【正文】 11 根據(jù)項(xiàng)目調(diào)研 以及 產(chǎn)品定位、價(jià)格定位分析 ， 項(xiàng)目目標(biāo)客戶必將是方城中高端層次的消費(fèi)群體， 將本項(xiàng)目客戶定位如下： ? 機(jī)關(guān)公務(wù)員； ? 企業(yè)中高級(jí)白領(lǐng)階層； ? 私營個(gè)體戶； ? 投資者 ； ? 其他 ，如在外工作的而想在家鄉(xiāng) 安家的人 。地下水位深 米 ,水位層深 米 ,地下水源豐富。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 政府重視支持。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目 一期（以下參考數(shù)據(jù)均是指一期的數(shù)據(jù)） 開發(fā)總投資額合計(jì)為 5921 萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見表 71。 ? 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期《南陽市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標(biāo)詳見表 81： 表 81 項(xiàng)目 開發(fā) 利潤估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬元） 1 銷售收入 9, 2 總開發(fā)成本 5, 3 銷售稅金及附加 按銷售總收入的 ％計(jì)取 4 銷售費(fèi)用 按銷售總收入的 ％計(jì)取 5 利潤總額 (1)(2)(3)－ (4) 2, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。分析如下： 在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)項(xiàng)目 開發(fā)銷售達(dá)到正常銷售的 ％ 時(shí) ，項(xiàng)目可保本。 表 91 項(xiàng)目敏感性分析表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度 （％） 凈利潤率 （％） 凈現(xiàn) 值（萬元） 1 基本方案 % 2, 2 開發(fā)成本 5 % 2, 5 % 2, 3 銷售收入 5 % 2, 5 % 2, 經(jīng)測(cè)算可知： 該項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，相對(duì)而言，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響更大 。 ●增加 就業(yè)機(jī)會(huì) 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)于該部分我們無法去預(yù)估，但是要作相應(yīng)的心里準(zhǔn)備。 ? 資金供應(yīng)的持續(xù)性 本項(xiàng)目資金供應(yīng)將隨著開發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn)而逐步投入，要保證各個(gè)開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時(shí)性的資金短缺而延長整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 解決辦法和建議： ? 加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，爭(zhēng)取提前預(yù)售； ? 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中強(qiáng)化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時(shí)采取相應(yīng)的差異化營銷策略。 ? 環(huán)境效益 同時(shí)，本項(xiàng)目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 6 所得稅 (5) 15% 7 凈利潤 (5)(6) 2, 8 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % 9 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 從各項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目銷售利潤比較理想。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目具體情況，取銷售費(fèi) 用為銷售額的 3%。 ? 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按 前 述 2－ 6 項(xiàng)之和的 % 計(jì)取較為合理。 ? 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 土建工程根據(jù)《河南省建筑工程預(yù)算定額》的有關(guān)規(guī)定 ，參照南陽市規(guī)劃價(jià)格估算。 項(xiàng)目組織管理及實(shí)施進(jìn)度 公司成立項(xiàng)目籌建領(lǐng)導(dǎo)小組，并設(shè)有銷售部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部等部門，專業(yè)的技術(shù)、一流的服務(wù)，確保整個(gè)項(xiàng)目順暢進(jìn)行。 