【正文】 量和停留時(shí)間，打造與 “ 海景 ” 相等價(jià)值的旅游度假地產(chǎn)l 站在未來發(fā)展角度，放眼全國，發(fā)展成為具有。 市場(chǎng)目前大多項(xiàng)目沒有明確的風(fēng)格傾向，且明顯呈現(xiàn)出混搭意向，社區(qū)風(fēng)情化意象不純粹。 兩個(gè)區(qū)域由于職能差異，客戶有一定區(qū)分，讓區(qū)以油田職工為主，新村以油田職工、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師為主216。 市場(chǎng)總體消化量在 200300萬平米，各項(xiàng)目分期開發(fā)量基本在 1030萬平米216。區(qū)域旅游地產(chǎn)研究結(jié)論：二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)研究n區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀n本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析n旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律依托城市行政區(qū)劃分住宅市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為新村板塊和讓胡路板塊，其余區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)較少城市之光洋房聯(lián)排高層鑫苑小區(qū)高層麗水華城多層高層銀億陽光城多層高層未來城多層高層陽光佳苑多層高層怡水灣多層高層學(xué)府花園洋房聯(lián)排高層錦繡華城多層高層萬城華府多層洋房高層沿湖城聯(lián)排雙拼洋房高層瀚城國際高層多層別墅新村板塊讓胡路板塊格林小鎮(zhèn)高層多層大唐世家聯(lián)排疊拼多層高層n讓胡路板塊特征： 依托成熟配套 /學(xué)區(qū) /湖景資源，以多層為主導(dǎo)，均價(jià)55006000元 /平米，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主n新村板塊特征： 依托湖景 /學(xué)區(qū)資源，市場(chǎng)供應(yīng)多層和高層及少量低密產(chǎn)品，高層與多層拉差不明顯，整體去化速度快，以油公司職工 /公務(wù)員為主讓胡路板塊： 依托成熟配套，以多層為主導(dǎo)，均價(jià) 55006000元 /㎡，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主?學(xué)區(qū)資源、成熟配套資源、湖景資源依托資源?5500－ 6000元 /平米平臺(tái)價(jià)格?平層占主導(dǎo)地位，高層 loft產(chǎn)品形式?150－ 200套 /月銷售速度?基本上都是本地油田體系職工，外來客戶很少客戶特征項(xiàng)目 鑫苑小區(qū) 陽光佳苑 麗水華城位置 讓胡區(qū)龍南西寨市場(chǎng) 讓胡區(qū)龍南昆侖大街油田書店南側(cè) 讓湖路區(qū)新潮裝飾材料城南側(cè)規(guī)模 建筑面積： ㎡， 466戶 建筑面積： 19萬㎡，約 2100戶 建筑面積： 130萬㎡，近期開盤1100套左右容積率 建筑類型 高層 平層、小高層 多層、高層戶型 三居（ loft） 8295 ㎡ ，三居（平層） 132135 ㎡三居（ loft） 8690㎡平層二居 8689㎡平層三居 106136㎡小戶型公寓 3044㎡兩居 90平米，三居 110㎡ 、 115120㎡ 、 120130㎡ ，四居 140160㎡ 、 160214㎡ （ 170、 180、 190）㎡，客戶構(gòu)成 油田 職 工占到了 80%，其他 為打工的和私 營(yíng) 企 業(yè) 主基本都是油田 職 工，基本上都有私家車 ，改善性需求和子女 結(jié) 婚用房 為 主，投 資 客主要集中在公寓部分客 戶 主要 為 油田 職 工和管局 員 工，能占到 80%以上；價(jià)格 均價(jià)（ loft） 5600元 / ㎡ （平 層） 4500元 / ㎡ 均價(jià)（ loft） 5600元 / ㎡ （平層） 5000元 / ㎡ 均價(jià)： 6000元 / ㎡銷售狀況銷 售火爆， 4月份到 現(xiàn) 在基本售罄，月均消化速度銷售狀況還可以，現(xiàn)就剩余公寓部分戶型，平層 106122三居最暢銷售罄了共開盤 1100套，基本上在 2629號(hào)銷售 700多套，現(xiàn)在在銷控狀態(tài)；現(xiàn)在好多客戶都在等待更好的房源新村板塊： 依托湖景 /學(xué)區(qū)資源，產(chǎn)品相對(duì)復(fù)合，高層與多層價(jià)差不明顯，去化速度快，以油公司職工 /公務(wù)員為主?