【正文】 二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)研究n區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀n本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析n旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律根據(jù)旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律，本項(xiàng)目將采取立足區(qū)域、放眼全國(guó)的發(fā)展路徑本地旅游休閑自住類(lèi)區(qū)域旅游度假resort類(lèi)目的地型 resortResort的功能單一 復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿(mǎn)足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持 100300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能區(qū)域市場(chǎng)廣泛市場(chǎng)夏威夷BintanForestHighland 結(jié)合旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律旅游度假區(qū)不斷提升資源環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，功能逐漸復(fù)合，覆蓋市場(chǎng)空間隨之逐漸擴(kuò)大：項(xiàng)目發(fā)展方向小結(jié)l 旅游 +城市復(fù)合功能的旅游新城開(kāi)發(fā)模式l 立足本地，消化本地內(nèi)生市場(chǎng)；同時(shí)，充分整合利用已形成的紅色旅游市場(chǎng)游客資源l 輻射區(qū)域，分享西線旅游線路客群資源數(shù)量和停留時(shí)間，打造與 “ 海景 ” 相等價(jià)值的旅游度假地產(chǎn)l 站在未來(lái)發(fā)展角度，放眼全國(guó)，發(fā)展成為具有。 市場(chǎng)目前大多項(xiàng)目沒(méi)有明確的風(fēng)格傾向，且明顯呈現(xiàn)出混搭意向，社區(qū)風(fēng)情化意象不純粹。 消化速度快：市場(chǎng)供應(yīng)物業(yè)類(lèi)型中，大慶市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展所處階段下洋房（多層）暢銷(xiāo)；別墅產(chǎn)品供應(yīng)較少，去化率較快；小高層、高層已經(jīng)被市場(chǎng)接受，在與多層差價(jià) 300500的情況下可實(shí)現(xiàn)高速度；216。 兩個(gè)區(qū)域由于職能差異，客戶(hù)有一定區(qū)分，讓區(qū)以油田職工為主，新村以油田職工、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師為主216。 結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)與強(qiáng)勢(shì)的資源，眾多利好； 建議啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā) 2530萬(wàn)㎡ /年客戶(hù)：以大慶本地客戶(hù)為主216。 市場(chǎng)總體消化量在 200300萬(wàn)平米，各項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)量基本在 1030萬(wàn)平米216。外來(lái)客 戶(hù)較 少。區(qū)域旅游地產(chǎn)研究結(jié)論：二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)研究n區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀n本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析n旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律依托城市行政區(qū)劃分住宅市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為新村板塊和讓胡路板塊，其余區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)較少城市之光洋房聯(lián)排高層鑫苑小區(qū)高層麗水華城多層高層銀億陽(yáng)光城多層高層未來(lái)城多層高層陽(yáng)光佳苑多層高層怡水灣多層高層學(xué)府花園洋房聯(lián)排高層錦繡華城多層高層萬(wàn)城華府多層洋房高層沿湖城聯(lián)排雙拼洋房高層瀚城國(guó)際高層多層別墅新村板塊讓胡路板塊格林小鎮(zhèn)高層多層大唐世家聯(lián)排疊拼多層高層n讓胡路板塊特征： 依托成熟配套 /學(xué)區(qū) /湖景資源，以多層為主導(dǎo)，均價(jià)55006000元 /平米，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主n新村板塊特征： 依托湖景 /學(xué)區(qū)資源，市場(chǎng)供應(yīng)多層和高層及少量低密產(chǎn)品，高層與多層拉差不明顯，整體去化速度快，以油公司職工 /公務(wù)員為主讓胡路板塊： 依托成熟配套，以多層為主導(dǎo)，均價(jià) 55006000元 /㎡，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主?