【正文】 7+1 交通情況： 56 3 3 541至涂家巷站 配套情況： 小區(qū)內(nèi)部健身會(huì)所、長(zhǎng)江紫都中山小學(xué)、小區(qū)幼兒園、小區(qū)商業(yè)街目前已經(jīng)開街，有郵局、小型超市、洗衣店、社區(qū)辦事處、派出所等。 三期推盤時(shí)間： 暫定于 2023年下半年，根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)計(jì)在2023年上半年，其面積區(qū)間為 ㎡兩房到 ㎡復(fù)式，主力戶型面積為 98113平米兩房、 131140平米三房。 項(xiàng)目總評(píng)：知名開發(fā)商，江景盤，建筑、園林頗有品質(zhì)，自身配套較齊全，主要為武昌老城區(qū)客戶。 項(xiàng)目介紹： 目前長(zhǎng)江紫都前期房源基本已經(jīng)售罄，只剩下少量面積在 200㎡左右房源，該項(xiàng)目位于武昌南外灘，鸚鵡洲大橋以及楊泗港過江隧道附近，由于入駐時(shí)間較長(zhǎng)，社區(qū)配套相對(duì)成熟，且具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Α? 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 稀缺自然景觀資源、項(xiàng)目自身景觀配套、區(qū)域獨(dú)特性、戶型覆蓋面廣 客群情況： 來源區(qū)域：區(qū)域?yàn)橹苓呉约吧倭课洳铣菂^(qū)客戶，紫陽(yáng)路、胭脂路、大東門區(qū)域； 客群結(jié)構(gòu)：自住型客群居多，多為改善型客戶，投資客比例較少，且多集中在項(xiàng)目 1期，客群年齡多集中在 2845歲之間。 競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：社區(qū)成熟，近城優(yōu)勢(shì)明顯，有長(zhǎng)江資源優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)實(shí)惠。 A、中大 長(zhǎng)江紫都 （最靠近項(xiàng)目所在地樓盤，最重要參考，未來項(xiàng)目最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） B、保利心語(yǔ) （南湖板塊內(nèi)知名大盤，輻射區(qū)域較廣，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 開發(fā)商 :保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形態(tài)： 小高層、高層、別墅 交通配套： 777公交至項(xiàng)目 配套情況： 項(xiàng)目周邊配套設(shè)臵齊全，周邊配套與南湖區(qū)域共享，小區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)所、幼兒園齊全，并配備有商業(yè)街。 三期推盤時(shí)間： 目前在售為尾貨，主力為 90多平兩房變?nèi)糠吭?，新的一期預(yù)計(jì) 2023年下半年推出，產(chǎn)品前期類似；另外，開發(fā)商在項(xiàng)目對(duì)面新增了 70萬方用地，項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)到 130萬方。 項(xiàng)目總評(píng)：品牌開發(fā)商，大盤，湖景，產(chǎn)品線豐富，泛武昌區(qū)域客戶，輻射面廣。 項(xiàng)目介紹： 保利心語(yǔ)為南湖板塊內(nèi)知名大盤，以稀缺的自然景觀資源、豐富的產(chǎn)品線、快速的消化速度以及開發(fā)商品牌的美譽(yù)度，贏得了市場(chǎng)的重視。 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 稀缺景觀資源（野芷湖）、豐富產(chǎn)品線、開發(fā)商品牌、戶型設(shè)計(jì)。 客群情況： 來源區(qū)域：以南湖附近區(qū)域?yàn)橹鳎采w武昌區(qū)域，大東門、紫陽(yáng)路、甚至青山。 客群結(jié)構(gòu)：目前在售的產(chǎn)品主要為自住型客群，剛性需求居多，其次為改善型客群，投資客占比較小。 競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：品牌開發(fā)商，知名項(xiàng)目，產(chǎn)品有特色，區(qū)域開發(fā)成熟。 B、保利心語(yǔ) （南湖板塊內(nèi)知名大盤，輻射區(qū)域較廣，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） C、御江名苑 （區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，規(guī)模、品質(zhì)、品牌有限，有一定競(jìng)爭(zhēng)力） 開發(fā)商 :湖北金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套情況： 較靠近武太閘片區(qū)，配套在白沙洲片區(qū)相對(duì)成熟； 項(xiàng)目介紹 ：該公司在武漢開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)部除 5棟底商該小區(qū)由 3棟 17層、 1棟 18層、 1棟 19層高層組成，其戶型區(qū)間在 45110平米之間，其中， 5號(hào)樓規(guī)劃設(shè)計(jì)為一棟復(fù)式小戶型公寓。 