【正文】 ?昌樟高速、繞城高速 為規(guī)劃了市場(chǎng)物流功能的象湖片區(qū)帶來(lái)了外來(lái)人群，促進(jìn)對(duì)外交流與貿(mào)易； ?公交公司已計(jì)劃在象湖新城 規(guī)劃一個(gè)公交樞紐站 ，屆時(shí)市民出行將有極大改善； 目前區(qū)域道路以城際 — 城市快速交通為主，以老城區(qū)的連通為輔，整個(gè)日常生活交通有待完善。 ? 撫河故道西岸沿線規(guī)劃有游樂(lè)、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)體育等大型的綜合公園，這是本案開(kāi)發(fā)不可多得的資源。 2023年 12月 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 2 區(qū)域內(nèi) 最大規(guī)模 商業(yè)綜合體項(xiàng)目 坐擁 一線贛江 自然景觀，融入大象湖，濃厚的 人文氣氛 未來(lái)片區(qū)主城區(qū)，發(fā)展 潛力巨大 ……………… 規(guī)劃 小商品市場(chǎng) ，物流 基地 ，商務(wù)配套，居住， 自身 完善豐富 南昌新動(dòng)力源泉、推動(dòng)城市化新發(fā)展 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 一 座 城 市 的 新 高 度 百 萬(wàn) 平 米 小 商 品 城 區(qū)域前景 城市未來(lái) 新動(dòng)力源泉 城市化進(jìn)程 引擎 是什么，怎么做 燃料 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 思維框架 CATALOGUE 項(xiàng)目屬性分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 發(fā)展方向研判 發(fā)展方向分析 物業(yè)發(fā)展建議 方案一 方案二 方案三 發(fā)展方向建議 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 1 項(xiàng)目屬性分析 ONE 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 蓮塘組團(tuán)，南昌都市圈的副中心，城市新興發(fā)展區(qū) 本項(xiàng)目位于南昌蓮塘組團(tuán)，在總體布局結(jié)構(gòu)上，蓮塘組團(tuán)規(guī)劃方案將 成集商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)制造、汽車(chē)零配件、兼容居住于一體的，功能相對(duì)獨(dú)立的生態(tài)宜居新城，建設(shè)成為 南昌都市圈的副中心 。 象 湖 昌南 朝 陽(yáng) 州 市中心 紅角州 九龍湖 長(zhǎng)棱 工業(yè)園 新建 紅谷灘 九龍湖 紅角州 蓮塘新城 朝陽(yáng)新城 項(xiàng)目屬性 —— 區(qū)域歸屬 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 百萬(wàn)平方米的大型商貿(mào)綜合體，完全滿足居民的起居住行吃喝需求； 區(qū)域配套不足被弱化，但北面的綠化帶及西面的沙場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目有較大影響。 項(xiàng)目位于未來(lái)新城主中心，但當(dāng)前仍處于開(kāi)發(fā)初期； 各項(xiàng)配套有待完善，對(duì)項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展存在利好； 新城主中心 新城副中心 新城規(guī)劃綠化、游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等公園用地帶 南昌小商品城 清水灣 撫河故道西岸 區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域配套建設(shè)加速。 西客站 朝陽(yáng) 新城 市政府 地鐵 4號(hào)線 項(xiàng)目屬性 —— 發(fā)展前景 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 公共配套設(shè)施的缺失一直是象湖新城為人詬病的最大問(wèn)題 出行 商業(yè) 金融 目前已開(kāi)通的公交路線僅 21 526路，公共交通設(shè)施仍顯不足。 項(xiàng)目屬性： 187。 