【正文】 天河城 13 12 北京 新東安廣場 13 12 福建福埔 福埔 SM城市廣場 13 12 南海 城市廣場 13 13 上海浦東 新世紀商廈 12 我國 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 76 名次 城市 MALL名稱 規(guī)模 （萬 m2） 13 福州 元洪城廣場 12 13 重慶 華宇廣場 12 13 上海 港匯廣場 12 13 臺北 美麗華購物中心 12 13 臺北 德安購物中心 12 14 香港 時代廣場 10 14 香港 黃浦新天地 10 14 北京 東方廣場 10 14 重慶 大都會廣場 10 14 重慶 時代廣場 10 14 沈陽 沈陽新瑪特 10 14 昆明 金鷹百貨購物中心 10 14 長春 影城購物中心 10 14 廣州 江南城廣場 10 14 成都 羅馬假日廣場 10 14 濟南 嘉華購物中心 10 14 大連 長興購物中心 10 14 天津 銅鑼灣廣場 10 名次 城市 MALL名稱 規(guī)模 （萬 m2） 14 上海 銀泰廣場 10 14 臺北 ZOO MALL 10 15 臺灣桃園 臺貿(mào)購物中心 9 15 鄭州 五彩廣場 9 15 上海 九百城市廣場 9 15 福州 大利嘉城 9 15 上海 華聯(lián)五角場購物中心 9 16 深圳 銅鑼灣廣場 華僑城 8 16 鄭州 新紀元生活廣場 8 16 成都 同輝國際購物中心 8 16 上海 友誼南方商城 8 16 廣州 廣百廣場 8 16 香港 崇光 SOGO百貨 8 16 北京 北京恒基中心商城 8 16 北京 王府井新廈購物中心 8 16 廣州 萬國廣場 8 16 深圳 龍崗世貿(mào)中心 8 16 臺中 Tiger City老虎城 8 16 深圳 金光華商業(yè)廣場 8 在我國 73家 MALL排行榜中，煙臺沒有 1家上榜，煙臺的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了 77 ?煙臺 2023年社會零售消費品總額達到 ?煙臺市社會消費 品零售 總額以每年 23%的速度增長 ?煙臺 1萬平米以上商家 12家，累計零售商業(yè)營業(yè)面積達：180萬平米 ?但是從我國 73家 MALL排行榜上可以看到，煙臺的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了！ ?舊有單一購物功能商業(yè)物業(yè)已經(jīng)無法滿足消費者日益復(fù)合的消費需求。 71 項目零售商業(yè)業(yè)態(tài)功能布局 專業(yè)性、主題化：體塊型商業(yè)或街區(qū)模式，地上布局家居或 IT數(shù)碼類專業(yè)市場、地下布局大型浴城、 KTV等 濱水風(fēng)情酒吧街：布局鬧吧、靜吧、休閑餐飲、主題商業(yè)等。 “ 核 框理論” ：核 框理論源于對區(qū)域空間劃分的研究， 該理論是一種有益的土地使用及功能模式理論，對于研究城市規(guī)劃和再開發(fā)的空間安排、商務(wù)連接、城市交通、功能設(shè)施的安排等都非常適用。 各物業(yè)類型定位 我們的定位必須體現(xiàn)以下七點 43 ?是城市級的 ?是城市核心的 ?是具有標志性的 ?是區(qū)域峰值地價的 ?是有強烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全煙臺 ?是城市的新中心 ?能代表新時代的煙臺，城市中的 “ 一極 ” ?平均地價高于城市新中心任何區(qū)域 ?可辯識，明顯區(qū)別與其它區(qū)域 ?拉開與其他地區(qū)的差距 ?采取一切可能的超常規(guī)的手段 我們要做能夠代言煙臺新時代的標志性形象 44 上海有新天地 武漢有江灘 大連有星海廣場 煙臺有什么？ 我們不是在單純的做項目 而是在填補煙臺都市化進程中的城市硬件缺失 傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內(nèi)涵！ 制定以項目為中心的區(qū)域動態(tài)實施計劃 45 立足整個華北地區(qū)，重新定義區(qū)域價值 代言煙臺，代言時代 顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級 都市重建計劃 —— 打造煙臺最具活力的都市新中心 戰(zhàn)略視野 46 項目形象定位推薦 首府 〃 新天地 —— 40萬㎡集商業(yè)、辦公、 休閑娛樂、旅游觀光為一體的城市魅力體 足以代言一個城市，一個時代 定位詮釋： 一個在城市新中心以至高起點全面融合提升購物、商務(wù)、金融、休閑、娛樂、餐飲、文化、旅游、教育 …… 以城市新核心商業(yè)圈龍頭姿態(tài)，全力構(gòu)造新煙臺主流生活圈，構(gòu)建城市優(yōu)勢資源共享圈。 ? 