【正文】 客棧、酒樓、酒吧、戲臺(tái)、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，充分展現(xiàn)了四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力。 “ 錦里古街 ” 位于成都市中區(qū)，就在武侯祠的隔壁，全是川西仿古建筑，青石板小路，隨處都可入畫。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 成都錦里 成都錦里古街的規(guī)劃設(shè)計(jì) 錦里位于武侯祠保護(hù)區(qū)內(nèi)，南北長(zhǎng)約 330米，東西寬最窄處約 20米，街道寬度最寬處 6米，平均寬度 34米，對(duì)聚集人流起到了關(guān)鍵作用，地塊呈狹長(zhǎng)條狀，總用地 9235平方米（約 14畝）。 古街以蜀漢文化為主線，使更多的人們了解、熟悉蜀漢文化，進(jìn)而深入知曉蜀漢文化的延續(xù)、發(fā)展，同時(shí)也能達(dá)到旅游者觀光、購(gòu)物、食宿并參與有關(guān)文化活動(dòng)。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 濃郁中國(guó)風(fēng)的酒吧 錦里古街夜景 成都錦里 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 針對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目定位的前提 ? 前提：解決兩個(gè)核心問題 —— 1. 在這幾種物業(yè)類型中， 以哪類物業(yè)形式為主導(dǎo)？ 2. 在此基礎(chǔ)上，各類物業(yè)的 具體比例如何？ 主導(dǎo) ≠ 所占比例大 主導(dǎo)的物業(yè)形式：引領(lǐng)項(xiàng)目形象、在同類物業(yè)的比較中占有優(yōu)勢(shì)。 各類物業(yè)比較的基數(shù)（數(shù)量級(jí)）不同 策源觀點(diǎn)： 分別界定各類物業(yè) 規(guī)模的適應(yīng)性 競(jìng)爭(zhēng)狀況 定位前提 發(fā)展方向分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 本項(xiàng)目應(yīng)以均衡發(fā)展模式以商業(yè)為項(xiàng)目主導(dǎo) 兼顧酒店、休閑度假、商業(yè)、公寓為核心功能 模式一： 以商業(yè)綜合體 +專業(yè)市場(chǎng)+住宅三種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以商業(yè)綜合體 +商務(wù)別墅 +住宅為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以商業(yè)綜合體 +城市旅游地產(chǎn) +住宅為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)綜合體 +多個(gè)巨型主力店 +住宅為核心功能的發(fā)展模式 優(yōu)越的自然資源 —— 城市組團(tuán)中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 較大的規(guī)模 —— 800畝 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 旅游、休閑客戶 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛的人流及商業(yè)氣氛 整體定位之主導(dǎo)物業(yè)類型 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 模式（主力產(chǎn)品差異） 配套商業(yè)發(fā)展主題、可選業(yè)態(tài) 模式一：專業(yè)市場(chǎng) 城市新區(qū)大型復(fù)合商貿(mào)綜合體 業(yè)態(tài)：延續(xù)商貿(mào)、批發(fā)、物流，融入商務(wù)中心、星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、購(gòu)物中心、住宅等 模式二：商務(wù)別墅 度假休閑商業(yè)綜合體 業(yè)態(tài)：商務(wù)別墅為龍頭，輔以其他綜合體業(yè)態(tài)，以商務(wù)會(huì)務(wù)、餐飲、酒店、服務(wù)式公寓、住宅為輔助。 模式三：城市旅游地產(chǎn) 象湖萬壽宮主題文化商業(yè)綜合體 業(yè)態(tài)：以象湖萬壽宮文化以龍頭形象，購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲，休閑觀光、文化、藝術(shù)結(jié)合的體驗(yàn)式商業(yè)綜合體。 