銷售情況： 項(xiàng)目目前尚未開盤，無成交價(jià)格 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 區(qū)域內(nèi)生活配套優(yōu)勢(shì)、區(qū)位相對(duì)優(yōu)勢(shì)； 客群情況： 來源區(qū)域：以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)橹鳎涮l、梅家山區(qū)域 客群結(jié)構(gòu)：預(yù)計(jì)客戶結(jié)構(gòu)基本為自住型客群，以剛性需求為主，兼顧部分投資客群。 競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：臨近諸多工業(yè)園區(qū)，適合投資。 D、大華南湖公園世家 （南湖板塊成熟配套居住型大盤，有一定競(jìng)爭(zhēng)力） 開發(fā)商 :大華集團(tuán)（武漢）房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目配套： 項(xiàng)目共享南湖片區(qū)配套，小區(qū)內(nèi)會(huì)所、商業(yè)街等生活配套，商業(yè)街已經(jīng)入駐，包括餐館、小型超市、洗衣店、茶樓等，入住率不高，約為 30%左右。 銷售情況： 在售 90、 120平米兩種戶型，新的一期推出時(shí)間不明。 項(xiàng)目介紹： 該項(xiàng)目為南湖片區(qū)開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)的樓盤，居住氛圍比較濃厚，樓盤開發(fā)節(jié)奏較慢，銷售情況一直不溫不火。 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 稀缺自然景觀資源，南湖中心大盤，成熟居住氛圍，大華品牌優(yōu)勢(shì) 客群情況： 來源區(qū)域：南湖及周邊區(qū)域?yàn)橹?，輻射街道口、圖書城商圈。 客群結(jié)構(gòu)：自住型客群居多，剛性需求為主，改善型居住其次、少數(shù)投資客 競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：成熟大盤，南湖新城中心，產(chǎn)品有特色。 E、金地西岸故事 （南湖板塊時(shí)尚青年公寓，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感強(qiáng)，有一定競(jìng)爭(zhēng)力） 開發(fā)商 :金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售情況： 目前項(xiàng)目在售 3號(hào)樓、 8號(hào)樓，面積區(qū)間為 8095平米，兩房變?nèi)繎粜汀? 配套情況： 小區(qū)內(nèi)部設(shè)臵商業(yè)街配套，并通過前期包裝，體驗(yàn)感足。 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 項(xiàng)目形象包裝、社區(qū)內(nèi)部特色配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客群情況： 來源區(qū)域：南湖周邊區(qū)域?yàn)橹鳎椛湮洳齾^(qū)域、街道口商圈、光谷商圈 客群結(jié)構(gòu)：自住型客群為主，客群年齡偏年輕，剛性需求明顯，部分投資客群 競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商品牌，產(chǎn)品、展示與項(xiàng)目營(yíng)銷概念。 F、武昌府 （南湖板塊鄰出版城居住型大盤，性價(jià)比高） 開發(fā)商 :武漢維佳臵業(yè)有限責(zé)任公司 配套情況： 鄰近出版城，武漢理工大學(xué)，與街道口、出版城區(qū)域配套共享，社區(qū)內(nèi)部會(huì)所、 8萬平米商業(yè)設(shè)施， 600米特色步行街、 2個(gè)主力商業(yè)中心， 銷售情況： 售戶型為 78平米和 101平米兩種， 下期房源年內(nèi)推售； 項(xiàng)目介紹： 因?yàn)橥恋厥褂眯再|(zhì)等問題，該樓盤定價(jià)較低，為南湖區(qū)域同質(zhì)價(jià)格較低的樓盤； 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、商業(yè)配套、價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 客群情況： 來源區(qū)域：南湖及街道口、出版城區(qū)域?yàn)橹鳌? 