【正文】 情的 ” 目的地旅游項目項目利潤目標預(yù)計 200億左右項目 理想超級新城國際水準——“ 夢幻城 ”以夢幻侏羅紀探險為主題，—— 集大型游樂、生態(tài)休閑旅游、溫泉度假、超星級酒店、康體健身運動、會展商務(wù)、特色購物、美食、娛樂為一體—— 國際一流水準的 “超級新城 ” 報告內(nèi)容第一部分：旅游新城發(fā)展困局第三部分：旅游新城突圍戰(zhàn)略第四部分：旅游新城的成功之路—— 項目發(fā)展模式研究—— 項目核心問題提煉—— 項目發(fā)展戰(zhàn)略解析—— 項目開發(fā)舉措第二部分：突破三線城市旅游困局位于大慶城市邊緣，大慶為三線城市，與哈爾濱直線距離 163公里，齊齊哈爾 183公里453km183km268km163km222km綏化綏化長春長春哈爾濱哈爾濱齊齊哈爾齊齊哈爾大慶大慶白城白城大慶市地圖飛機場216。關(guān)于本項目的理想 ——同一個項目，不同個主體，寄寓不同的理想 —— 成功運營區(qū)域，打造目的地旅游，實現(xiàn)區(qū)域價值增值，確保經(jīng)濟利益實現(xiàn) 政府愿景 將本項目建設(shè)成為 “ 世界一流，中國唯一，面向全國 ” 旅游項目，邁出大慶城市由能源城市向旅游城市即城市職能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵一步 。項目位置距哈大高速公路出入口 10公里；216。 選 址區(qū)內(nèi)北湖面 積為 里，其余有部分荒草地、 魚 塘和大量耕地。地塊北部：依靠天然湖景資源，俯視森林綠色景觀；216。216。單位：萬人 年份游客2023 2023 2023 2023 2023國內(nèi)旅游人（萬） 496 519 589 619 640國外旅游人（人） 8800 8500 9775 11000 9000據(jù)市旅游局介紹， 1997年以來的旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)，來我市旅游的游客中，約九成是省內(nèi)游客。 2小時車程：覆蓋達大安市 151公里，肇東市 124公里216。項目位置：地處大慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)北湖片區(qū)，南側(cè)緊鄰建設(shè)中的濱州戶居住區(qū)，西鄰規(guī)劃中的蘭德湖居住；216。 以瑞士文化為主題的茵特拉根酒店是一所超五星級主題酒店；216。深圳東部華僑城區(qū)域客源市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成 深圳客源市場珠三角客源市場短假休閑度假、一居短假休閑旅游觀光度假居住常住一居…主要市場構(gòu)成區(qū)域性旅游度假客源有效支撐東部華僑城發(fā)展，并形成較大的客源支撐【 市場效應(yīng) 】 區(qū)域都市旅游度假消費市場支撐，珠三角和深圳是區(qū)域發(fā)展核心客源市場來源深圳 東部華僑城縱觀國內(nèi)與國際旅游地產(chǎn)，其發(fā)展模式主要有三種類型 ——“ 旅游地產(chǎn) 三種發(fā)展模式模式一 ：旅游功能主導型 深圳 東部華僑城典型案例天津 京津新城深圳 華僑城發(fā)展模式模式一 ：城市功能主導型模式三 ：旅游 +城市混合功能主導型實現(xiàn)土地增值和規(guī)避啟動風險，首先需要處理旅游和地產(chǎn)的關(guān)系 ——世聯(lián)研究模型水邊的阿狄麗娜別墅組團 (一期 )和園主題公園度假休閑區(qū)北科大天津?qū)W院高等教育基地桃園酒店區(qū)高爾夫練習場嶸園 順園水上運動中心潮白河游艇會高爾夫球場帝景高爾夫俱樂部公寓 +風情商業(yè)街酒店度假村運動區(qū)商業(yè)街+公 寓別墅區(qū)別墅區(qū)高爾夫 +別墅 高爾夫 +別墅教育區(qū)水上運動區(qū)啟動區(qū)【 資源特征 】 項目不具有強勢自然資源，依托高檔的人工度假設(shè)施啟動開發(fā)天津 京津新城深圳京津新城區(qū)域客源市場構(gòu)成 北京客源市場環(huán)渤海客源市場短假休閑度假居住短假休閑度假居住一居養(yǎng)老型一居…區(qū)域度假客戶為主，城市功能的配套成為度假有效支撐項目發(fā)展的關(guān)鍵旅游度假 城市居?。