模式四：多個(gè)巨型主力店 城市新區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)式主題商業(yè)綜合體 業(yè)態(tài)：以倉(cāng)儲(chǔ)式大型主力商場(chǎng)、家居、家電、交通工具等，休閑娛樂，餐飲。商家如：宜家、麥德龍等，輔以酒店、服務(wù)式公寓 建議有四種 商業(yè)發(fā)展模式 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 產(chǎn)品：專業(yè)市場(chǎng) +商業(yè)綜合體 +住宅 發(fā)展模式 1：復(fù)合商貿(mào)開發(fā)模式 —— 產(chǎn)品屬性定位 城市新區(qū)大型復(fù)合商貿(mào)綜合體 功能描述：以商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為龍頭，集購(gòu)物、商務(wù)中心、星級(jí)酒店、服務(wù)式度假公寓為輔助服務(wù)的城市商業(yè)綜合體； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 根據(jù)現(xiàn)有土地使用性質(zhì)，結(jié)合周邊象湖新城住宅以及南昌小商鋪專業(yè)市場(chǎng)，項(xiàng)目開發(fā)走專業(yè)市場(chǎng) +商務(wù)配套 +住宅三類形態(tài)的綜合開發(fā)模式。 物業(yè)類別 產(chǎn)品類別 產(chǎn)品示意 住宅 高層 商業(yè) 二層獨(dú)立專業(yè)市場(chǎng)商鋪 居住配套 居住商業(yè)配套 +商業(yè)中心、酒店、公寓 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 該開發(fā)模式未來將面臨來自九龍湖板塊華南城項(xiàng)目的巨大沖擊，華南城無論從規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及交通優(yōu)勢(shì)都比項(xiàng)目更有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目未來銷售風(fēng)險(xiǎn)。 華南城 總投資 80億元，占地 3000畝，建筑面積 428萬平方米 華南城控股有限公司投資 位置 九龍湖學(xué)府大道旁，靠近南昌西客站 規(guī)劃形態(tài) 項(xiàng)目包含紡織服裝、皮革皮具、化工塑料、五金工具、機(jī)電配件等十大類工業(yè)原料及商品展示交易區(qū)，并提供物流商務(wù)綜合服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)配送、生活區(qū)等功能配套。南昌華南城將分三期建設(shè)，一期建筑面積約 120萬平方米，二期建筑面積約 118萬平方米。 住宅 倉(cāng)儲(chǔ)基地 專業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)、商務(wù)配套 華南城與項(xiàng)目對(duì)比 對(duì)比因素 華南城 項(xiàng)目后續(xù)土地 占地規(guī)模 3000畝 800畝 交通位置 靠近西客站，連接昌樟高速、 320國(guó)道 昌南大道 配套 前湖校區(qū)教育、前湖賓館 象湖 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 應(yīng)有效避開華南城同質(zhì)的激烈競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的要求很高 市場(chǎng)開發(fā)先售后賣難以提升土地價(jià)值，先租后賣資金回籠周期又過長(zhǎng)，而且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。 結(jié)論 : 專業(yè)市場(chǎng) +商業(yè)綜合體 +住宅的開發(fā)模式 不適合本項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品開發(fā) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 商業(yè)綜合體 +商務(wù)別墅 +居住 中型商業(yè)綜合體為主導(dǎo) 功能描述：集商務(wù)別墅、度假、休閑、高端居住的城市消費(fèi)集結(jié)，輔以商業(yè)綜合體的配套，拉升項(xiàng)目形象 發(fā)展模式 2：休閑度假開發(fā)模式 —— 產(chǎn)品屬性定位 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 雖然項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，但在實(shí)際操作操作中，將項(xiàng)目打造成企業(yè)總部基地（可轉(zhuǎn)化性質(zhì)），以獨(dú)棟形式別墅出現(xiàn)。