【房地產(chǎn)】王志綱：大盤開發(fā)攻略-wenkub
2023-03-07 12:03:01 本頁面
【正文】 限于一個(gè)局域性陣地中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)的難點(diǎn)n 大盤必須廣泛適應(yīng)不同層次的消費(fèi)群。大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)的難點(diǎn)n 大盤開發(fā)易于陷入漫無主題的一盤散沙局面，若沒有一個(gè)強(qiáng)勢主題，非僅導(dǎo)致大而不當(dāng)?shù)幕靵y拼湊，且其中可取之處也易于被競爭對手所克隆，喪失僅有的閃光點(diǎn)與競爭力。大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)的難點(diǎn)n 大盤開發(fā)所需配套設(shè)施繁多蕪雜，分散了資金力量，使先期投入的規(guī)模受到限制。所以先期開發(fā)在投入有限的情況下要做得很理想，往往是不太容易的，需要全情投入，費(fèi)一番苦心，以保成功。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 有較大的調(diào)整空間。大盤開發(fā)的優(yōu)勢大盤開發(fā)的優(yōu)勢n 規(guī)模大才能營造高品質(zhì)的環(huán)境、有足夠的空間進(jìn)行概念開發(fā)和泛地產(chǎn)開發(fā)。大盤開發(fā)攻略大盤開發(fā)攻略王志綱工作室大盤開發(fā)的特點(diǎn)大盤開發(fā)的特點(diǎn)n 規(guī)模大可面對更廣闊的市場。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小樓盤一但定錯(cuò)位，全盤皆死，大盤則不然，有足夠的空間予以調(diào)整。大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)的難點(diǎn)n 大盤開發(fā)規(guī)模大、周期長、所需投入的人力物力財(cái)力大，若不能環(huán)環(huán)相扣，勢必導(dǎo)致混亂與潰敗。begun，half必須合理分區(qū)，推出不同定位的住房。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 碧桂園模式碧桂園模式規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型n 在強(qiáng)勢品牌帶動(dòng)下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)模化營銷n 縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作n 模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線n 高門檻（現(xiàn)樓）營銷策略n 連鎖化經(jīng)營，但只局限于一個(gè)區(qū)域板塊n 是哲學(xué)思路的成功， “五出 ”理論的成功。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原則基本原則n 嚴(yán)格的成本控制與合理的利潤預(yù)期；n 切忌短期行為，不是不報(bào)，時(shí)候未到 —— 大盤開發(fā)要的就是時(shí)間；n 一個(gè)好的開局，特別是開局時(shí)展示出高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境、配套水平，對未來走高走低均有利；大盤開發(fā)基本策略大盤開發(fā)基本策略否則在市場和競爭中，只不過是一種包裝針對不同的競爭市場，采取不同的差異化策略。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前期策劃階段態(tài)勢分析總體開發(fā)思路開發(fā)理念設(shè)計(jì)合作方 /參與者工作內(nèi)容開發(fā)策略設(shè)計(jì)主要決策策劃公司市場調(diào)研公司可行性研究選取策劃公司選取調(diào)研公司開發(fā)策略選擇確定項(xiàng)目定位確定啟動(dòng)策略大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷推廣階段整體市場推廣計(jì)劃形象包裝計(jì)劃價(jià)格策略計(jì)劃合作方 /參與者工作內(nèi)容銷售培訓(xùn)主要決策銷售代理公司廣告公司確定整體營銷策略及實(shí)施計(jì)劃審定各階段的售價(jià)及優(yōu)惠措施甄選代理公司資源整合物業(yè)管理顧問商家（家居供應(yīng)）銷售實(shí)施與控制 甄選廣告公司大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟n 主力產(chǎn)品：五層洋房， 6080m2二房和 90110m2三房為主。祈福新村：單店做大的典型祈福新村：單店做大的典型n 自 1998年祈福將主力市場轉(zhuǎn)向廣州本地后，開始從度假大盤向長住型大盤的變化。全市唯一的區(qū)內(nèi)公交體系，擁有屋村巴士近３００輛，上下班時(shí)間每１０分鐘就有巴士接送。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié)小結(jié)n 祈福新村是將一個(gè)盤做大做強(qiáng)的典型 ，它在 98年前，以港澳市場為主，發(fā)展度假洋房和別墅，自98年后，瞄準(zhǔn)白領(lǐng)小康家庭，發(fā)展物美價(jià)廉的洋房。而其綜合素質(zhì)，除了南奧，廣州雅居樂，暫時(shí)無法與之抗衡。 雖然這么做的原因之一是 1998年前并未考慮向長住型發(fā)展。 1999年后，這樣的開盤標(biāo)準(zhǔn)，可以說是廣州一絕。