湖景資源、學(xué)區(qū)資源依托資源?高層： 41004500元 /平米?多層： 45005000元 /平米?別墅： 80008500元 /平米平臺(tái)價(jià)格?平層和高層產(chǎn)品形式?平均 200－ 300套 /月銷售速度?主要 為 油田 職 工、公 務(wù)員 。 容積率： 216。紅星水庫是一個(gè)集旅游、度假、休閑、飲食娛樂、體育運(yùn)動(dòng)為一體的旅游度假國家 AAAA級(jí)綜合項(xiàng)目216。地下 100米 深處就是富含鍶和偏硅酸的優(yōu)質(zhì)礦泉水，再往下近千米就是儲(chǔ)量巨大的地?zé)崽铩?項(xiàng)目策略： 項(xiàng)目依托國家級(jí)生態(tài)保護(hù)林，實(shí)現(xiàn) ，綠化率高達(dá) %，通過營(yíng)造自然資源的稀缺及超大的產(chǎn)品占地，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功216。獨(dú)棟、雙拼普通住宅太陽城哈公館200300400500阿卡迪亞總價(jià)哈公館太陽城阿卡迪亞哈爾濱匯集松花江及城市資源于一體的豪宅項(xiàng)目；?產(chǎn)品形式： 全部為獨(dú)棟產(chǎn)品，本身即體現(xiàn)稀缺性。 長(zhǎng)春城市群：長(zhǎng)春為中心，包括吉林、四平、松原、遼源等城市 東北城三大市群在空間構(gòu)成區(qū)域核心城市發(fā)展所處階段 群 市群 群 城市化 階段 初期階段 加速階段 后期階段城市化水平 030% 3065% ＞ 65%階段特征 n城市化水平較低、發(fā)展緩慢n人口向城市迅速集聚 n城鎮(zhèn)人口比重增長(zhǎng)趨緩甚至停滯n前工業(yè)化社會(huì)，以第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主n工業(yè)化社會(huì)，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)比重逐步上升n后工業(yè)化社會(huì)，第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位n以農(nóng)業(yè)聚落為主 n城市數(shù)量迅速增加，城市地域拓展n城鄉(xiāng)區(qū)域一體化，并出現(xiàn)逆城市化和中心城市郊區(qū)化現(xiàn)象216。 在大連及周邊沿海城市，旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，多數(shù)以沿海海景景觀資源為依托，主要旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為沿海國際中心、星海灣一號(hào)、大連漁人碼頭等，購房人群主要是東三省人群及大連本地人士216。景點(diǎn)少、分散，內(nèi)容不豐富，旅游相關(guān)配套設(shè)施檔次較低，對(duì)當(dāng)?shù)厝巳何Σ蛔憔包c(diǎn)少、分散，內(nèi)容不豐富，配套檔次較低，難以滿足當(dāng)?shù)匦枨箬F人廣場(chǎng)石油科技博物館鐵人王進(jìn)喜紀(jì)念館 大慶油田歷史陳列館工人文化宮油田文化藝術(shù)中心工人文化宮拓荒者雕塑兒童公園大慶油田樂園小江南生態(tài)園大慶市區(qū)旅游景點(diǎn)分布圖水上公園大慶市主要景點(diǎn)分布圖 大慶市主要酒店一覽來大慶旅游的人大部分是政府接待之類的，旅游景點(diǎn)就 是石油紀(jì)念館，鐵人紀(jì)念館等等，還有參觀石化企業(yè)生產(chǎn)流程的，一般都是官方組織的居多，都是紅色旅游。大慶市地處北緯 45度 46分至 46度 55分之間，由于維度偏高，冬長(zhǎng)嚴(yán)寒，夏秋涼爽；216。 —— 大慶中國國旅旅行社經(jīng)理 東北的休閑度假市場(chǎng)高端客戶對(duì)主題旅游的需求難以滿足到東北旅游人群對(duì)東北旅游第一印象就是 冰雪藝術(shù) ，其次是森林風(fēng)光、火山景觀勝地、中俄邊境文化、抗戰(zhàn)遺址紀(jì)念教育基地 ，夏季旅游避暑，近些年有發(fā)展起來的勢(shì)頭，但是沒有形成規(guī)模化，冬季就是冰雪藝術(shù)節(jié)、滑雪、看雪，冬季接待 80%去東北旅游的客戶都是和雪有關(guān)系 。 