【正文】 元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來新的血液。 104 ！ 總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 1：項(xiàng)目使命：“中心化” 承擔(dān)環(huán)市東向國際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標(biāo)，承擔(dān)環(huán)市東區(qū)域復(fù)興和區(qū)域增值的使命，配備國際化總部經(jīng)濟(jì)元素。 總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES SQUARE 都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂中心，在此形成特定的階層。 案名氣質(zhì)示意： NAGAOcenter 借中旅集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項(xiàng)目“綜合體”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。 105 項(xiàng)目分策略： 分策略之一： 利用綜合體資源共享的優(yōu)勢(shì)，將資源利用最大化； 會(huì)所、大堂、設(shè)施、服務(wù)等的共享和互融互通 分策略之二： 設(shè)計(jì)以生態(tài)概念貫穿，成為后 SARS時(shí)代健康物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)； 分策略之三： 以各功能的頂級(jí)組合構(gòu)建項(xiàng)目的頂級(jí)形象； 頂級(jí)寫字樓 +五星級(jí)酒店 +服務(wù)式公寓 +高檔商場(chǎng) 106 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 酒店 —— 國際化五星級(jí)酒店 寫字樓 —— 頂級(jí)酒店服務(wù)式 公寓 —— 服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商場(chǎng) —— 景觀型 分策略之五： 創(chuàng)造附加值，增大溢價(jià)空間，使物業(yè)的價(jià)值最大化； 分策略之六： 以標(biāo)志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強(qiáng)制性視覺沖擊，增強(qiáng)昭示性； 107 戰(zhàn)略形成價(jià)值體系 價(jià)值體系 高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性化 綜合體資源共享 超高層 五星級(jí)酒店 標(biāo)志性雕塑及廣場(chǎng) 108 項(xiàng)目整體定位 109 形象定位 紐約 TIMES SQUARE ? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗(yàn)，都市經(jīng)驗(yàn)。 ? 最輝煌的都市娛樂中心。 ? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 ? 多媒體表演的舞臺(tái)。 ? 納斯達(dá)克指數(shù)撥動(dòng)著全世界的財(cái)富。 我們的客戶： 他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 因此，他們理解這兒 —— 都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核； 他們熱愛都市，都市的價(jià)值造就了他們的價(jià)值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時(shí)，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因?yàn)樗麄冃枰o緊抓住都市的萬千變化。 他們?cè)谶@里，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力階層。 110 TIMES SQUARE 111 NAGAOCenter ? 來自于印度的海神傳說，半身為人，半身為蛇。 ? 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。 ? 意指東方與西方融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。 ? 是豐富的、多元的、可變化的。 ? 廣州 24小時(shí)不打烊的都市生活與時(shí)尚區(qū)；廣州第一個(gè)觀光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall； 備選案名 ：東一時(shí)區(qū) 城市走廊 備選案名 112 生意、工作 西方、時(shí)尚的 中國的、傳統(tǒng)的 生活、娛樂 3 1 4 2 NAGAOCenter（ 融合文化） 示意 甲級(jí)辦公樓 人文 EMBA學(xué)校 游戲中心 日本 mega web （汽車文化） 高級(jí)音樂廳 茶文化區(qū) 吃在廣州 ?? 雙年展 健康館 五星級(jí)酒店 共享空間 粵曲館 與 科技 觀光型購物中心 酒店式公寓 互輝映 書店 CEO俱樂部 商務(wù)會(huì)所 酒吧 各國餐飲 113 備選案名： “ HOPSCA” （豪布斯卡） “新都市商業(yè)集合體” ? 全新的商業(yè)模式 Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment ? 城市綜合體 —— 效益最大化 —— 資源整合化 114 項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)的不同階段， 定位應(yīng)有三個(gè)層次的深化 第一個(gè)階段 第二階段 最后階段 目前廣州、環(huán)市東沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵?、購物和旅游、文化等等全部集在一起。這類時(shí)尚、有特色的如北京路，是很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者，這應(yīng)該是本項(xiàng)目的一個(gè)明確的吸引力。 ★ 強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性； ★ 強(qiáng)調(diào)綜合性 ★ 一個(gè)國際交流、人們聚會(huì)的地點(diǎn)； 進(jìn)展到一定時(shí)候，希望項(xiàng)目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點(diǎn)，到廣州的人，一定要來看看。 里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在此聚會(huì)。 這樣層層深化的定位，將使項(xiàng)目穿上時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出 115 購買者分析 寫字樓 —— 銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部） 客戶劃分 交易方式 對(duì)價(jià)格的承受能力 對(duì)物業(yè)的核心要求 面積需求 對(duì)項(xiàng)目形象的影響 本地大型企業(yè) 自建、購買或租賃 較高 形象 較大 提升 本地中小公司 購買或租賃 不明顯 使用率、位置 較小 降低 外地公司分公司 租賃或購買 不明顯 設(shè)施、服務(wù) 不明顯 無 外地公司辦事處 租賃 較低 不明顯 較小 降低 外資企業(yè)分公司（總部） 租賃或購買 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較大 提升 外資企業(yè)辦事處 租賃 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較小 無 116 購買者分析 公寓 客戶類型 交易方式 對(duì)價(jià)格的承受能力 對(duì)物業(yè)的核心要求 對(duì)項(xiàng)目形象的影響 高級(jí)白領(lǐng) 購買或租賃 較高 服務(wù)、設(shè)施 提升 外籍人士 租賃或購買 最高 服務(wù)、設(shè)施 提升 投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無 117 客戶定位 功能 核心客戶 重要客戶 寫字樓 本地大型企業(yè) 外資企業(yè)分公司（總部） 外地公司分公司 公寓 外藉人士 SOHO一族 寫字樓客戶 高級(jí)白領(lǐng) 投資客 酒店 商務(wù)人士 寫字樓客戶 旅游客 商場(chǎng) 寫字樓、公寓、酒店客戶 周邊中高收入階層 全市中高收入階層 118 功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議 119 規(guī)劃指標(biāo)及功能配比 總建筑面積約 34萬㎡。 