【正文】 例 3－ 17 某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用分期收款方式銷售一棟寫字樓，售價(jià) 1000萬元，開發(fā)成本 840萬元，合同約定，售樓款分為兩年四次交付，寫字樓已交付買方，第一期樓款 250萬業(yè)已 收到 ,并存入銀行。 三 、 分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 《企業(yè)所得稅法》規(guī)定：采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 本期應(yīng)納稅所得額＝實(shí)際應(yīng)納稅所得額＋本期 預(yù)計(jì)毛利額 －在本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售的以前各期預(yù)計(jì)毛利額 二、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 《辦法》第九條：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 （ 4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3％。 （二）毛利率： 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： （ 1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15 （ 2）開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10％。 1． 按預(yù)算價(jià)預(yù)提拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借：開發(fā)成本 — 土地征用及拆遷費(fèi) 貸：應(yīng)付賬款 — 暫估拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借：應(yīng)付賬款－暫估拆遷補(bǔ)償費(fèi) 現(xiàn)金等科目 貸：主營業(yè)務(wù)收入 第三節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確時(shí)間 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》所取得的收入 ， 應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) ， 具體按以下規(guī)定確認(rèn)： 一 、 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ， 應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) （ 權(quán)利 ） 之日 ， 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 五、以舊換新： 銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購進(jìn)商品處理。 （二）除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。 乙企業(yè)于 6月 20日付款 ， 甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣處理折扣 ？ 折扣額＝ 2 000 000 2％ ＝ 40 000元 四、自建住房銷售給本單位職工納稅問題 （ 1）營業(yè)稅： 《國家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國 稅函 [2023]334號(hào) ）： 納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。后經(jīng)協(xié)商，開發(fā)公司按 5％打折，于 2023年 7月退還房款 ，應(yīng)如何計(jì)算稅款。 例、 2023年 4月 ， 某開發(fā)企業(yè)售出一套住宅，建筑面積 150平方米，售價(jià) 90萬元，房款已收訖，發(fā)票已經(jīng)開具，營業(yè)稅稅款已經(jīng)繳納。 國稅函 [2023]875號(hào)：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓屬于銷售折讓； 企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除屬于 商業(yè)折扣 ，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品銷售額的計(jì)量 一、關(guān)于商業(yè)折扣 例、某房地產(chǎn)公司為了促銷，打出“買一贈(zèng)一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價(jià) 120萬元，贈(zèng)送一個(gè)車庫， 15平方米，市場價(jià) 10萬元。 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等。 二 、 銷售確認(rèn)的條件：企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的 ，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ， 企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 續(xù)管理權(quán) ， 也沒有實(shí)施有效控制； ； 或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算 。 第四講 開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)節(jié)稅指南 第一節(jié) 收入確認(rèn)的原則與條件 一、銷售確認(rèn)的原則：除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。 （三）重點(diǎn)檢查項(xiàng)目。檢查其是否按國稅發(fā) [2023]31號(hào)的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分期間費(fèi)用和歸集開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本； 是否如實(shí)按規(guī)定扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 （二）檢查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性 重點(diǎn)檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用，尤其是建安企業(yè)和個(gè)人所提供的安裝工程成本是否真實(shí)； 重點(diǎn)查看是否存在虛開辦公費(fèi)、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費(fèi)、銷售費(fèi)用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。 檢查其有無故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為，有無將已實(shí)現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況。 