入境游的游客主要以 :泰國、馬來西亞、俄羅斯、韓國、日本、及我國港澳臺(tái)地區(qū)游客為主；數(shù)據(jù)來源：東三省各省政府報(bào)告旅游開發(fā)： 按照旅游市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律，區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段，區(qū)域應(yīng)該具有多個(gè)中高端旅游度假項(xiàng)目指 標(biāo) 人均 GDP300$ 300人均GDP1000 $ 1000人均GDP3000 $ 3000人均GDP5000 $ 人均 GDP5000 $階段 觀光旅游啟動(dòng)階段觀光旅游快速發(fā)展階段 休閑度假啟動(dòng)階段 休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段 休閑度假高層次發(fā)展階段特征n產(chǎn)生觀光旅游動(dòng)機(jī)n居民開始選擇近距離觀光旅游n觀光旅游快速發(fā)展n旅游地點(diǎn)由近至遠(yuǎn)，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富n休閑度假開始啟動(dòng)，只集中在少數(shù)高端人群n觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位n觀光旅游增長(zhǎng)減緩n休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)，向普通人群普及n休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長(zhǎng)n觀光旅游保持平穩(wěn)n休閑度假目的地向遠(yuǎn)程及跨國化發(fā)展n休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展n休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟判斷 *2023東北三省人均GDP水平已達(dá) 3700美元休閑度假市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律旅游開發(fā)： 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)提供的旅游產(chǎn)品以冰雪旅游體驗(yàn)為主，形式單一，發(fā)展檔次以中低檔次為主，陷于重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)之中觀光快速發(fā)展 度假啟動(dòng)期 度假規(guī)?；l(fā)展 度假高層次發(fā)展可提供的觀光、文化旅游功能度假功能單一無法滿足需求…… ……主題式單一中低檔次為主…度假主題：高爾夫度假……如：五龍高爾夫盛京高爾夫 …多元化創(chuàng)新化復(fù)合化 …觀光主題 ：人文古跡……如：九 .一八歷史博物館 大慶油田歷史陳列館 …體驗(yàn)主題：冰雪……如：亞布力滑雪場(chǎng) 太陽島度假區(qū) ……主題文化主題 ：主題公園……如：海林威虎山影視城 嘉蔭恐龍地質(zhì)公園中影世紀(jì)城 ……休閑度假的發(fā)展階段需求度假產(chǎn)品多樣化趨勢(shì)休閑度假呈逐步增加觀光游仍占主導(dǎo)地位文化主題的發(fā)展成熟……旅游開發(fā)： 以度假區(qū)為單元的主題旅游產(chǎn)品供給總量較少，目前沒有形成復(fù)合化的知名的主題旅游度假區(qū)東北三省區(qū)域旅游體系自然風(fēng)光旅游度假區(qū) 其他（人文歷史） 特色主題旅游度假區(qū)l葦海鼎翔生態(tài)旅游度假區(qū)l丹東天華山風(fēng)景名勝區(qū)l沈陽怪坡風(fēng)景區(qū)l錦州市博物館名勝風(fēng)景區(qū)l千山國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)l沈陽棋盤山旅游開發(fā)區(qū)l鏡泊湖風(fēng)景名勝區(qū) l齊齊哈爾扎龍自然保護(hù)區(qū) l松花湖景區(qū) …l醫(yī)巫閭山l沈陽昭陵l沈陽棋盤山旅游開發(fā)區(qū)l張氏帥府博物館l錦州遼沈戰(zhàn)役紀(jì)念館l金源文化旅游區(qū) l金源文化旅游區(qū) l大慶鐵人王進(jìn)喜紀(jì)念館 l黑龍江電視塔 …l沈陽棋盤山旅游開發(fā)區(qū)l鞍山湯崗子溫泉旅游度假區(qū)l大連金石灘國家旅游度假區(qū)l沈陽綠島旅游度假區(qū)l哈爾濱太陽島公園 l亞布力滑雪旅游度假區(qū) l長(zhǎng)影世紀(jì)城消費(fèi)者訴求： 東北地區(qū)現(xiàn)階段主題旅游設(shè)施單一，近年來消費(fèi)者對(duì)主題旅游消費(fèi)需求升溫，高端度假需求外溢大慶人到外地旅游的比較多，有單位集體組織的一般人數(shù)比較多，算是大單，散客也非常多，我們?nèi)ツ昕偣灿?3萬的客人。 2023年，東三省共接待國內(nèi)外旅游客群約 32948萬人次，較 2023年增長(zhǎng)了 90%以上，實(shí)現(xiàn)了量的飛躍；216。