客群結(jié)構(gòu)：自住型客群為主，客群年齡跨度較大，剛性需求明顯，部分還建客戶，少數(shù)投資客群。 競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：以性價(jià)比取勝，吸引周邊群體。 G、水域天際 （南湖板塊最靠近武昌老城區(qū)成熟大盤） 開發(fā)商 :武漢恒基投資有限公司 配套情況： 南湖區(qū)域內(nèi)共享，項(xiàng)目?jī)?nèi)部有武商量販， 1750平米可得龍國(guó)際幼兒園、泳池、商業(yè)街等生活配套設(shè)施 銷售情況： 目前在售緹香郡組團(tuán)，有多層、小高層、高層，戶型區(qū)間在69110㎡之間； 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目屬于南湖板塊，但是比較靠近雄楚大街、丁字橋方向，對(duì)老城區(qū)的輻射力較強(qiáng)。 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)、社區(qū)內(nèi)外成熟生活配套、居住氛圍 客群情況： 來源區(qū)域：南湖區(qū)域?yàn)橹?，輻射雄楚大街、丁字橋區(qū)域 客群結(jié)構(gòu)：自住型客群，改善型客群、剛性需求為主，年齡結(jié)構(gòu)在 2555歲之間，學(xué)校老師、企業(yè)職工、私營(yíng)業(yè)主，少量投資客 競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成熟、成片的配套。 開發(fā)商 :武漢天久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目以 61120平米的兩房三房設(shè)計(jì)為主打， 70%的戶型都配備有入戶花園 銷售狀況： 僅剩個(gè)別單位，已售完樓盤 客群情況： 來源區(qū)域：武昌區(qū)域， 客群結(jié)構(gòu)：自住型客群，改善型客群、政府公務(wù)員，周邊的拆遷戶與原住居民。 H、天久云門 （南湖板塊與雄楚大街邊際樓盤，老城區(qū)典型性樓盤） 競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：近城優(yōu)勢(shì)。 I、南湖玫瑰灣 （南湖板塊內(nèi)高檔大盤，南湖區(qū)域內(nèi)最貴樓盤） 開發(fā)商 :深圳泰然集團(tuán) /武漢泰然公司 項(xiàng)目介紹： 目前項(xiàng)目 1期已經(jīng)銷售告罄、 2期也已進(jìn)入收尾階段，三期預(yù)計(jì)年內(nèi)推出。該盤以稀缺灣區(qū)高檔大社區(qū)定位，為南湖板塊價(jià)格最貴的樓盤。 銷售情況： 項(xiàng)目 2期剩余 100平米公寓戶型和 172平米的景觀小高層房源。三期一層一戶小高層、多層電梯洋房今年即將推出 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)： 稀缺灣區(qū)景觀資源、社區(qū)內(nèi)外成熟配套、建筑品質(zhì)、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)。 客群情況： 來源區(qū)域：武昌區(qū)域，南湖片區(qū)以及周邊區(qū)域，街道口、光谷、大學(xué)城區(qū)域 客群結(jié)構(gòu)：以改善型客群為主，多為自住型用途，政府公務(wù)員、學(xué)校教授、醫(yī)生、私企老板及少部分投資客，投資客基本集中在項(xiàng)目 1期。 競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：大盤、景觀、產(chǎn)品。 競(jìng)爭(zhēng)分析啟示： 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 威脅指數(shù) 典型項(xiàng)目 品牌 9 保利心語(yǔ) 產(chǎn)品 9 南湖所有項(xiàng)目 規(guī)模 7 保利心語(yǔ) 區(qū)位 8 所有項(xiàng)目 獨(dú)特理念 6 西岸故事 配套 9 所有項(xiàng)目 自然景觀 8 長(zhǎng)江紫都 客戶 9 南湖所有項(xiàng)目 本項(xiàng)目物質(zhì)上并不占優(yōu)，那是一片?紅海?中，我們需要營(yíng)造一座屬于萬悅城特有的精神堡壘，找到?藍(lán)海?。 我們的核心客戶？ 調(diào)查問卷相關(guān)內(nèi)容摘要 尋找客戶的依據(jù) 客戶調(diào)研數(shù)據(jù)： 30歲左右的年青客戶對(duì)本項(xiàng)目表現(xiàn)出更為濃厚的興趣，他們也最為容易接受本項(xiàng)目及所在的區(qū)域； 參考競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況： 年輕的婚房、首次臵業(yè)是區(qū)域購(gòu)房的主流； 項(xiàng)目自然輻射區(qū)域： 以本項(xiàng)目為中心，從時(shí)間成本考慮，沿交通線路，存在自然輻射區(qū)域。 