【房地產(chǎn)】王志綱：大盤開發(fā)攻略-資料下載頁
2025-02-16 12:03本頁面
【正文】 23年五月開盤一陣火爆后，銷售比較緩慢， 2023年周邊大盤陸續(xù)出來后，銷售壓力增大，不得不采取降格措施推廣第二期盈峰翠庭。 2023年低借鳳凰城火熱之勢再推出第三期映翠桃園。仍采取低價(jià)策略。n 雖然碧桂園集團(tuán)的這個(gè)項(xiàng)目并沒有出現(xiàn)大動(dòng)蕩，但是對于真正意義上的華南板塊第一個(gè)發(fā)力者來說，華南碧桂園確實(shí)沒有獲得應(yīng)有的地位。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 配套配套 n 會(huì)所 168。 占地 8萬平方米，建筑面積 168。 室內(nèi)設(shè)施l 銷售大廳 恒溫泳池 超市l(wèi) 肉菜市場 網(wǎng)球館 餐廳 閱覽室l 乒乓球室 臺(tái)球室 兒童樂園 游戲機(jī)室l 保齡球168。 室外設(shè)施l 泳池 戶外籃球場 網(wǎng)球場l 羽毛球場 溜冰場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié)：小結(jié)：n 首期規(guī)模大、啟動(dòng)示范組團(tuán)規(guī)模大n 產(chǎn)品豐富168。 別墅別墅均價(jià) 9000元 /m2左右。（包括花園）做低端市場，價(jià)格從 98萬 378萬，以 122萬 250多萬為主力168。 洋房均價(jià) 3500m2左右。主要市場仍然以 2636萬和 5065萬為主168。 復(fù)式抓住人們想買別墅，而別墅價(jià)格比較高的心理，價(jià)格趨于于 70100萬之間， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 原因原因n 克隆嚴(yán)重，從開發(fā)模式到產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)沒有新鮮感。啟動(dòng)不了新客戶n 新出來的競爭對手改變了游戲規(guī)則n 別墅單價(jià)是洋房的 3倍左右，確實(shí)存在暴利，而產(chǎn)品落伍。在鳳凰城，別墅與洋房價(jià)格比例降低到 2倍左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 它輸在哪里？廣州雅居樂它輸在哪里？廣州雅居樂中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 首期占地面積： 500畝n 首期開發(fā)： 32萬n 住宅： 20萬n 公建配套： 5萬平方米n 會(huì)所： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 開盤準(zhǔn)備：168。 產(chǎn)品20萬平方米精裝修現(xiàn)樓在建168。 配套l5萬平方米商業(yè)街基本竣工l1萬平方米人工湖開挖，湖岸基本整治中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 環(huán)境168。 沿路美化168。 標(biāo)志性建筑168。 小區(qū)主要干道沿路基本綠化n 交通168。 免費(fèi)看樓巴士，開通市區(qū) 7個(gè)接送點(diǎn)168。 開通市區(qū)到樓盤的公交線路中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 推廣2023年 5月 7月，以擅長廣州本地推廣和香港推廣的兩家地產(chǎn)銷售代理公司聯(lián)合代理銷售，以近1500萬媒體廣告投放轟炸市場。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 雅居樂首期產(chǎn)品中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 雅居樂首期產(chǎn)品雅居樂首期產(chǎn)品中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié)小結(jié)n 首期規(guī)模大n 客戶區(qū)間清晰。近 8成目標(biāo)市場集中在 92m2122m2之間，價(jià)位在 3446萬之間。n 啟動(dòng)投資大。 這種定位正好是一期星河灣和南國奧林匹克花園的客戶。由于精度不夠星河灣高，開盤倉促，效果不明顯，導(dǎo)致廣州雅居樂開盤反應(yīng)冷淡，但同一模式的南湖雅居樂卻可以勝出。因?yàn)樵谀莻€(gè)地域，競爭標(biāo)準(zhǔn)還沒有升級(jí)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 為什么大投資沒有大效果？為什么大投資沒有大效果？n 游戲規(guī)則已經(jīng)改變，武器還沒有更新。 消費(fèi)者已經(jīng)被星河灣、南國奧林匹克花園和鳳凰城創(chuàng)造的市場游戲規(guī)則所引導(dǎo)，改變了單價(jià) 30005000元 /m2郊區(qū)住宅的性價(jià)比判斷標(biāo)準(zhǔn)。廣州雅居樂目標(biāo)市場與南國奧林匹克花園、祈福新村十分相似，單價(jià)都在 39004200/m2之間，但是從開盤標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格，都不具備優(yōu)勢。