【正文】 水平34東北地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 東北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，受經(jīng)濟發(fā)展未來預期，值得關注東北地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?東北地區(qū)遼寧的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，吉林、黑龍江經(jīng)濟發(fā)展較為落后，但新一屆政府班子對東北地區(qū)的重新啟動寄予厚望，且可能在政策上有所偏重，值得關注；?東北地區(qū)房建產(chǎn)品中 住宅 比例較高，均高于國內(nèi)平均水平；?遼寧地區(qū)住宅開發(fā)近年來增長迅速；?黑龍江省 商業(yè)用房 比例高于全國平均水平，與其外貿(mào)發(fā)展水平有較大關系；35廣東、海南地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 房建產(chǎn)品中廠房和辦公用房比例較高，兩個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)都已經(jīng)渡過高速發(fā)展階段，現(xiàn)階段比較穩(wěn)定華南地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?廣東省房建產(chǎn)品中 廠房 比例較高，高于國內(nèi)平均水平，位居全國前三名?廣東省內(nèi)廣州、深圳是我國房地產(chǎn)發(fā)展較為領先的地域，已經(jīng)經(jīng)歷過了高速發(fā)展的歷程，目前增長速度放緩，區(qū)域內(nèi)領先企業(yè)較多，紛紛尋求跨地域發(fā)展；?海南省房建產(chǎn)品種辦公用房比例較高，遠高于國內(nèi)平均水平，位居全國第二名，海南經(jīng)歷了一次房地產(chǎn)泡沫，近年來整體仍處于緩慢恢復期36調(diào)研報告的主要結構p 主要觀點概述p 全國房地產(chǎn)概述p 城市調(diào)研報告37北京38北京市場行業(yè)分析觀點總結住宅需求總體狀況?住宅市場呈中高端和中低端供不應求的局面，中端市場競爭激烈?北京住宅市場已經(jīng)進入調(diào)整期，價格穩(wěn)中有降，出現(xiàn)結構性調(diào)整?購房以自主為主，投資性購房比例逐漸上升?境外及外地購買者數(shù)量眾多需求結構?現(xiàn)有需求結構受供應結構影響，中高端需求虛增?二手房交易受到供給的壓抑，沒有形成良好的三級市場互動，供求不平衡在一段時間內(nèi)仍然存在供給總體分析?土地出讓及住宅建設面積大幅增長，土地價格持續(xù)上漲?市場供給與需求之間存在一定的結構性失衡?住宅郊區(qū)化越來越明顯，四環(huán)以外成為未來的居住集中區(qū)域，并呈沿交通軌道的拓展而延伸寫字樓市場總體判斷?市場供給結構性供大于求，需求回落，空置率上升?租賃價格逐年下滑?現(xiàn)有寫字樓主要集中在 CBD、 中關村和金融街39北京市概況? 北京市概況? 北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析? 北京房地產(chǎn)市場分析?市場需求分析?市場供給分析40北京地處華北平原西北部，是我國首都和政治文化和經(jīng)濟中心和重要的交通樞紐，市轄十六個區(qū)和延慶、密云兩縣41截止 2023末，北京人口達到 1423萬人，人口自然增長率 ‰單位 2023 2023 增長率總戶數(shù) 萬戶 428 405 6％市區(qū)戶數(shù) 萬戶 93 88 5％總人口 萬人 1423 1366 4％常住人口 萬人 611 570 7％北京市人口情況（ 2023－ 2023）資料來源：北京市統(tǒng)計公報 42北京市概況? 北京市概況? 北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析? 北京房地產(chǎn)市場分析?市場需求分析?市場供給分析43北京經(jīng)濟一直保持著高速的發(fā)展，這為北京房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠定了基礎北京市 GDP增長情況（ 1998－ 2023，千萬美元）北京市人均 GDP增長情況（ 1998－ 2023，美元）2023年，北京人均 GDP達到 3355美元，進入世界中等發(fā)達城市水平。其主要原因是國家發(fā)展西部的傾斜政策，大力推進工業(yè)經(jīng)濟結構，帶動整個地區(qū)經(jīng)濟增長。隨著人民生活水平的提高，消費結構發(fā)生了改變。因 趨 2023年住宅投資比例繼續(xù)增長達到 %26預計未來三年中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持高位攀升的態(tài)勢中國房地產(chǎn)行業(yè)過去增長 中國房地產(chǎn)行業(yè)未來增長預測單位：億元 單位：億元房地產(chǎn)投資額年均增長率預測：20%商品房銷售年均增長率預測：25%房地產(chǎn)投資額年均增長率19972023： %商品房銷售年均增長率19972023：%商品房銷售額投資額商品房銷售額投資額資料來源：中國統(tǒng)計年鑒 2023 27預計未來短期內(nèi)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供銷兩旺的局面投資方面供給方面需求方面短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭今后 3年竣工總量是 1113億平方米，即年均竣工量在 2023年全國各類物業(yè)投資結構比例示意 該省購置土地量比完成開發(fā)量( )高出 1997－ 2023年全國房地產(chǎn)投資情況2023年 16月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資，比去年同期增長 