【房地產(chǎn)】王志綱：大盤開發(fā)攻略(編輯修改稿)
2025-03-06 12:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 這樣的開盤標(biāo)準(zhǔn)，在星河灣的二期、三期開盤時(shí)，只是增加了 “交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房 ”，就成功地實(shí)現(xiàn)客戶從 54萬 68萬 88萬跨越。換句話說，星河灣一期園林環(huán)境、會(huì)所等開盤標(biāo)準(zhǔn)，仍然被購(gòu)買 88萬 /套房子的客戶認(rèn)同。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 靠什么顛覆行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？靠什么顛覆行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？星河灣銷售的四大利器：n 園林環(huán)境n 建筑產(chǎn)品n 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)n 執(zhí)信中學(xué)而歸結(jié)到一點(diǎn)，就是高投入，高標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的無處不在的精致。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 星河灣董事長(zhǎng)黃文仔用五把尺子，總結(jié)星河灣打造產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)：168。 賣得好168。 比對(duì)手好168。 業(yè)主說好168。 專家說好168。 自己說好中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期 二期 三期建筑面積（平方米） 32萬 32萬住宅（平方米） 18萬 地下車庫（平方米） 2萬 公建（平方米） 容積率 總戶數(shù) 1612戶 860戶 1427戶戶均銷售面積（平方米）94 130（不計(jì)算公寓）160均價(jià)（元 /m2） 4900 5300 5500戶均價(jià)格 46萬 /套 68萬 /套（不計(jì)算公寓）88萬 /套中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 星河灣首期產(chǎn)品戶型 建筑面積數(shù)量 總建筑面積比例A1 132 60 7920 B 120 988 118560 D 84 432 36288 E1 92 130 11960 C復(fù)式 187 56 10472 E復(fù)式 132 5 660 總計(jì) 115 1612 185860 100中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 星河灣二期產(chǎn)品戶型 銷售面積建筑面積數(shù)量 總銷售面積總建筑面積比例A 235 265 30 7050 7950 B 180 204 16 2880 3264 C 109 132 215 23435 28380 D 156 180 61 9516 10980 E 80 95 63 5040 5985 B1 156 197 17 2652 3349 C4復(fù)式 217 242 9 1953 2178 D1復(fù)式 296 337 4 1184 1348 E2復(fù)式 161 183 4 644 732 A復(fù)式 383 436 1 383 436 總計(jì) 130 154 420 54737 64602 100中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 星河灣三期產(chǎn)品（一區(qū)銷售資料）戶型 面積 數(shù)量 總建筑面積 比例平層 116 85 9860 127 160 20320 145 346 50170 162 124 20238 172 64 11180 183 108 19764 195 50 9750 復(fù)式 224 1 224 254 15 3810 297 4 1188 313 2 626 342 29 9918 364 1 364 375 6 2250 總計(jì) 995 159512 100中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié)小結(jié)n 從一期到二期、三期，星河灣不論是單價(jià)還是總價(jià)，不斷向上攀升，其目標(biāo)市場(chǎng)與周邊洋房類項(xiàng)目差異越來越明顯，與郊外別墅類項(xiàng)目開始趨同。n 在總價(jià)攀升的時(shí)候，社區(qū)配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)也開始加碼。園林環(huán)境的引爆力 —— 交樓標(biāo)準(zhǔn)的引爆力 —— 整體配套的引爆力，成為星河灣在追求全面超越同時(shí)的一條中心 ]線。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 星河灣之前，廣州郊外大盤是二分天下：以洋房為主的低價(jià)樓盤，吸引買不起城里同等質(zhì)素洋房的白領(lǐng)工薪階層；以別墅為主的高價(jià)樓盤，吸引“5+2”生活模式的中產(chǎn)乃至資本階層；而星河灣為什么敢于以洋房類型的建筑產(chǎn)品，開發(fā)郊外大盤的高端市場(chǎng)？