【正文】 暢銷戶型面積： TH集中在 180240㎡ ，多層 (洋房 ) 面積集中在 90140㎡ 兩居 /三居，高層戶型面積集中在 80130㎡ 兩居 /三居；216。主要 為 油公司、管理局 為 主；也有市政的；多 層 置 業(yè) 目的以子女就學陪 讀為 主；高 層 小公寓以投資為 主機關(guān)干部、 領(lǐng)導 、廠 礦 油田人員 、生意型客 戶 ，以 經(jīng)貿(mào) 、餐飲 、個體 為 主價格 高 層 4400元 /㎡ ；多 層 5000元/㎡ ； 別 墅 8580元 /㎡多 層 ： 43004800元 /㎡ ；高 層 小公寓： 55186318元 /㎡ ；小高層： 4100元 /㎡多層： 4500元 /㎡電梯洋房： 5000元 /㎡銷售狀況銷 售狀況良好，月均 200套的去化速度多 層 ：開 盤 當日即售罄，高 層 ：小公寓目前 還 剩 8套，月均 200套左右去化速度每月 銷 售 300400套， 銷 售速度較 快，價格 優(yōu)勢較 強市場項目分期供應(yīng)量總結(jié)板塊劃分 項目名稱 容積率 物業(yè)類型 分期開發(fā)量 年消化量（ 萬平米） 主力客戶新村板塊 錦繡華城 多層、高層 一期開發(fā) 未開盤 石油 職 工，教 師萬城華府 疊拼、多層、高層 一期 12二期 7 11 周 邊 石油 產(chǎn)業(yè)職 工，政府人 員 ，教 師怡水灣 多層、高層 一期開發(fā) 18 18 周 邊 石油 產(chǎn)業(yè)職 工，政府人 員城市之光 多層（洋房）、小高層 未開盤 未開盤 關(guān)注客 戶 以廠 礦 主、私 營業(yè) 主 為主瀚城國際 一期 聯(lián)排別墅、多層、 高層 分四期開發(fā) / 一期 39 25 周 邊 油田 職 工、市政人 員 ，教 師格林小鎮(zhèn) 電梯洋房、多層、小高層、高層 分四期開發(fā) / 二期 10 / 四期 19 19 機關(guān)干部、廠 礦 油田人 員大唐世家 聯(lián)排、疊拼、多層、小高層 分四期開發(fā) / —— —— 周 邊 油田 職 工、政府公 務(wù)員沿湖城 雙拼、聯(lián)排別墅、洋房、小高 層、高層 分兩期開發(fā) / 一期 20 /二期 —— 周 邊 油田 職 工、政府公 務(wù)員讓胡路板塊 鑫苑小區(qū) 高層 一期開發(fā) 周 邊 油田 職 工、政府公 務(wù)員陽光佳苑四期 多層、高層 四期開發(fā) / 四期 19 19 周 邊 油田 職 工未來城 多層、小高層 兩期開發(fā) / 一期 13 / 二期 10 周 邊 油田 職 工銀億陽光城 多層洋房 三期開發(fā) / 一期 45 / 三期 22 13 周 邊 油田 職 工麗水華城 多層、小高層、高層 四期開發(fā) / 四期 21 20 周 邊 油田 職 工市場項目主力戶型與暢銷戶型總結(jié)板塊劃分 項目名稱 客戶構(gòu)成 主力戶型（㎡） 暢銷戶型新村板塊 錦繡華城 石油 產(chǎn)業(yè) 相關(guān)，政府 單 位人 員 ，基本都是改善居住多層： 124133㎡ 三居高層： 80130兩居 /三居多層： 96㎡ 兩居高層： 120㎡ 三居萬城華府 周 邊 石油 產(chǎn)業(yè) 相關(guān)，政府 單 位人 員 ， 5區(qū) 4縣占比 90%，外地私 營業(yè) 主占比 10% 疊拼： 240270多層 :91140㎡ 兩居 /三居高層 : 90110㎡ 兩居 /三居疊拼： 240㎡多層： 100110㎡ 三居高層： 90110㎡ 兩居 /三居 怡水灣 油公司和管理局 為 主， 約 占 80%，外地人落戶 大 慶 或下 轄 區(qū)置 業(yè)約 占 20%多層 : 兩居 96㎡ ，三居 135㎡ 高層 : 90110 ㎡ 兩居多層： 96㎡ 兩居高層： 90100㎡ 兩居城市之光 