【正文】 未來臨沂別墅市場潛在供應區(qū)域位于 ： 一是城西板塊蒙山大道以西，涑河沿線，大學城周邊及海關(guān)路以南沿沂河區(qū)域； 二是北城新區(qū)板塊三和六街以北的沿沂河、柳青河沿岸區(qū)域； 三是河東板塊，南北兩端沿沂河區(qū)域及河東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 供應 區(qū)域 未來潛在供應區(qū)域 除現(xiàn)已規(guī)劃尚未推出市場的項目所在區(qū)域外，未來別墅潛在供應多集中于離城市較遠的近郊區(qū)域，但各區(qū)域仍主要依靠河景資源 本報告是嚴格保密的。 沂龍灣龍園 愛倫坡 海爾臨天下 月瀾灣 百聯(lián)華府 鳳凰城 水榭華庭 華創(chuàng)金桂園 奧林匹克花園 香醍榮府 日月城 獨棟別墅體量較小，僅沂龍灣存在，面積在 480800㎡ ；雙拼別墅面積集中在350520㎡ ；聯(lián)排別墅面積集中在 230370㎡ ；疊加別墅面積集中在 150300㎡ 。 產(chǎn)品 分析 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 600 700 800 ?（單位：㎡ ） 獨棟 雙 拼 聯(lián) 排 疊加 聯(lián)排戶型面積集中于 230370㎡ 疊拼戶型面積集中于 150300㎡ 別墅產(chǎn)品主要為總價相對較低的聯(lián)排及疊拼產(chǎn)品，為目前市場主要供應產(chǎn)品及熱銷產(chǎn)品；雙拼也有少量供應，獨棟產(chǎn)品稀少，僅存在沂龍灣項目 本報告是嚴格保密的。 所屬區(qū)位 項目名稱 建筑類型類型 外立面風格 中心區(qū)域 鳳凰城 聯(lián)排 /雙拼 英倫（都鐸） 海爾臨天下 雙拼 /聯(lián)排 現(xiàn)代簡約 百聯(lián)華府 雙拼 /聯(lián)排 英倫 次中心區(qū)域 沂龍灣龍園 獨棟 /聯(lián)排 /雙拼 西班牙 愛倫坡 聯(lián)排 /疊加 美國賴特 月瀾灣 聯(lián)排 意大利 水榭華庭 聯(lián)排 /獨棟 現(xiàn)代中式 華創(chuàng)金桂園 聯(lián)排 /疊加 西班牙 奧林匹克花園 獨棟 /聯(lián)排 /疊加 新古典主義 濱河國際 疊加 新古典主義 近郊區(qū)域 日月城 雙拼 /聯(lián)排 /疊加 意大利 從在售項目別墅的外立面來看，市場在售別墅產(chǎn)品外立面多種多樣，主要以英倫風格、意大利、西班牙風格為主 外立面 風格 臨沂在售別墅項目外立面統(tǒng)計分析 本報告是嚴格保密的。 地中海風格代表項目： 沂龍灣龍園 地中海風格建筑特色 ： 建筑的形態(tài)上具有很多不對稱的設計，稍大些的房子都有一個環(huán)繞的庭院或天井，形成一個圍合式的群落，（在西班牙建筑中，經(jīng)常廣泛運用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，包括陽臺、窗間柱子多用螺旋形鑄鐵花飾） 月瀾灣 建筑特色 ： 北美風格實際上是一種混合風格 ,不象歐洲的建筑風格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時期接受了許多種成熟的建筑風格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方，融合多種風情于一體的特點 。 美式風格代表項目： 海爾臨天下 愛倫坡 目前市場在售別墅產(chǎn)品外立面風格較為散亂，使用較多的風格為英倫、地中海和美式風格 外立面風格 本報告是嚴格保密的。 英倫風格代表項目： 英倫風格建筑特色 ： 住宅的坡屋頂坡度較陡，窗戶的尺寸一般都比較小，主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主，承重結(jié)構(gòu)為混凝土砌塊。 百聯(lián)華府 鳳凰城 其他風格建筑 ： 其他代表性風格建筑，如水榭華庭的中式現(xiàn)代風格和奧林匹克花園及濱河國際的新古典主義風格等。 其他風格風格代表項目： 水榭華庭 奧林匹克花園 華創(chuàng)金桂園 外立面風格 本報告是嚴格保密的。 三、臨沂別墅供求分析 本報告是嚴格保密的。 