【正文】 打造目的地旅游，通過旅游設(shè)施帶動(dòng)住宅和土地價(jià)值提升，最終實(shí)現(xiàn) 200億盈利旅游配套設(shè)施提升住宅和后續(xù)土地價(jià)值—— 在兌現(xiàn)政府承諾的基礎(chǔ)上，通過旅游配套設(shè)施的開發(fā)，提升住宅價(jià)格和后續(xù)土地價(jià)值，即后期土地的一級(jí)開發(fā)；—— 項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)為 200億左右；啟動(dòng)區(qū)進(jìn)行二級(jí)開發(fā)完成后，進(jìn)行一級(jí)土地運(yùn)作，而不是開始單純獲利。 運(yùn)營(yíng)商目標(biāo) 定位于 “ 城市運(yùn)營(yíng)商 ” ，希望借勢(shì)政府和旅游配套設(shè)施的開發(fā)，提升住宅價(jià)格和后續(xù)土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)后續(xù)土地的一級(jí)開發(fā)，最終獲得較高利潤(rùn) 。距規(guī)劃中的讓胡路火車站約 25公里；216。216。開發(fā)建議：適度開發(fā)，獨(dú)占景色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品；216。 用地性質(zhì)：涵蓋居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、水域和其他用地等七大類用地組成已確定設(shè)施?政府已經(jīng)確定項(xiàng)目必建設(shè)施為滑雪場(chǎng)、會(huì)展中心、侏羅紀(jì)為主題公園；?其中，會(huì)展中心規(guī)模為 12萬㎡，位置待定；?滑雪場(chǎng)規(guī)模和位置待定。南方游客來我省旅游，然后從哈爾濱等方向來到我市，而不是從南方專程來到大慶。 3小時(shí)車程：齊齊哈爾 183公里，哈爾濱163公里，松原 206公里，綏化 222公里216。規(guī)模：項(xiàng)目總占地 ，其中北湖占地 ，現(xiàn)狀建設(shè)用地 。 擁有中國(guó)規(guī)模最大室內(nèi)動(dòng)感 SPA館、唯一純歐式戶外山林 SPA體驗(yàn)地 —— 茵特拉根礦泉SPA。 東部華僑城旅游度假 城市居住＞216。 京津新城發(fā)展階段 20232023年 2023年 20232023年 未來三至五年配套建設(shè)及環(huán)境營(yíng)造9洞高爾夫球場(chǎng)80個(gè)打位的高爾夫練習(xí)場(chǎng)亞洲最大的 4A級(jí)溫泉度假村風(fēng)情商業(yè)街北京科技大學(xué)天津?qū)W院超市、銀行、郵局、書店、移動(dòng)通信16萬平方米水上皇宮大酒店超五星級(jí)度假酒店（凱悅）18洞高爾夫球場(chǎng)馬術(shù)俱樂部至天津、北京的公交線路室內(nèi)網(wǎng)球、健身場(chǎng)館天津財(cái)經(jīng)學(xué)院珠江學(xué)院帝景高爾夫體育俱樂部天主教堂水上運(yùn)動(dòng)中心一期博物館醫(yī)院中小學(xué)、幼兒園奧特萊斯潮白河游艇會(huì)【 配套特征 】 配套自成體系，體現(xiàn)新城開發(fā)的特征，城市屬性突出天津 從 2023年開盤以來，京津新城別墅產(chǎn)品一直占據(jù)天津別墅市場(chǎng)份額的 50%以上；216?！?二十年前來華僑城時(shí)，深南路還是汽車一過塵土飛揚(yáng)，大片荒丘中只有幾處工地 ……”—— 深圳市民 當(dāng)時(shí)的深南大道華僑城早期狀況華僑城早期開發(fā)類別 旅游設(shè)施 占地規(guī)模 概況 時(shí)間旅游設(shè)施錦繡中華 30公頃 82個(gè)景點(diǎn) 1989民俗文化村 20公頃 內(nèi)含 24個(gè)村寨 1991住宅小區(qū)東方花園 建面 6萬㎡ 1986海景花園 建面 ㎡ 1990生活配套菜市場(chǎng) — 僅為當(dāng)時(shí)的基礎(chǔ)性配套，滿足已建小區(qū)的居住配套需求 1987華僑城醫(yī)院 — 1990郵電局 — 1989華僑城中學(xué) 4公頃 1981產(chǎn)業(yè) 康佳公司 — 華僑城控股 19801987年華僑城的建設(shè)狀況216。 保持相對(duì)獨(dú)立的城市組團(tuán)，但承擔(dān)城區(qū)功能，并隨著區(qū)域城市化，配套日漸城市化并完善，最終發(fā)展成為復(fù)合城市資源與生態(tài)環(huán)境，以居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)為主要功能。 