咨 詢 關(guān)注客 戶 以廠 礦 主、私 營業(yè) 主 為 主 多層（洋房） :170220㎡ 三居小高層 :200240㎡ 四居 多層（洋房）已內(nèi)部認購完畢瀚城國際 周 邊 油田 職 工、市政人 員 聯(lián)排： 170265㎡多層 /高層： 130㎡ 三居 聯(lián)排： 180240㎡ ；多層 /高層：化速度無名顯差異，暢銷戶型集中在 87100㎡ 兩居格林小鎮(zhèn) 機關(guān)干部、 領(lǐng)導 、廠 礦 油田人 員 ；外地人 員較 少，占 10%以下 多層： 126130㎡ 三居 多層 126130㎡ 三居大唐世家 以油田 職 工、政府公 務(wù)員為 主 多層 110120㎡別墅面積為 190、 200、 2 280平米四期未開盤，二手房均價在 800010000元 /平米沿湖城 機關(guān) 領(lǐng)導 、市政干部、廠 礦 油田人 員 ； 已售罄讓胡路板塊 鑫苑小區(qū) 油田 職 工占比 80%、生意人、在大 慶 工作多年的打工者LOFT:8594㎡平層 :135㎡ 三居 8594㎡ LOFT陽光佳苑四期 周 邊 油田 職 工 loft： 8690㎡公寓 :3044㎡多層 :86136㎡多層： 106㎡ ,122㎡ 三居未來城 周 邊 油田 職 工 多層：三居 117㎡ 、 124㎡ 、 142㎡ 4050㎡ 一居， 117㎡ 142㎡ 三居銀億陽光城 主要 為 油田 職 工，能占到 80%以上 在售多層洋房，主力戶型三居 130140㎡ 多層 130140㎡ 三居麗水華城 客 戶 主要 為 油田 職 工和管局 員 工，能占到80%以上 在售高層： 110130㎡ 三居 高層 110130㎡ 三居市場結(jié)論： 客戶以本地客戶為主、暢銷戶型面積適中，初次改善需求明顯，建筑風格處在主題化初級階段市場項目分期供應(yīng)量市場項目年消化量建議開發(fā)量1030萬平米1025萬平米 2530萬平米開發(fā)體量 /年消化量216。 樓盤周邊配套：游泳館、會所、滑翔翼、滑雪場等水上娛樂項目216。 稀缺的自然資源： 本項目具有豐富的地表水。?資源條件：稀缺的自然資源，高爾夫、滑雪場、溫泉等特色配套設(shè)施，是其實現(xiàn)價值峰值的重要依托?產(chǎn)品情況：共有 150套別墅 ，產(chǎn)品形式為獨棟和雙拼，目前實現(xiàn)單價約 10000元 /平米，總價和哈爾濱市最高端項目哈公館看齊 。 東北區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，東北區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展處于兩極化發(fā)展216。冬季嚴寒而漫長的氣候特征，使發(fā)展旅游受到嚴重季節(jié)影響，但有利于利用挖掘反季節(jié)旅游特色216。 旅游人群中，國內(nèi)游占有主導地位，占比高達 98%；216。具有面積大、發(fā)育成熟、類型豐富的特點。 滇池總結(jié)出三個發(fā)展階段，每個階段的核心設(shè)施及標簽是什么？1. 經(jīng)國務(wù)院批準，決定于 1992年將滇池度假區(qū)建成全國 12個 國家級度假區(qū) 之一2. 1997年，昆明市委、市政府分別下發(fā)了 《 關(guān)于加快昆明滇池國家旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定 》 和 《 昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理辦法 》兩個文件，明確指出度假區(qū)是昆明轄區(qū)內(nèi)的 “ 特區(qū) ” 。 亞龍灣總結(jié)出三個發(fā)展階段，每個階段的核心設(shè)施及標簽是什么？