34%尤其對服務領域內(nèi)部各個專業(yè)的全面進入和滲透將使我國房地產(chǎn)服務業(yè)內(nèi)部分工更細化、更完整，促進整個行業(yè)結構的改善和市場的規(guī)范23近 6年來中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，同時一直保持良性的增長態(tài)勢1995年至 2023年國房景氣指數(shù)變化結合我國城市化發(fā)展水平，人口增長因素以及人均住宅建筑面積改善等因素，預測未來 10年內(nèi)我國住宅類房地產(chǎn)的發(fā)展空間在 60億平方米左右，若按現(xiàn)在的每年房屋建設竣工 3億平米計算，至少住宅市場還有 20年的發(fā)展空間22需求和供應兩大推動因素從根本上決定未來幾年我國房地產(chǎn)市場的樂觀局面需求 供應房地產(chǎn)行業(yè)高速增長人口： 我國每年凈增人口 1200萬，其中城市人口每年大約凈增 300萬 ,每年結婚人數(shù) 960萬對 2023年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為 22平方米，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 961多美元，剛好處在中等收入國家人均住房水平上，和地少人多的新加坡及中國的臺灣?。ㄈ司褂妹娣e達到 28平方米）相比，有很大的增長空間。21由于目前我國人均住宅建筑面積的遠落后于歐美發(fā)達國家，房地產(chǎn)住宅業(yè)有至少有 20年代的發(fā)展空間據(jù)國外的經(jīng)驗，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在3000美元以下，或人均住房面積在 30平方米以下時，城市化水平在 30％～60％左右，屬于較快速度發(fā)展住房建設時期。 房地產(chǎn)作為基礎產(chǎn)業(yè)和資金驅動型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟周期的影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動。遠卓分析 19從產(chǎn)業(yè)周期分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從開發(fā)型向投資型的轉變時期，出現(xiàn)多種業(yè)務組合模式并存的復雜局面政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，防止地產(chǎn)此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展目前行業(yè)由單一開發(fā)型向投資運作型轉變。調(diào)查的重點在住宅市場，對寫字樓、商用樓僅做一般性掃描。 2023 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.城市房地產(chǎn)調(diào)研說明目的工作描述局限性167。本研究的目的是了解北京、石家莊、蚌埠和連云港四個城市房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)趨勢、行業(yè)機會點以及房地產(chǎn)市場狀況，本研究的結果并非對具體項目的判斷167。167。4主要觀點概述（二）：北京市場? 北京市的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平遠遠高于其他城市，且增長迅速? 住宅價格進入結構性調(diào)整，穩(wěn)中有降，中高端和中低端市場供不應求，市場競爭主要在中端? 北京市的 “十五 ”城市規(guī)劃將推動郊區(qū)房和中低價位商品房的建設，釋放中低收入人群的需求? 消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn) 郊區(qū)化傾向 ，四環(huán)以外成為未來開發(fā)的熱點并沿著交通軌道擴展? 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目眾多，市場競爭空前激烈? 寫字樓市場供給遠大于需求，空置率不斷上升價格逐年下降北京房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，機會與風險都較高，目前主要市場機會在五環(huán)六環(huán)區(qū)域和中檔住宅市場5主要觀點概述（三）：石家莊市場? 石家莊市的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平難以支撐房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展? 近年來石家莊房地產(chǎn)也并沒有呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢? 目前市場供給與需求的主導仍然是住宅且主要是中低價位房和經(jīng)濟適用房? 市場面臨土地價格增長和競爭環(huán)境混亂兩個不利因素? 寫字樓、商鋪和工業(yè)園區(qū)存在一定的市場機會石家莊房地產(chǎn)市場存在較大的風險，但中低價位住宅寫字樓和工業(yè)園區(qū)存在一定的市場機會6主要觀點概述（四）：蚌埠市場? 蚌埠市的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平太低難以支撐房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展? 近年來蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是價位相對較高? 目前市場供給過于需求，空置率較高，目前市場的重點在于消化空置房? 市場競爭環(huán)境較為混亂蚌埠房地產(chǎn)市場發(fā)展水平低下，空置率高，進入風險較大7主要觀點概述（五）：連云港市場連云港房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，但正處于迅速發(fā)展階段，短期競爭激烈，但存在長期的發(fā)展空間? 