【正文】 計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定屬于“政府補(bǔ)助”的范疇，計(jì)入“營業(yè)外收入”科目。 例、 A房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年 2月支付 2023萬元取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還 20％， 6月 16日 A公司收到土地出讓金返還 400萬元，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 《 2023年專項(xiàng)檢查工作方案（ 企業(yè)所得稅 ）》 一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)檢查內(nèi)容 （一）收入總額完整性的檢查。 檢查被查企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入、股息紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、接受捐贈(zèng)收入及其他收入是否并入收入總額。 特別要關(guān)注其銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益是否并入收入總額； 不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額； 代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額 一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同的簽約收入，是否并入收入總額； 國稅發(fā) [2023]31號(hào)規(guī)定的視同銷售貨物行為，是否并入收入總額； 未完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率及銷售額的確定，是否符合國稅發(fā) [2023]31號(hào)的有關(guān)規(guī)定。 檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本、費(fèi)用、損失、稅金等的扣除，是否符合國稅發(fā)[2023]31號(hào)等有關(guān)規(guī)定。 檢查其有無故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為，有無將已實(shí)現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況。 確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)等情況。 （二）檢查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性 重點(diǎn)檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用，尤其是建安企業(yè)和個(gè)人所提供的安裝工程成本是否真實(shí)； 重點(diǎn)查看是否存在虛開辦公費(fèi)、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費(fèi)、銷售費(fèi)用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。 期間費(fèi)用、計(jì)稅成本的檢查。檢查其是否按國稅發(fā) [2023]31號(hào)的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分期間費(fèi)用和歸集開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本； 是否如實(shí)按規(guī)定扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，針對(duì)會(huì)計(jì)處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項(xiàng)目在納稅申報(bào)時(shí)是否予以調(diào)整，重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽? （三）重點(diǎn)檢查項(xiàng)目。 檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項(xiàng)的處理情況，是否存在預(yù)售款長期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題； 檢查預(yù)提費(fèi)用、應(yīng)付賬款等科目，對(duì)年末留有余額的預(yù)提費(fèi)用和因債權(quán)人原因無法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入； 檢查無形資產(chǎn)和長期待攤費(fèi)用的攤銷是否符合稅法規(guī)定； 檢查企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易情況，是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程 ,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等 ,通過加大建安成本造價(jià)、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤等； 檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理； 檢查企業(yè)按重估價(jià)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅等。 第四講 開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)節(jié)稅指南 第一節(jié) 收入確認(rèn)的原則與條件 一、銷售確認(rèn)的原則：除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。 實(shí)質(zhì)重于形式原則，要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，不僅僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù)。 二 、 銷售確認(rèn)的條件：企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的 ，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ， 企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 續(xù)管理權(quán) ， 也沒有實(shí)施有效控制； ； 或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算 。 討論：房地產(chǎn)公司預(yù)售房是否確認(rèn)收入 ？ 三、銷售收入的范圍：銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等。凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入； 未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品銷售額的計(jì)量 一、關(guān)于商業(yè)折扣 例、某房地產(chǎn)公司為了促銷，打出“買一贈(zèng)一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價(jià) 120萬元，贈(zèng)送一個(gè)車庫， 15平方米，市場價(jià) 10萬元。發(fā)票應(yīng)當(dāng)怎樣開具？ 國稅函 [2023]875號(hào) ：企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式 組合銷售 本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除屬于 商業(yè)折扣 ，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 二、關(guān)于銷售折讓和銷售退回 《營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》：納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。 