政府政策及社會各界的大力支持，是亞龍灣成功發(fā)展的另一關(guān)鍵要素1. 三亞市政府同意對亞龍灣內(nèi)建設(shè)項目市政配套費予以減收優(yōu)惠，并規(guī)定凡 1998年底前報建開工項目 免收市政配套費2. 公司參照國家有關(guān)規(guī)定，就亞龍灣土地開發(fā)實現(xiàn)首次轉(zhuǎn)讓可適當延長免繳土地增值稅期限問題，向政府稅務(wù)部門提出申請，并最終于 1999年 8月獲國家稅務(wù)總局批準同意，繼續(xù) 免征土地增值稅 5年 1. 黨和國家領(lǐng)導人 江澤民、李鵬等曾親臨亞龍灣，對亞龍灣的開發(fā)建設(shè)提出具體明確的要求2. 接待過許多 外國政要 、 28個國家的黨政代表團、 39個國家的駐華外交官 3. 受到各部委、海南省、三亞市領(lǐng)導，從專家學者、旅游業(yè)人士等 社會各界 的關(guān)懷與支持 p 積極爭取 政府 有關(guān)部門支持，使區(qū)域內(nèi)的發(fā)展商受惠良多p 受到社會各界的支持和認同三亞 一個占地面積約 20萬平方米集海上運動、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園216。主要項目 度假區(qū)內(nèi)分為八大功能區(qū)，由濱海酒店、高爾夫球場、別墅、度假村、游樂設(shè)施等構(gòu)成。 —— 華僑城投資總監(jiān) 丁偉明華僑城為什么沒選擇海南的濱海旅游地產(chǎn)？華僑城還是擅長于城市旅游開發(fā)，主題公園主要以 一線城市 為主，二線城市對大型主題公園的支撐不足，華僑城長沙的項目是參股的形式，現(xiàn)在的經(jīng)營現(xiàn)狀較好。歡樂谷開放進一步強化主題游樂區(qū)的地位沃爾瑪、銅鑼灣百貨的進駐形成了區(qū)域商業(yè)中心地鐵一號線的開通，大幅縮短華僑城與城市的時間距離紅樹西岸中信紅樹灣錦繡中華世界之窗波托菲諾沙河高爾夫燕棲湖 天鵝湖歡樂谷華僑城生態(tài)廣場紅樹灣小區(qū)白石洲小區(qū)白石洲農(nóng)民房深圳灣畔1 32華僑城居住區(qū)4 華僑城居住區(qū)燕晗山中學小學華僑城居住區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)康佳集團碧海云天錦繡花園紅樹灣未開發(fā)地塊未開發(fā)地塊56華僑城居住區(qū)何香凝美術(shù)館華夏藝術(shù)中心洲際大酒店威尼斯皇冠假日酒店沃爾瑪益田購物廣場123456華僑城豐富的配套深圳 主要依托酒店收益，投資回報率較低初期投資約 30億天津 交通：項目區(qū)域位于京津塘之間，距離北京通州區(qū) 70公里，距離唐山 80公里，距離天津市中心 25公里；京津新城濱海國際機場首都第二機場80km70km25km天津 —— 華僑城董事長劉平春東部華僑城雖然也是旅游園區(qū)，但近期業(yè)績迅速增長的主要動力，還是來自與景區(qū)同步開發(fā)的地產(chǎn)售。 216。關(guān)于旅游地產(chǎn)模式研究 ——項目開發(fā)模式研究縱觀國內(nèi)與國際旅游地產(chǎn)，其發(fā)展模式主要有三種類型 ——“ 旅游地產(chǎn) 三種發(fā)展模式模式一 ：旅游功能主導型 深圳 東部華僑城典型案例天津 京津新城深圳 華僑城發(fā)展模式模式一 ：城市功能主導型模式三 ：旅游 +城市混合功能主導型實現(xiàn)土地增值和規(guī)避啟動風險，首先需要處理旅游和地產(chǎn)的關(guān)系 ——世聯(lián)研究模型天然植被資源水域資源資源特征n原生態(tài)資源特質(zhì)n臨海自然環(huán)境n多樣性的地理屬性空間東部華僑城的自然資源體系谷地資源山林資源多樣性的資源屬性特征（山谷、水域、臨海）：為區(qū)域塑造原生態(tài)與城市差異較大的主題性度假區(qū)奠定基礎(chǔ)【 資源特征 】 依托強勢的山、海、湖資源自然資源，結(jié)合區(qū)域生態(tài)特征打造主題產(chǎn)品深圳 項目內(nèi)部具有天然溫泉資源，每平方公里可打井一口，穩(wěn)定出水 200噸216。