濕地面積有 120多萬公頃，占全國已知濕地總面積的 %，全市散布著 150多個(gè)大小湖泊，有北國 “ 百湖之城 ” 的美譽(yù)民族風(fēng)情資源 杜爾伯特蒙古族自治縣是省內(nèi)唯一的少數(shù)民族自治縣，有著悠久的歷史和古樸的民風(fēng)，傳統(tǒng)的民居、飲食、文化、體育、祭祀，構(gòu)成了杜爾伯特草原獨(dú)特的人文風(fēng)景線。全國目的地型旅游度假區(qū)域案例研究小結(jié)全國目的型旅游度假區(qū)其成功的關(guān)鍵因素總結(jié)參照成功案例與本項(xiàng)目對(duì)位研究 1：大慶擁有一定的旅游資源，但是非強(qiáng)勢(shì)旅游資源，旅游的吸引力不高石油文化資源 石油文化旅游獨(dú)具特色。3. 1999年召開的 世界園藝博覽會(huì) 在度假區(qū)中建有 4個(gè)大型項(xiàng)目：八卦迷宮、云南民族文化藝術(shù)中心、昆明現(xiàn)代大型游樂場(chǎng)、國際旅游保健中心。 云南民族村被國家旅游局評(píng)為全國首批 4A級(jí)旅游景區(qū)，成為中國旅游業(yè)的著名景區(qū)之一 和大連萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議開發(fā)新的度假項(xiàng)目，財(cái)政收入和旅游總收入均創(chuàng)歷史新高 度假區(qū)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游、文化、環(huán)境等飛躍的發(fā)展，地方財(cái)政收入年年大幅度增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)13． 9％，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大量投入 管委會(huì)新的領(lǐng)導(dǎo)班子果斷決策，實(shí)施“ 二次創(chuàng)業(yè) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略 接待游客 ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 元。 亞龍灣政府政策支持，城市動(dòng)作（交通改善等）滇池為昆明旅游的重要節(jié)點(diǎn)，依托景觀及民族特色風(fēng)情，是全國首批 12個(gè)國家級(jí)旅游度假區(qū)之一p 滇池介紹：位置位于昆明市中心南部，面積 297平方公里，素有 “ 高原明珠 ” 之美譽(yù)，是昆明風(fēng)景名勝中心p 昆明滇池國家旅游度假區(qū)，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，于 1992年 10月成立的全國 12個(gè)國家級(jí)度假區(qū)之一，也是我國唯一地處內(nèi)陸的國家級(jí)度假區(qū)p 度假區(qū)控制規(guī)劃面積 里。注冊(cè)資本 1億元96中國度假休閑游開幕式的如期舉行，獲得魯班獎(jiǎng)，中心廣場(chǎng)成為標(biāo)志性建筑“ 自我發(fā)展、自我調(diào)節(jié)、自我運(yùn)作、自創(chuàng)效益 ” 良性開發(fā)蝴蝶谷投資 1000萬元、占地 貝殼館投資 1500萬元，占地 3000余平方米仙人掌投資 ， 600間客房 ，墨西哥瑪雅風(fēng)情 ，室內(nèi)游泳池占地 6000平米政府免收市政配套費(fèi)從 1999年開始免征土地增值稅 5年與世姐機(jī)構(gòu)新的合作模式，降低特許費(fèi)，參與大中國區(qū)商業(yè)運(yùn)作和推廣承辦 ’ 96中國度假休閑游開幕式，是加速亞龍灣開發(fā)建設(shè)，樹立亞龍灣度假旅游品牌，進(jìn)而提升三亞和海南旅游形象的千載難逢的機(jī)遇。蝴蝶谷等國家 4A級(jí)旅游景區(qū)；216。國際品牌五星級(jí)度假酒店的引入，被業(yè)界認(rèn)為是亞龍灣真正實(shí)現(xiàn)脫穎而出的關(guān)鍵要素。 大力投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，不斷推出各種旅游設(shè)施：216。項(xiàng)目旅游和地產(chǎn)機(jī)會(huì)研究 ——項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研究旅游市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研究模型p全國旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究p區(qū)域旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究p本地旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目發(fā)展