學(xué)區(qū)資源、成熟配套資源、湖景資源依托資源?5500－ 6000元 /平米平臺(tái)價(jià)格?平層占主導(dǎo)地位，高層 loft產(chǎn)品形式?150－ 200套 /月銷(xiāo)售速度?基本上都是本地油田體系職工，外來(lái)客戶(hù)很少客戶(hù)特征項(xiàng)目 鑫苑小區(qū) 陽(yáng)光佳苑 麗水華城位置 讓胡區(qū)龍南西寨市場(chǎng) 讓胡區(qū)龍南昆侖大街油田書(shū)店南側(cè) 讓湖路區(qū)新潮裝飾材料城南側(cè)規(guī)模 建筑面積： ㎡， 466戶(hù) 建筑面積： 19萬(wàn)㎡，約 2100戶(hù) 建筑面積： 130萬(wàn)㎡，近期開(kāi)盤(pán)1100套左右容積率 建筑類(lèi)型 高層 平層、小高層 多層、高層戶(hù)型 三居（ loft） 8295 ㎡ ，三居（平層） 132135 ㎡三居（ loft） 8690㎡平層二居 8689㎡平層三居 106136㎡小戶(hù)型公寓 3044㎡兩居 90平米，三居 110㎡ 、 115120㎡ 、 120130㎡ ，四居 140160㎡ 、 160214㎡ （ 170、 180、 190）㎡，客戶(hù)構(gòu)成 油田 職 工占到了 80%，其他 為打工的和私 營(yíng) 企 業(yè) 主基本都是油田 職 工，基本上都有私家車(chē) ，改善性需求和子女 結(jié) 婚用房 為 主，投 資 客主要集中在公寓部分客 戶(hù) 主要 為 油田 職 工和管局 員 工，能占到 80%以上；價(jià)格 均價(jià)（ loft） 5600元 / ㎡ （平 層） 4500元 / ㎡ 均價(jià)（ loft） 5600元 / ㎡ （平層） 5000元 / ㎡ 均價(jià)： 6000元 / ㎡銷(xiāo)售狀況銷(xiāo) 售火爆， 4月份到 現(xiàn) 在基本售罄，月均消化速度銷(xiāo)售狀況還可以，現(xiàn)就剩余公寓部分戶(hù)型，平層 106122三居最暢銷(xiāo)售罄了共開(kāi)盤(pán) 1100套，基本上在 2629號(hào)銷(xiāo)售 700多套，現(xiàn)在在銷(xiāo)控狀態(tài)；現(xiàn)在好多客戶(hù)都在等待更好的房源新村板塊： 依托湖景 /學(xué)區(qū)資源，產(chǎn)品相對(duì)復(fù)合，高層與多層價(jià)差不明顯，去化速度快，以油公司職工 /公務(wù)員為主?湖景資源、學(xué)區(qū)資源依托資源?高層： 41004500元 /平米?多層： 45005000元 /平米?別墅： 80008500元 /平米平臺(tái)價(jià)格?平層和高層產(chǎn)品形式?平均 200－ 300套 /月銷(xiāo)售速度?主要 為 油田 職 工、公 務(wù)員 。 規(guī)劃戶(hù)數(shù)： 956戶(hù)216。 容積率： 216。 總投資： 216。紅星水庫(kù)是一個(gè)集旅游、度假、休閑、飲食娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)為一體的旅游度假?lài)?guó)家 AAAA級(jí)綜合項(xiàng)目216。 客戶(hù)：客戶(hù)主要以哈爾濱本地客戶(hù)為主，一定數(shù)量的周邊城市群客戶(hù)，少量的東三省客戶(hù)；哈市典型案例 —— 東方紅星水庫(kù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，休閑度假主題，購(gòu)房多為哈爾濱當(dāng)?shù)厝巳?16。地下 100米 深處就是富含鍶和偏硅酸的優(yōu)質(zhì)礦泉水，再往下近千米就是儲(chǔ)量巨大的地?zé)崽?。北面群山而立、南面森林綿綿，為項(xiàng)目創(chuàng)造出特色產(chǎn)品提供了條件216。 項(xiàng)目策略： 項(xiàng)目依托國(guó)家級(jí)生態(tài)保護(hù)林，實(shí)現(xiàn) ，綠化率高達(dá) %，通過(guò)營(yíng)造自然資源的稀缺及超大的產(chǎn)品占地，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功216。在條件允許情況下也可以根據(jù)業(yè)主要求單獨(dú)設(shè)計(jì)建造。獨(dú)棟、雙拼普通住宅太陽(yáng)城哈公館200300400500阿卡迪亞總價(jià)哈公館太陽(yáng)城阿卡迪亞哈爾濱匯集松花江及城市資源于一體的豪宅項(xiàng)目；?產(chǎn)品形式： 全部為獨(dú)棟產(chǎn)品，本身即體現(xiàn)稀缺性。東北區(qū)域中心城市處于快速城市化發(fā)展階段，選擇哈爾濱作為典型城市，研究其旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展水平哈市典型案例 —— 阿卡迪亞，是哈爾濱城市遠(yuǎn)郊度假項(xiàng)目，依托高爾夫、滑雪場(chǎng)、溫泉等特色配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)了城市最頂尖豪宅價(jià)格?占地面積： 550000平方米 建筑面積： 70000平方米?位置：地處哈爾濱阿城玉泉鴿子洞，緊鄰 哈阿高速公路和301國(guó)道 ，駕車(chē)從哈爾濱市中心到達(dá)項(xiàng)目需 一個(gè)小時(shí) 左右。 