走業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過項目功能化體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險。 本項目物業(yè)類型判定的價值構(gòu)面 29 KPI 外因 市場實現(xiàn)度 宏觀經(jīng)濟 宏觀經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，城市人口生活水平持續(xù)提高 市場競爭 回現(xiàn)速度 物業(yè)市場銷售速度快，投資者和使用者認可度高 投資回報率 回報率穩(wěn)定，商用物業(yè) 8％ 10％ 經(jīng)營收益 物業(yè)市場售價增長較快，能實現(xiàn)較高收益 內(nèi)因 客戶目標 快速回現(xiàn) 5年完成項目開發(fā) 提升品牌 物業(yè)形象好，能夠提升項目品牌 地塊條件 地塊價值 地塊商業(yè)和商務(wù)價值較高 各物業(yè)功能比較分析 —— 商業(yè) +公寓 +辦公 +酒店更符合客戶的目標 30 功能類別 收益方式 資金需求 對于項目可能貢獻 市場實現(xiàn)度 目標契 合度 酒店 銷售 /外包 投資較高，資金回籠速度較快 為項目帶來高形象，促進其他物業(yè)的銷售和出租 中端檔次經(jīng)濟型酒店市場廣闊 寫字樓 銷售 /出租 投資較高，資金回籠速度一般 中端寫字樓市場較好，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流 寫字樓有一定市場情景，但要注意體量 公寓 銷售 /出租 投資較小，資金回籠速度快 價格（租金）較高 自用和投資需求量大，易于銷售 商業(yè) 商場 自行經(jīng)營 /出租 投資高，前期少量資金回籠 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 市場面臨產(chǎn)品的更新升級，有發(fā)展機遇 商鋪 銷售 /出租 投資小，資金回籠速度快 帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象 市場實現(xiàn)度高 擬合度最高 擬合度最低 客戶目標指導(dǎo)下的項目物業(yè)類型組合建議 31 ?就項目整體定位和價值提升而言，可考慮引入超市、娛樂等主力店及合理規(guī)劃專業(yè)市場 ?國際公寓可商可住，可分酒店式公寓、偏居住的普通公寓和偏辦公的商務(wù)公寓。 ?酒店競爭主要表現(xiàn)為區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，在一定的時間內(nèi)，各區(qū)域的市場份額、市場結(jié)構(gòu)、經(jīng)營規(guī)模相對穩(wěn)定 ?目前在建和籌建 1家五星級，區(qū)域內(nèi)未來存在一定的競爭壓力。 價格 煙臺高檔寫字樓 10000~12023元 /㎡ ， 2023年 8月，萊山區(qū)辦公物業(yè)均價為 5400元 /平米 商務(wù)圈分布 煙臺寫字樓主要分布在南大街商圈、新市政府周邊，萊山地區(qū)商務(wù)中心氛圍日益濃厚。 ?南大街商圈商鋪出租率 95%以上， 1層租售狀況良好， 2~3層空臵較多，說明商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計和業(yè)態(tài)安排上存在問題。 ?煙臺居民注重在娛樂、文教方面的消費，此項支出占其總支出的 11%，僅次于食品支出。 天一廣場 —— 寧波城市新中心的誕生 ?總占地面積： ?總建筑面積： 22萬平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑組成 ?項目總投資： 14億元 ?項目構(gòu)成： 商鋪 ，停車場2萬平方米， 64000平方米的綠地，水街6000平方米，演藝舞臺 1000平方米。 ?基本定位： 融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體。 市場整體供需 ? 2023年竣工面積 580萬平米，銷售面積 350萬平米，商業(yè)物業(yè)年消化量在 60萬平米左右。 南大街商圈產(chǎn)品 ?南大街商圈集中式商業(yè)“同質(zhì)化”現(xiàn)象突出，各商場均以百貨類經(jīng)營模式為主，業(yè)態(tài)和功能單一。 銷售 /出租情況 ?目前在售純寫字樓銷售率在 70%，出租率在 60%，市場出現(xiàn)投資者比例較高、入住率較低的趨勢 ?南大街及萊山區(qū)域中檔寫字樓以良好性價比優(yōu)勢使得辦公物業(yè)出租率保持在 90%左右。 分布 煙臺酒店主要分布在南大街區(qū)域、開發(fā)區(qū)、濱海路，高星級酒店突出海景特色，各區(qū)域市場細分和客源分布清晰 入住率 酒店年平均入住率約為 75%，淡旺季明顯。 