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 也使其他發(fā)展商望而卻步，在競爭的舞臺上另辟蹊徑。模式之二：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的顛覆者模式之二：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的顛覆者案例：星河灣案例：星河灣n 總體概況n 占地： 1200畝n 開發(fā)時(shí)間： 2023至今n 已開發(fā)面積： 700畝n 已建筑面積： 75萬平方米中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 換句話說，星河灣一期園林環(huán)境、會(huì)所等開盤標(biāo)準(zhǔn)，仍然被購買 88萬 /套房子的客戶認(rèn)同?？渴裁搭嵏残袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)？靠什么顛覆行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？星河灣銷售的四大利器：n 園林環(huán)境n 建筑產(chǎn)品n 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)n 執(zhí)信中學(xué)而歸結(jié)到一點(diǎn)，就是高投入，高標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的無處不在的精致。星河灣董事長黃文仔用五把尺子，總結(jié)星河灣打造產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)：168。 專家說好168。經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期 二期 三期建筑面積（平方米） 32萬 32萬住宅（平方米） 18萬 地下車庫（平方米） 2萬 公建（平方米） 容積率 總戶數(shù) 1612戶 860戶 1427戶戶均銷售面積（平方米）94 130（不計(jì)算公寓）160均價(jià)（元 /m2） 4900 5300 5500戶均價(jià)格 46萬 /套 68萬 /套（不計(jì)算公寓）88萬 /套中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié)小結(jié)n 從一期到二期、三期，星河灣不論是單價(jià)還是總價(jià)，不斷向上攀升，其目標(biāo)市場與周邊洋房類項(xiàng)目差異越來越明顯，與郊外別墅類項(xiàng)目開始趨同。n 廣州私車擁有量目前僅為 ，低于廣東省，私人購車雖然火熱，但由于種種原因，還沒有迅速上升為消費(fèi)主力，富裕起來的廣州人仍然以買房作為主要大宗消費(fèi)對象。n 人均 GDP的變化說明一個(gè)事實(shí) —— 廣州小康家庭，中產(chǎn)家庭基數(shù)迅速擴(kuò)大。無論別墅洋房，廣州樓市在 5080萬之間的產(chǎn)品，品質(zhì)無法與星河灣抗衡。星河灣對中國樓市大盤發(fā)展的啟示星河灣對中國樓市大盤發(fā)展的啟示n 在別墅與低價(jià)洋房之間，星河灣用新的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)了郊區(qū)長住型大盤的第三個(gè)市場。24萬平方米現(xiàn)樓開盤， 2023年底交樓進(jìn)駐n 企業(yè)產(chǎn)品打造水平，從精度、速度全面顛覆現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)；n 抓住市場新的空白點(diǎn)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 首期配套168。 幼兒園168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 體育館168。 撒野公園中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023年年 5月月 南奧推出悉尼奧運(yùn)村南奧推出悉尼奧運(yùn)村n 悉尼奧運(yùn)村基本資料168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建成組團(tuán)168。北京奧運(yùn)村一期戶型面積 棟數(shù)數(shù)量 總建筑面積比例平層 135 3 18 2430 116 3 218 25288 78 3 72 5616 復(fù)式 236 3 12 2832 199 3 12 2388 176 3 62 10912 126 3 48 6048 總計(jì) 442 55514 1002023年年 5月月 南奧推出北京奧運(yùn)村南奧推出北京奧運(yùn)村 已建成的四個(gè)組團(tuán)168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 這樣就創(chuàng)造出 “新的提升的生活形態(tài)，舊的不變的價(jià)格 ”，對客戶充滿強(qiáng)烈吸引，對比市場所有同等產(chǎn)品，具有壓倒性的性價(jià)比優(yōu)勢。n 小步快走的開發(fā)規(guī)模。 銷售中心、撒野公園、學(xué)村、高爾夫，統(tǒng)一成一套銷售道具，集中布局，與現(xiàn)場包裝結(jié)合，形成個(gè)性鮮明、極具感染力的賣場。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鳳凰城：一夜成城的恐龍鳳凰城：一夜成城的恐龍2023年，位于廣州東部郊區(qū) —— 增城的廣州鳳凰城，首期開發(fā) 2500畝，
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