(yè)園區(qū)建設(shè)無 新移民需求％ ％ ％ ％％％9北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾個城市北京 石家莊 連云港蚌埠 全國平均GDP增長率人口增長率城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率% %% %%4%%%% %% %%%%10四個城市中只有北京的人均可支配收入高于全國平均水平124647240 6564 6953 7703北京 石家莊 連云港蚌埠 全國平均四個目標(biāo)城市與全國平均城鎮(zhèn)人均可支配收入比較（ 2023年，元）11北京和連云港的房地產(chǎn)市場以高于全國平均的速度增長，蚌埠則呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢 ,石家莊目前以消化空置房為主。商品房竣工面積增長率商品房銷售面積增長率北京 全國平均連云港蚌埠石家莊% % % % %% % % % %12遠(yuǎn)卓對以上城市房地產(chǎn)市場的分析預(yù)測比較北京 石家莊 蚌埠 連云港供需特點(diǎn)競爭特點(diǎn)?市場供給量逐年增長?市場需求旺盛，購買力較強(qiáng)?中低端與中高端區(qū)間需求大于供給?市場供給量近兩年開始下降?經(jīng)濟(jì)發(fā)展與收入水平限制了市場需求?高端市場供大于求，中低端市場尤其是經(jīng)濟(jì)適用房存在一定的市場機(jī)會?市場供給逐年減少?公務(wù)員和壟斷型國企職工是主要潛在客戶?供給大于需求住宅空置率較高?市場供給逐年上升?拆遷戶和國家機(jī)關(guān)人員成為需求的主導(dǎo)?供給大于需求住宅空置率較高且逐年上升?企業(yè)數(shù)量 4000多家競爭激烈，中小企業(yè)仍存在市場機(jī)會?房價進(jìn)入調(diào)整階段價格穩(wěn)中有降?四環(huán)以外沿交通軌道線成為未來熱點(diǎn)?企業(yè)數(shù)量多但實(shí)力較弱，競爭不算太激烈?價格持穩(wěn)有小幅上揚(yáng)?房地產(chǎn)開發(fā)有東南方向發(fā)展的趨勢?企業(yè)數(shù)量多規(guī)模小，競爭相對較弱，外地企業(yè)占主導(dǎo)?存在一定滯銷現(xiàn)象價格穩(wěn)中有降?東區(qū)是傳統(tǒng)居住區(qū)西區(qū)存在未來市場機(jī)會?企業(yè)數(shù)量 400多家，有資質(zhì)的只有 70多家，競爭激烈而無序?房價保持 3－ 5％持續(xù)穩(wěn)定上漲?二環(huán)外城中村改造是未來熱點(diǎn)供給需求供需競爭價格區(qū)域13調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)p 主要觀點(diǎn)概述p 全國房地產(chǎn)概述p 城市調(diào)研報告14行業(yè)分析主要結(jié)論預(yù)覽（一）：全國與區(qū)域市場趨勢? 我國房地產(chǎn)開發(fā)歷史發(fā)展經(jīng)歷了超常發(fā)展期和調(diào)控期后逐步走向理性繁榮階段，目前房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，整體運(yùn)作健康穩(wěn)定，未來至少有 20年左右的增長空間；? 中國房地產(chǎn)行業(yè)處于從單純開發(fā)型向投資運(yùn)作型的轉(zhuǎn)變期，存在多種模式并存的復(fù)雜格局，精細(xì)化管理基礎(chǔ)上規(guī)模化、專業(yè)化細(xì)分發(fā)展成為現(xiàn)階段主要特點(diǎn)? 土地獲取逐步透明化，但土地交易價格指數(shù)迅速加速上升，土地更加成為行業(yè)內(nèi)廠商關(guān)鍵競爭要素；? 住宅開發(fā)是占市場結(jié)構(gòu)比例最大，且有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢；住宅項(xiàng)目競爭激烈，市場研究基礎(chǔ)上準(zhǔn)確定位及營銷實(shí)現(xiàn)是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵；全國房地產(chǎn)市場特征：全國房地產(chǎn)區(qū)域市場特征：? 受經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡影響，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域梯度發(fā)展特點(diǎn)，人均 GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對成熟? 直轄市、百萬人口城市是競爭重點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)競爭越激烈? 少量區(qū)域市場出現(xiàn)投資過熱的表現(xiàn)? 二三線城市成為部分新興、中型房地產(chǎn)商新的利潤增長區(qū)域15中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下基本特性周期性 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性地域性 受產(chǎn)業(yè)政策影響大房地產(chǎn)業(yè)屬固定資產(chǎn)投資范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相關(guān)并具一定先導(dǎo)性的周期性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達(dá)到 。此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不能象其它商品那樣通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來達(dá)到供求平衡或縮小地區(qū)間價格差異。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，不同區(qū)域表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)奶匦哉畬ν恋刭Y源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況； 政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況16縱觀中國房地產(chǎn)的商品化歷程，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過超常發(fā)展和調(diào)控期后正逐步走向理性化和穩(wěn)定成長時期1949 1979 1987 1991 1995 2023停滯期 復(fù)蘇期 初步起飛期超常發(fā)展期調(diào)控期平穩(wěn)發(fā)展期二次調(diào)控期理性化規(guī)模發(fā)展期房地產(chǎn)業(yè)增長率2023真正意義上的中國房地產(chǎn)行業(yè)自 1987年開始形成? 