環(huán)境保護(hù) 裕邦方舟城項(xiàng)目，按照城區(qū)規(guī)劃和布局， 由 深圳大學(xué)設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)， 裕邦方城縣通訊條件良好，中國網(wǎng)通、中國鐵通程控電話和中國移動(dòng)、中國聯(lián)通移動(dòng)電話覆蓋全境。項(xiàng)目建設(shè)用地可足額保證， 該場(chǎng)地原有房屋、設(shè)施和生產(chǎn)設(shè)備已經(jīng)全部拆遷完畢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 戶型 套數(shù) 比例 （ %） 兩房?jī)蓮d 92 三房?jī)蓮d 129 四房?jī)蓮d 55 復(fù)式 36 總計(jì) 312 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 入戶花園，將自然引入家 。 產(chǎn)品 價(jià)值優(yōu)勢(shì) 分析 ? 戶型 小高層、復(fù)式 帶電梯 和入戶花園的 小高層、頂層復(fù)式、超大戶型等具有城市氣息的先進(jìn)設(shè)計(jì)，開創(chuàng)了方 城 地區(qū)的先河，目前在方城市場(chǎng)是獨(dú)一無二的。 二是國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)政策，使得方城縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)井然有序，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，價(jià)格 相對(duì)平穩(wěn)，前景樂觀。 可見，項(xiàng)目正是位于一個(gè)黃金地段，升值潛力無限巨大。 表 21 近期各樓盤情況 開發(fā)項(xiàng)目 年度 總建筑面積 容納戶數(shù) 銷售戶數(shù) 銷售率 閑置率 中意花園 2020 34121㎡ 住宅 145戶 145戶 100% 0 商鋪 150戶 150個(gè) 裕景廣場(chǎng) 2020 30000㎡ 住宅 210戶 190戶 94% 6% 商鋪 110個(gè) 110個(gè) 中達(dá)花園 2020 73060㎡ 住宅 570戶 570戶 % % 商鋪 120個(gè) 110個(gè) 宇信錦城 2020 58206㎡ 住宅 411戶 403戶 % % 商鋪 130個(gè) 130個(gè) 從上表可以看出 ，開發(fā)面積增幅較大，在短時(shí)間內(nèi)銷售率非常高，說明市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛，可以預(yù)見未來前景非常廣闊。方舟城”作為方城縣的重點(diǎn)引資項(xiàng)目， 它的建設(shè)符合國 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。公司實(shí)力雄厚，隊(duì)伍精干，機(jī)構(gòu)健全，奉守“務(wù)實(shí) 高效、開拓創(chuàng)新、精益求精”的企業(yè)精神，追求“設(shè)計(jì)一流”、“服務(wù)一流” ，堅(jiān)持“社會(huì)效益第一”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 裕邦最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目定位 裕邦 三是多年來，方城縣房地產(chǎn)沒有長足的發(fā)展，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、戶型設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)綠化率低、物業(yè)管理混亂等問題。 ? 社區(qū)配套 大社區(qū)、園林景觀 15000 平米公園的改造，園林景觀，社區(qū)規(guī)劃及休閑配套也是項(xiàng)目大亮點(diǎn)。 ? 所有戶型南北通透，保證通風(fēng)和采光 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 動(dòng)力、供水、通訊。 ? 交通條件。方舟城 是 方城目前首座 集四星級(jí)大酒店、旺區(qū)商業(yè)、高尚住宅、休閑公園為一體的大型國際復(fù)合建筑群。方舟城商住小區(qū)住宅、酒店、商鋪各為一體， 動(dòng)靜分區(qū)；小區(qū)采用統(tǒng)一的油煙排放系統(tǒng)，做到互不干擾，無噪音、無污染、無廢氣廢渣排放；生活垃圾等廢棄物都會(huì)能得到及時(shí)清理。 本項(xiàng)目總建筑面積 109094 平方米，容積率 ，其中一期 平方 米 。 ? 預(yù)備費(fèi)按規(guī)定提取。 17 3 前期工程費(fèi) 用 % 4 其他費(fèi)用 % 5 管理費(fèi)用 % 6 拆遷安置費(fèi) % 7 不可預(yù)見費(fèi) % 8 項(xiàng)目總投資 1, 5, 100% 項(xiàng)目總投資估算具體說明如下： ? 土地費(fèi)用 土地從方城縣政府購買，其費(fèi)用 1350 萬元。按 南陽 市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和該項(xiàng)目的具體情況，該項(xiàng)目管理費(fèi)按 %計(jì)取。 本 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 萬元。項(xiàng)目銷售費(fèi)用為 萬元。 財(cái)務(wù)與敏感性分析 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目開發(fā)總投資為 5921 萬元，投資回收期為 1 年，利潤總