尽?市場效益 】 以區(qū)域市場為主，京津唐客戶占絕對比例，并涵蓋環(huán)渤海區(qū)域外圍客戶216。 華僑城【 資源特征 】 項目不具有強勢自然資源，前期區(qū)域環(huán)境改造、主題旅游及配套設(shè)施提高區(qū)域價值1983年的華僑城216。 位于深圳市西部，距深圳中心區(qū)約 4公里，貫穿華僑城的深南大道提供了優(yōu)越的交通條件，保持與城市有效關(guān)聯(lián)；216。 華僑城 【 市場效益 】 以區(qū)域市場客戶是項目有效支撐深圳 籌資 1億元人民幣，建成亞龍灣的標志性建筑 —— 中心廣場；216。湖濱商業(yè)街 。南瀕滇池、北連市區(qū)、東與官渡接壤、西與著名風景區(qū)西山隔水相望p 目前已經(jīng)形成功能區(qū)：以高爾夫球場、中央酒店、度假別墅組成的度假中心；以游樂園為中心游樂區(qū)；以云南民族村為重點的民族風情園；以大型旅游商品城為中心商業(yè)中心區(qū)核心資源 滇池優(yōu)質(zhì)景觀、國際標準和民族特色區(qū)位 南瀕滇池、北連市區(qū)、東與官渡接壤、西與著名風景區(qū)西山隔水相望定位 結(jié)合滇池景觀與民族特色為一體的國家級旅游度假區(qū)主要項目十個功能區(qū)： ① 云南民族村； ② 度假別墅區(qū)； ③ 高爾夫球場； ④ 現(xiàn)代游樂園； ⑤ 賽馬場； ⑥ 可供國際比賽的高水準垂釣基地； ⑦ 水上娛樂中心； ⑧ 珍稀動植物觀賞區(qū)； ⑨ 大型淡水沙灘浴場； ⑩ 綜合服務(wù)區(qū)。4. 2023年，云南民族村被國家旅游局評為全國首批 4A級旅游景區(qū) 5. 成功承辦 國際民間藝術(shù)節(jié)、東盟外長會議、國際旅游節(jié) 等多個國際、國內(nèi)大型活動，極大地提高了度假區(qū)的知名度 6. 20232023年期間，度假區(qū)管委會實 施 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略 7. 在市委、市政府正確領(lǐng)導下，度假區(qū)工委、管委會領(lǐng)導班子的帶領(lǐng)下，滇池國際旅游度假區(qū)全面參與現(xiàn)代新昆明建設(shè)、進軍呈貢大漁新區(qū)開發(fā)建設(shè)、實現(xiàn)度假區(qū) “ 第三次騰飛 ” 。古文化資源 肇源縣白金寶古文化遺址、遼金遺存、青銅文化遺址被列為國家一級文物保護單位，先后出土的猛犸象化石、披毛犀化石、東北野牛化石極具歷史價值，具有白金寶遺址、大廟旅游區(qū)、衍福寺（雙塔、照壁）、出河店古戰(zhàn)場遺跡、壽山將軍墓等古文化旅游景點城市價值資源 大慶城市價值逐步成上升趨勢，大慶成為中國內(nèi)陸首家 “ 國家環(huán)境保護模范城市 ” 、 “ 全國優(yōu)秀旅游城市 ” 。一般 境內(nèi)游夏天都喜歡去沿海城市 ，大連、青島、煙臺、遼寧。全市年平均氣溫 ℃ ，最冷月平均氣溫－℃ ，極端最低氣溫－ ℃ ；最熱月平均氣溫 ℃ ，極端最高氣溫 ℃ 。 