國稅函 [2023]875號(hào)：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓屬于銷售折讓； 企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。 企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。 例、 2023年 4月 ， 某開發(fā)企業(yè)售出一套住宅，建筑面積 150平方米，售價(jià) 90萬元，房款已收訖，發(fā)票已經(jīng)開具，營業(yè)稅稅款已經(jīng)繳納。由于房屋層高不符合設(shè)計(jì)要求，買房人要求退房。后經(jīng)協(xié)商，開發(fā)公司按 5％打折，于 2023年 7月退還房款 ，應(yīng)如何計(jì)算稅款。 三 、 降低賒銷風(fēng)險(xiǎn)的納稅技巧 例 3－ 13： 2023年 4月 5日 ， 甲房地產(chǎn)企業(yè)將一套商業(yè)用房以 200萬元賒銷給乙企業(yè) ， 雙方約定：賒銷期為半年 ， 如果 ， 乙企業(yè)一個(gè)月之內(nèi)付款 ， 可以 5%折扣 ， 如果 3個(gè)月內(nèi)還款 ， 可以折扣 2%， 6個(gè)月之內(nèi)還款可以折扣 1%， 超過 6個(gè)月不予折扣 。 乙企業(yè)于 6月 20日付款 ， 甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣處理折扣 ？ 折扣額＝ 2 000 000 2％ ＝ 40 000元 四、自建住房銷售給本單位職工納稅問題 （ 1）營業(yè)稅： 《國家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國 稅函 [2023]334號(hào) ）： 納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。 （ 2）個(gè)人所得稅： 財(cái)稅 [2023]13號(hào)規(guī)定 : （ 一）根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織 (以下簡稱單位 )在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。 （二）除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。 所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購房價(jià)款低于該房屋的購置或建造成本價(jià)格的差額。 五、以舊換新： 銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購進(jìn)商品處理。 國稅函發(fā) [1995]549號(hào)：“對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅”。 1． 按預(yù)算價(jià)預(yù)提拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借：開發(fā)成本 — 土地征用及拆遷費(fèi) 貸：應(yīng)付賬款 — 暫估拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借：應(yīng)付賬款－暫估拆遷補(bǔ)償費(fèi) 現(xiàn)金等科目 貸：主營業(yè)務(wù)收入 第三節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確時(shí)間 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》所取得的收入 ， 應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) ， 具體按以下規(guī)定確認(rèn)： 一 、 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ， 應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) （ 權(quán)利 ） 之日 ， 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 （ 指現(xiàn)房 ， 注意銷售確認(rèn)的條件 ） （ 一 ） 收入與成本不能配比如何繳納所得稅 新 31號(hào)文 第九條 ：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ， 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 （ 或月 ） 計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額 ， 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 。 （二）毛利率： 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： （ 1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15 （ 2）開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10％。 （ 3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 （ 4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3％。 （三）討論：企業(yè)按毛利額納稅是否允許扣除稅費(fèi)、彌補(bǔ)以前年度虧損？ 預(yù)售收入會(huì)計(jì)應(yīng)如何處理？做銷售收入還是預(yù)收賬款？ 會(huì)計(jì)核算做為“預(yù)收賬款”處理，但是，要計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。 《辦法》第九條：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 —— 實(shí)際操作？ 附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第 52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤”第 3列“調(diào)增金額”、第 4列“調(diào)減金額”。 本期應(yīng)納稅所得額＝實(shí)際應(yīng)納稅所得額＋本期 預(yù)計(jì)毛利額 －在本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售的以前各期預(yù)計(jì)毛利額 二、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 注意：根據(jù)收入確認(rèn)的條件？ 國稅發(fā) [2023]10號(hào)： 對(duì)外轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售商品房的 ,應(yīng)于土地使用權(quán)和商品房已經(jīng)移交 ,并將發(fā)票結(jié)算賬單提交對(duì)方時(shí) ,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 三 、 分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 《企業(yè)所得稅法》規(guī)定：采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 例 3－ 17 某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用分期收款方式銷售一棟寫字樓，售價(jià) 1000萬元，開發(fā)成本 840萬元，合同約定，售樓款分為兩年四次交付，寫字樓已交付買方，第一期樓款 250萬業(yè)已 收到 ,并存入銀行。 四、賒銷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品： 采用賒銷方式的應(yīng)按