【正文】 大盤開發(fā)攻略大盤開發(fā)攻略王志綱工作室大盤開發(fā)的特點(diǎn)大盤開發(fā)的特點(diǎn)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的優(yōu)勢(shì)大盤開發(fā)的優(yōu)勢(shì)n 規(guī)模大才能營(yíng)造高品質(zhì)的環(huán)境、有足夠的空間進(jìn)行概念開發(fā)和泛地產(chǎn)開發(fā)。n 規(guī)模大可面對(duì)更廣闊的市場(chǎng)。n 規(guī)模大可以使開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)、推廣成本相對(duì)劃算、低廉。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的優(yōu)勢(shì)大盤開發(fā)的優(yōu)勢(shì)n 有較大的利潤(rùn)規(guī)模。既適于低開高走，也有打價(jià)格戰(zhàn)的基礎(chǔ)，競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)。n 有較大的調(diào)整空間。小樓盤一但定錯(cuò)位，全盤皆死，大盤則不然，有足夠的空間予以調(diào)整。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)的難點(diǎn)n 大盤開發(fā)規(guī)模大、周期長(zhǎng)、所需投入的人力物力財(cái)力大，若不能環(huán)環(huán)相扣，勢(shì)必導(dǎo)致混亂與潰敗。先期開發(fā)若不能迅速走紅，往往容易拖成爛盤，不可收拾，反受其累。而先期開發(fā)是必須一炮打響的，因?yàn)檎缬⑽闹V語所說的： Wellbegun，halfdone—— 好的開端是成功的一半。所以先期開發(fā)在投入有限的情況下要做得很理想，往往是不太容易的，需要全情投入，費(fèi)一番苦心，以保成功。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)的難點(diǎn)n 大盤開發(fā)所需配套設(shè)施繁多蕪雜，分散了資金力量，使先期投入的規(guī)模受到限制。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)的難點(diǎn)n 大盤開發(fā)易于陷入漫無主題的一盤散沙局面，若沒有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)主題，非僅導(dǎo)致大而不當(dāng)?shù)幕靵y拼湊，且其中可取之處也易于被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所克隆，喪失僅有的閃光點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)力。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)的難點(diǎn)n 大盤必須廣泛適應(yīng)不同層次的消費(fèi)群。必須合理分區(qū)，推出不同定位的住房。在這種情形下，從規(guī)劃到推廣均面臨復(fù)雜而多變的挑戰(zhàn)。大盤開發(fā)基本模式大盤開發(fā)基本模式中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科模式萬科模式專業(yè)化品牌擴(kuò)張型專業(yè)化品牌擴(kuò)張型n 市場(chǎng)化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者n 專業(yè)化、品牌化路線n 跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造了全國(guó)性的品牌n 江湖盟主策略n 局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢(shì)正日益淡化，新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)尚未形成中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 碧桂園模式碧桂園模式規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型n 在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下的規(guī)模化生產(chǎn)和規(guī)?；癄I(yíng)銷n 縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作n 模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線n 高門檻（現(xiàn)樓）營(yíng)銷策略n 連鎖化經(jīng)營(yíng)，但只局限于一個(gè)區(qū)域板塊n 是哲學(xué)思路的成功， “五出 ”理論的成功。占據(jù)了中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)時(shí)代。n 但在擴(kuò)張中被無限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個(gè)平面上重復(fù)，原地踏步，沒有創(chuàng)新。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 麗江花園模式麗江花園模式積累完善型積累完善型廣地、祈福、光大、金碧等都屬于這一模式。n 從一個(gè)項(xiàng)目開始到一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，一切都以項(xiàng)目運(yùn)作為中心n 企業(yè)運(yùn)作是由項(xiàng)目公司到專業(yè)公司n 產(chǎn)品成熟，配套完善n 做社區(qū)文化和生活方式n 文火煲湯，小步慢走，缺乏速度與空間跨度，局限于一個(gè)局域性陣地中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金地模式金地模式專業(yè)化精品型專業(yè)化精品型n 注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)n 精品路線n 品牌與企業(yè)成長(zhǎng)性很強(qiáng)n 開始由區(qū)域市場(chǎng)向全國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 奧林匹克花園模式奧林匹克花園模式主題與專業(yè)開發(fā)型主題與專業(yè)開發(fā)型n 概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)，主題地產(chǎn)n 注重速度與創(chuàng)新n 注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場(chǎng)注意力，實(shí)現(xiàn)快速營(yíng)銷n 由項(xiàng)目公司到專業(yè)化公司n 與眾不同的是在技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達(dá)到了高度專業(yè)化n 