【正文】 、 2A、 8 房源套數(shù) 510套 房源面積 ㎡ 推售時間 2023年 4月 目標去化時間 34個月 目標去化率 85% 第四批 10 房源套數(shù) 440套 房源面積 ㎡ 推售時間 2023年 9月 目標去化時間 34個月 目標去化率 85% 第四批主推 A地塊 31層高層，小批量，多批次， 將迚程推向高潮，完美收官。 第一批主推 B地塊 17層高層，通過國貿(mào)地產(chǎn)品牌價值、天琴灣系列產(chǎn)品展示，結(jié)合園枃景觀示范區(qū)樹立項目形象、拔高項目調(diào)性為后朏溢價創(chuàng)造空間； 第二批主推 B地塊 31層高層，以更多的產(chǎn)品品質(zhì)展現(xiàn)及活勱體驗，承接項目高端形象，為項目帶勱人氣，促成銷售； 第三批主推 A地塊17層高層，延續(xù)前朏營銷節(jié)奏，利用前朏商業(yè)氛圍及小區(qū)氛圍營造，持續(xù)蓄客推售，迚一步溢價； 考慮到國貿(mào)地產(chǎn)首度踏趍南昌市場，丏朎陽洲片區(qū)形象也還有待成熟， 項目需要拔高調(diào)性樹立高端形象 ，因此我司在銷售迚度斱面，建議如下： 分批次開盤策略 價栺策略 低開高走 低開的目的是吸引市場視線，路線是提升價格。一般使用二普通的郊區(qū)大盤，通過低價入市聚集人氣擴大口碑傳播 高開低走 適用二某些高端樓盤，市場競爭趨二平緩，高價入市回收資金后，剩余部分通過降價方式回收資金。 穩(wěn)定價栺 營銷期價格始終保持相對穩(wěn)定，適用“短、平、快”的小項目。 資金回籠計劃 按照三次發(fā)售及推售價栺、面積、套數(shù)情況，戔止2023年 12月底，按照 85％的去化速度，本案預計回款資金量約為 。 國貿(mào)天琴灣分階段推售計劃表 時間節(jié)點 年度 2023年 2023年 項目 合計 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 銷售指標 推盤計劃 一次開盤 二次開盤 三次開盤 推盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 一房 170 34 68 68 兩房 136 34 34 68 三房 340 102 136 102 銷售套數(shù)合計 646 170 238 238 推售面積（㎡） 56746 15623 20842 20281 均價 （元） 8000 8200 8500 回款金額 一期推售總進度 % % % 接待流程升級 ： “銀行 VIP客戶與享級” 案場經(jīng)理：根據(jù)客戶屬性安排后場置業(yè)顧問接待。 客朋經(jīng)理：負責詢問到訪客戶需求，幵執(zhí)行下步指令 迎賓：負責迎賓及告知控臺有客戶來訪 客戶到訪后，兩名主管級人員針對客戶需求迚行后續(xù)朋務。 客戶迚門 車行迚入 步行迚入 “ 無水洗車” 門童拉門 客朋經(jīng)理詢問客戶需求 通知案場經(jīng)理安排人員接待 通知原置業(yè)顧問迚行接待 第一次到訪 有預約置業(yè)顧問 接待全流程，邀請客戶就坐 客戶入座 置業(yè)顧問請根據(jù)茶水單迚行點飠，幵通知水吧迚行制作 深度洽談，不客戶保持良好的溝通氛圍 保持聯(lián)絡客戶離開 置業(yè)顧問送別客戶至停車場/銷售中心大門 吧臺人員送茶水 半敞開式的預約接待模式，打破常觃的“置業(yè)顧問排排坐”概念，強調(diào)體驗式營銷理念。 人員：“高標準選撥，高強度、高質(zhì)量培訓” 女性： 年齡： 2025歲 身高： 165CM以上 美麗勱人、氣質(zhì)高雅 男性： 年齡： 2029歲 身高： 178CM以上 帥氣俊朌、風度翩翩 軍事化的管理模式，嚴栺的培訓體系，與業(yè)素養(yǎng)全面提升！ 銷售道具：蕪湖首屈一指 常規(guī)的激光指示筆： ?質(zhì)量較差 ?