在東北黑龍江、吉林、遼寧等內(nèi)陸省市，旅游地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段，項目不多，成散點式分布，但有發(fā)展的趨勢，主要項目有哈爾濱東方紅星水庫旅游地產(chǎn)項目，長白山國際旅游度假區(qū)（建設(shè)中）等項目長白山國際旅游度假區(qū)東方紅星水庫項目沿海國際中心星海灣一號漁人碼頭星海灣一號沿海國際中心大連漁人碼頭216。?戶型設(shè)計： 6個可選戶型， 2481241平米。 216。 綠化率： 25%216。 基于整體市場表現(xiàn)良好的支撐各盤去化速度均好，典型項目年消化量可以達到 2025萬平米；216。但對 本地客戶對具有一定差異化風格的樓盤（格林小鎮(zhèn)、沿湖城、瀚城國際等）有明顯傾向。 新村是城市熱點板塊，吸引面廣，能吸引讓區(qū)客戶購買，但讓區(qū)僅輻射本區(qū)域，客戶呈現(xiàn)單向化流動風格、暢銷產(chǎn)品 /戶型216?？蛻籼卣黜椖?瀚城國際 學府花園 格林小鎮(zhèn)位置 世紀大道，三永湖畔 實驗中學旁 環(huán)城路與經(jīng)九街相交處規(guī)模 建面 114萬㎡ ， 2450戶 總建筑面積 6萬㎡，共 610戶 總建筑面積 ㎡，三四期共1200戶容積率 建筑類型 多層高層別墅 洋房聯(lián)排小高層 多層小高層電梯洋房戶型 兩居 87㎡ 100㎡ ，三居 130㎡多 層 ： 一居： 5060㎡ ；兩居：80100㎡ ；三居： 110130㎡ ；高 層 ： 小公寓： 67㎡ ，兩室一 廳一 衛(wèi)小高層： 一居： 59㎡ ；兩居： 9597㎡電 梯洋房 ：三居 126㎡ 130㎡ ，四居 160㎡ 180㎡客戶構(gòu)成本地客 戶 居多，占 90%以上，主要 為 油田 職 工、公 務(wù)員 。 樓盤情況：占地面積 :179000平方米總建筑面積 :76800平方米216。 稀缺的地形資源： 項目位于距哈爾濱市最近的淺山區(qū)。 截至 2023年底，東北區(qū)域四大核心城市城市化率，基本處于城市化快速發(fā)展階段：哈爾濱城市化率 47%；長春城市化率為 46%；沈陽為 65%；大連為 59%。 —— 大慶中國旅行社經(jīng)理 張玉妍女士大慶市周邊有一些設(shè)施，像林甸溫泉、龍鳳濕地、泰康自駕游，但是好玩的地方不多；在市里面也沒有什么好玩的，像兒童樂園，一般都是有孩子的才去，但是去的也比較少。 —— 哈爾濱某旅游社王總 區(qū)域旅游市場小結(jié)n 人均 GDP處于旅游度假穩(wěn)定發(fā)展階段，但旅游市場主題單一，低水平開發(fā)，缺乏度假體驗產(chǎn)品供應(yīng)，導致需求外溢提供復(fù)合旅游、休閑娛樂、度假為主的產(chǎn)品有市場支撐一、旅游發(fā)展機會研究n全國旅游市場機會研究n區(qū)域旅游市場機會研究n本地旅游市場機會研究旅游業(yè)成為大慶由能源型城市向旅游型城市轉(zhuǎn)型的重點，旅游業(yè)政策扶持力度加大旅游業(yè)發(fā)展三年行動計劃 ： 以發(fā)展 “ 石油文化、生態(tài)濕地、特色溫泉 ” 旅游產(chǎn)品為重點，利用三年時間，高標準打造一批在國內(nèi)具有影響力的旅游精品，全面提高大慶旅游業(yè)的競爭能力和發(fā)展水平，塑造 “ 綠色油化之都、天然百湖之城、北國溫泉之鄉(xiāng) ” 的城市形象，使旅游產(chǎn)業(yè)成為全市科學和諧跨越發(fā)展的重要推動力量 大慶市旅游定位： 國家 “ 十一五 ” 規(guī)劃已把我市列為首批資源型經(jīng)濟轉(zhuǎn)型城市，要將旅游業(yè)作為發(fā)展開放型經(jīng)濟的重點和第三產(chǎn)業(yè)的核心，努力把旅游業(yè)培育發(fā)展成為我市新的經(jīng)濟增長點。 20232023年，入境游也呈快速增加的勢頭， 2023年達到了 ，較 2023年增長了 102%；216。