長(zhǎng)春城市群：長(zhǎng)春為中心，包括吉林、四平、松原、遼源等城市 東北城三大市群在空間構(gòu)成區(qū)域核心城市發(fā)展所處階段 群 市群 群 城市化 階段 初期階段 加速階段 后期階段城市化水平 030% 3065% ＞ 65%階段特征 n城市化水平較低、發(fā)展緩慢n人口向城市迅速集聚 n城鎮(zhèn)人口比重增長(zhǎng)趨緩甚至停滯n前工業(yè)化社會(huì)，以第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主n工業(yè)化社會(huì)，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)比重逐步上升n后工業(yè)化社會(huì)，第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位n以農(nóng)業(yè)聚落為主 n城市數(shù)量迅速增加，城市地域拓展n城鄉(xiāng)區(qū)域一體化，并出現(xiàn)逆城市化和中心城市郊區(qū)化現(xiàn)象216。 遼東南城市群：以沈陽(yáng)、大連為中心，包括鞍山、撫順、本溪、丹東、遼陽(yáng)、營(yíng)口、盤(pán)錦、鐵嶺等城市；216。 在大連及周邊沿海城市，旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，多數(shù)以沿海海景景觀資源為依托，主要旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為沿海國(guó)際中心、星海灣一號(hào)、大連漁人碼頭等，購(gòu)房人群主要是東三省人群及大連本地人士216。 —— 大慶石油學(xué)院教師 李先生訪談?wù)Z錄：旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究結(jié)論n 從全國(guó)市場(chǎng)角度看，大慶在先天條件不足的情況下，未來(lái)發(fā)展成全國(guó)目的地旅游城市需要有經(jīng)歷培育、發(fā)展過(guò)程，但 站在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)上應(yīng)該放眼全國(guó)n 區(qū)域市場(chǎng)：東北區(qū)域市場(chǎng)基礎(chǔ)較好，但處于觀光旅游階段，旅游產(chǎn)品低水平開(kāi)發(fā)，難以滿(mǎn)足高端度假需求，導(dǎo)致需求外溢， 因而應(yīng)立足于區(qū)域n 本地市場(chǎng)：旅游成為政府重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，政策推動(dòng)力強(qiáng)，氣候具有反季節(jié)旅游優(yōu)勢(shì)，以石油為特色的紅色旅游市場(chǎng)吸引了省內(nèi)外游客， 立足本地，消化本地內(nèi)生市場(chǎng)；旅游市場(chǎng) 地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研究模型p全國(guó)旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究p區(qū)域旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究p本地旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究p區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀p本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析p旅游地產(chǎn)的成長(zhǎng)規(guī)律項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研究模型二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)研究n區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀n本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析n旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律整體發(fā)展?fàn)顩r：旅游地產(chǎn)主要分布在以大連為主的沿海城市，東北內(nèi)陸城市市場(chǎng)供應(yīng)較稀缺，旅游地產(chǎn)尚在起步階段216。景點(diǎn)少、分散，內(nèi)容不豐富，旅游相關(guān)配套設(shè)施檔次較低，對(duì)當(dāng)?shù)厝巳何Σ蛔憔包c(diǎn)少、分散，內(nèi)容不豐富，配套檔次較低，難以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)匦枨箬F人廣場(chǎng)石油科技博物館鐵人王進(jìn)喜紀(jì)念館 大慶油田歷史陳列館工人文化宮油田文化藝術(shù)中心工人文化宮拓荒者雕塑兒童公園大慶油田樂(lè)園小江南生態(tài)園大慶市區(qū)旅游景點(diǎn)分布圖水上公園大慶市主要景點(diǎn)分布圖 大慶市主要酒店一覽來(lái)大慶旅游的人大部分是政府接待之類(lèi)的，旅游景點(diǎn)就 是石油紀(jì)念館，鐵人紀(jì)念館等等，還有參觀石化企業(yè)生產(chǎn)流程的，一般都是官方組織的居多，都是紅色旅游。氣候： 冬季漫長(zhǎng)，夏秋涼爽，年平均氣溫 ；年降雨量不豐沛，水資源匱乏圖 1 大慶年平均氣溫分布圖圖 2 大慶年平均降水量分布圖216。