【正文】 的地表水。地下 100米 深處就是富含鍶和偏硅酸的優(yōu)質礦泉水，再往下近千米就是儲量巨大的地熱田。 216。 客戶：客戶主要以哈爾濱本地客戶為主，一定數(shù)量的周邊城市群客戶，少量的東三省客戶；哈市典型案例 —— 東方紅星水庫旅游地產(chǎn)項目，休閑度假主題，購房多為哈爾濱當?shù)厝巳?16。 紅星水庫 位于阿城東部，距離哈爾濱 47公里，距離哈爾濱車程 50分鐘，是目前哈爾濱周邊最近的山水特色鮮明、文化底蘊濃厚、生態(tài)保護完好的大型旅游度假風景區(qū)。紅星水庫是一個集旅游、度假、休閑、飲食娛樂、體育運動為一體的旅游度假國家 AAAA級綜合項目216。 樓盤情況：占地面積 :179000平方米總建筑面積 :76800平方米216。 總投資： 216。 樓盤周邊配套：游泳館、會所、滑翔翼、滑雪場等水上娛樂項目216。 容積率： 216。 綠化率： 25%216。 規(guī)劃戶數(shù)： 956戶216。 購房人群：東三省人群，主要是哈爾濱當?shù)厝巳?，滿足休閑度假需要區(qū)域旅游地產(chǎn)小結n旅游地產(chǎn)尚在起步階段，主要分布在以大連為主的沿海城市， 東北內(nèi)陸城市供應較稀缺 ；n在城市未發(fā)展到城市人口外溢條件下， 具備創(chuàng)新設施 的旅游地產(chǎn)項目也是可以 吸引當?shù)芈糜味燃僦脴I(yè)客群。區(qū)域旅游地產(chǎn)研究結論：二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機會研究n區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀n本地房地產(chǎn)市場分析n旅游地產(chǎn)成長規(guī)律依托城市行政區(qū)劃分住宅市場已經(jīng)發(fā)展成為新村板塊和讓胡路板塊，其余區(qū)域項目供應相對較少城市之光洋房聯(lián)排高層鑫苑小區(qū)高層麗水華城多層高層銀億陽光城多層高層未來城多層高層陽光佳苑多層高層怡水灣多層高層學府花園洋房聯(lián)排高層錦繡華城多層高層萬城華府多層洋房高層沿湖城聯(lián)排雙拼洋房高層瀚城國際高層多層別墅新村板塊讓胡路板塊格林小鎮(zhèn)高層多層大唐世家聯(lián)排疊拼多層高層n讓胡路板塊特征： 依托成熟配套 /學區(qū) /湖景資源，以多層為主導，均價55006000元 /平米，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主n新村板塊特征： 依托湖景 /學區(qū)資源，市場供應多層和高層及少量低密產(chǎn)品，高層與多層拉差不明顯，整體去化速度快，以油公司職工 /公務員為主讓胡路板塊： 依托成熟配套，以多層為主導，均價 55006000元 /㎡，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主?學區(qū)資源、成熟配套資源、湖景資源依托資源?5500－ 6000元 /平米平臺價格?平層占主導地位，高層 loft產(chǎn)品形式?150－ 200套 /月銷售速度?