房地產(chǎn)項目開發(fā)程序(已修改)
2025-03-18 09:06 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)程序 中國房地產(chǎn)開發(fā)程序 房地產(chǎn)開發(fā)的涵義 房地產(chǎn)開發(fā)模式 我國房地產(chǎn)開發(fā)程序 我國房地產(chǎn)企業(yè)主流產(chǎn)品開發(fā)流程圖 房地產(chǎn)開發(fā)的涵義 通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗 城市基礎(chǔ)、 公 用 配套 設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)開發(fā)模式 香港模式： 以開發(fā)商為中心 客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資 由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理” —— 縱向價值鏈 開發(fā)商不持有物業(yè) 美國模式： 市場化資本運作 聘請專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié) ——橫向價值鏈 開發(fā)商持有并經(jīng)營物業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)模式 物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式： 依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金 以銷售為主的經(jīng)營模式 以圈地、圈錢為主的盈利模式 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機會選擇 與決策分析 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機會選擇 與決策分析 投資機會選擇與決策分析 機會篩選 財務(wù)分析 資源評估 投資決策分析 投資機會選擇 機會尋找 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 成熟市場的發(fā)展使得投資決策在項目開發(fā)中占據(jù)了越來越大的比重 ， 第一顆棋擺在哪里 ， 怎么擺 ，成為每個開發(fā)商投資時考慮得最多的事情 。 根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊 意向地塊的 確 定 投資機會選擇與決策分析 在投資前，對項目的內(nèi)外資源進行評估是一項必不可少的工作。對項目優(yōu)勢資源的利用可以提高項目的競爭力；對項目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風(fēng)險，加速項目資金回收。項目的資源評估可以分為經(jīng)濟層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價值層面四大部分。其中，經(jīng)濟層面又可以分為宏觀經(jīng)濟層面和中觀經(jīng)濟層面。 進行項目 資源 評 估 投資機會選擇與決策分析 中觀經(jīng)濟評估指標(biāo) 商品房施工面積 商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售額 商品房空置面積及空置率 房地產(chǎn)市場價格指標(biāo) 自身價值評估指標(biāo) 地塊地貌 地質(zhì)條件 地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源 地塊周邊的城市配套狀況 城市發(fā)展評估指標(biāo) 總體規(guī)劃要點 城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃 項目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況 規(guī)劃變更因素 宏觀經(jīng)濟評估指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值 人均 GDP 消費總額 固定資產(chǎn)投資 銀行貸款年末余額 居民儲蓄存款余額 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)投資額及比例 城市文化評估指標(biāo) 城市的經(jīng)濟 交通地理優(yōu)勢 城市人文研究 城市綜合競爭力 歷史文脈的研究 進行項目 資源 評 估 投資機會選擇與決策分析 可持續(xù)性 前瞻性 整體性 縱深性 風(fēng)險最小 利 潤 最 大 進行項目 資源 評 估 投資機會選擇與決策分析 分析投資機會研究的結(jié)論，初步判斷項目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。 初步可行性 研 究 投資機會選擇與決策分析 對擬投資的項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟研究，并針對具體地塊及市場現(xiàn)狀建議開發(fā)投資模型，對建設(shè)投資、成本費用、現(xiàn)金流量等進行精確控制。 可行性方案 研 究 投資決策流程 確定意向地塊 成立項目研究小組 投資、策劃人員 設(shè)計人員 財務(wù)人員 進行項目資源評估 經(jīng)濟層面評估 城市發(fā)展層面評估 城市文化層面評估 自身價值層面評估 初步可行性研究 制定研究計劃 靜態(tài)經(jīng)濟 指標(biāo)分析 可行性方案研究 用于銀行貸款的 地塊發(fā)展可行性方案 制定研究計劃 動態(tài)經(jīng)濟 指標(biāo)分析 動態(tài)資金 缺口分析 項目風(fēng)險 分 析 用于政府報建的 地塊發(fā)展可行性方案 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1..根據(jù)2023年 8月 12號正式發(fā)布的國務(wù)院 18號令，政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說，在各個城市中，仍有由政府決策的開發(fā)項目，其中有相當(dāng)一部分 (比如危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配 )是通過土地協(xié)議出讓的方式進行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場 土地二級開發(fā) 土 地 市 場 企業(yè)取得土地的方式 資本市場 中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為 : ■ 投資參股 ：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司，以解決有錢沒地形式。 ■ 土地收購 ：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費。 ■ 收購有土地的公司 ：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，
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