華僑城【 盈利特征 】 初期投入資金 1億元，依靠 主題公園資源強(qiáng)勢(shì)旅游設(shè)施， 帶動(dòng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)替換案例研究小結(jié) —— 三種發(fā)展模式所具備的條件與要求三種發(fā)展模式所具備的條件1 資源特性2 城市關(guān)聯(lián)3 驅(qū)動(dòng)要素4 盈利模式5 客戶市場(chǎng)6 企業(yè)要求旅游功能主導(dǎo)模式國(guó)家級(jí)稀缺資源體系，具備唯一性與城市功能無關(guān)，主打高端旅游度假客戶自然資源、旅游配套設(shè)施，同時(shí)啟動(dòng)地產(chǎn)前期高投入，酒店、高爾夫高利潤(rùn)回現(xiàn)，地產(chǎn)賺取高價(jià)值重點(diǎn)是旅游，地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)能力城市功能主導(dǎo)模式區(qū)域資源一般與城市關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，主打城市中高端游客和商務(wù)會(huì)議客以地產(chǎn)為核心的旅游配套設(shè)施，旅游為地產(chǎn)服務(wù)初期高投入，地產(chǎn)支撐，賺取現(xiàn)金流重點(diǎn)是地產(chǎn)區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)能力混合功能主導(dǎo)模式具備一定資源優(yōu)勢(shì)，但不具備唯一性承擔(dān)城市功能，主打中高端游客、度假居住與居住客戶旅游設(shè)施和承擔(dān)城市功配套設(shè)施同時(shí)啟動(dòng)，互為驅(qū)動(dòng)旅游和地產(chǎn)投入搭配合理，開發(fā)穩(wěn)健；重點(diǎn)是旅游和地產(chǎn)，地產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步增長(zhǎng)區(qū)域，后期輻射全國(guó)綜合運(yùn)營(yíng)能力核心不同點(diǎn)說明白，主要是盈利模式和影響力本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇審視城市關(guān)聯(lián)性 —— 城市屬性明顯，承擔(dān)城市功能審視項(xiàng)目目標(biāo)和自身?xiàng)l件，對(duì)位三種發(fā)展模式，遴選適合項(xiàng)目的發(fā)展模式：本項(xiàng)目發(fā)展模式： 以旅游 +城市混合功能為主導(dǎo)的發(fā)展模式，旅游樹形象，房地產(chǎn)有效支撐，旅游和地產(chǎn)同時(shí)啟動(dòng)互為驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)高價(jià)值。投入 20多億元建設(shè)道路、電站、供水排水管網(wǎng)、污水處理廠、燃?xì)庹竞凸艿?、光纜等；216。 滇池國(guó)家旅游度假區(qū)在政府政策導(dǎo)向下，是昆明旅游開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域政府政策支持昆明 先后獲得聯(lián)合國(guó) “迪拜改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng) ”和 “ 中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ” ，2023年被評(píng)為全國(guó)十大魅力城市。 冬天一般去海南三亞，云南 。氣候： 冬季漫長(zhǎng)，夏秋涼爽，年平均氣溫 ；年降雨量不豐沛，水資源匱乏圖 1 大慶年平均氣溫分布圖圖 2 大慶年平均降水量分布圖216。 遼東南城市群：以沈陽、大連為中心，包括鞍山、撫順、本溪、丹東、遼陽、營(yíng)口、盤錦、鐵嶺等城市；216。在條件允許情況下也可以根據(jù)業(yè)主要求單獨(dú)設(shè)計(jì)建造。 客戶：客戶主要以哈爾濱本地客戶為主，一定數(shù)量的周邊城市群客戶，少量的東三省客戶；哈市典型案例 —— 東方紅星水庫(kù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，休閑度假主題，購(gòu)房多為哈爾濱當(dāng)?shù)厝巳?16。 規(guī)劃戶數(shù)： 956戶216。 結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)與強(qiáng)勢(shì)的資源，眾多利好； 建議啟動(dòng)區(qū)開發(fā) 2530萬㎡ /年客戶：以大慶本地客戶為主216。