基本上都是本地油田體系職工，外來客戶很少客戶特征項目 鑫苑小區(qū) 陽光佳苑 麗水華城位置 讓胡區(qū)龍南西寨市場 讓胡區(qū)龍南昆侖大街油田書店南側 讓湖路區(qū)新潮裝飾材料城南側規(guī)模 建筑面積： ㎡， 466戶 建筑面積： 19萬㎡，約 2100戶 建筑面積： 130萬㎡，近期開盤1100套左右容積率 建筑類型 高層 平層、小高層 多層、高層戶型 三居（ loft） 8295 ㎡ ，三居（平層） 132135 ㎡三居（ loft） 8690㎡平層二居 8689㎡平層三居 106136㎡小戶型公寓 3044㎡兩居 90平米，三居 110㎡ 、 115120㎡ 、 120130㎡ ，四居 140160㎡ 、 160214㎡ （ 170、 180、 190）㎡，客戶構成 油田 職 工占到了 80%，其他 為打工的和私 營 企 業(yè) 主基本都是油田 職 工，基本上都有私家車 ，改善性需求和子女 結 婚用房 為 主，投 資 客主要集中在公寓部分客 戶 主要 為 油田 職 工和管局 員 工，能占到 80%以上；價格 均價（ loft） 5600元 / ㎡ （平 層） 4500元 / ㎡ 均價（ loft） 5600元 / ㎡ （平層） 5000元 / ㎡ 均價： 6000元 / ㎡銷售狀況銷 售火爆， 4月份到 現(xiàn) 在基本售罄，月均消化速度銷售狀況還可以，現(xiàn)就剩余公寓部分戶型，平層 106122三居最暢銷售罄了共開盤 1100套，基本上在 2629號銷售 700多套，現(xiàn)在在銷控狀態(tài)；現(xiàn)在好多客戶都在等待更好的房源新村板塊： 依托湖景 /學區(qū)資源，產(chǎn)品相對復合，高層與多層價差不明顯，去化速度快，以油公司職工 /公務員為主?湖景資源、學區(qū)資源依托資源?高層： 41004500元 /平米?多層： 45005000元 /平米?別墅： 80008500元 /平米平臺價格?平層和高層產(chǎn)品形式?平均 200－ 300套 /月銷售速度?主要 為 油田 職 工、公 務員 ?？蛻籼卣黜椖?瀚城國際 學府花園 格林小鎮(zhèn)位置 世紀大道，三永湖畔 實驗中學旁 環(huán)城路與經(jīng)九街相交處規(guī)模 建面 114萬㎡ ， 2450戶 總建筑面積 6萬㎡，共 610戶 總建筑面積 ㎡，三四期共1200戶容積率 建筑類型 多層高層別墅 洋房聯(lián)排小高層 多層小高層電梯洋房戶型 兩居 87㎡ 100㎡ ，三居 130㎡多 層 ： 一居： 5060㎡ ；兩居：80100㎡ ；三居： 110130㎡ ；高 層 ： 小公寓： 67㎡ ，兩室一 廳一 衛(wèi)小高層： 一居： 59㎡ ；兩居： 9597㎡電 梯洋房 ：三居 126㎡ 130㎡ ，四居 160㎡ 180㎡客戶構成本地客 戶 居多，占 90%以上，主要 為 油田 職 工、公 務員 。外來客 戶較 少。主要 為 油公司、管理局 為 主；也有市政的；多 層 置 業(yè) 目的以子女就學陪 讀為 主；高 層 小公寓以投資為 主機關干部、 領導 、廠 礦 油田人員 、生意型客 戶 ，以 經(jīng)貿(mào) 、餐飲 、個體 為 主價格 高 層 4400元 /㎡ ；多 層 5000元/㎡ ； 別 墅 8580元 /㎡多 層 ： 43004800元 /㎡ ；高 層 小公寓： 55186318元 /㎡ ；小高層： 4100元 /㎡多層： 4500元 /㎡電梯洋房： 5000元 /㎡銷售狀況銷 售狀況良好，月均 200套的去化速度多 層 ：開 盤 當日即售罄，高 層 ：小公寓目前 還 剩 8套，月均 200套左右去化速度每月 銷 售 300400套， 銷 售速度較 快，價格 優(yōu)勢較 強市場項目分期供應量總結板塊劃分 項目名稱 容積率 物業(yè)類型 分期開發(fā)量 年消化量（ 萬平米） 主力客戶新村板塊 錦繡華城 多層、高層 一期開發(fā) 未開盤 石油 職 工，教 師萬城華府 疊拼、多層、高層 一期 12二期 7 11 周 邊 石油 產(chǎn)業(yè)職 工，政府人 員 ，教 師怡水灣 多層、高層 一期開發(fā) 18 18 周 邊 石油 產(chǎn)業(yè)職 工，政府人 員城市之光 多層（洋房）、小高層 未開盤 未開盤 