大慶市地處北緯 45度 46分至 46度 55分之間，由于維度偏高，冬長(zhǎng)嚴(yán)寒，夏秋涼爽；216。充分發(fā)揮大慶旅游資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，做大做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)，把大慶建設(shè)成為旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 大慶市人民政府印發(fā)關(guān)于發(fā)展大慶旅游產(chǎn)若干意見(jiàn) “ 綠色油化之都、天然百湖之城、北國(guó)溫泉之鄉(xiāng) —— 魅力大慶” 習(xí)近平副主席叮囑大慶加快城市轉(zhuǎn)型： 9月 22日，中共中央政治局常委、中央書(shū)記處書(shū)記、國(guó)家副主席習(xí)近平來(lái)到大慶，出席大慶油田發(fā)現(xiàn) 50周年慶祝大會(huì) ，他一再叮囑大慶要加快城市轉(zhuǎn)型，努力建設(shè)更具發(fā)展活力、更適宜人居的大慶。 —— 大慶中國(guó)國(guó)旅旅行社經(jīng)理 東北的休閑度假市場(chǎng)高端客戶(hù)對(duì)主題旅游的需求難以滿(mǎn)足到東北旅游人群對(duì)東北旅游第一印象就是 冰雪藝術(shù) ，其次是森林風(fēng)光、火山景觀勝地、中俄邊境文化、抗戰(zhàn)遺址紀(jì)念教育基地 ，夏季旅游避暑，近些年有發(fā)展起來(lái)的勢(shì)頭，但是沒(méi)有形成規(guī)模化，冬季就是冰雪藝術(shù)節(jié)、滑雪、看雪，冬季接待 80%去東北旅游的客戶(hù)都是和雪有關(guān)系 。 冬天一般去海南三亞，云南 。 入境游的游客主要以 :泰國(guó)、馬來(lái)西亞、俄羅斯、韓國(guó)、日本、及我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)游客為主；數(shù)據(jù)來(lái)源：東三省各省政府報(bào)告旅游開(kāi)發(fā)： 按照旅游市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律，區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到休閑度假規(guī)模化發(fā)展階段，區(qū)域應(yīng)該具有多個(gè)中高端旅游度假項(xiàng)目指 標(biāo) 人均 GDP300$ 300人均GDP1000 $ 1000人均GDP3000 $ 3000人均GDP5000 $ 人均 GDP5000 $階段 觀光旅游啟動(dòng)階段觀光旅游快速發(fā)展階段 休閑度假啟動(dòng)階段 休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段 休閑度假高層次發(fā)展階段特征n產(chǎn)生觀光旅游動(dòng)機(jī)n居民開(kāi)始選擇近距離觀光旅游n觀光旅游快速發(fā)展n旅游地點(diǎn)由近至遠(yuǎn)，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富n休閑度假開(kāi)始啟動(dòng)，只集中在少數(shù)高端人群n觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位n觀光旅游增長(zhǎng)減緩n休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)，向普通人群普及n休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長(zhǎng)n觀光旅游保持平穩(wěn)n休閑度假目的地向遠(yuǎn)程及跨國(guó)化發(fā)展n休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展n休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟判斷 *2023東北三省人均GDP水平已達(dá) 3700美元休閑度假市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律旅游開(kāi)發(fā)： 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)提供的旅游產(chǎn)品以冰雪旅游體驗(yàn)為主，形式單一，發(fā)展檔次以中低檔次為主，陷于重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)之中觀光快速發(fā)展 度假啟動(dòng)期 度假規(guī)?；l(fā)展 度假高層次發(fā)展可提供的觀光、文化旅游功能度假功能單一無(wú)法滿(mǎn)足需求…… ……主題式單一中低檔次為主…度假主題：高爾夫度假……如：五龍高爾夫盛京高爾夫 …多元化創(chuàng)新化復(fù)合化 …觀光主題 ：人文古跡……如：九 .一八歷史博物館 大慶油田歷史陳列館 …體驗(yàn)主題：冰雪……如：亞布力滑雪場(chǎng) 太陽(yáng)島度假區(qū) ……主題文化主題 ：主題公園……如：海林威虎山影視城 嘉蔭恐龍地質(zhì)公園中影世紀(jì)城 ……休閑度假的發(fā)展階段需求度假產(chǎn)品多樣化趨勢(shì)休閑度假呈逐步增加觀光游仍占主導(dǎo)地位文化主題的發(fā)展成熟……旅游開(kāi)發(fā)： 以度假區(qū)為單元的主題旅游產(chǎn)品供給