二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)研究n區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀n本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析n旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律根據(jù)旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律，本項(xiàng)目將采取立足區(qū)域、放眼全國(guó)的發(fā)展路徑本地旅游休閑自住類區(qū)域旅游度假resort類目的地型 resortResort的功能單一 復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持 100300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能區(qū)域市場(chǎng)廣泛市場(chǎng)夏威夷BintanForestHighland 結(jié)合旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律旅游度假區(qū)不斷提升資源環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，功能逐漸復(fù)合，覆蓋市場(chǎng)空間隨之逐漸擴(kuò)大：項(xiàng)目發(fā)展方向小結(jié)l 旅游 +城市復(fù)合功能的旅游新城開發(fā)模式l 立足本地，消化本地內(nèi)生市場(chǎng)；同時(shí)，充分整合利用已形成的紅色旅游市場(chǎng)游客資源l 輻射區(qū)域，分享西線旅游線路客群資源數(shù)量和停留時(shí)間，打造與 “ 海景 ” 相等價(jià)值的旅游度假地產(chǎn)l 站在未來發(fā)展角度，放眼全國(guó)，發(fā)展成為具有。 兩個(gè)區(qū)域由于職能差異，客戶有一定區(qū)分，讓區(qū)以油田職工為主，新村以油田職工、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師為主216。區(qū)域旅游地產(chǎn)研究結(jié)論：二、旅游地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)研究n區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀n本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析n旅游地產(chǎn)成長(zhǎng)規(guī)律依托城市行政區(qū)劃分住宅市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為新村板塊和讓胡路板塊，其余區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)較少城市之光洋房聯(lián)排高層鑫苑小區(qū)高層麗水華城多層高層銀億陽光城多層高層未來城多層高層陽光佳苑多層高層怡水灣多層高層學(xué)府花園洋房聯(lián)排高層錦繡華城多層高層萬城華府多層洋房高層沿湖城聯(lián)排雙拼洋房高層瀚城國(guó)際高層多層別墅新村板塊讓胡路板塊格林小鎮(zhèn)高層多層大唐世家聯(lián)排疊拼多層高層n讓胡路板塊特征： 依托成熟配套 /學(xué)區(qū) /湖景資源，以多層為主導(dǎo)，均價(jià)55006000元 /平米，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主n新村板塊特征： 依托湖景 /學(xué)區(qū)資源，市場(chǎng)供應(yīng)多層和高層及少量低密產(chǎn)品，高層與多層拉差不明顯，整體去化速度快，以油公司職工 /公務(wù)員為主讓胡路板塊： 依托成熟配套，以多層為主導(dǎo)，均價(jià) 55006000元 /㎡，去化速度快，客群以油田系職工改善置業(yè)為主?學(xué)區(qū)資源、成熟配套資源、湖景資源依托資源?5500－ 6000元 /平米平臺(tái)價(jià)格?平層占主導(dǎo)地位，高層 loft產(chǎn)品形式?150－ 200套 /月銷售速度?基本上都是本地油田體系職工，外來客戶很少客戶特征項(xiàng)目 鑫苑小區(qū) 陽光佳苑 麗水華城位置 讓胡區(qū)龍南西寨市場(chǎng) 讓胡區(qū)龍南昆侖大街油田書店南側(cè) 讓湖路區(qū)新潮裝飾材料城南側(cè)規(guī)模 建筑面積： ㎡， 466戶 建筑面積： 19萬㎡，約 2100戶 建筑面積： 130萬㎡，近期開盤1100套左右容積率 建筑類型 高層 平層、小高層 多層、高層戶型 三居（ loft） 8295 ㎡ ，三居（平層） 132135 ㎡三居（ loft） 8690㎡平層二居 8689㎡平層三居 106136㎡小戶型公寓 3044㎡兩居 90平米，三居 110㎡ 、 115120㎡ 、 120130㎡ ，四居 140160㎡ 、 160214㎡ （ 170、 180、 190）㎡，客戶構(gòu)成 油田 職 工占到了 