關注客 戶 以廠 礦 主、私 營業(yè) 主 為主瀚城國際 一期 聯(lián)排別墅、多層、 高層 分四期開發(fā) / 一期 39 25 周 邊 油田 職 工、市政人 員 ，教 師格林小鎮(zhèn) 電梯洋房、多層、小高層、高層 分四期開發(fā) / 二期 10 / 四期 19 19 機關干部、廠 礦 油田人 員大唐世家 聯(lián)排、疊拼、多層、小高層 分四期開發(fā) / —— —— 周 邊 油田 職 工、政府公 務員沿湖城 雙拼、聯(lián)排別墅、洋房、小高 層、高層 分兩期開發(fā) / 一期 20 /二期 —— 周 邊 油田 職 工、政府公 務員讓胡路板塊 鑫苑小區(qū) 高層 一期開發(fā) 周 邊 油田 職 工、政府公 務員陽光佳苑四期 多層、高層 四期開發(fā) / 四期 19 19 周 邊 油田 職 工未來城 多層、小高層 兩期開發(fā) / 一期 13 / 二期 10 周 邊 油田 職 工銀億陽光城 多層洋房 三期開發(fā) / 一期 45 / 三期 22 13 周 邊 油田 職 工麗水華城 多層、小高層、高層 四期開發(fā) / 四期 21 20 周 邊 油田 職 工市場項目主力戶型與暢銷戶型總結板塊劃分 項目名稱 客戶構成 主力戶型（㎡） 暢銷戶型新村板塊 錦繡華城 石油 產(chǎn)業(yè) 相關，政府 單 位人 員 ，基本都是改善居住多層： 124133㎡ 三居高層： 80130兩居 /三居多層： 96㎡ 兩居高層： 120㎡ 三居萬城華府 周 邊 石油 產(chǎn)業(yè) 相關，政府 單 位人 員 ， 5區(qū) 4縣占比 90%，外地私 營業(yè) 主占比 10% 疊拼： 240270多層 :91140㎡ 兩居 /三居高層 : 90110㎡ 兩居 /三居疊拼： 240㎡多層： 100110㎡ 三居高層： 90110㎡ 兩居 /三居 怡水灣 油公司和管理局 為 主， 約 占 80%，外地人落戶 大 慶 或下 轄 區(qū)置 業(yè)約 占 20%多層 : 兩居 96㎡ ，三居 135㎡ 高層 : 90110 ㎡ 兩居多層： 96㎡ 兩居高層： 90100㎡ 兩居城市之光 咨 詢 關注客 戶 以廠 礦 主、私 營業(yè) 主 為 主 多層（洋房） :170220㎡ 三居小高層 :200240㎡ 四居 多層（洋房）已內(nèi)部認購完畢瀚城國際 周 邊 油田 職 工、市政人 員 聯(lián)排： 170265㎡多層 /高層： 130㎡ 三居 聯(lián)排： 180240㎡ ；多層 /高層：化速度無名顯差異，暢銷戶型集中在 87100㎡ 兩居格林小鎮(zhèn) 機關干部、 領導 、廠 礦 油田人 員 ；外地人 員較 少，占 10%以下 多層： 126130㎡ 三居 多層 126130㎡ 三居大唐世家 以油田 職 工、政府公 務員為 主 多層 110120㎡別墅面積為 190、 200、 2 280平米四期未開盤，二手房均價在 800010000元 /平米沿湖城 機關 領導 、市政干部、廠 礦 油田人 員 ； 已售罄讓胡路板塊 鑫苑小區(qū) 油田 職 工占比 80%、生意人、在大 慶 工作多年的打工者LOFT:8594㎡平層 :135㎡ 三居 8594㎡ LOFT陽光佳苑四期 周 邊 油田 職 工 loft： 8690㎡公寓 :3044㎡多層 :86136㎡多層： 106㎡ ,122㎡ 三居未來城 周 邊 油田 職 工 多層：三居 117㎡ 、 124㎡ 、 142㎡ 4050㎡ 一居， 117㎡ 142㎡ 三居銀億陽光城 主要 為 油田 職 工，能占到 80%以上 在售多層洋房，主力戶型三居 130140㎡ 多層 130140㎡ 三居麗水華城 客 戶 主要 為 油田 職 工和管局 員 工，能占到80%以上 在售高層： 110130㎡ 三居 高層 110130㎡ 三居市場結論： 客戶以本地客戶為主、暢銷戶型面積適中，初次改善需求明顯，建筑風格處在主題化初級階段市場項目分期供應量市場項目年消化量建議開發(fā)量1030萬平米1025萬平米 2530萬平米開發(fā)體量 /年消化量216。 