【房地產(chǎn)】王志綱：大盤開發(fā)攻略(參考版)
2025-02-18 12:03本頁面
【正文】 謝謝謝謝 ! 謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)總結(jié)競爭與時俱進(jìn)n 在一個競爭激烈，不斷升級換代的市場，保持競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵就在于針對自己想吸引的客戶群，不斷強(qiáng)化性價比，優(yōu)化自身個性。n 星河灣、祈福新村、南國奧林匹克花園都是找準(zhǔn)一個著力點(diǎn)，不斷強(qiáng)化，這個時候樓盤其他方面的完善就是基礎(chǔ)條件了。而樣樣俱全并不是特點(diǎn)，反而是沒有特點(diǎn)。因為蛋糕大了，能吃到蛋糕的門檻也高了。這樣說來市場層面似乎在拓寬。吃蛋糕的越來越專一n 郊區(qū)化常住大盤的消費(fèi)群，常常是相互重疊的。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 168。 廣州人對于居住的要求，開始以三房為主，即使是小三房也好。祈福新村的二房單位比例在減少，廣州雅居樂花園八成單位是 111m2三房。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 反觀后續(xù)兩年發(fā)展，大盤開發(fā)始終靠產(chǎn)品和業(yè)主說話，靠交樓說話，靠成熟度說話。n 南國奧林匹克花園開盤實時個性最鮮明的大盤之一，從萬千樓盤中跳將出來，從 28003200元 /m2競爭最殘酷的市場上跳將出來，可以說開盤的成功與個性張揚(yáng)造就了南國奧林匹克花園。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 S型 0305 163 44 7172 D2型 0102 134 352 47168 A1型 0305 109 396 43164 A1型 0102 87 176 15312 D2型 0305 76 242 18392 總計 1210 131208 100中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 因為南海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但大盤開發(fā)還是空白，地產(chǎn)整體建設(shè)水平不高，一旦有一個項目提高標(biāo)準(zhǔn)跑出來，很容易獲得成功； 2023年 10月，雅居樂在南海占地 1000畝的項目開盤，與廣州雅居樂相差不遠(yuǎn)的規(guī)劃，產(chǎn)品、開盤標(biāo)準(zhǔn)，一個月內(nèi)銷售近 600套，占首期的一半。而產(chǎn)品本身并沒有震撼市場的創(chuàng)新性，加上遇到鳳凰城更強(qiáng)勢的 “覆蓋 ”，效果被淹沒。n 開盤準(zhǔn)備倉促上陣，武器效應(yīng)大打折扣。廣州雅居樂目標(biāo)市場與南國奧林匹克花園、祈福新村十分相似，單價都在 39004200/為什么大投資沒有大效果？為什么大投資沒有大效果？n 游戲規(guī)則已經(jīng)改變，武器還沒有更新。 由于精度不夠星河灣高，開盤倉促，效果不明顯，導(dǎo)致廣州雅居樂開盤反應(yīng)冷淡，但同一模式的南湖雅居樂卻可以勝出。n 啟動投資大。小結(jié)小結(jié)n 首期規(guī)模大n 客戶區(qū)間清晰。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 雅居樂首期產(chǎn)品n 推廣2023年 5月 7月，以擅長廣州本地推廣和香港推廣的兩家地產(chǎn)銷售代理公司聯(lián)合代理銷售，以近1500萬媒體廣告投放轟炸市場。 免費(fèi)看樓巴士，開通市區(qū) 7個接送點(diǎn)168。 標(biāo)志性建筑168。n 環(huán)境168。 產(chǎn)品20萬平方米精裝修現(xiàn)樓在建168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 它輸在哪里？廣州雅居樂它輸在哪里？廣州雅居樂 啟動不了新客戶n 新出來的競爭對手改變了游戲規(guī)則n 別墅單價是洋房的 3倍左右，確實存在暴利，而產(chǎn)品落伍。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主要市場仍然以 2636萬和 5065萬為主168。（包括花園）做低端市場，價格從 98萬 378萬，以 122萬 250多萬為主力168。小結(jié)：小結(jié)：n 首期規(guī)模大、啟動示范組團(tuán)規(guī)模大n 產(chǎn)品豐富168。 室外設(shè)施l 泳池 戶外籃球場 網(wǎng)球場l 羽毛球場 溜冰場 占地 8萬平方米，建筑面積 168。