并且獲得成功？—— 抓住一個(gè)新興的階層。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 2023年廣州市全年人均 GDP達(dá)到 ，按當(dāng)年國(guó)家平均匯率計(jì)算，突破 5000美元，廣州市的人均 GDP由 1997年 3000多美元到 2023年突破4000美元，共用了 3年時(shí)間，而再躍上 5000美元的新臺(tái)階只用了 2年時(shí)間。n 廣州私車擁有量目前僅為 ，低于廣東省，私人購(gòu)車雖然火熱，但由于種種原因，還沒有迅速上升為消費(fèi)主力，富裕起來的廣州人仍然以買房作為主要大宗消費(fèi)對(duì)象。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 人均 GDP的變化說明一個(gè)事實(shí) —— 廣州小康家庭，中產(chǎn)家庭基數(shù)迅速擴(kuò)大。而中國(guó)房地產(chǎn)只有十年歷史，淘汰舊的不成熟的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)二次置業(yè)正是這批新興城市中產(chǎn)階層的一大需求。能打動(dòng)他們，滿足他們需求的不僅僅是洋房向別墅的進(jìn)步，更是整體生活空間的進(jìn)步。 星河灣正是尋找到這個(gè)市場(chǎng)空白，并且努力做到唯一。無論別墅洋房，廣州樓市在 5080萬之間的產(chǎn)品，品質(zhì)無法與星河灣抗衡。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 星河灣對(duì)中國(guó)樓市大盤發(fā)展的啟示星河灣對(duì)中國(guó)樓市大盤發(fā)展的啟示n 在別墅與低價(jià)洋房之間，星河灣用新的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)了郊區(qū)長(zhǎng)住型大盤的第三個(gè)市場(chǎng)。 不是讓買得起 3040萬房子的白領(lǐng)搬到郊區(qū)，而是讓買得起 5080萬房子的客戶住到郊區(qū)。星河灣沒有把錢花在地段上，也沒有把錢僅僅花在住宅面積的擴(kuò)大上，而是整體高投入、高標(biāo)準(zhǔn)的素質(zhì)，創(chuàng)造了有別于城里住宅和郊外別墅的另一種產(chǎn)品。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 星河灣對(duì)中國(guó)樓市大盤發(fā)展的啟示星河灣對(duì)中國(guó)樓市大盤發(fā)展的啟示n 以星河灣為代表的這類產(chǎn)品預(yù)示著郊區(qū)化居住的一個(gè)發(fā)展階段： 在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，郊區(qū)化住宅成為整個(gè)行業(yè)水平提升，市民居住水平提升的地方。創(chuàng)新建筑產(chǎn)品，高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)環(huán)境、配套、服務(wù)，引領(lǐng)著行業(yè)發(fā)展，人們生活。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 實(shí)施前提實(shí)施前提n 企業(yè)資金實(shí)力， 24萬平方米現(xiàn)樓開盤， 2023年底交樓進(jìn)駐n 企業(yè)產(chǎn)品打造水平，從精度、速度全面顛覆現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)；n 抓住市場(chǎng)新的空白點(diǎn)。 在別墅與低價(jià)洋房之間，星河灣以新的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)了郊區(qū)長(zhǎng)住型大盤的高精市場(chǎng)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 模式之三：復(fù)合地產(chǎn)模式之三：復(fù)合地產(chǎn)案例：南國(guó)奧林匹克花園案例：南國(guó)奧林匹克花園n 占地 1000畝，建筑面積 75萬平方米，以體育運(yùn)動(dòng)+居住復(fù)合， 2023年 7月開盤， 5個(gè)月單盤銷售面積 ，位居 2023年廣州樓市銷量亞軍。同樣針對(duì)郊區(qū)化居住的大眾市場(chǎng)，南奧成功地開辟了另一種地產(chǎn)開發(fā)模式，并且因?yàn)槠涠唐趦?nèi)迅速打開局面，對(duì)于大盤開發(fā)的借鑒意義更為明顯。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 一期開發(fā)面積：三個(gè)組團(tuán)約 17萬平方米n 以 80m2二房和 110m2三房為主力戶型n 戶均面積： 100m2n 均價(jià)： 3800元 /m2中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 洛杉磯奧運(yùn)村產(chǎn)品戶型面積 棟數(shù)數(shù)量 總建筑面積比例A 110 23 184 20240 B 83 20 160 13280 C 65 6 90 5850 A復(fù)式 153 61 9333
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