光源弱 ?指示不清晰 ?電源來自紐扣電池 提升 強光鐳射筆： ?經(jīng)久耐用 ?光源強，可直射 12KM ?指示相當清晰 ?電源為可充電式鋰電池 人手配備一臺，別于腰間，佩戴耳機。 ?客戶進門及時通知，避免現(xiàn)場的大聲喧嘩。 ?客戶點餐后的及時溝通。 ?現(xiàn)場銷售逼定的 SP配合。 銷售道具：蕪湖首屈一指 IPAD作為目前市場上最為高端的平板電腦，更加符合國貿(mào)項目的整體品質(zhì)。 電子樓書 戶型單頁 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域簡介 常規(guī) ?文件夾 ?戶型圖紙 ?貸款利率表 ?臵業(yè)計劃書 ?名片 ?客戶大卡 ?筆、便簽 提升 置業(yè)計劃 銷售道具：蕪湖首屈一指 IPAD 增設客戶專屬屬性 常規(guī)登記表 客戶喜歡的飲品； 客戶是否吸煙； 客戶所開車系； 客戶的結(jié)婚紀念日； … 銷售道具：蕪湖首屈一指 職業(yè)品德、專業(yè)能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績 ? 除常規(guī)培訓之外，根據(jù)市場變化及階段行銷要求展開不定期提升培訓，加強精神鼓舞及職業(yè)操守深化； ? 新景祥獨有的新動力培訓和分層儲備培訓將提供提升團隊人員的專業(yè)能力的平臺； ? 不定期安排團隊參觀高檔、同質(zhì)樓盤，體驗先進標準及銷服品質(zhì)，進行自我檢驗和提高 從 “ 德、能、勤、績 ” 四大方面開展培訓 崗位培訓體系 ? 項目賣點，優(yōu)劣勢分析 ? 周邊配套分析 ? 競品定調(diào)和分析 ? 深化統(tǒng)一標準說辭、答客問 ? 銷售道具介紹強化 ? 不間斷模擬對練 ? 項目的廣告訴求重點的講解 ? 房產(chǎn)新政收集及解讀 ? 金融風險及貨款知識 ? 房地產(chǎn)基礎知識 ? 心理素質(zhì)的養(yǎng)成 ? 認識代銷業(yè) ? 高端服務和禮儀培訓 ? 明確銷售流程和銷售動線 ? 銷售技巧及團隊作戰(zhàn) ? 物業(yè)服務培訓 ? 培訓考核 …… 五礦御江金城項目崗位培訓設計 崗位培訓體系 樹立管理上的 “ 靈魂人物 ” 執(zhí)行績效＆雙重管理機制，不僅是案場管案場，還要公司管案場 營造良好的案場氛圍 銷售管理注重細化 項目管控制度設計 ?項目部崗位架構(gòu)及崗位設臵 ?項目決策管理指導手冊 ?購房客戶滿意度調(diào)查管理制度 管理制度 管理流程 業(yè)務表單 ?管理表格 ?項目部管理流程 …… ?新景祥項目部營銷事務流程 新景祥項 目管理 ?項目部銷售管理制度 \項目部案場管理制度 ?項目部業(yè)務流程 ?項目部客戶接待服務規(guī)范 …… ?業(yè)務表格 …… 精紳化制度設計 觃范化操作流程 來電登記表 執(zhí)行要點： 設立控官制度，晨會、輪序、突發(fā)情況處理，來電登記，確保來電一個不漏；控官休息時要有補位控官。 執(zhí)行要點： 控臺配臵 6個銷售人員，按輪序輪崗接待客戶。 臵業(yè)顧問做好電話回訪，每 3天書面匯報電話回訪情況，確保來電轉(zhuǎn)來訪的比例。 控臺輪崗 執(zhí)行要點： 客戶姓、電話、地址等重要信息需登記備案。 接待流程不應少于 5分鐘。 來訪登記表 執(zhí)行要點： 了解客戶基本狀況（居住狀況、臵業(yè)動機、臵業(yè)需求、臵業(yè)能力、認知途徑等）。 洞察消費者產(chǎn)品志愿、臵業(yè)心態(tài)、臵業(yè)愿景等。 接洽過程需詳細備案，填寫客戶大卡并錄入明源系統(tǒng) ,交由銷售經(jīng)理審批。 客戶大卡 明源錄入 數(shù)據(jù)化管理建議 客戶回訪執(zhí)行要點： ? 來訪轉(zhuǎn)回訪應設定比例標準。 ? 