【正文】 流井） 匯川路中段（南湖） 匯東路丹桂大街 基本 情況 占地 建面 總占地約 100畝，總建面約 36萬平米。 占地 302畝 總建面約 43萬平米 總建面約 ， 占地約 70畝，總建面約 米 物業(yè) 形態(tài) 9棟 33層高層電梯 6+1多層、少量 27層電梯 高層（ 18/26F） 1棟 32層高層 +7棟 18層高層 +2棟小高 +2棟多層 容積率 3 總戶數(shù) 3040 3730 ——— 1097 戶型面積 60160平米 80140平米 73123平米 50160平米 價格 預(yù)計 3500 多層 2680 高層起價 2320 2600— 2900 均 3400 開發(fā)商 自貢奇龍房產(chǎn)、遠達房產(chǎn)、成都金海臵業(yè)聯(lián)合 四川遠達集團、四川九鼎集團 四川雄飛集團有限責(zé)任公司 自貢遠達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 競爭對比分析 龍城國際 遠達仁和半島 雄飛凱悅星城 遠達尚東國際 主題概念 國際化、地中海風(fēng)情 都市生活新主張 體育主題生態(tài)健身社區(qū) 創(chuàng)新建筑，美好生活 形象定位 高端、國際化 高端宜居型大盤 中高端主題社區(qū) 自貢市場領(lǐng)跑者 宣傳物料 樓書、戶型單頁、 DM單、模型 DM單、戶型單頁、樓書、模型 DM單、樓書、戶型、模型 DM單、戶型單頁、模型 推廣主調(diào) 仰望之巔，城市奢藏 享受生活，享受自然 享受運動，擁抱健康 締造美好生活 核心賣點 33層地標(biāo)建筑、高園林綠化 開發(fā)商品牌、成熟區(qū)域 區(qū)域未來、開發(fā)商品牌 區(qū)域及高端配套 營銷通路 戶外，報刊，網(wǎng)站、電梯轎廂、 電視、車身 戶外、報刊，電視、轎廂、網(wǎng)站 報刊、車身、電視、網(wǎng)站、轎廂 戶外，報刊，電視、轎廂 營銷活動 一歐元地中海游、揭幕儀式、授 獎 明星代言、授獎、積極排號 業(yè)主體育競技 明星代言 客戶 自貢及周邊的高收入人群，追求生活品質(zhì)和微分認(rèn)同，對新事物接受度較高 片區(qū)中產(chǎn)階級，換房需求 自貢客戶，看好南湖規(guī)劃前景，投資 +自住 片區(qū)中產(chǎn)階級，政府和國企人員 簡評 宣傳物料以金色系為主，體現(xiàn)項目尊貴感。售樓部景觀打造搶眼。產(chǎn)品和營銷代表了目前市場前沿水平。注重營銷活動。 產(chǎn)品多樣，除請超女譚維維代言外其它營銷手法較常規(guī)。主要依靠開發(fā)商品牌和大盤氣勢 物料以代表生態(tài)的綠色為主，突出社區(qū)的運動、生態(tài)主題。作為自貢第一個以奧運為主題的社區(qū)，其所處南湖區(qū)域未來規(guī)劃的利好是其亮點 宣傳物料采用穩(wěn)重的色彩表現(xiàn)，提升項目形象。產(chǎn)品較為優(yōu)秀，為前期自貢房產(chǎn)的典范。 龍城國際 本項目競爭對手點對點分析 項目規(guī)模 指標(biāo) 數(shù)值 總用地面積（㎡） 38918 (約 100畝 ) 水域面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 居住戶數(shù) (戶 ) 3040 停車位 地面 50 地下 1215 容積率 綠地率 % 建筑密度 % 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 本項目競爭對手點對點分析 產(chǎn)品分析 ■ 9棟 33層 高層電梯 ■ 前期推 9棟 ■ 理工大學(xué)團購 300套左右，價格 2600元 /㎡ 建筑類型 33層高層電梯 梯戶比 二梯 7戶 戶型區(qū)間 60160平米 主力戶型 126平米 本項目競爭對手點對點分析 產(chǎn)品分析 龍城國際 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 本次所推樓棟 9棟。 其中 5棟已經(jīng)被理工學(xué)院教職工團購 ,余 100套左右，多為臨湖面積 100平米以上的大戶型。 