n 開盤準(zhǔn)備倉促上陣，武器效應(yīng)大打折扣。n 推廣投入大，但停留于產(chǎn)品層面。而產(chǎn)品本身并沒有震撼市場的創(chuàng)新性，加上遇到鳳凰城更強(qiáng)勢的 “覆蓋 ”，效果被淹沒。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023年 10月，雅居樂在南海占地 1000畝的項(xiàng)目開盤，與廣州雅居樂相差不遠(yuǎn)的規(guī)劃，產(chǎn)品、開盤標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)月內(nèi)銷售近 600套，占首期的一半。這個(gè)案例正好說明廣州雅居樂出師不利的關(guān)鍵。n 因?yàn)槟虾＝?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但大盤開發(fā)還是空白，地產(chǎn)整體建設(shè)水平不高，一旦有一個(gè)項(xiàng)目提高標(biāo)準(zhǔn)跑出來，很容易獲得成功；中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023年南海雅居樂首期預(yù)售產(chǎn)品戶型 面積 數(shù)量 總建筑面積 比例 S型 0305 163 44 7172 D2型 0102 134 352 47168 A1型 0305 109 396 43164 A1型 0102 87 176 15312 D2型 0305 76 242 18392 總計(jì) 1210 131208 100中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)總結(jié)開盤定基礎(chǔ) n 南國奧林匹克花園開盤實(shí)時(shí)個(gè)性最鮮明的大盤之一，從萬千樓盤中跳將出來，從 28003200元 /m2競爭最殘酷的市場上跳將出來，可以說開盤的成功與個(gè)性張揚(yáng)造就了南國奧林匹克花園?？梢哉f開盤的倉促與個(gè)性平淡打敗了廣州雅居了。n 反觀后續(xù)兩年發(fā)展，大盤開發(fā)始終靠產(chǎn)品和業(yè)主說話，靠交樓說話，靠成熟度說話。南國奧林匹克花園、星河灣都不能跳出這個(gè)規(guī)定。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)：總結(jié)：n 在星河灣不做兩房，大幅度提高戶均面積的時(shí)候，南國奧林匹克花園的戶均面積在增大，從最初的 104m2到現(xiàn)在的 125m2，祈福新村的二房單位比例在減少，廣州雅居樂花園八成單位是 111m2三房。這說明幾個(gè)現(xiàn)象：168。 廣州人對于居住的要求，開始以三房為主，即使是小三房也好。尤其是二次置業(yè)者。168。 郊區(qū)居住發(fā)展為常住占據(jù)主導(dǎo)，洋房面積增大成為一個(gè)趨勢；我們研究祈福新村、南國奧林匹克花園這兩個(gè)單價(jià)相似的樓盤，它們戶均面積的變化，戶型比例的變化，都看到這個(gè)趨勢。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)總結(jié)蛋糕越來越 “大 ”吃蛋糕的越來越專一n 郊區(qū)化常住大盤的消費(fèi)群，常常是相互重疊的。白領(lǐng)也可以住別墅，就是這種重疊的寫照。這樣說來市場層面似乎在拓寬。n 然而我們看華南板塊和洛溪成功樓盤，卻都非常認(rèn)真地強(qiáng)化自己某一個(gè)性。因?yàn)榈案獯罅?，能吃到蛋糕的門檻也高了。對客戶而言，價(jià)格、環(huán)境、配套、文化品位等等一個(gè)都不能少。而樣樣俱全并不是特點(diǎn)，反而是沒有特點(diǎn)。這一點(diǎn)在華南新城、廣州雅居樂花園非常明顯。n 星河灣、祈福新村、南國奧林匹克花園都是找準(zhǔn)一個(gè)著力點(diǎn)，不斷強(qiáng)化，這個(gè)時(shí)候樓盤其他方面的完善就是基礎(chǔ)條件了。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)總結(jié)競爭與時(shí)俱進(jìn)n 在一個(gè)競爭激烈，不斷升級(jí)換代的市場，保持競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵就在于針對自己想吸引的客戶群，不斷強(qiáng)化性價(jià)比，優(yōu)化自身個(gè)性。無論是 5500元/m2的星河灣，還是 3800元 /m2的祈福新村或是南國奧林匹克花園，都只有做到它所在價(jià)位的第一或者做出它不為別人模仿的獨(dú)有特性，才有發(fā)言權(quán)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)總結(jié)n 郊區(qū)化居住既是開發(fā)模式之爭，也是開盤標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等刺刀見紅的較量。謝謝謝謝 ! 謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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