武漢城市格局： 三鎮(zhèn)分立，城市梯度形成； 萬科類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。 5 0 歲以上4 1 5 0 歲3 1 4 0 歲2 6 3 0 歲1 8 2 5 歲您的年齡121086420121411086336611非常期待會(huì)關(guān)注不確定對(duì)萬科在白沙洲區(qū)域大規(guī)模樓盤的關(guān)注核心客戶來源區(qū)域界定： 必拓型客戶區(qū)域 泛武昌片區(qū)的年青群體，普遍以首次臵業(yè)為主，完全可以被引導(dǎo)； 這部分客戶以前一直被南湖乃至光谷區(qū)域分流，而本項(xiàng)目的距離中心城區(qū)絕對(duì)距離更近。 必殺型客戶區(qū)域 中原估計(jì)，區(qū)域內(nèi)有 10多萬產(chǎn)業(yè)人群，有購(gòu)房潛力，需求積累，需要爆發(fā)； 區(qū)域首席大盤，必須對(duì)區(qū)域客戶有一網(wǎng)打盡的氣勢(shì)。 客戶來源區(qū)域分布 白沙洲區(qū)域客戶的基本特征： 客戶組成 家庭年收入 購(gòu)房原因 ?企業(yè)主、私營(yíng)老板 ?專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶 ?大企業(yè)高管 ?學(xué)校、機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo) ?村里的富人 20萬以上 8萬左右 ?企業(yè)中層管理人員 ?中層以上公務(wù)員 ?小商戶 ?工齡較長(zhǎng)的老師 ?拆遷村民 45萬左右 改善性購(gòu)買： 更舒適的居住環(huán)境 炫耀性購(gòu)買： 炫耀財(cái)富和身份 過渡性購(gòu)買： 解決當(dāng)前住房問題 改善型： 更舒適的居住環(huán)境 生命周期型： 結(jié)婚 含辛茹苦型： 為孩子購(gòu)買 望子成龍型： 為孩子教育而換房 生命周期型： 結(jié)婚 功能型： 滿足居住的需求，首次臵業(yè)。 生命周期 青年之家 青年持家 三代（上有老下有?。? 小太陽(yáng)或 后小太陽(yáng) 購(gòu)買力 購(gòu)買欲望 強(qiáng) 中 弱 中 強(qiáng) 強(qiáng) ?白領(lǐng)與藍(lán)領(lǐng) ?機(jī)關(guān)年青職員 ?年青的教職工 ?小生意者 泛武昌區(qū)域客戶的基本特征： 客戶組成 家庭年收入 購(gòu)房原因 ?公司法人 ?企業(yè)高管 ?大學(xué)教授 ?高級(jí)公務(wù)員 ?萬科業(yè)主 30萬以上 10萬左右 ?企業(yè)中層管理人員 ?普通公務(wù)員 ?經(jīng)營(yíng)戶 ?拆遷戶 ?萬科業(yè)主 45萬左右 投資性購(gòu)買： 資產(chǎn)保值升值 炫耀性購(gòu)買： 炫耀財(cái)富和身份 改善型： 更舒適的居住環(huán)境 含辛茹苦型： 為孩子購(gòu)買 望子成龍型： 為孩子而換房 生命周期型： 結(jié)婚 功能型： 滿足居住的需求，首次臵業(yè)。 生命周期 青年之家 青年持家 三代（上有老下有?。? 小太陽(yáng)或 后小太陽(yáng) 購(gòu)買力 購(gòu)買欲望 強(qiáng) 中 弱 弱 中 強(qiáng) ?公司白領(lǐng) ?公務(wù)員 ?教師 ?小商戶 ?自由職業(yè)者 核心客戶生命周期特征： 價(jià)值緯度 家庭生命周期緯度 細(xì)分指標(biāo) 詳細(xì)描述 青年之家 年齡 25 44 歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母） 社會(huì)新銳 青年持家 業(yè)主年齡、是否父母 （老人） 同住 年齡 25 34 歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年 + 父母 （老人） 小太陽(yáng) 0 11 歲小孩 + 業(yè)主 后小太陽(yáng) 12 17 歲小 孩 + 業(yè)主 望子成龍 三代孩子 孩子年齡、是否父母（老人）同住 老人 + 業(yè)主 + 1 8 歲以下孩子 健康養(yǎng)老 老人一二三代 有老人家庭的直系代數(shù) （準(zhǔn)）空巢中年或老年 、 老人 + 中年夫妻 、 老人 ＋ 中年夫妻+ 1 8 歲以上孩子 富貴之家 富貴之家 家庭年收入 收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家庭 務(wù)實(shí)之家 家庭年收入 收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 中年之家 業(yè)主和子女年齡 中年夫婦 + 1 8 24 歲的孩子 年青獨(dú)立、特立獨(dú)行、個(gè)性十足； 堅(jiān)持夢(mèng)想、積極奮斗、充滿愛心； 小有成就、肩負(fù)責(zé)任、銳意進(jìn)取。 其他客戶屬于跟隨型、被引導(dǎo)型客戶。 年青的社會(huì)新銳（包括萬科成長(zhǎng)型）是我們的核心客戶 我們的核心客戶定義：