【正文】 ?昌樟高速、繞城高速 為規(guī)劃了市場物流功能的象湖片區(qū)帶來了外來人群，促進對外交流與貿(mào)易； ?公交公司已計劃在象湖新城 規(guī)劃一個公交樞紐站 ，屆時市民出行將有極大改善； 目前區(qū)域道路以城際 — 城市快速交通為主，以老城區(qū)的連通為輔，整個日常生活交通有待完善。 ? 撫河故道西岸沿線規(guī)劃有游樂、會展、運動體育等大型的綜合公園，這是本案開發(fā)不可多得的資源。 2023年 12月 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 2 區(qū)域內(nèi) 最大規(guī)模 商業(yè)綜合體項目 坐擁 一線贛江 自然景觀，融入大象湖，濃厚的 人文氣氛 未來片區(qū)主城區(qū)，發(fā)展 潛力巨大 ……………… 規(guī)劃 小商品市場 ，物流 基地 ，商務(wù)配套，居住， 自身 完善豐富 南昌新動力源泉、推動城市化新發(fā)展 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 一 座 城 市 的 新 高 度 百 萬 平 米 小 商 品 城 區(qū)域前景 城市未來 新動力源泉 城市化進程 引擎 是什么，怎么做 燃料 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 思維框架 CATALOGUE 項目屬性分析 市場機會點分析 發(fā)展方向研判 發(fā)展方向分析 物業(yè)發(fā)展建議 方案一 方案二 方案三 發(fā)展方向建議 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 1 項目屬性分析 ONE 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 蓮塘組團，南昌都市圈的副中心，城市新興發(fā)展區(qū) 本項目位于南昌蓮塘組團，在總體布局結(jié)構(gòu)上，蓮塘組團規(guī)劃方案將 成集商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)制造、汽車零配件、兼容居住于一體的，功能相對獨立的生態(tài)宜居新城，建設(shè)成為 南昌都市圈的副中心 。 象 湖 昌南 朝 陽 州 市中心 紅角州 九龍湖 長棱 工業(yè)園 新建 紅谷灘 九龍湖 紅角州 蓮塘新城 朝陽新城 項目屬性 —— 區(qū)域歸屬 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 百萬平方米的大型商貿(mào)綜合體，完全滿足居民的起居住行吃喝需求； 區(qū)域配套不足被弱化，但北面的綠化帶及西面的沙場對項目有較大影響。 項目位于未來新城主中心，但當(dāng)前仍處于開發(fā)初期； 各項配套有待完善，對項目預(yù)期發(fā)展存在利好； 新城主中心 新城副中心 新城規(guī)劃綠化、游樂、運動等公園用地帶 南昌小商品城 清水灣 撫河故道西岸 區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域配套建設(shè)加速。 西客站 朝陽 新城 市政府 地鐵 4號線 項目屬性 —— 發(fā)展前景 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 公共配套設(shè)施的缺失一直是象湖新城為人詬病的最大問題 出行 商業(yè) 金融 目前已開通的公交路線僅 21 526路，公共交通設(shè)施仍顯不足。 項目屬性： 187。 物業(yè)間關(guān)系： 商貿(mào)物流影響住宅品質(zhì)拔高；同時為住宅提供客源；兩者相互推動 項目屬性 —— 綜合評判 新城規(guī)劃 項目處于南昌蓮塘組團，為集商務(wù)辦公、流通服務(wù)、先進制造業(yè)于一體的，功能相對獨立的生態(tài)宜居新城 城市大盤 總建面百萬平米，商貿(mào)與居住配套，未來的市場挑戰(zhàn)巨大； 強勢資源 核心資源在于政府對組團的重點打造，尤其在市政的投入方面；西臨贛江、東部有象湖濕地資源 地塊交通 通達性良好 距西客站較近，生米大橋可長驅(qū)直入本項目，昌南大道連通老城區(qū) 品牌資源 超級綜合商貿(mào)物流中心一級開發(fā)商實力打造 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 城市升級 新城區(qū) 品牌 大盤 城市變革引領(lǐng)生活變革 定義板塊即是定義城市 建立標(biāo)桿，建立標(biāo)準(zhǔn) 整合資源，超越市場 發(fā)展戰(zhàn)略 引領(lǐng)變革 . 定義城市 . 建立標(biāo)準(zhǔn) . 