功能化體系 商業(yè)功能 居住功能 商務(wù)功能 中檔辦公 國際公寓 購物中心 商業(yè)街 物業(yè)類型組合 我們的研究思路 32 本項目物業(yè)類型組合判斷 ?商務(wù)驅(qū)動型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ?煙臺房地產(chǎn)專項市場分析 ?本項目物業(yè)組合判斷 本項目中心化發(fā)展模式判斷 ?模式一：政務(wù)驅(qū)動型 ?模式二：商務(wù)驅(qū)動型 ?模式三：商業(yè)驅(qū)動型 ?項目條件擬合度分析 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 ?項目整體定位 ?項目功能比例 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？ 如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？ 項目分期策略 ?項目分期 ?啟動期策略 33 項目所在區(qū)域 煙臺未來新 CBD中心區(qū) ? 項目位于煙臺市萊山區(qū)迎春大街，交通便利，處在未來煙臺市發(fā)展的CBD中心地帶 ?距離煙臺市政府 2公里 ?距離老城區(qū)市中心 14公里（ 15分鐘車程）距離機場 8公里 ?通過 **路 同老城區(qū)相聯(lián)，距離連接各區(qū)的五區(qū)連接路 2公里。 物業(yè)類型組合： 主力店 +購物中心 +商業(yè)街 +商務(wù)辦公 +國際公寓 +休閑娛樂 ? 以公寓、獨立商鋪、商務(wù)辦公的售賣來實現(xiàn)項目快速回現(xiàn)，通過主力店、體塊商業(yè)、休閑娛樂等物業(yè)的長期持有，為企業(yè)長期融資進而實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機。 47 本項目面臨的核心問題 2塊地適合的物業(yè)類型配比 在金益德集團 2塊地要承擔啟動煙臺 “ 新城市中心區(qū)計劃“ 重任的前提下，我們面臨的核心問題： 近期 45年內(nèi)，這 2塊地合適開發(fā)的物業(yè)類型是什么？ 近期 45年內(nèi)， 這 2塊地物業(yè)類型配比是多少？ 案例借鑒 ?深圳中心區(qū) ?東莞新城中心 ?南京河西新城 ?新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律 ?新城市中心物業(yè)配比值 研究內(nèi)容 48 ?投資啟動 ?中心區(qū)主干道基本完成 ?投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設(shè)中； ?中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施 “ 七通一平 ”基本完成 ?成功拍賣出讓一塊居住用地； ?中心區(qū)城市公園建成 ?和黃 、 中海 、 深業(yè) 、居住項目 ?六大政府工程 （ 市民中心 、 圖書館 、 音樂廳等 ） 同時開工 ?中心區(qū)進入高速發(fā)展期； ?高交會館正式起用； ?新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； ?居住項目竣工投入使用； ?江蘇大廈 、國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成 ?中 心 區(qū)進入穩(wěn)定發(fā)展期； ?居 住 項目：星河國際 ， 黃埔雅苑 ?寫 字 樓項目中電信息； ?六 大 公建大部分完成 ?政 府 完成搬遷 大型商業(yè) 辦公居住 市政項目 居住項目 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施 開始啟動 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 20232023 2023之后 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域性商業(yè) 市級商業(yè) 起步期 發(fā)展期 ?公建處于收尾階段 ?商業(yè)項目：中心購物公園開始籌建 ?高檔寫字樓全面入市 ?星級酒店 ?基本無住宅開發(fā) 快速發(fā)展期 成熟期 深圳中心區(qū)開發(fā)進程 房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項目的開發(fā) 案例借鑒 — 深圳中心區(qū) 49 東莞新中心區(qū)開發(fā)進程 房地產(chǎn)開發(fā)次序