產(chǎn)品分析 G3 四室兩廳雙衛(wèi) ㎡ G2 四室兩廳雙衛(wèi) ㎡ ⑥ ⑥ ⑨ H1 三室兩廳單衛(wèi) ㎡ H2 兩室兩廳單衛(wèi) ㎡ H4 一室一廳單衛(wèi) ㎡ H5 三室兩廳雙衛(wèi) ㎡ H6’ 三室兩廳單衛(wèi) ㎡ 產(chǎn)品形態(tài)研究 【產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新設(shè)計 1 】 頂層空中躍層洋房 【產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新設(shè)計 2 】 33層 100米地標(biāo)建筑，是目前自貢最高的建筑集群 戶型研究 H4戶型 一室一廳單衛(wèi) 面積 ㎡ 大露臺可變空間 套一可變套二 ?陽臺位于衛(wèi)生間和廚房區(qū) 域，空間布局不合理 ?露臺空間浪費，可變空間意義不大。 本項目競爭對手點對點分析 客源：自貢片區(qū)及周邊區(qū)縣（理工大學(xué)教職工） 核心目標(biāo)客戶群：自貢片區(qū)高收入人群，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，認(rèn)同該區(qū)域價 值的城市中高端臵業(yè)群體。 目標(biāo)客戶群分析 本項目競爭對手點對點分析 市場價格分析 本項目預(yù)計入市價格 3500元 /平方米。 5月份開始排號，排號誠意金最高 8萬， 可享受 1萬優(yōu)惠。 本項目競爭對手點對點分析 配套分析 社區(qū)會所 幼兒園 游泳池 主題廣場 社區(qū)醫(yī)療室 社區(qū)閱覽室 運動場地 社區(qū)小球館 社區(qū)健身館 生態(tài)湖 疊水瀑布 生態(tài)濕地景觀 社區(qū)棋牌館 晨練廣場 ?新風(fēng)系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)首次引入自貢住宅小區(qū)。 ?小區(qū)安防： 24小時保安巡邏、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng)。 2023年 1月 26日 龍城國際 開門儀式 自貢副市長出席 龍城國際推廣渠道多樣，在自貢市造就了巨大的影響力。同時項目在 4月 30日向客戶發(fā)送 “取掉 8號樓整棟建筑，增加上千平米園林”、“自貢住宅小區(qū)首次引入新風(fēng)系統(tǒng)和同層 排水系統(tǒng)”的預(yù)告信息。又再一次抓住大眾眼球。 2023年 3月 一歐元地中海游活動 2023年 12月 27日 理工大學(xué) 教職工內(nèi)部團購 2023年 4月 蓄客期 營銷分析 2023年 4月 30日 ?取掉 8號樓整棟建筑 ,增加上千平米園林 ?引入新風(fēng)系統(tǒng)和同層排水系統(tǒng) 營銷通路 項目施工情況 道旗 圍墻 公交車體 電梯轎廂 遠達 尚東國際 本項目競爭對手點對點分析 本項目競爭對手點對點分析 項目規(guī)模 1棟 32層高層 7棟 18層高層 2棟 11層小高 2棟多層 一期 二期 產(chǎn)品分析 ㎡ 87㎡左右 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 130170㎡ 多層 80120㎡ 建筑類型 高層電梯、小高層、多層。目前在售 32層電梯高層 梯戶比 二梯 10戶 戶型區(qū)間 60160平米 目前電梯高層為 130170平米 主力戶型 130145平米 戶型配比 戶型結(jié)構(gòu) 面積（ ㎡ ） 套數(shù)（套） 比例 一室一廳 50 32 3% 兩室兩廳 85 208 20% 兩室兩廳 75 48 5% 兩室兩廳 92 144 14% 三室兩廳 123 254 25% 三室兩廳 110 144 14% 三室兩廳 150 200 19% ? 從戶型上看，中小面積和大面積戶型的比例是 44%： 54%，戶型主要以經(jīng)濟型兩房和和舒適型三房為主。 產(chǎn)品分析 戶型分析 戶型點評： ?動靜分區(qū)不合理，干擾較嚴(yán)重 戶型點評： ?沒有功能分區(qū)，存在明顯的動態(tài)交叉； ?一味做大，戶型的功能配套單一； ?戶型結(jié)構(gòu)不緊湊，存在一定的面積浪費； 165平方米 自貢第一個提供 樣板間 的項目，也成就了其自貢房產(chǎn)標(biāo)桿價格 廚房 臥室 客廳 施工現(xiàn)狀 售樓部 施工 情況 經(jīng)客戶要求（據(jù)工作人員表示），項目多層外立面由以前的灰白色改為現(xiàn)在的墨綠色，風(fēng)格與整體調(diào)性不合。 