目前南昌市場(chǎng)已有成功案例，博泰靜林府、浪琴灣。 博泰靜林府用地原本是華東工業(yè)博覽城三期，屬于商業(yè)用地，但在實(shí)際操作過程中以企業(yè)總部基地形式報(bào)規(guī)，實(shí)際打造成居住別墅形態(tài)，但其立面過于公建化，需注意。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 浪琴灣簡(jiǎn)歐別墅風(fēng)格受到客戶的喜愛，建議采用 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 別墅 +居住、商務(wù)配套模式下各類物業(yè)規(guī)模配比 物業(yè)形態(tài) 物業(yè)類型 商務(wù)別墅 聯(lián)排、疊加 商業(yè)綜合體 中型城市商業(yè)、酒店、公寓、商務(wù)中心 居住 小高層、高層 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 該模式能達(dá)到比較好的去化結(jié)果 商務(wù)別墅前提是產(chǎn)品規(guī)劃必須能做到純別墅建筑形態(tài)報(bào)建，否則銷售會(huì)存在障礙 象湖新城區(qū)域別墅價(jià)值相對(duì)其他區(qū)域低，土地價(jià)值還未得到最大化 結(jié)論 : 商業(yè)綜合體 +商務(wù)別墅 +居住的開發(fā)模式 不宜作為首選模式 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 主題商業(yè) +城市綜合體 +居住 模式 3：主題文化商業(yè)模式 —— 產(chǎn)品屬性定位 城市大型休閑商業(yè)綜合體 功能描述：以萬壽宮主題商業(yè)為龍頭形象，集旅游、度假、休閑，城市消費(fèi)集結(jié)；以玩樂為基點(diǎn)，促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 結(jié)合項(xiàng)目景觀資源象湖萬壽宮，借鑒上海城隍廟的形式，以特有的古建筑形態(tài)形成項(xiàng)目特點(diǎn)，引進(jìn)主題旅游項(xiàng)目，吸引消費(fèi)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)銷售 復(fù)星集團(tuán)具備操作的強(qiáng)大成熟資源 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 大象湖 大南昌 大蓮塘 大南昌的呼喚 類比其他省會(huì)城市，城市旅游地產(chǎn)大有機(jī)遇與需求，在榕門路與繩金塔仿古街因規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)缺陷導(dǎo)致未形成氣候后，本項(xiàng)目將承載城市使命； 大連塘的呼喚 南昌縣規(guī)劃未來將形成蓮塘組團(tuán)與象湖新城組團(tuán)的互動(dòng)，在象湖形成居住區(qū)因歷史原因已經(jīng)形成價(jià)值形象后，需要本區(qū)域組團(tuán)重新樹立價(jià)值標(biāo)桿，以大阿東并傳導(dǎo)到后續(xù)小蘭工業(yè)園轉(zhuǎn)型開發(fā)的土地價(jià)值上，為大蓮塘貢獻(xiàn) GDP； 大象湖的呼喚 隨著南 朝陽(yáng)開發(fā)并與象湖新城接軌，以象湖景觀資源和萬壽宮文化資源相結(jié)合的大象湖板塊順勢(shì)而出； 項(xiàng)目自身的呼喚 本項(xiàng)目在提升自我價(jià)值、承載與延續(xù)城市文化、資源利用最大化、擴(kuò)大客戶群的實(shí)際需要呼喚這一主題定位 對(duì)一期地塊沿江住宅銷售最具拉動(dòng)力 首選定位： 一座城市之魂 一座休閑之城 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 結(jié)論 : 首選模式 主題商業(yè) +城市綜合體 +居住 城市大型休閑商業(yè)綜合體 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 倉(cāng)儲(chǔ)式主題商業(yè) +商業(yè)綜合體 +居住 模式 4：巨型主力店模式 —— 產(chǎn)品屬性定位 城市新區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)式主題商業(yè)綜合體 功能描述：以城市遠(yuǎn)郊倉(cāng)儲(chǔ)式主力店為龍頭，集度假、休閑，城市消費(fèi)集結(jié)；以消費(fèi)為基點(diǎn)，促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 引入主力店： 宜家家居、英國(guó)的百安居、法國(guó)的迪卡儂、臺(tái)灣特力屋、深圳順電等國(guó)際國(guó)內(nèi)零售業(yè)巨頭，銷售商品從家電到交通工具，從服裝到家具，從健康美容用品到玩具等等。