市場總體消化量在 200300萬平米，各項目分期開發(fā)量基本在 1030萬平米216。 基于整體市場表現(xiàn)良好的支撐各盤去化速度均好，典型項目年消化量可以達到 2025萬平米；216。 結合項目目標與強勢的資源，眾多利好； 建議啟動區(qū)開發(fā) 2530萬㎡ /年客戶：以大慶本地客戶為主216。 油田職工為整個城市房地產(chǎn)市場的核心客戶，客戶內(nèi)生性明顯216。 兩個區(qū)域由于職能差異，客戶有一定區(qū)分，讓區(qū)以油田職工為主，新村以油田職工、政府機關公務員、教師為主216。 新村是城市熱點板塊，吸引面廣，能吸引讓區(qū)客戶購買，但讓區(qū)僅輻射本區(qū)域，客戶呈現(xiàn)單向化流動風格、暢銷產(chǎn)品 /戶型216。 消化速度快：市場供應物業(yè)類型中，大慶市場當前發(fā)展所處階段下洋房（多層）暢銷；別墅產(chǎn)品供應較少，去化率較快；小高層、高層已經(jīng)被市場接受，在與多層差價 300500的情況下可實現(xiàn)高速度；216。 暢銷戶型面積： TH集中在 180240㎡ ，多層 (洋房 ) 面積集中在 90140㎡ 兩居 /三居，高層戶型面積集中在 80130㎡ 兩居 /三居；216。 市場目前大多項目沒有明確的風格傾向，且明顯呈現(xiàn)出混搭意向，社區(qū)風情化意象不純粹。但對 本地客戶對具有一定差異化風格的樓盤（格林小鎮(zhèn)、沿湖城、瀚城國際等）有明顯傾向。二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機會研究n區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀n本地房地產(chǎn)市場分析n旅游地產(chǎn)成長規(guī)律根據(jù)旅游地產(chǎn)成長規(guī)律，本項目將采取立足區(qū)域、放眼全國的發(fā)展路徑本地旅游休閑自住類區(qū)域旅游度假resort類目的地型 resortResort的功能單一 復合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機場等基礎條件的興建資源條件競爭力的進一步提高產(chǎn)品和活動符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強勢資源條件和吸引力相對復合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持 100300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能區(qū)域市場廣泛市場夏威夷BintanForestHighland 結合旅游地產(chǎn)成長規(guī)律旅游度假區(qū)不斷提升資源環(huán)境和市場競爭力，功能逐漸復合，覆蓋市場空間隨之逐漸擴大：項目發(fā)展方向小結l 旅游 +城市復合功能的旅游新城開發(fā)模式l 立足本地，消化本地內(nèi)生市場；同時，充分整合利用已形成的紅色旅游市場游客資源l 輻射區(qū)域，分享西線旅游線路客群資源數(shù)量和停留時間，打造與 “ 海景 ” 相等價值的旅游度假地產(chǎn)l 站在未來發(fā)展角度，放眼全國，發(fā)展成為具有