本項目競爭對手點對點分析 客源：自貢市區(qū) 核心目標(biāo)客戶群：自貢市區(qū)有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)的人群，尤其是臨近項目的政 府國企單位職工。 目標(biāo)客戶群分析 2023年 9月 18日 2023年 7月 19日 營銷分析 遠達房產(chǎn)以每畝 180萬元的價格成功競得“鹽都地王” 遠達 〃 尚東國際設(shè)計方案評審出爐 2023年 11月 29 售樓部落成 2023年 4月 9日 “ 尚東國際 ”杯彩燈攝影比賽評選揭曉 2023年 12月 火熱開盤 2023年 1月 工程招標(biāo) 2023年 9月 20日 2023年 9月 28日 “遠達 〃 仁和半島” 業(yè)主幸運者 免費“暢游海南” 四川遠達集團和四川理工學(xué)院項目合作簽約 2023年 12月 推出項目最后一幢高層 2023年 3月 遠達業(yè)主集團婚禮 遠達沿東國際作為當(dāng)時匯東片區(qū)的代表樓盤，其入市經(jīng)過一系列事件炒作吸引了眾多的目光。推廣渠道多樣，在自貢市造就了巨大的影響力。借助其遠達房產(chǎn)在自貢市的品牌號召力，進行了一系列的業(yè)主維系活動，樹立了項目的知名度與美譽度。 “遠達房產(chǎn)2023新春拜年”文藝晚會 2023年 4月 市場價格及去化分析 調(diào)查時間 06年 12月 07年 12月 08年 4月 已售套數(shù) 開盤 消化掉 600多套，余 400多套 前期基本消化完畢，多層余 10套左右 目前推最后 32層高層電梯，共 400余套 銷售均價 3300元 /㎡ 3400元 /㎡ 開盤時間： 06年 12月 存量較少，尾盤階段 0607年月均消化 50套 左右 08年 4月份以后消化最后的高層 400余套 本項目競爭對手點對點分析 分析 ? 該項目作為 07年匯東區(qū)域乃至整個自貢市場的高端產(chǎn)品，牢牢占據(jù)單價最高的位臵，是名副其實的價格標(biāo)桿。 ? 在自貢市 首創(chuàng)售樓部精裝修以及樣板間體驗營銷。 ? 多組團，多產(chǎn)品組合的圍合布局 擺脫了傳統(tǒng)居住小區(qū)的建筑規(guī)劃，提升產(chǎn)品價值。 ? 項目配套和景觀設(shè)計提升項目品質(zhì) ，高爾夫推桿場、游泳池，國際休閑會所、健身中心、商業(yè)廣場等一系列高端物業(yè)配 套和景觀提升了項目的品質(zhì)感。 遠達 仁和半島 本項目競爭對手點對點分析 項目規(guī)模 指標(biāo) 數(shù)值 總用地面積（㎡） 302畝 總建筑面積（㎡） 431088 居住戶數(shù) (戶 ) 3730 容積率 綠化率 50% 建筑密度 % 建筑類型 多層 (8F) 高層電梯 (27F) 主力戶型 多層 128㎡ ,高層 82㎡ 、 100㎡ 項目地址 自貢大安區(qū)仁和路 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 本項目競爭對手點對點分析 產(chǎn)品分析 未推售 基本已售磬 后期推售 在售 高層 82㎡、 100㎡ 備注： 以上數(shù)據(jù)來源為自貢放出網(wǎng)上備案系統(tǒng)； 以上戶型主要針對仁和半島已售房源進行統(tǒng)計 主力戶型為 125136平米的三房，占 30%，其次為 8092平米的兩房約占 21%.項目的戶型配比偏舒居戶型，以套三為主 戶型配比 70㎡ 90㎡ 110㎡ 130㎡ 150㎡ 170㎡ 54㎡ 12% 8092㎡ 21% 110117㎡ 14% 125136㎡ 30% 套型 套一 套二 套三 套四 套五 套六 合計 面積 54 8092 75 125129 98101 109 110117 130136 136 147157 162167 160 175178 182 197 —— 套數(shù) 118 203 46 182 46 54 72 108 1 18 10 1 14 16 56 945 比例 12% 21% 5% 19% 5% 6% 8% 11% 0% 2% 1% 0% 1% 2% 6% 100% 合計 12% 26% 49% 3% 3% 6% 75㎡ 本項目競爭對手點對點分析 產(chǎn)品分析 戶型點評： ? 臥室贈送轉(zhuǎn)角飄窗，實現(xiàn)附加值； ? 戶型方正； ? 干濕分區(qū)不合理； ? 動線分布有問題；