物業(yè)間關(guān)系： 商貿(mào)物流影響住宅品質(zhì)拔高；同時(shí)為住宅提供客源；兩者相互推動(dòng) 項(xiàng)目屬性 —— 綜合評(píng)判 新城規(guī)劃 項(xiàng)目處于南昌蓮塘組團(tuán)，為集商務(wù)辦公、流通服務(wù)、先進(jìn)制造業(yè)于一體的，功能相對(duì)獨(dú)立的生態(tài)宜居新城 城市大盤(pán) 總建面百萬(wàn)平米，商貿(mào)與居住配套，未來(lái)的市場(chǎng)挑戰(zhàn)巨大； 強(qiáng)勢(shì)資源 核心資源在于政府對(duì)組團(tuán)的重點(diǎn)打造，尤其在市政的投入方面；西臨贛江、東部有象湖濕地資源 地塊交通 通達(dá)性良好 距西客站較近，生米大橋可長(zhǎng)驅(qū)直入本項(xiàng)目，昌南大道連通老城區(qū) 品牌資源 超級(jí)綜合商貿(mào)物流中心一級(jí)開(kāi)發(fā)商實(shí)力打造 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 城市升級(jí) 新城區(qū) 品牌 大盤(pán) 城市變革引領(lǐng)生活變革 定義板塊即是定義城市 建立標(biāo)桿，建立標(biāo)準(zhǔn) 整合資源，超越市場(chǎng) 發(fā)展戰(zhàn)略 引領(lǐng)變革 . 定義城市 . 建立標(biāo)準(zhǔn) . 超越市場(chǎng) 項(xiàng)目屬性 —— 本章總結(jié) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 2 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 two 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 南昌城市化率較低，城區(qū)面積較小，但正處于發(fā)展期，未來(lái)潛力較大 187。 187。 向莆鐵路建設(shè)帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步， 吸引外來(lái)投資 ； 187。 武漢、長(zhǎng)沙具有連通沿海出口的交通通道，其貿(mào)易商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較好； 187。 187。 城市整體發(fā)展思路 : 西進(jìn)、東拓、北控、南延 187。 蓮塘地位：西南戰(zhàn)略重要依托 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 憑借 “先行者的機(jī)遇” 贏得發(fā)展先機(jī)， “綜合新城” 的定位， 未來(lái) “產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”， 為區(qū)域價(jià)值的快速提升創(chuàng)造了機(jī)遇 五大組團(tuán) PK 組團(tuán) 定位 用地規(guī)模 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃人口 成熟度 未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 瑤湖組團(tuán) 綜合產(chǎn)業(yè)新 城 100110平方公里 航空產(chǎn)業(yè)、 LED及相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè) 80100萬(wàn) 成熟 九龍湖組團(tuán) 副都市中心 新城 80100平方公里 省級(jí)行政中心、區(qū)域 交通樞紐 60萬(wàn) 啟動(dòng)期 蓮塘組團(tuán) 綜合新城 80平方公里 汽車(chē)及零部件、制造 產(chǎn)業(yè) 7080萬(wàn) 較成熟 樂(lè)化組團(tuán) 空港新城 5060平方公里 航空高科技、航空物 流及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 25萬(wàn) 未啟動(dòng) 灣里組團(tuán) 旅游新城 18平方公里 旅游休閑產(chǎn)業(yè) 15萬(wàn) 初期 瑤湖組團(tuán)勝在區(qū)域成熟、環(huán)境資源好，機(jī)遇在于洪都搬遷帶來(lái)產(chǎn)業(yè)及人口。 187。 預(yù)計(jì)完成時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 地鐵建設(shè)已開(kāi)工，區(qū)域未來(lái)的交通網(wǎng)絡(luò)； 將與老城區(qū)緊密相連，交通快捷便利 187。 對(duì)本案利好： 項(xiàng)目緊鄰紅角洲，隨著其房?jī)r(jià)上漲，擠壓客群外溢，本案將為城市價(jià)值洼地。 板塊格局逐漸形成，是 綜合新城 ，都市圈副中心； 187。隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少，商品房供應(yīng)量降、價(jià)格升的局勢(shì) 紅角州：中高端產(chǎn)品，供應(yīng)量增加 從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看 未來(lái)以中高端住宅為主 市場(chǎng)賣(mài)壓增大 消費(fèi)者心理底線 被迫“水漲船高” 南昌市板塊分析 “城區(qū)到郊區(qū)”住宅由“高端”向“普通化”產(chǎn)品演變 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 商品住宅市場(chǎng)分析 市區(qū)南昌商品住宅市場(chǎng)價(jià)格分析（ 20232023） 數(shù)據(jù)來(lái)源：南昌市國(guó)土資源和房屋管理局 2023年 2023年 2023年 （ 110月） 預(yù)售住宅成交 面積 (萬(wàn)㎡ ) 增長(zhǎng)率 (%) 61% % % 預(yù)售住宅成交 價(jià)格 (元 /㎡ ) 4705 4788 5713 增長(zhǎng)率 (%) % % % 分析 187。 