個人購買的比例逐年增加；? 供求雙方的選擇趨于理性；? 產(chǎn)品性價比成為供求雙方關(guān)注的共同點(diǎn)市場供求 競爭格局? 產(chǎn)品型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的核心競爭力的實(shí)現(xiàn)渠道之一；業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)一大特點(diǎn)? 領(lǐng)先的房地產(chǎn)商呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)?；⒖绲赜虬l(fā)展的趨勢；?“三外 ”涌入房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致競爭的加劇行業(yè)監(jiān)管? 提高行業(yè)集中度，扶大放??；? 通過 195號、 121號文件等系列政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，防止地產(chǎn)泡沫17近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度保持了較高的水平 ,已成為我國重要的一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng) 遠(yuǎn)卓分析 18?房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低?受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯級落差影響，全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡?市場上在售的項(xiàng)目，僅掌握在少量的開發(fā)商手中；?土地作為核心競爭要素，越來越成為業(yè)內(nèi)廠商競爭要點(diǎn)土地供給透明企業(yè)運(yùn)營模式改善大量資本進(jìn)入行業(yè)“121號 ”文件“195號 ”文件“18號 ”文件?規(guī)?；I(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路?行業(yè)呈現(xiàn)由數(shù)個規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進(jìn)的巨頭壟斷現(xiàn)象?產(chǎn)品 /服務(wù)細(xì)分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加?市場規(guī)模擴(kuò)大，市場價格更趨于理性化、透明化現(xiàn)在 20232023出臺、規(guī)范土地招標(biāo)制度不斷通過金融信貸政策提高行業(yè)進(jìn)入壁壘出臺物業(yè)管理?xiàng)l例；規(guī)定商品房按使用面積出售近年來中國政府加強(qiáng)了土地供給、金融信貸等政策調(diào)控力度，我國房地產(chǎn)商面臨重新 “洗牌 ”，導(dǎo)致業(yè)績兩極分化，市場將進(jìn)一步集中資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng) 遠(yuǎn)卓分析 19從產(chǎn)業(yè)周期分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從開發(fā)型向投資型的轉(zhuǎn)變時期，出現(xiàn)多種業(yè)務(wù)組合模式并存的復(fù)雜局面行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖 ? 高利潤階段? 高風(fēng)險 /高回報? 產(chǎn)品創(chuàng)新? 中等利潤階段? 適中風(fēng)險 /適中回報? 資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢? 微利階段? 低風(fēng)險 /低回報? 規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型 房地產(chǎn)服務(wù) /服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商 發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商? 賣方市場? 對新增住房需求快速膨脹? 均衡市場? 對新增住房需求穩(wěn)定增長? 買方市場? 以提升住房質(zhì)量的需求為主20現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于賣方市場，未來至少保持 20年左右的高速成長，屬于典型的朝陽行業(yè)時間167。 房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動。167。 政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響周期的長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。結(jié)論：短期呈下降趨勢? 部分市場供應(yīng)的增加速度超過有效需求的增加速度，某些細(xì)分市場供過于求? 資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)? 國家出臺相關(guān)政策對行業(yè)進(jìn)行調(diào)整和管控? 三外的加入使得國內(nèi)市場競爭進(jìn)一步加劇長期呈增長趨勢? 中國長期潛在需求巨大，拉動市場上升? 城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快? 人均面積遠(yuǎn)小于歐美國家，改善住宅環(huán)境需求巨大? 大量存量房的改造行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢l 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達(dá)到 ；l 此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展。21由于目前我國人均住宅建筑面積的遠(yuǎn)落后于歐美發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)住宅業(yè)有至少有 20年代的發(fā)展空間據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在3000美元以下，或人均住房面積在 30平方米以下時，城市化水平在 30％～60％左右，屬于較快速度發(fā)展住房建設(shè)時期。2023年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為 22平方米，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 961多美元，剛好處在中等收入國家人均住房水平上，和地少人多的新加坡及中國