2 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅供應月度變化（套數(shù)）0100200300400套月初存量（套）新增供應量（套）月初存量（套） 220 203 190 232 214 215 190 172 172 144 219 180 155 200 174 118 88新增供應量（套） 0 0 60 0 45 0 0 15 6 111 0 0 176 0 0 0 1191001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 11052 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅供應月度變化（面積）020230400006000080000100000平米 月初存量（㎡）新增供應量（㎡）月初存量（㎡） 64164 59224 55302 62722 57598 58420 51594 46508 42456 35026 52477 41787 35121 51131 44680 29734 22026新增供應量（㎡） 0 0 12600 0 12614 0 0 0 1560 26868 0 0 51324 0 0 0 301021001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105供應 分析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺 別墅供應方面，由于新政的影響， 2023上半年別墅供應較少，下半年市場形勢轉(zhuǎn)好，各項目加快推盤節(jié)奏，供應量增大 2023年 1月，海爾臨天下開盤，推出大部分別墅產(chǎn)品，市場供應迅速增長。 本報告是嚴格保密的。 2 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅成交月度變化（套數(shù)）050100150套成交量（套）成交量（套） 17 13 18 18 44 25 18 15 34 36 39 25 131 26 56 30 651001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 11052 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅成交月度變化（面積）010000202303000040000平米成交量（面積）成交量（面積） 4940 3922 5180 5124 11792 6826 5086 4052 8990 9417 10690 6666 35314 6451 14946 77081001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104成交 分析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺 別墅成交方面，受市場整體的影響， 2023上半年別墅成交較為平淡，下半年 9月份之后，市場成交開始反彈，成交呈現(xiàn)井噴狀況 2023年上半年，除 5月份成交較旺外，其他月份市場反應較平淡，月均消化 5000㎡ ；下半年 9月份之后，市場形勢好轉(zhuǎn)，伴隨著項目的加推及開盤，成交量迅速增長，一直持續(xù)到現(xiàn)在，月均消化量為 12800㎡ 。 本報告是嚴格保密的。 2 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅供求關(guān)系月度變化（套數(shù)）0200400套供應套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）供應套數(shù)（套） 220 203 250 232 259 215 190 187 178 255 219 180 331 200 174 118 207成交套數(shù)（套） 17 13 18 18 44 25 18 15 34 36 39 25 131 26 56 30 65100 100 100 100 100 100 100 100 100 101 101 101 110 110 110 110 1102 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅供求關(guān)系月度變化（面積）050000100000㎡供應面積（㎡）成交面積（㎡）供應面積（㎡） 64164 59224 67902 62722 70212 58420 51594 46508 44016 61894 52477 41787 86445 51131 44680 29734 52128成交面積（㎡） 4940 3922 5180 5124 11792 6826 5086 4052 8990 9417 10690 6666 35314 6451 14946 7708 149621001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105供求 分析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺 從別墅供求關(guān)系來看， 2023年上半年主要以消化剩余存量為主，市場存量較大，但是成交比較平淡；下半年出現(xiàn)供需兩旺的情況 供應緩慢，成交平淡 供應增長，成交火爆 本報告是嚴格保密的。 