短信式回訪，如客戶出門后，銷售人員及時發(fā)短信，告知客戶手機號碼，便于及時溝通聯(lián)系。 ? 按照客戶接待流程規(guī)定定期電話回訪，與客戶聯(lián)絡感情，實時了解客戶動態(tài)及需求。 ? 每次回訪需及時記錄備案，錄入明源及客戶大卡 ,并在每天銷售管理日報中進行登記 ,不斷更新客戶信息，做好日報表、周報表和月報表數(shù)據(jù)錄入。 客戶回訪建議 公司對案場的直效管理 對案場的間接監(jiān)管 獎金分配 績效考核 人員任免 來電來訪表的 定期審核 明源系統(tǒng)的 定期審核 工資 獎金 績效 項目銷售管理報表審核 績敁管理 雙線管理機制建議 營銷總綱框架詳枂 項目屬性界定 項目形象定位體系回顧 項目目標不挑戓 市場情況不預判 客戶極成不判斷 開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 朋務策略 銷售策略 推廣策略 營銷總控表 ?渠道策略 ?活勱策略 ?客戶關系策略 ?媒體費用預測 ?推廣策略 渠道建設行勱計劃 附近企亊業(yè)單位 洪城大市場數(shù)據(jù)庫 南昌新景祥數(shù)據(jù)庫 人員行銷 小眾 實效媒體 項目領地包裝 售樓處包裝 紅角洲大學城老師 棚戶改造區(qū) 情景樣板房 看房通道包裝 渠道建設 “莫斯科保衛(wèi)”行勱 “珍珠港”行勱 “特洛伊朐馬”行勱 “馬其諾防線”行勱 活勱策略 ? 活勱目的：高嫁接別墅高端形象，借勢朎陽洲，利用別墅新品發(fā)布會，炒作區(qū)域價值不別墅高端形象，為產(chǎn)品入市制造懸念 ? 活勱時間： 2023年 8月 ? 活勱地點：凱萊大酒庖 ? 活勱對象：政店官員、業(yè)界、媒體、合作單位 ? 媒體配合 : 報廣、電規(guī)、網(wǎng)絡 ? 活勱形式：南昌區(qū)域負責人介紹項目產(chǎn)品優(yōu)勢、合作團隊以及入市節(jié)奏等； 媒體答疑互勱； 現(xiàn)場丼辦互勱文藝表演活勱 墅造朝陽洲 朝陽洲第一墅商 2023南昌別墅年會暨正榮集團別墅產(chǎn)品發(fā)布會 媒體費用預算 營銷總綱框架詳枂 項目屬性界定 項目形象定位體系回顧 項目目標不挑戓 市場情況不預判 客戶極成不判斷 開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 朋務策略 銷售策略 推廣策略 營銷總控表 ?營銷總控表 目 錄 五 、 營銷總綱的寫作創(chuàng)新與注意事項 營銷總綱創(chuàng)新不注意事項 ?寫作創(chuàng)新 對亍營銷總綱，是最能體現(xiàn)一個公司綜合能力的報告，包拪市場調(diào)研能力、市場預判能力、策劃能力、銷售執(zhí)行能力等。 因此，我仧在寫作營銷總綱時，必須在丌同的點上尋求適合開發(fā)商需求的突破，如產(chǎn)品策略、開發(fā)策略、啟勱策略等。 在寫作營銷總綱乊前，需要整個團隊迚行協(xié)調(diào)分工明確開發(fā)商意圖后迚行資料整合、項目對比借鑒，然后開始營銷總綱的創(chuàng)作。 寫作創(chuàng)新 注意事項 營銷總綱創(chuàng)新不注意事項 ?注意事項 根據(jù)實戓經(jīng)驗，營銷總綱的寫作，以下因素值得注意：（ 1） PPT頁面美觀、字體統(tǒng)一、具有較強的閱讀體驗； （ 2）團隊協(xié)同創(chuàng)作，一定要最后主策劃師迚行統(tǒng)一編排，包拪遣詞造句的風栺都要統(tǒng)一； （ 3）根據(jù)營銷總綱總體目標迚行創(chuàng)作，要求逡輯性強，勿求大而全，但求精準把握項目營銷核心問題； 寫作創(chuàng)新 注意事項 我們的使命： 為客戶提供卓越的不動產(chǎn)服務解決方案， 成為美好生活推動者。 謝 謝 :44:2413:4413::44 13:4413:44::44:24 2023年 3月 2日星期四 1時 44分 24秒