規(guī)劃指標(biāo)： 建議功能配比調(diào)整： 注：我們僅提出基于市場(chǎng)的示意性功能配比，沒有唯一性；實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)要求進(jìn)行調(diào)整。 地庫及其它 商業(yè) 寫字樓 公寓A 地段 33,910 26,760 148,050 B 地段 30,605 45,270 20,010 30,870 連接地段 4,380 共計(jì) 68,895 72,030 168,060 30,870 20% 21% 49% 9%合計(jì) 339,855 地庫及其它 商業(yè) 寫字樓 五星級(jí)酒店 酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn) 原量 不變 地上 五層地下一層連接地鐵 剩余 部分全部為寫字樓 經(jīng)營 適宜的400間 房計(jì) 經(jīng)營 適宜的400間 房計(jì)面積 68,895 58,650 132,310 40,000 40,000 比例 20% 17% 39% 12% 12%合計(jì) 339,855 原有功能配比： 建議功能配比： 120 功能布局示意 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè) 商務(wù)會(huì)所 休閑會(huì)所、共享空間 地下停車場(chǎng) 超高層 2層 高層 1至 5層 121 物業(yè)發(fā)展建議 122 建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購買的因素。 123 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號(hào) 功能化體系 國際 生活 標(biāo)志性 —— 娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應(yīng)性（彈性空間 /α — room） 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會(huì)議系統(tǒng) 高針對(duì)性（服務(wù)式公寓 /寫字樓） 娛樂型 Boxshopping 124 超高層 小高層 商業(yè) 服務(wù)式公寓 studio soho 個(gè)性空間 多層次園林 頂級(jí)寫字樓 商務(wù)會(huì)所 五星級(jí)酒店 休閑會(huì)所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心 Box Shopping 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點(diǎn) TAXI直達(dá)大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構(gòu) 125 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂中心 建筑群 標(biāo)志性 借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國）的中心化舉措 126 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門 步行道 我們的“中心化” 舉措之二 ?有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識(shí)。 借鑒全國性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措 標(biāo)志性 127 整體建筑風(fēng)格 建筑造型處理應(yīng)考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出 ， 予人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力 ， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要 。 標(biāo)志性 我們的“中心化” 舉措之三 128 元素一：主樓超高層建筑 標(biāo)志性建筑群 —— 超高層 /豪華酒店 超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風(fēng)景線 超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。主入口設(shè)在環(huán)市東路上。 129 德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運(yùn)行能耗降到最低，同時(shí)也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對(duì)大氣的污染。 建筑物的生態(tài)設(shè)計(jì) 若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。每間辦公室也都采用自然通風(fēng)。 130 電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個(gè)角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。 中庭的頂部 德意志商業(yè)銀行總部 131 雙層呼吸幕墻： ?利用自然光實(shí)現(xiàn)照明 ?減少空調(diào)的使用 ?通過開啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng) ?通過遮陽百葉防止日曬 ?室內(nèi)無眩光 呼吸式玻璃幕墻 132 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強(qiáng)的展示性 133 導(dǎo)示牌示意 134 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 —— ?設(shè)于二層平臺(tái)，與商業(yè)入口區(qū)分 ?可以打 TAXI的大堂 ?設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫 ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 135 商務(wù)會(huì)所 ? 會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐 ， 或獨(dú)自去飲一杯咖啡 ， 盡顯逍遙 。 ? 商務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間 ，翻譯服務(wù) ， 秘書服務(wù) ， 辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù) 。 ?商務(wù)會(huì)議室 、 洽談室 、 培訓(xùn)室租賃服務(wù) 、 會(huì)務(wù)安排 136 休閑會(huì)所 —— 酒店同公寓共享 功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 137 共享空間 ?商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林 138 元素二：服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓為板式高層。通過建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶光線充足、視野開闊的效果。同時(shí)公寓又是個(gè)性空間， soho場(chǎng)所。 BoxLiving 服務(wù)式公寓 139 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無限可能的場(chǎng)所 BoxLiving的定位 —— 彈性空間 140 滿足變化性需求 多樣的選擇 自由設(shè)計(jì) 順應(yīng)型 ?菜單式平面（ menu plan) ?個(gè)性化平面（ ch