【正文】 大盤開發(fā)攻略大盤開發(fā)攻略王志綱工作室大盤開發(fā)的特點大盤開發(fā)的特點中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的優(yōu)勢大盤開發(fā)的優(yōu)勢n 規(guī)模大才能營造高品質(zhì)的環(huán)境、有足夠的空間進行概念開發(fā)和泛地產(chǎn)開發(fā)。n 規(guī)模大可面對更廣闊的市場。n 規(guī)模大可以使開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)、推廣成本相對劃算、低廉。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的優(yōu)勢大盤開發(fā)的優(yōu)勢n 有較大的利潤規(guī)模。既適于低開高走，也有打價格戰(zhàn)的基礎(chǔ)，競爭力更強。n 有較大的調(diào)整空間。小樓盤一但定錯位，全盤皆死，大盤則不然，有足夠的空間予以調(diào)整。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的難點大盤開發(fā)的難點n 大盤開發(fā)規(guī)模大、周期長、所需投入的人力物力財力大，若不能環(huán)環(huán)相扣，勢必導(dǎo)致混亂與潰敗。先期開發(fā)若不能迅速走紅，往往容易拖成爛盤，不可收拾，反受其累。而先期開發(fā)是必須一炮打響的，因為正如英文諺語所說的： Wellbegun，halfdone—— 好的開端是成功的一半。所以先期開發(fā)在投入有限的情況下要做得很理想，往往是不太容易的，需要全情投入，費一番苦心，以保成功。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的難點大盤開發(fā)的難點n 大盤開發(fā)所需配套設(shè)施繁多蕪雜，分散了資金力量，使先期投入的規(guī)模受到限制。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的難點大盤開發(fā)的難點n 大盤開發(fā)易于陷入漫無主題的一盤散沙局面，若沒有一個強勢主題，非僅導(dǎo)致大而不當(dāng)?shù)幕靵y拼湊，且其中可取之處也易于被競爭對手所克隆，喪失僅有的閃光點與競爭力。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的難點大盤開發(fā)的難點n 大盤必須廣泛適應(yīng)不同層次的消費群。必須合理分區(qū)，推出不同定位的住房。在這種情形下，從規(guī)劃到推廣均面臨復(fù)雜而多變的挑戰(zhàn)。大盤開發(fā)基本模式大盤開發(fā)基本模式中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科模式萬科模式專業(yè)化品牌擴張型專業(yè)化品牌擴張型n 市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者n 專業(yè)化、品牌化路線n 跨區(qū)域品牌擴張，塑造了全國性的品牌n 江湖盟主策略n 局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，新的競爭優(yōu)勢尚未形成中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 碧桂園模式碧桂園模式規(guī)?；瘜嵙U張型規(guī)?；瘜嵙U張型n 在強勢品牌帶動下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)?；癄I銷n 縱向一體化的企業(yè)運作n 模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線n 高門檻（現(xiàn)樓）營銷策略n 連鎖化經(jīng)營，但只局限于一個區(qū)域板塊n 是哲學(xué)思路的成功， “五出 ”理論的成功。占據(jù)了中國房地產(chǎn)開發(fā)的一個時代。n 但在擴張中被無限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個平面上重復(fù)，原地踏步，沒有創(chuàng)新。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 麗江花園模式麗江花園模式積累完善型積累完善型廣地、祈福、光大、金碧等都屬于這一模式。n 從一個項目開始到一個項目結(jié)束，一切都以項目運作為中心n 企業(yè)運作是由項目公司到專業(yè)公司n 產(chǎn)品成熟，配套完善n 做社區(qū)文化和生活方式n 文火煲湯，小步慢走，缺乏速度與空間跨度，局限于一個局域性陣地中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金地模式金地模式專業(yè)化精品型專業(yè)化精品型n 注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)n 精品路線n 品牌與企業(yè)成長性很強n 開始由區(qū)域市場向全國市場擴張中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 奧林匹克花園模式奧林匹克花園模式主題與專業(yè)開發(fā)型主題與專業(yè)開發(fā)型n 概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)，主題地產(chǎn)n 注重速度與創(chuàng)新n 