相關(guān)鏈接大慶 20232023旅游收入 大慶 20232023旅游接待人群看大勢旅游交通：城市立體交通網(wǎng)路欠完善，城市輻射范圍有限，成為發(fā)展旅游業(yè)的障礙公路輻射（車速按 6080公里 /小時計）：216。國內(nèi)過境游客為主， 平均停留停留時間為 ；216。 規(guī)模：項目總占地 ，其中北湖占地 ，現(xiàn)狀建設(shè)用地 ?？?占地面 積 ，其中陸 地面 積 ，北湖水面。北側(cè)為學偉大街216。項目位置：地處大慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)北湖片區(qū)，南側(cè)緊鄰建設(shè)中的濱州戶居住區(qū)，西鄰規(guī)劃中的蘭德湖居住?，F(xiàn)在現(xiàn)在這里是一片荒蕪這里是一片荒蕪 ……明天明天這里將是國際一流水準的北國之春夢幻城這里將是國際一流水準的北國之春夢幻城讓我們一起見證讓我們一起見證北國之春夢幻城的成長歷程北國之春夢幻城的成長歷程 ……謹呈：夢幻侏羅紀探險時代（北京）投資管理有限責任公司大慶城市轉(zhuǎn)型里程碑 全國旅游新城新坐標—— 大慶市北國之春夢幻城項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告工作所處階段與提交成果《 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 》 報告工作內(nèi)容提交成果 《 項目啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議 》 報告《 項目營銷戰(zhàn)略與策略 》報告階段劃分 第一階段整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略第二階段啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 第三階段 營銷戰(zhàn)略與策略v大慶市場研究v東北旅游市場研究v旅游地產(chǎn)模式研究v國外成功案例研究v項目整體戰(zhàn)略研究v項目功能布局研究v項目開發(fā)策略研究v啟動區(qū)發(fā)展策略研究v啟動區(qū)功能布局研究v啟動區(qū)物業(yè)配比建議v啟動區(qū)經(jīng)濟測評45個日歷天時間進度 30個日歷天 30個日歷天v項目整體營銷戰(zhàn)略研究v可售物業(yè)價值點梳理v細分市場客戶研究v啟動期形象策略v價值展示策略寫在定位開始之前立意?？幢倔w對外交通 ,四通八達，交通便利，與各交通樞紐聯(lián)系緊密216。東側(cè)為 G015國道靠近機場，外圍道路交通便捷，與大慶市交通樞紐聯(lián)系緊密11飛機場看本體216。 看本體項目背景：地塊中部區(qū)域景觀價值最優(yōu)化，擁有優(yōu)勢的湖景岸線資源，適于集中開發(fā)，構(gòu)筑核心價值湖景景觀濕地景觀森林景觀視點216。其中一期開發(fā) 372公頃。非旅游型城市， 旅游接待人群在黑龍江省排名第三，遠低于哈爾濱和齊齊哈爾。 1小時車程：至安達市 40公里，以及大慶周邊各縣216。項目內(nèi)部有草甸、森林資源，環(huán)境優(yōu)美項目區(qū)域北湖黎明河溫泉濕地草甸東部森林看本體大慶市地圖飛機場216。 東部華僑城【 配套優(yōu)勢 】 自身配套功能體系的建立以滿足旅游功能為主海拔 471米的深圳地標山地高爾夫球場 無可復制的首席配套 —