從別墅供求關(guān)系月度變化來看，受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，除 5月份別墅成交面積有較大提升外，2023年上半年別墅市場成交不佳，平均每月消化約 5000㎡ ；下半年 7月份、 8月份別墅市場仍然低迷， 9月份進入傳統(tǒng)的“金九銀十”的銷售旺季，市場開始全面回暖，供應量開始增加，進入 11月份市場仍舊火爆，本月成交量甚至超過了 10月份的成交面積。進入 2023年， 1月份由于海爾臨天下的開盤熱銷，帶動了本月成交面積的放量增長，并且市場供應量達到了近兩年的最大值； 2月份為傳統(tǒng)春節(jié)，但別墅市場熱度不減，是2023年同期成交量的 ，隨后市場仍保持火爆的熱銷熱度，總之進入 2023年后，各月的成交均高于同期。 市場描述： 別墅市場 2023下半年開始熱銷的主要原因為：一、 2023年上半年市場受到政府調(diào)控政策影響，市場多持觀望態(tài)度；二、經(jīng)過 2023上半年的市場低迷，下半年別墅市場形勢逐漸好轉(zhuǎn)，剛性需求開始釋放，下半年國家通脹壓力的增加在一定程度上刺激了別墅的成交；三、 2023年下半年大部分別墅項目開始集中推盤，從而保證了充足房源的供應，一定程度上也刺激了市場的成交。 原因分析： 本報告是嚴格保密的。 2 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅均價月度變化0500010000150002023025000元/ ㎡聯(lián)排均價（元/ ㎡）疊拼均價（元/ ㎡）雙拼均價（元/ ㎡）聯(lián)排均價（元/ ㎡） 7625 7625 7625 6100 8644 8644 8644 6051 8725 8746 8859 10118 10168 10487 10555 11750 11750疊拼均價（元/ ㎡） 3167 3167 3167 3167 3333 3333 3333 3500 4625 4625 4625 4625 4625 4655 5030 7500 7500 雙拼均價（元/ ㎡） 20230 20230 20400 21000 21000 18200 18200 18500 20230 20230 20230 202301001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105隨著別墅供求成交的變化，別墅整體均價存在上漲的趨勢： 聯(lián)排產(chǎn)品方面， 2023年 9月份之前，市場上在售別墅項目除鳳凰城項目為高端產(chǎn)品外，其他在售項目檔次相對較低，因此市場均價相對較低；但隨著 10月份之后沂龍灣龍園、愛倫坡、百聯(lián)華府及海爾臨天下的相繼入市，迅速提高了聯(lián)排產(chǎn)品的整體價格，因此聯(lián)排均價不斷上漲，至 2023年 5月份時，均價上漲 3000元 /㎡ ； 疊拼產(chǎn)品方面， 同聯(lián)排產(chǎn)品相似，由于愛倫坡的入市，同樣帶動了疊拼均價的上漲，由于目前低端疊拼產(chǎn)品的消化完畢，目前疊拼主要集中于愛倫坡項目，目前均價約為 7500元 /㎡ 。 雙拼產(chǎn)品方面： 雙拼產(chǎn)品供應較少，目前在售產(chǎn)品主要集中在少數(shù)高端項目，均價維持 20230元 /㎡ 左右。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自 【 世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺 】 價格變化 從別墅均價月度變化來看，從 2023年 1月到現(xiàn)在，別墅聯(lián)排及疊拼價格呈現(xiàn)上揚趨勢；由于雙拼產(chǎn)品供應較少，價格趨于穩(wěn)定 本報告是嚴格保密的。 2 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅項目月度價格變化（聯(lián)排）400080001202316000元/ ㎡魯商鳳凰城海爾臨天下百聯(lián)華府愛倫坡月瀾灣奧林匹克水榭華庭日月城沂龍灣龍園香醍榮府魯商鳳凰城 12723 12723 12723 12723 12723 12723 12893 13793 13793 13793 13793 13793 14000海爾臨天下 13000 13500 13500 13500 13500百聯(lián)華府 11000 11000 11000 11000 11000愛倫坡 12023 12023 12023 12023 12023 12023 12023 12023月瀾灣 8570 8570 8570 8570 8570 857