187。客戶(hù)特征： 象湖及昌南板塊客戶(hù)在高房?jī)r(jià)的壓力下，開(kāi)始認(rèn)同郊區(qū)發(fā)展，開(kāi)始外遷郊區(qū)板塊居住，如象湖板塊、昌南板塊 187。 受價(jià)格擠壓、外溢現(xiàn)象明顯； 項(xiàng)目作為價(jià)值洼地?zé)o疑具有大量的機(jī)會(huì) → 市中心區(qū)可開(kāi)發(fā)用地日漸減少，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者不得不外溢向其它板塊，而未來(lái)土地集中在高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九龍湖等區(qū)域，將承接了大量外溢客戶(hù)。基礎(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 2023年市場(chǎng)成交量 不會(huì)大起大落 ，成交量與 2023年相似，年消化量在 300萬(wàn)方。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積 容積率 戶(hù)數(shù) 物業(yè)類(lèi)型 均價(jià) 去化率 案例特色 偉夢(mèng)清水灣 118萬(wàn)㎡ 9900 住宅（低層、多層、高層、 小高層） 3800 % 低密居所 力高國(guó)際城 86萬(wàn)㎡ 6885 多層、小高 4200 % 復(fù)合宜居生態(tài)地產(chǎn) 保集半島 70萬(wàn)㎡ 5742 多層、高層 3900 % 低密居所 ,花園洋房 幸福時(shí)光 96萬(wàn)㎡ 8324 多層、小高層、高層、疊拼、 花園 3900 % 低密居所 ,花園洋房 豐源淳和 40萬(wàn)㎡ 3020 低層、多層、小高層、高層 3800 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,花園洋房 九里象湖城 60萬(wàn)㎡ 4500 多層、小高層、高層、聯(lián)排 別墅 4000 100% 景觀居所 居住主題公園 130萬(wàn)㎡ 高層、小高層、多層、低層 3800 % 復(fù)合地產(chǎn) ,低密居所 平安象湖風(fēng)情 76萬(wàn)㎡ 4885 低層、多層、小高層、高層 3800 % 低密居所 景城名郡 60萬(wàn)㎡ 5583 多層、小高層、高層 3500 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) 奧林匹克花園 60萬(wàn)㎡ 5000 多層、小高層、高層 3700 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,奧運(yùn)地產(chǎn) 金沙逸都 ㎡ 1500 多層、小高層、花園洋房 3600 % 低密居所 區(qū)域住宅項(xiàng)目概覽 區(qū)域內(nèi) 大盤(pán)云集 ，象湖新城以商品住宅開(kāi)發(fā)來(lái)拉動(dòng)區(qū)域建設(shè) 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 2023年區(qū)域各項(xiàng)目成交概覽 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售套數(shù) 均價(jià) 面積（㎡） 套均面積（㎡） （元 /㎡ ） 1 奧林匹克花園 1212 2 清水灣 384 3 平安 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售套數(shù) 均價(jià) 面積（㎡） 套均面積（㎡） （元 /㎡ ） 1 奧林匹克花園 771 2 清水灣 1263 3 平安 象湖新城未來(lái)住宅供應(yīng)量 ， 本項(xiàng)目后續(xù)體量去化需要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目仔細(xì)分析，尋求出路。 外部資源、開(kāi)發(fā)規(guī)模、物業(yè)類(lèi)型、園林綠化等等均存在同質(zhì)化現(xiàn)象。 紅谷灘新區(qū)（約 60萬(wàn)人口） 舍利甲收費(fèi)站以北、南昌大橋北引線將成為汽車(chē)貿(mào)易中心； 紅谷灘中心區(qū)市級(jí)商業(yè)中心初具規(guī)模。 