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 巨型主力店 +居住、商務(wù)配套模式下各類物業(yè)規(guī)模配比 物業(yè)形態(tài) 物業(yè)類型 巨型主力店 多個(gè)大型獨(dú)立形式商業(yè)體 商業(yè)綜合體 商業(yè)中心、公寓、商務(wù)中心 居住 別墅 +高層 結(jié)論：該定位作為補(bǔ)充性選擇定位，不做主要考量 策行天下 致勝有源 4 物業(yè)發(fā)展建議 THREE 策行天下 致勝有源 以 目標(biāo)客戶需求 為導(dǎo)向， 創(chuàng)造令市場(chǎng)為之 迅速感動(dòng)與振撼 的產(chǎn)品 策行天下 致勝有源 基于項(xiàng)目定位為城市休閑商業(yè)綜合體的前提下考量（城市旅游地產(chǎn)） 基于象湖新城居住區(qū)已逐步成熟，客戶導(dǎo)入層次正在提升考量 基于朝陽(yáng)新城的開發(fā)正在與象湖新城迅速融合，大象湖共同體正在形成，客戶共同體正在縮小梯度考量 基于項(xiàng)目一期住宅地塊江景價(jià)值考量 基于項(xiàng)目城市綜合體與本期住宅開發(fā)時(shí)間差考量 住宅整體定位：大象湖中高檔江景居住區(qū) 策行天下 致勝有源 整體規(guī)劃與分期構(gòu)思 PART ONE ? 整體規(guī)劃構(gòu)思 ? 高層物業(yè)排布原則 ? 分期策略 策行天下 致勝有源 一線江景資源 — 一公里江景展示面 地塊外部景觀資源： 西側(cè)緊鄰贛江， 擁有一線濱江近千米長(zhǎng)岸線。 生態(tài)綠化帶 — 私享城市生態(tài)主題公園 與昌南大道南側(cè) 500米退讓綠化帶。 地塊資源條件：一線江景資源與 500米退讓綠化帶 規(guī)劃構(gòu)思 目前可供規(guī)劃的待開發(fā)地塊區(qū)域 贛江 綠化帶 江景資源景觀面的充分展示，以及對(duì)綠化帶資源的均衡利用是項(xiàng)目規(guī)劃需解決的核心。 策行天下 致勝有源 展示江景，資源均衡利用 為保證項(xiàng)目北向綠化景觀、西向贛江江景，產(chǎn)品從北至南天際線逐次拔升。各物業(yè)類型相對(duì)集中排布。 組團(tuán)化結(jié)構(gòu)，分期運(yùn)作 對(duì)地塊內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)與資源享用評(píng)級(jí)不同，地塊將分為 4大組團(tuán) ，其開發(fā)強(qiáng)度和產(chǎn)品組合不同，其組團(tuán)結(jié)構(gòu)也將作為項(xiàng)目分期開發(fā)的依據(jù)，每個(gè)組團(tuán)又可以形成獨(dú)立社區(qū)。 整體規(guī)劃概念構(gòu)思原則：充分利用沿江展示面，以及天際線的處理。資源景觀價(jià)值均衡，利于分期和展示，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最大化 規(guī)劃構(gòu)思 贛江 綠化帶 城市綜合體 中低密度產(chǎn)品（多層、小高層） 保證別墅產(chǎn)品與綜合體的相區(qū)隔，增加一線臨江別墅產(chǎn)品價(jià)值，綠化帶景觀資源均衡分?jǐn)? 低密度別墅 排布在資源占有最強(qiáng)的區(qū)域 高層產(chǎn)品 項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)，充分利用一線江景展示面 策行天下 致勝有源 整體規(guī)劃開發(fā)原則：景觀、道路先行，先造景，后賣房 規(guī)劃構(gòu)思 贛江 綠化帶 城市綜合體 濱江路的連接改造 —— 濱江路成為進(jìn)入項(xiàng)目必經(jīng)道路，強(qiáng)化濱江豪宅感受 該區(qū)域承接象湖萬壽宮主題文化，打造主題景點(diǎn)，有利于項(xiàng)目乃至區(qū)域融入大象湖板塊，有利于為后期城市旅游地產(chǎn)開發(fā) 策行天下 致勝有源 ? 高層自成組團(tuán)： 一期高層通過與一期市場(chǎng)商鋪相互隔離，自成組團(tuán)。 ? 高層私享道路 通過高層西側(cè)規(guī)劃路為主要對(duì)外通行道路，避免與市場(chǎng)內(nèi)部交通混雜形成干擾，降低高層居住品質(zhì)。 高層獨(dú)立成組團(tuán)，與市場(chǎng)商鋪形成區(qū)隔 高層獨(dú)享對(duì)外干道 高層排布 策行天下 致勝有源 唯江景資源最大化利用，保證大部分戶型可觀江景 高層排布 戶型借鑒 總平規(guī)劃借鑒 圍合式布局造就超大中庭，成為樓盤一個(gè)突出的賣點(diǎn)。 標(biāo)桿產(chǎn)品與主力產(chǎn)品合理平衡 江景資源最大化，做到 90％以上戶型可以觀江 社區(qū)入口形成一