超越市場 項目屬性 —— 本章總結(jié) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 2 市場機會點分析 two 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 南昌城市化率較低，城區(qū)面積較小，但正處于發(fā)展期，未來潛力較大 187。 187。 向莆鐵路建設(shè)帶動沿線經(jīng)濟發(fā)展和社會進步， 吸引外來投資 ； 187。 武漢、長沙具有連通沿海出口的交通通道，其貿(mào)易商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較好； 187。 187。 城市整體發(fā)展思路 : 西進、東拓、北控、南延 187。 蓮塘地位：西南戰(zhàn)略重要依托 區(qū)域發(fā)展機會點分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 憑借 “先行者的機遇” 贏得發(fā)展先機， “綜合新城” 的定位， 未來 “產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”， 為區(qū)域價值的快速提升創(chuàng)造了機遇 五大組團 PK 組團 定位 用地規(guī)模 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃人口 成熟度 未來發(fā)展?jié)摿? 瑤湖組團 綜合產(chǎn)業(yè)新 城 100110平方公里 航空產(chǎn)業(yè)、 LED及相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè) 80100萬 成熟 九龍湖組團 副都市中心 新城 80100平方公里 省級行政中心、區(qū)域 交通樞紐 60萬 啟動期 蓮塘組團 綜合新城 80平方公里 汽車及零部件、制造 產(chǎn)業(yè) 7080萬 較成熟 樂化組團 空港新城 5060平方公里 航空高科技、航空物 流及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 25萬 未啟動 灣里組團 旅游新城 18平方公里 旅游休閑產(chǎn)業(yè) 15萬 初期 瑤湖組團勝在區(qū)域成熟、環(huán)境資源好，機遇在于洪都搬遷帶來產(chǎn)業(yè)及人口。 187。 預(yù)計完成時間 預(yù)計 2023年 地鐵建設(shè)已開工，區(qū)域未來的交通網(wǎng)絡(luò)； 將與老城區(qū)緊密相連，交通快捷便利 187。 對本案利好： 項目緊鄰紅角洲，隨著其房價上漲，擠壓客群外溢，本案將為城市價值洼地。 板塊格局逐漸形成，是 綜合新城 ，都市圈副中心； 187。隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少，商品房供應(yīng)量降、價格升的局勢 紅角州：中高端產(chǎn)品，供應(yīng)量增加 從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看 未來以中高端住宅為主 市場賣壓增大 消費者心理底線 被迫“水漲船高” 南昌市板塊分析 “城區(qū)到郊區(qū)”住宅由“高端”向“普通化”產(chǎn)品演變 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 商品住宅市場分析 市區(qū)南昌商品住宅市場價格分析（ 20232023） 數(shù)據(jù)來源：南昌市國土資源和房屋管理局 2023年 2023年 2023年 （ 110月） 預(yù)售住宅成交 面積 (萬㎡ ) 增長率 (%) 61% % % 預(yù)售住宅成交 價格 (元 /㎡ ) 4705 4788 5713 增長率 (%) % % % 分析 187。 187?？蛻籼卣鳎?象湖及昌南板塊客戶在高房價的壓力下，開始認(rèn)同郊區(qū)發(fā)展，開始外遷郊區(qū)板塊居住，如象湖板塊、昌南板塊 187。 受價格擠壓、外溢現(xiàn)象明顯； 項目作為價值洼地?zé)o疑具有大量的機會 → 市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房價持續(xù)上漲，消費者不得不外溢向其它板塊，而未來土地集中在高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九龍湖等區(qū)域，將承接了大量外溢客戶?；A(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 預(yù)計 2023年市場成交量 不會大起大落 ，成交量與 2023年相似，年消化量在 300萬方。