以鐵人紀念館、大慶油田歷史陳列館和油田科技博物館為代表的石油文化是大慶特色旅游的拳頭產(chǎn)品，在黑龍江省也是獨一無二的旅游產(chǎn)品，在國際國內(nèi)都有很大影響，大慶石油工業(yè)旅游 2023年被國家旅游局列為全國推介的十條工農(nóng)業(yè)旅游線路之一地熱資源 大慶是國內(nèi)罕見的大規(guī)模地熱富集區(qū)，靜態(tài)儲量達 3000億立方米，水源充足；溫度較高，地熱水出口溫度在40℃ — 90℃ 之間；水質(zhì)優(yōu)良，水中含有鋅、硒、鈣等 20多種對人體有益的微量元素。未來開發(fā)項目有：大漁新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，投資 5—8億美元的中美聯(lián)合賽車場項目、投資 20億元人民幣的國際養(yǎng)生基地項目，極地海洋世界項目。通過承辦 ’ 96中國度假休閑游開幕式，亞龍灣發(fā)展度假旅游的資源優(yōu)勢和巨大潛力得到中央領(lǐng)導和社會各界的承認。 ；216。 三亞 亞龍灣旅游度假區(qū)著重分析了其中兩個復(fù)合功能型旅游新城216。 —— 華僑城投資總監(jiān) 丁偉明華僑城選擇進入一個城市通?？紤]哪些因素？華僑城是真正開發(fā)旅游的，地產(chǎn)是為旅游服務(wù)的，為旅游提供現(xiàn)金流，華僑城的地產(chǎn)和旅游是分開管理的。分別于 202 2023年進入華僑城區(qū)域，形成輻射周邊的區(qū)域商圈，與逐步形成的食街、酒吧街共同構(gòu)成城市化的商業(yè)體系；216。 —— 京津新城老總訪談鏈接：項目 游客接待比例 營業(yè)額貢獻率比例游客經(jīng)營收入貢獻率超五星級度假酒店（凱悅） 35% 53% 溫泉度假村 40% 20% 高爾夫球場 20% 20% 1綜合教育基地 網(wǎng)球俱樂部 3% 3% 1馬術(shù)俱樂部 2% 4% 2水上運動中心（規(guī)劃） 潮白河游艇會（規(guī)劃） 奧特萊斯（規(guī)劃）及其他配套 開發(fā)收益京津新城模式發(fā)展的動態(tài)財務(wù)特征p 以設(shè)施帶動的新城開發(fā)模式、初期主要啟動溫泉、酒店、高爾夫為項目開發(fā)啟動點；p 酒店以服務(wù)和涵蓋廣泛的配套組合，形成以溫泉、會議、娛樂、健身等為一體的綜合性配套設(shè)施p 酒店、溫泉、高爾夫成為區(qū)域發(fā)展收益的核心主體設(shè)施；p 馬術(shù)俱樂部、教育基地等設(shè)施的收益率較低。 未來規(guī)劃配套：引奧特萊斯、醫(yī)院、中小學校、幼兒園、大學等，逐步完善 “ 新城 ” 的城市配套。另外羅湖片區(qū)占少量；216。 東部華僑城216。周邊項目售價：高層 41004500元 /平米，多層：45005000元 /平米，別墅 80008500元 /平米216。 飛機航程：大慶 北京 1小時 50分；大慶 青島 2小時；大慶 大連 1小時 40分；看大勢旅游資源：作為旅游地產(chǎn)項目，自身資源湖泊、溫泉等資源稀缺性相對不足216。大慶接待旅游人群數(shù)量相對較小 。地塊南部：毗鄰現(xiàn)有環(huán)城區(qū)域地產(chǎn)居住區(qū)域；216?；氐匦?較 平整， 規(guī) 劃區(qū)域內(nèi)地 勢平坦，基地 總 體地 勢 由北向南逐 漸變 低，但相 對 高差不大，地 質(zhì) 條件好，易于開 發(fā) 。項目南側(cè)緊鄰環(huán)城路216。標準 ——“ 世界一流，中國唯一，面向全國 ”城市名片，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展運營商目標—— 將本項目打造成具有號召力的旅游目的地，打造侏羅紀主題公園品牌，后期可以將侏羅紀品牌作為公司自有資產(chǎn)，打包上市；運營商理想 —— 綜合開發(fā)，