【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 18 項目在啟動前期，開發(fā)商給 拆遷居民的拆遷安置費(fèi)用 500 萬元。 ? 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按 前 述 2－ 6 項之和的 % 計取較為合理。 本 項目不可預(yù)見費(fèi)為 萬元。 本項目開發(fā)建設(shè)共需資金 5921 萬元，考慮籌資成本與籌資風(fēng)險，確定本項目的 所有 資金來源 是 自有資金（資本金）。 銷售及經(jīng)營收入測定及利潤測算 銷售收入估算 根據(jù)前面所做的區(qū)域市場分析和項目定位部分的結(jié)論， 方舟城（一期） 住宅銷售均價 1700 元 /m2，商鋪銷售均價 7000 元 /m2；因此可得出： 住宅部分銷售收入： ㎡ 1700 元 /m2＝ 66,341,344 元 商鋪部分銷售收入： ㎡ 7000 元 /m2＝ 27,176,940 元 項目銷售收入合計： 66,341,344 元＋ 27,176,940 元＝ 93,518,284 元 銷售稅金及附加估算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的%），合計為銷售額的 %，項目銷售稅金及附加合計為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 萬元。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)項目具體情況，取銷售費(fèi) 用為銷售額的 3%。項目銷售費(fèi)用為 萬元。 按照本項目開發(fā)方案和營銷計劃的策劃，以及根據(jù)項目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個項目的銷售周期為 89 個月，從 2020 年12 月 —— 2020 年 8 月，預(yù)計項目開發(fā)銷售回款共計 8885 萬元。 本項目開發(fā)投資總額為 5921 萬元， 所有資本金自籌 ， 將 分期投入使用。 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標(biāo)詳見表 81： 表 81 項目 開發(fā) 利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） 1 銷售收入 9, 2 總開發(fā)成本 5, 3 銷售稅金及附加 按銷售總收入的 ％計取 4 銷售費(fèi)用 按銷售總收入的 ％計取 5 利潤總額 (1)(2)(3)－ (4) 2, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 20 6 所得稅 (5) 15% 7 凈利潤 (5)(6) 2, 8 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % 9 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 從各項靜態(tài)指標(biāo)可以看出，本項目銷售利潤比較理想。 財務(wù)與敏感性分析 經(jīng)測算，項目開發(fā)總投資為 5921 萬元，投資回收期為 1 年，利潤總額為 2, 萬元，成本利潤率為 %，稅后利潤為 2,萬元，稅后成本利潤 率 %。 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，高于房地產(chǎn)開發(fā)項目行業(yè)平均水平。 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)項目 開發(fā)銷售達(dá)到正常銷售的 ％ 時 ，項目可保本。 計算公式： 注： X 為保本銷售額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 21 X－ 5921－ X%－ X3%=0 則 X≈ 萬元 保本銷售率 =／ ＝ ％ 根據(jù) 以上 分析，項目保本銷售價格及銷售率較易實現(xiàn) 。 項目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。測算過程詳見 表 91《敏感性分析表》。 表 91 項目敏感性分析表 單位：萬元 序號 項目 變動幅度 （％） 凈利潤率 （％） 凈現(xiàn) 值（萬元） 1 基本方案 % 2, 2 開發(fā)成本 5 % 2, 5 % 2, 3 銷售收入 5 % 2, 5 % 2, 經(jīng)測算可知： 該項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，相對而言，銷售收入的變動對項目效益影響更大 。 項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目仍有較大贏利空間，說明項目具較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 社會效益和影響分析 ●改善居住 環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 22 本項目開發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進(jìn)一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。 ●增加財稅收入 該項目的建設(shè)預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅收 。 ●增加 就業(yè)機(jī)會 該項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會。 可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論意見 ? 建設(shè)條件 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已辦理 ，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 ? 經(jīng)濟(jì)效益 經(jīng)濟(jì)效益較好。 ? 社會效益 本項目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會效益。 ? 環(huán)境效益 同時，本項目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 23 ? 可行性研究結(jié)論 此外，項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良好信譽(yù)，本項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 可行性研究結(jié)論是：本項目可行。 項目主要問題的解決辦法和建議 項目主要問題： ? 本 項目前期投入資金較大，持續(xù)時間較長； ? 本項目周邊區(qū)域面 有幾個在建樓盤 ，有一定的競爭壓力。 解決辦法和建議： ? 加快項目建設(shè)進(jìn)度，爭取提前預(yù)售； ? 在產(chǎn)品設(shè)計過程中強(qiáng)化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時采取相應(yīng)的差異化營銷策略。 項目風(fēng)險及防范建議 項目風(fēng)險 ●市場風(fēng)險 該風(fēng)險的存在與建議在 中已闡述。 ●政策風(fēng)險 近年來，政府為了給高企的房價打壓，出臺了一系列的相關(guān)政策。政策對于房地產(chǎn)市場的影響是隨時隨刻的。對于該部分我們無法去預(yù)估，但是要作相應(yīng)的心里準(zhǔn)備。 ●行業(yè)風(fēng)險 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 24 房地產(chǎn)業(yè)具 有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險程度高，特別是 這幾年，越來越多的公司通過各種方式和渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)， 加劇市場競爭。 ● 財務(wù)風(fēng)險 本項目采用自有資金方式進(jìn)行開發(fā)，所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是資金供應(yīng)鏈的問題。 防范建議 ●加快建設(shè)進(jìn)度，搶占市場先機(jī)； ●加強(qiáng)項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案，提高市場競爭力，擴(kuò)大營造客戶層面，提高銷售速度； ●加強(qiáng) 開發(fā) 商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位； ●可通過以下措施減少項目的財務(wù)風(fēng)險： ? 資金供應(yīng)的充實度 首先要保證開發(fā)資金的充足 。 ? 資金供應(yīng)的持續(xù)性 本項目資金供應(yīng)將隨著開發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn)而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。 ? 加快資金回籠 應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進(jìn)度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