特別要關(guān)注其銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益是否并入收入總額； 不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額； 代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額 一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同的簽約收入，是否并入收入總額； 國稅發(fā) [2023]31號(hào)規(guī)定的視同銷售貨物行為，是否并入收入總額； 未完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率及銷售額的確定，是否符合國稅發(fā) [2023]31號(hào)的有關(guān)規(guī)定。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還 20％， 6月 16日 A公司收到土地出讓金返還 400萬元，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 《 2023年專項(xiàng)檢查工作方案（ 企業(yè)所得稅 ）》 一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)檢查內(nèi)容 （一）收入總額完整性的檢查。 （十）土地出讓金返還籌劃法 企業(yè)取得的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收返還，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定屬于“政府補(bǔ)助”的范疇，計(jì)入“營業(yè)外收入”科目。經(jīng)過董事會(huì)會(huì)議決定，準(zhǔn)備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂中心，并決定，建成之后注冊設(shè)立國泰國際大酒店。計(jì)算兩個(gè)方案土地增值稅納稅效果。籌劃方案：只對(duì)土地進(jìn)行前期開發(fā)，如“三通一平”、建造圍墻、舊房拆除、清運(yùn)殘土等土地開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，但是，不可進(jìn)行建筑施工。 （八）增加土地開發(fā)成本 ,降低土地增值稅 例、鴻祺房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年以 2023萬元拍得一塊土地 ,沒有進(jìn)行土地開發(fā)， 2023年 3月 ,準(zhǔn)備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ,評(píng)估價(jià) 5000萬元。發(fā)生期間費(fèi)用 180萬元，借款利息 420萬元，但不能全部取得銀行借款證明。工程經(jīng)過一年的施工，于 2023年 9月竣工。有無可以減輕稅費(fèi)支出的籌劃方案？ （七）企業(yè)籌建期的巧妙運(yùn)用 [例 — 8] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 7月成立， 2023年 2月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金 2800萬元，然后，公司開始辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計(jì)、進(jìn)行“七通一平”等項(xiàng)工作，又辦理開工許可證、預(yù)售許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”。如何轉(zhuǎn)讓可以使廣源房地產(chǎn)開發(fā)公司稅費(fèi)最低？ （六）轉(zhuǎn)讓在建工程法 [例 — 6] 七星房地產(chǎn)公司在興隆小區(qū)開發(fā)了 100套別墅，總建筑面積 30000平方米，取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用 3000萬元，建造成本 10000萬元，其中：金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用 1000萬元，開發(fā)期間發(fā)生期間費(fèi)用 600萬元。 如何轉(zhuǎn)讓可以降低土地增值稅？ （五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 [例 — 5] 廣源房地產(chǎn)公司是三個(gè)自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司。 2023年 3月，甲企業(yè)準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，評(píng)估價(jià) 8000萬元，由乙公司開發(fā)這項(xiàng)土地。 建造總成本＝ 4000＋ 9000＝ 13000（萬元） 不含息建造成本＝ 13000－ 1000＝ 12023（萬元） 銀行借款費(fèi)用 /建造成本＝ 1000247?？墒勖娣e 40000平方米，每平方米平均售價(jià) 6400元，銷售總額 25600萬元。公司本部的人員兼任項(xiàng)目的管理工作，為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，經(jīng)過董事會(huì)決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項(xiàng)目中，共計(jì)擴(kuò)大項(xiàng)目人員編制 16人，每年減少管理費(fèi)用、增加開發(fā)間接費(fèi)用 100萬元，計(jì)算對(duì)應(yīng)交土地增值稅的影響?，F(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價(jià) 3200元，銷售收入總額為 9600萬元，營業(yè)稅稅率 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 7%，教育費(fèi)附加 3%，計(jì)算應(yīng)交納多少土地增值稅？并請幫助進(jìn)行納稅籌劃?？鄢?xiàng)目金額＝ （銷售收入總額－扣除項(xiàng)目金額）247。 ＝ 0 （四）如何通過“不含息建造成本”控制增值率 ? 以下“建造成本”均為不含息建造成本。用圖表示如下： 不交土地增值稅 稅負(fù)重、利潤少 相對(duì)稅負(fù)輕、利潤高 （免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)） （高收益最低定價(jià)系數(shù)） 上例建造總成本 1424萬元，單位建造成本 /平方米 免稅臨界點(diǎn)定價(jià)＝ ＝ /平方米 高收益最低定價(jià)＝ ＝ /平方米 （二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算 計(jì)算：當(dāng)增值率為 0時(shí)，銷售總額 X與建造成本 Y的關(guān)系： X－（ +） （ +） X－（ +）＝ 0 X ＝ 當(dāng) X≤ ，增值率即 ≤0 ，免交土地增值稅。 所以 ,我們把 “免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”。 于是： 按照建造成本 10％計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 ； 財(cái)政部規(guī)定的加計(jì) 20％扣除額為 ； 允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為： X 5％（ 1＋ 7％＋ 3％） ＝ 計(jì)算：當(dāng)增值率為 20%時(shí)，銷售總額 X與建造成本 Y的關(guān)系： X－（ +） （ +） ＝ X ＝ 即：增值率＝ 20%時(shí)，售價(jià)為建造成本的 。 ＝ % 小于 20%，免繳土地增值稅。 收入總額 2400萬； 扣除項(xiàng)目金額（扣除利息支出 100萬）： （ 1）取得土地使用權(quán)金額 324萬