【正文】 付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 —— 實際操作？ 附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第 52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”第 3列“調(diào)增金額”、第 4列“調(diào)減金額”。 （ 3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 國稅函發(fā) [1995]549號：“對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅”。 （ 2）個人所得稅： 財稅 [2023]13號規(guī)定 : （ 一）根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織 (以下簡稱單位 )在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。由于房屋層高不符合設(shè)計要求，買房人要求退房。 二、關(guān)于銷售折讓和銷售退回 《營業(yè)稅實施細(xì)則》：納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入； 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。 實質(zhì)重于形式原則，要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項的經(jīng)濟實質(zhì)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告，不僅僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。 要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目在納稅申報時是否予以調(diào)整，重點檢查各項準(zhǔn)備金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽? 確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報等情況。 檢查被查企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、股息紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入及其他收入是否并入收入總額。賓館的建設(shè)期為 2年，建設(shè)投資預(yù)計需要 13000萬元，預(yù)計建成后的公允價 28800萬元。預(yù)計開發(fā)費用需要1000萬元，開發(fā)后評估價 6100萬元。計算應(yīng)交土地增值稅。一直到 2023年 7月才開工施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費用 200萬元，財會部門作為“開辦費”處理。實收資本 3000萬元，公司成立之后，通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，面積 100000平方米，支付出讓金 3000萬元，隨后進(jìn)行了房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)費用 2023萬元 ,期間費用 100萬元；現(xiàn)在，因金融危機再無力開發(fā)，德隆房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備用 10000萬元收購這項在建項目。 12023＝ %＞ 5％ （ 四）合作建房籌劃法 [例 — 4] 甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2023年通過招拍掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金 3000萬元，甲企業(yè)沒有進(jìn)行任何開發(fā)。 《討論》：調(diào)整公司編制， 10％的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除是否受影響？ （三）巧用利息扣除法，降低土地增值稅 [例 — 3] 宏大房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)旭升小區(qū)的過程中，支付土地出讓金 4000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 9000萬元，其中含銀行借款費用 1000萬元，能夠提供銀行借款證明文件?？鄢椖拷痤~＝ 銷售收入總額 （建造成本 +10%建造成本 +20%建造成本 +營業(yè)稅及附加） 建造成本 +10%建造成本 +20%建造成本 +營業(yè)稅及附加 二、土地增值稅納稅籌劃十大方法： （一）適度加大建造成本法 [例 — 1] 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)麗景小區(qū)，為此項目支付土地出讓金 1500萬元，開發(fā)成本 3200萬元，含借款利息 200萬元，可售面積 30000平方米。 （三）經(jīng)濟適用房需要預(yù)征土地增值稅么？ 《 河北省土地增值稅管理辦法》（冀地稅發(fā) [2023]37號） 第十二條：納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)濟適用住房不預(yù)征土地增值稅，竣工決算后，按規(guī)定計算征、免土地增值稅。 當(dāng) X＜ ,增值率＜ 20%,根據(jù)稅法規(guī)定 ,免交土地增值稅。 1983. 2 = % 建造成本 5 、應(yīng)交土地增值稅： 30% － 0 = 獲利金額：收入－成本－費用－利息－稅金＝ 2400－ 324－ 1100－ 100－ 132－ 125 ＝ 619萬 假設(shè)：降價到 1975/平方米 增值額： 2370－ ＝ ； 增值率： 247。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5％，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出《核定征收的稅務(wù)事項告知書》。 《清算管理規(guī)程》第 12條：納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 對不符合清算條件的項目， 不予受理 。 （三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。 ①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%， ②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 五、土地增值稅的清算受理 （一）土地增值稅的清算單位 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算； 對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算； 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 四、土地增值稅的前期管理 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。 （ 6）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。 （ 2）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （二）審查內(nèi)容 清算項目的審查： （ 1）清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算； （ 2）對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算； （ 3）對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 國稅發(fā) [2023]53號： 第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。 與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自 2023年 8月1日起執(zhí)行，文到 之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。 財稅 [2023]21號補充： 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字 [1995]48號 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。 《細(xì)則》解釋：是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 [2023]220號：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息的計算： 1.《 細(xì)則》規(guī)定：利息支出的扣除，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 ,按本條 （一）、（二） 項規(guī)定計算的金額之和 的 5％以內(nèi) 計算扣除。 《清算管理規(guī)程》 第 22條：拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“ 取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本 之”和的10%以內(nèi)計算扣除。 （ 2)利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 （ 1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。 安裝工程費。 設(shè)施費 ,指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 （ 3）異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 ：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力 安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。包括地價款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費等。 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 繳納土地增值稅。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。 第一節(jié) 應(yīng)納稅額的計算 一、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。 。 十二、救市政策： 個人售房營業(yè)稅的優(yōu)惠（財稅 [2023]157號）自 2023年開始： （ 1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：不足 5年，差額征稅；超過 5年免稅。 甲供材料也要征營業(yè)稅，但是，材料費是指定額材料費，動力價款是指定額機械費 甲供設(shè)備不征營業(yè)稅。 其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。（ 1－營業(yè)稅 稅率） 八、甲供材料政策的變化 （一）原《細(xì)則》 第 18條 ： 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè) ,無論與對方如何結(jié)算 ,其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。 （二）兼營營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅的貨物銷售 《細(xì)則》第八條 納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。 凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。經(jīng)評估機構(gòu)評估，公允價格為 2800萬元，繳納營業(yè)稅及附加 154萬元，企業(yè)所得稅匯算清繳時，還要征收企業(yè)所得稅。 —— 境內(nèi)境外的判斷、營業(yè)額 上述跨年度老合同涉及的稅率、納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅地點、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等其他涉稅問題，自2023年 1月 1日起，應(yīng)按照新條例和新細(xì)則的規(guī)定執(zhí)行。承包 A國建筑工程，取得勞務(wù)收入 1000萬美元（美元對人民幣匯率為 ），計算該公司 2023年應(yīng)交營業(yè)稅額。 （ 3）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)； （ 4） 所銷售或者出租的不動產(chǎn)在境內(nèi) 。 銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時申報納稅。 房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否