南昌商業(yè)發(fā)展 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （ l）傳統(tǒng)商業(yè)雖然仍占主要地位，但現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專(zhuān)賣(mài)店的紛紛進(jìn)入，現(xiàn)代化購(gòu)物中心等新型業(yè)態(tài)也開(kāi)始著陸南昌； （ 2）集中于城中心的商業(yè)，開(kāi)始呈現(xiàn)多層次的商業(yè)格局； （ 3）多元化的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)形成，外資跨國(guó)商業(yè)和全國(guó)連鎖商業(yè)集團(tuán)的入駐，撼動(dòng)了國(guó)有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個(gè)體私營(yíng)商業(yè)的地位； （ 4）舊城區(qū)“只拆不建”，新城區(qū)按現(xiàn)代化城市規(guī)范建設(shè)，必然帶動(dòng)商業(yè)“減老增新”，逐步成為現(xiàn)代商業(yè)。 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境改善及提升，必然要對(duì)現(xiàn)有的等級(jí)較低的商業(yè)進(jìn)行改造及整合，最終形成集約式的商業(yè)發(fā)展格局。 ?區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) ① 蓮塘組團(tuán)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅? ② 區(qū)域未來(lái)人口規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)需求擴(kuò)張； ③ 人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)需求結(jié)構(gòu)的變化及需求的提升； ④ 城建投資大大提升了區(qū)域的投資環(huán)境； ⑤ 區(qū)域商業(yè)未形成規(guī)模，經(jīng)營(yíng)分散，存在較大的發(fā)展空間； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 小商品城： 占地 2400畝， 總建面 100萬(wàn)方， 規(guī)劃集商品批發(fā)、 購(gòu)物、物流等于一體； 但其規(guī)劃與項(xiàng)目存在本質(zhì)區(qū)別 市中心 商圈 紅谷灘 商圈 城東 商圈 嘉興茂 購(gòu)物廣場(chǎng) 洪城大市場(chǎng) 華南城： 總建面 430萬(wàn)方， 規(guī)劃集商品批發(fā)、 購(gòu)物、物流等于一體； 但其規(guī)劃與項(xiàng)目存在 本質(zhì)區(qū)別 當(dāng)前南昌市零售商業(yè)主要集中在市中心區(qū)域； 其它各區(qū)域商業(yè)還有待發(fā)展，分擔(dān)市中心的商業(yè)壓力 當(dāng)前市中心商業(yè)已飽和，未來(lái)商圈格局將逐漸呈現(xiàn)一個(gè)市中心商圈帶多個(gè)城市副中心的格局； 項(xiàng)目利用區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，可成為商業(yè)副中心的承接點(diǎn) 南昌市商業(yè)分布 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 洪城大市場(chǎng)受城區(qū)發(fā)展的需要，面臨升級(jí)需求； 未來(lái)以零售、辦公、娛樂(lè)為主 歷經(jīng) 10年的發(fā)展，已成為輻射全省乃至周邊城市的商貿(mào)集結(jié)點(diǎn)； 但由于處于市中心，交通將成為一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題， 預(yù)計(jì)未來(lái)受交通壓力的影響將面臨升級(jí)或拆遷 洪城大市場(chǎng)規(guī)劃新圖 功能分區(qū)布局： 改造后項(xiàng)目總占地 308畝，總建筑面積約 45萬(wàn)平方米 A區(qū) “國(guó)際服裝大廈 ” 約 12萬(wàn)平方米，裙樓 6層，雙塔樓 25層。造型上與 A區(qū)的雙塔建筑形成呼應(yīng)，形成良好的城市展示面。 J區(qū)： 靠近建設(shè)西路，規(guī)劃裙樓 4層， 為百貨交易市場(chǎng) ；塔樓分別為 16和 22層，為商務(wù)辦公樓。 工業(yè)原料及商品展示展覽交易區(qū) 143萬(wàn)方 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū) 90萬(wàn)方 商住及生活配套 120萬(wàn)方 綜合商務(wù)區(qū) 59萬(wàn)方 2：華南城 華南城是本項(xiàng)目強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 市中心客戶(hù)將大量外溢，而未來(lái)土地供