配套配套 n 會所 n 雖然碧桂園集團(tuán)的這個項目并沒有出現(xiàn)大動蕩，但是對于真正意義上的華南板塊第一個發(fā)力者來說，華南碧桂園確實沒有獲得應(yīng)有的地位。 2023年低借鳳凰城火熱之勢再推出第三期映翠桃園。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 誰跌了跟斗？誰跌了跟斗？n 2023年華南碧桂園，遭遇碧桂園集團(tuán)有史以來的滑鐵盧。168。 政府背景企業(yè)機(jī)制，擁有土地規(guī)劃、宣傳造勢等方面主動權(quán)和控制權(quán)；168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 環(huán)境l 示范環(huán)境l1萬平方米銷售中心 產(chǎn)品8套樣板房168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023畝同時啟動， 180萬建筑面積， 2023年7月開盤，當(dāng)年預(yù)售 70萬平方米。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 廣州市區(qū)、黃埔、增城臨廣州郊區(qū)經(jīng)濟(jì)增長積累多年，而沒有如此價廉物美的產(chǎn)品供應(yīng)；n 土地規(guī)模夠大，可以有效控制單方成本；n 企業(yè)具有非常強(qiáng)的資源整合、操作控制能力，可以實施高速度、大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)；實施前提實施前提n 強(qiáng)大的資金實力， 2023年 5月以現(xiàn)樓實景開盤，實地樣板房多達(dá) 40余套， 2023年底一期收樓進(jìn)駐；n 頭啖湯的市場資源。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 少量聯(lián)體別墅，面積 190m2 洋房面積 75m2起，168。 獨(dú)立別墅為主， 190m2350m2面積占據(jù)八成左右。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 推廣地毯式覆蓋媒體轟炸， 57月廣告投放接近 2023萬，全年單盤廣告投放超過 3500萬。200臺看樓巴士，開盤期間十個看樓車接送點(diǎn)，包括廣州市區(qū) 7個，黃埔、增城、東莞、香港、深圳各有一個。 近 1萬平方米銷售中心n 道路交通168。 商業(yè)街（部分已開業(yè)）168。 會所（已落成部分設(shè)施，如泳池、組團(tuán)小會所）168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 洋房組團(tuán)間綠化 園區(qū)主要干道沿路綠化，交通節(jié)點(diǎn)美化168。1000套帶精裝修的洋房n 環(huán)境168。開盤準(zhǔn)備開盤準(zhǔn)備n 銷售前投資：約 10億，建成區(qū) 2023畝n 產(chǎn)品168。鳳凰城：一夜成城的恐龍鳳凰城：一夜成城的恐龍2023年，位于廣州東部郊區(qū) —— 增城的廣州鳳凰城，首期開發(fā) 2500畝， 5月 1日正式發(fā)售，截止2023年底，共推出近 1000套別墅， 1000套洋房，銷售面積達(dá) 47萬平方米，銷售額達(dá) 22億。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售中心、撒野公園、學(xué)村、高爾夫，統(tǒng)一成一套銷售道具，集中布局，與現(xiàn)場包裝結(jié)合，形成個性鮮明、極具感染力的賣場。一旦熱銷，乘勝追擊，工程速度驚人。n 小步快走的開發(fā)規(guī)模。這樣就創(chuàng)造出 “新的提升的生活形態(tài)，舊的不變的價格 ”，對客戶充滿強(qiáng)烈吸引，對比市場所有同等產(chǎn)品，具有壓倒性的性價比優(yōu)勢。 高爾夫 +體育運(yùn)動 +地產(chǎn)，從產(chǎn)品到社區(qū)文化，充滿前所未見的創(chuàng)新精神。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北京組團(tuán)樣板樓 已建成的四個組團(tuán)168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北京奧運(yùn)村一期戶型面積 棟數(shù)數(shù)量 總建筑面積比例平層 135 3 18 2430 116 3 218 25288 78 3 72 5616 復(fù)式 236 3 12 2832 199 3 12 2388 176 3 62 10912 126 3 48 6048 總計 442 5551
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