80%，其他 為打工的和私 營(yíng) 企 業(yè) 主基本都是油田 職 工，基本上都有私家車 ，改善性需求和子女 結(jié) 婚用房 為 主，投 資 客主要集中在公寓部分客 戶 主要 為 油田 職 工和管局 員 工，能占到 80%以上；價(jià)格 均價(jià)（ loft） 5600元 / ㎡ （平 層） 4500元 / ㎡ 均價(jià)（ loft） 5600元 / ㎡ （平層） 5000元 / ㎡ 均價(jià)： 6000元 / ㎡銷售狀況銷 售火爆， 4月份到 現(xiàn) 在基本售罄，月均消化速度銷售狀況還可以，現(xiàn)就剩余公寓部分戶型，平層 106122三居最暢銷售罄了共開盤 1100套，基本上在 2629號(hào)銷售 700多套，現(xiàn)在在銷控狀態(tài)；現(xiàn)在好多客戶都在等待更好的房源新村板塊： 依托湖景 /學(xué)區(qū)資源，產(chǎn)品相對(duì)復(fù)合，高層與多層價(jià)差不明顯，去化速度快，以油公司職工 /公務(wù)員為主?湖景資源、學(xué)區(qū)資源依托資源?高層： 41004500元 /平米?多層： 45005000元 /平米?別墅： 80008500元 /平米平臺(tái)價(jià)格?平層和高層產(chǎn)品形式?平均 200－ 300套 /月銷售速度?主要 為 油田 職 工、公 務(wù)員 。紅星水庫(kù)是一個(gè)集旅游、度假、休閑、飲食娛樂、體育運(yùn)動(dòng)為一體的旅游度假國(guó)家 AAAA級(jí)綜合項(xiàng)目216。 項(xiàng)目策略： 項(xiàng)目依托國(guó)家級(jí)生態(tài)保護(hù)林，實(shí)現(xiàn) ，綠化率高達(dá) %，通過營(yíng)造自然資源的稀缺及超大的產(chǎn)品占地，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功216。 長(zhǎng)春城市群：長(zhǎng)春為中心，包括吉林、四平、松原、遼源等城市 東北城三大市群在空間構(gòu)成區(qū)域核心城市發(fā)展所處階段 群 市群 群 城市化 階段 初期階段 加速階段 后期階段城市化水平 030% 3065% ＞ 65%階段特征 n城市化水平較低、發(fā)展緩慢n人口向城市迅速集聚 n城鎮(zhèn)人口比重增長(zhǎng)趨緩甚至停滯n前工業(yè)化社會(huì)，以第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主n工業(yè)化社會(huì)，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)比重逐步上升n后工業(yè)化社會(huì)，第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位n以農(nóng)業(yè)聚落為主 n城市數(shù)量迅速增加，城市地域拓展n城鄉(xiāng)區(qū)域一體化，并出現(xiàn)逆城市化和中心城市郊區(qū)化現(xiàn)象216。景點(diǎn)少、分散，內(nèi)容不豐富，旅游相關(guān)配套設(shè)施檔次較低，對(duì)當(dāng)?shù)厝巳何Σ蛔憔包c(diǎn)少、分散，內(nèi)容不豐富，配套檔次較低，難以滿足當(dāng)?shù)匦枨箬F人廣場(chǎng)石油科技博物館鐵人王進(jìn)喜紀(jì)念館 大慶油田歷史陳列館工人文化宮油田文化藝術(shù)中心工人文化宮拓荒者雕塑兒童公園大慶油田樂園小江南生態(tài)園大慶市區(qū)旅游景點(diǎn)分布圖水上公園大慶市主要景點(diǎn)分布圖 大慶市主要酒店一覽來大慶旅游的人大部分是政府接待之類的，旅游景點(diǎn)就 是石油紀(jì)念館，鐵人紀(jì)念館等等，還有參觀石化企業(yè)生產(chǎn)流程的，一般都是官方組織的居多，都是紅色旅游。 —— 大慶中國(guó)國(guó)旅旅行社經(jīng)理 東北的休閑度假市場(chǎng)高端客戶對(duì)主題旅游的需求難以滿足到東北旅游人群對(duì)東北旅游第一印象就是 冰雪藝術(shù) ，其次是森林風(fēng)光、火山景觀勝地、中俄邊境文化、抗戰(zhàn)遺址紀(jì)念教育基地 ，夏季旅游避暑，近些年有發(fā)展起來的勢(shì)頭，但是沒有形成規(guī)?；?，冬季就是冰雪藝術(shù)節(jié)、滑雪、看雪，冬季接待 80%去東北旅游的客戶都是和雪有關(guān)系 。 2023年，東三省共接待國(guó)內(nèi)外旅游客群約 32948萬人次，較 2023年增長(zhǎng)了 90%以上，實(shí)現(xiàn)了量的飛躍；216。全國(guó)目的地型旅游度假區(qū)域案例研究小結(jié)全國(guó)目的型旅游度假區(qū)其成功的關(guān)鍵因素總結(jié)參照成功案例與本項(xiàng)目對(duì)位研究 1：大慶擁有一定的旅游資源，但是非強(qiáng)勢(shì)旅游資源，旅游的吸引力不