強(qiáng)調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟n 面向大眾的根本性需求n 連鎖化全國(guó)性品牌擴(kuò)張，全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)大盤開發(fā)基本原則大盤開發(fā)基本原則中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原則基本原則n 嚴(yán)格的成本控制與合理的利潤(rùn)預(yù)期；n 切忌短期行為，不是不報(bào)，時(shí)候未到 —— 大盤開發(fā)要的就是時(shí)間；n 一個(gè)好的開局，特別是開局時(shí)展示出高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境、配套水平，對(duì)未來走高走低均有利；中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原則基本原則n 把握開發(fā)節(jié)奏，控制每期供應(yīng)量，小步快走；n 可持續(xù)性的關(guān)鍵在于業(yè)主的口碑和有足夠的熱點(diǎn)不斷刺激市場(chǎng)n 在針對(duì)面廣的基礎(chǔ)上，每期開發(fā)的產(chǎn)品均有明確的針對(duì)性；n 發(fā)展商的品牌形象與給公眾的實(shí)力感是重要的市場(chǎng)信心保障。大盤開發(fā)基本策略大盤開發(fā)基本策略中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)決勝基礎(chǔ)市場(chǎng)決勝基礎(chǔ)—— 項(xiàng)目和企業(yè)都必須是全能冠軍項(xiàng)目和企業(yè)都必須是全能冠軍n 在今天 “規(guī)定動(dòng)作 ”標(biāo)準(zhǔn)越來越高的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，正是建立社區(qū)個(gè)性與特色空間所在，在完善 “規(guī)定動(dòng)作 ”的基礎(chǔ)上以出色的 “自選動(dòng)作 ”建立項(xiàng)目的個(gè)性和特色，這是市場(chǎng)決勝的必由之路。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 確立市場(chǎng)地位的關(guān)鍵確立市場(chǎng)地位的關(guān)鍵———— 項(xiàng)目主題概念的確立項(xiàng)目主題概念的確立n 要做好 “自選動(dòng)作 ”，建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，關(guān)鍵在于主題概念的確立，營(yíng)造一個(gè)實(shí)現(xiàn)這一主題概念的支持體系。否則在市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)中，只不過是一種包裝中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 超越同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)之道超越同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)之道———— 總體差異化與局部領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)策略總體差異化與局部領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)策略n 要想跳出激烈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，必須要采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。針對(duì)不同的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，采取不同的差異化策略。主要是環(huán)境、價(jià)格、主題的差異。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交響樂交響樂———— 分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制大盤開發(fā)切忌：n 一忌就是沒有引導(dǎo)市場(chǎng)的題材；n 二忌在首期開發(fā)時(shí)絕招出盡，使后期開發(fā)無題材可做。這將把成敗壓力完全放到后期的營(yíng)銷工作上中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交響樂交響樂———— 分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制n 大盤猶如交響樂，由一個(gè)可持續(xù)性的主題概念作為總譜，不同時(shí)期開發(fā)的不同分區(qū)的特色，和不同時(shí)期針對(duì)不同目標(biāo)群所構(gòu)成的不同推廣方式、訴求點(diǎn)構(gòu)成了各自的樂章。n 綜合控制開發(fā)節(jié)奏，就像交響樂的指揮一樣，只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 先做環(huán)境和配套，后賣住宅先做環(huán)境和配套，后賣住宅 ———— 從休閑走向居家的啟動(dòng)策略從休閑走向居家的啟動(dòng)策略n 只有先做環(huán)境和配套，才能發(fā)揮地塊自然環(huán)境資源的優(yōu)勢(shì)，予人充分的吸引；n 只有先做環(huán)境和配套，才能將主題概念落到實(shí)處，予人感性的認(rèn)識(shí)；n 只有先做環(huán)境和配套，才能顯示企業(yè)實(shí)力，予人充分的信心；n 先做環(huán)境，由于地塊自然環(huán)境資源優(yōu)越，投資不大，但效果顯著。大盤開發(fā)主要步驟大盤開發(fā)主要步驟中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟前期策劃階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程施工階段營(yíng)銷推廣階段售后跟進(jìn)階段土地儲(chǔ)備階段中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 土地儲(chǔ)備階段市場(chǎng)前景判斷政府發(fā)展規(guī)劃理解土地成本核算合作方 /參與者工作內(nèi)容項(xiàng)目預(yù)可行性研究主要決策城建、規(guī)劃等政府相關(guān)部門拆遷安置補(bǔ)償判斷項(xiàng)目的投資價(jià)值地價(jià)談判拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)談判大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟被拆遷安置者中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前期策劃階段態(tài)勢(shì)分析總體開發(fā)思路開發(fā)理念設(shè)計(jì)合作方 /參與者工作內(nèi)容