注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場注意力，實現(xiàn)快速營銷n 由項目公司到專業(yè)化公司n 與眾不同的是在技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達到了高度專業(yè)化n 強調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟n 面向大眾的根本性需求n 連鎖化全國性品牌擴張，全國性網(wǎng)絡(luò)大盤開發(fā)基本原則大盤開發(fā)基本原則中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原則基本原則n 嚴格的成本控制與合理的利潤預(yù)期；n 切忌短期行為，不是不報，時候未到 —— 大盤開發(fā)要的就是時間；n 一個好的開局，特別是開局時展示出高標準的環(huán)境、配套水平，對未來走高走低均有利；中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原則基本原則n 把握開發(fā)節(jié)奏，控制每期供應(yīng)量，小步快走；n 可持續(xù)性的關(guān)鍵在于業(yè)主的口碑和有足夠的熱點不斷刺激市場n 在針對面廣的基礎(chǔ)上，每期開發(fā)的產(chǎn)品均有明確的針對性；n 發(fā)展商的品牌形象與給公眾的實力感是重要的市場信心保障。大盤開發(fā)基本策略大盤開發(fā)基本策略中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場決勝基礎(chǔ)市場決勝基礎(chǔ)—— 項目和企業(yè)都必須是全能冠軍項目和企業(yè)都必須是全能冠軍n 在今天 “規(guī)定動作 ”標準越來越高的競爭形勢下，正是建立社區(qū)個性與特色空間所在，在完善 “規(guī)定動作 ”的基礎(chǔ)上以出色的 “自選動作 ”建立項目的個性和特色，這是市場決勝的必由之路。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 確立市場地位的關(guān)鍵確立市場地位的關(guān)鍵———— 項目主題概念的確立項目主題概念的確立n 要做好 “自選動作 ”，建立項目的個性與特色，關(guān)鍵在于主題概念的確立，營造一個實現(xiàn)這一主題概念的支持體系。否則在市場和競爭中，只不過是一種包裝中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 超越同質(zhì)競爭之道超越同質(zhì)競爭之道———— 總體差異化與局部領(lǐng)先的競爭策略總體差異化與局部領(lǐng)先的競爭策略n 要想跳出激烈的同質(zhì)競爭，必須要采取差異化的競爭策略。針對不同的競爭市場，采取不同的差異化策略。主要是環(huán)境、價格、主題的差異。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交響樂交響樂———— 分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制大盤開發(fā)切忌：n 一忌就是沒有引導(dǎo)市場的題材；n 二忌在首期開發(fā)時絕招出盡，使后期開發(fā)無題材可做。這將把成敗壓力完全放到后期的營銷工作上中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交響樂交響樂———— 分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制n 大盤猶如交響樂，由一個可持續(xù)性的主題概念作為總譜，不同時期開發(fā)的不同分區(qū)的特色，和不同時期針對不同目標群所構(gòu)成的不同推廣方式、訴求點構(gòu)成了各自的樂章。n 綜合控制開發(fā)節(jié)奏，就像交響樂的指揮一樣，只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 先做環(huán)境和配套，后賣住宅先做環(huán)境和配套，后賣住宅 ———— 從休閑走向居家的啟動策略從休閑走向居家的啟動策略n 只有先做環(huán)境和配套，才能發(fā)揮地塊自然環(huán)境資源的優(yōu)勢，予人充分的吸引；n 只有先做環(huán)境和配套，才能將主題概念落到實處，予人感性的認識；n 只有先做環(huán)境和配套，才能顯示企業(yè)實力，予人充分的信心；n 先做環(huán)境，由于地塊自然環(huán)境資源優(yōu)越，投資不大，但效果顯著。大盤開發(fā)主要步驟大盤開發(fā)主要步驟中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟前期策劃階段規(guī)劃設(shè)計階段工程施工階段營銷推廣階段售后跟進階段土地儲備階段中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 土地儲備階段市場前景判斷政府發(fā)展規(guī)劃理解土地成本核算合作方 /參與者工作內(nèi)容項目預(yù)可行性研究主要決策城建、規(guī)劃等政府相關(guān)部門拆遷安置補償判斷項目的投資價值地價談判拆遷安置補償費談判大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟被拆遷安置者中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前期策劃階段態(tài)勢分析總體開發(fā)思路開發(fā)理念設(shè)計合作方 /參與者工作內(nèi)容