連云港市的經(jīng)濟發(fā)展迅速，但居民收入出現(xiàn)一定的背離? 城市化的發(fā)展和新移民的涌入帶來一定的市場機會? 連云港市房地產(chǎn)市場正處于迅速成長期，短期內(nèi)供應量放大超出需求? 市場空置率較高，存在結構性過剩? 市場競爭環(huán)境較為混亂8四個城市房地產(chǎn)市場的比較北京 石家莊 蚌埠 連云港2023年 GDP增長2023年人口增長2023年房地產(chǎn)投資額2023年商品房竣工面積增長2023年商品房銷售面積增長2023年人均可支配收入房價與人均收入比全國增長驅動因素房價變化預測2023年人均可支配收入增長％ ％ ％ ％ ％4％ ％ ％ ％ ％12464 7240 6564 6953 7703％ ％ ％ ％ ％989 7736％ ％ ％ ％ 8 11穩(wěn)中有降 穩(wěn)定增長 穩(wěn)中有降 小幅上揚高收入 城市改造與工業(yè)園區(qū)建設無 新移民需求％ ％ ％ ％％％9北京的經(jīng)濟發(fā)展速度遠遠高于其他幾個城市北京 石家莊 連云港蚌埠 全國平均GDP增長率人口增長率城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率% %% %%4%%%% %% %%%%10四個城市中只有北京的人均可支配收入高于全國平均水平124647240 6564 6953 7703北京 石家莊 連云港蚌埠 全國平均四個目標城市與全國平均城鎮(zhèn)人均可支配收入比較（ 2023年，元）11北京和連云港的房地產(chǎn)市場以高于全國平均的速度增長，蚌埠則呈現(xiàn)負增長態(tài)勢 ,石家莊目前以消化空置房為主。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不能象其它商品那樣通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來達到供求平衡或縮小地區(qū)間價格差異。行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖 167。存在巨大的潛在需求收入： 我國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入增長迅速，房產(chǎn)市場的有效需求不斷上升西部大開發(fā)： 西部大開發(fā)大量的投資對房地產(chǎn)提出大量的配套需求WTO： 大量外資企業(yè)及駐華機構的爭相涌入將帶來國內(nèi)住宅、辦公尤其是高檔寫字樓、外銷公寓需求的大幅度增加政策： 國家在 “十五 ”期間將繼續(xù)大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1998年后房地產(chǎn)業(yè)進入景氣區(qū)間。備注：?綜合指數(shù)值 100為景氣線?100以上為景氣區(qū)間?100以下為不景氣區(qū)間?110以上為過熱預警區(qū)間徘徊跡象24土地購置與開發(fā)量同樣保持快速增長，但是土地購置量與土地完成開發(fā)量之差逐年擴大，部分地區(qū)出現(xiàn) “圈地 ”現(xiàn)象252。相比上世紀 90年代年竣工量 有較大提高 從歷年來看，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費增長速度大于其收入水平的增長速度隨著人民生活水平的不斷提高，住宅消費在可支配收入中的比例將會繼續(xù)增長1997－ 2023年商品房銷售價格變化 1998－ 2023年全國土地交易價格指數(shù)28中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高的 5個城市占銷售總額的 58%商品房銷售累計增長率銷售增長最快的前十個城市大部分是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，而西部地區(qū)占了 7位2023年前 11月2023年前 11月城市商品房銷售額累計百分比房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，表現(xiàn)出很強的區(qū)域性目前房地產(chǎn)行業(yè)在全國呈現(xiàn)從東部到中部再到西部的 階梯式滾動式發(fā)展 ，具體表現(xiàn)在省會城市、百萬人口級規(guī)模的城市發(fā)展領先資料來源：遠卓知識庫 29資料來源：遠卓分析，國務院發(fā)展研究中心2023年各地區(qū)年各地區(qū) GDP增長增長東北%*華北%*西北%*西南 %*華東%*華南%*北京%上海%廣東%東部沿海地區(qū)：東部沿海地區(qū)：經(jīng)濟增長速度漸趨平穩(wěn)，平均增長速度為 %，三大經(jīng)濟圈的經(jīng)濟增長速度依然很高：圍繞京津唐、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)的城市化進程飛速發(fā)展。從 GDP增長趨勢看，西部地區(qū)、華東、華北增長最快，相應的住宅需求增長將會領先其他地區(qū)216。與此同時，北京城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到 %，這意味著北京已經(jīng)進入了比較富裕的階段。自然增長曲線預測受奧運影響后的增長曲線膨脹期 萎縮期 恢復期資料來源：遠卓分析 49奧運的舉辦對北京住宅市場的間接影響大于直接影響，長遠影響大于短期影響?北京市將在未來 5年對城市基礎建設投入 1800億巨資，建設快速交通網(wǎng)絡、治理環(huán)境、建設信息化和改造生活設施， 將北京提前 10－ 20年建設成為國際化大都市。政策導向：? 引導房地產(chǎn)投資轉向城市新區(qū)、邊緣集團和衛(wèi)星城，加快城區(qū)人口分流；? 引導房地產(chǎn)梯級消費觀念，以解決北京市住房供應上存在結構性失衡的矛盾資料來源：北京市發(fā)展計劃委員會；遠卓分析供方：