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 項目名稱 總建筑面積 容積率 戶數(shù) 物業(yè)類型 均價 去化率 案例特色 偉夢清水灣 118萬㎡ 9900 住宅（低層、多層、高層、 小高層） 3800 % 低密居所 力高國際城 86萬㎡ 6885 多層、小高 4200 % 復(fù)合宜居生態(tài)地產(chǎn) 保集半島 70萬㎡ 5742 多層、高層 3900 % 低密居所 ,花園洋房 幸福時光 96萬㎡ 8324 多層、小高層、高層、疊拼、 花園 3900 % 低密居所 ,花園洋房 豐源淳和 40萬㎡ 3020 低層、多層、小高層、高層 3800 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,花園洋房 九里象湖城 60萬㎡ 4500 多層、小高層、高層、聯(lián)排 別墅 4000 100% 景觀居所 居住主題公園 130萬㎡ 高層、小高層、多層、低層 3800 % 復(fù)合地產(chǎn) ,低密居所 平安象湖風(fēng)情 76萬㎡ 4885 低層、多層、小高層、高層 3800 % 低密居所 景城名郡 60萬㎡ 5583 多層、小高層、高層 3500 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) 奧林匹克花園 60萬㎡ 5000 多層、小高層、高層 3700 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,奧運地產(chǎn) 金沙逸都 ㎡ 1500 多層、小高層、花園洋房 3600 % 低密居所 區(qū)域住宅項目概覽 區(qū)域內(nèi) 大盤云集 ，象湖新城以商品住宅開發(fā)來拉動區(qū)域建設(shè) 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 2023年區(qū)域各項目成交概覽 序號 項目名稱 銷售套數(shù) 均價 面積（㎡） 套均面積（㎡） （元 /㎡ ） 1 奧林匹克花園 1212 2 清水灣 384 3 平安 序號 項目名稱 銷售套數(shù) 均價 面積（㎡） 套均面積（㎡） （元 /㎡ ） 1 奧林匹克花園 771 2 清水灣 1263 3 平安 象湖新城未來住宅供應(yīng)量 ， 本項目后續(xù)體量去化需要對競爭項目仔細(xì)分析，尋求出路。 外部資源、開發(fā)規(guī)模、物業(yè)類型、園林綠化等等均存在同質(zhì)化現(xiàn)象。 紅谷灘新區(qū)（約 60萬人口） 舍利甲收費站以北、南昌大橋北引線將成為汽車貿(mào)易中心； 紅谷灘中心區(qū)市級商業(yè)中心初具規(guī)模。 南昌商業(yè)發(fā)展 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （ l）傳統(tǒng)商業(yè)雖然仍占主要地位，但現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店的紛紛進入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)也開始著陸南昌； （ 2）集中于城中心的商業(yè)，開始呈現(xiàn)多層次的商業(yè)格局； （ 3）多元化的商業(yè)競爭格局已經(jīng)形成，外資跨國商業(yè)和全國連鎖商業(yè)集團的入駐，撼動了國有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個體私營商業(yè)的地位； （ 4）舊城區(qū)“只拆不建”，新城區(qū)按現(xiàn)代化城市規(guī)范建設(shè)，必然帶動商業(yè)“減老增新”，逐步成為現(xiàn)代商業(yè)。 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境改善及提升，必然要對現(xiàn)有的等級較低的商業(yè)進行改造及整合，最終形成集約式的商業(yè)發(fā)展格局。 ?區(qū)域發(fā)展機會 ① 蓮塘組團未來發(fā)展?jié)摿薮螅? ② 區(qū)域未來人口規(guī)模擴張帶來需求擴張； ③ 人口結(jié)構(gòu)變化帶來需求結(jié)構(gòu)的變化及需求的提升； ④ 城建投資大大提升了區(qū)域的投資環(huán)境； ⑤ 區(qū)域商業(yè)未形成規(guī)模，經(jīng)營分散，存在較大的發(fā)展空間； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 小商品城： 占地 2400畝， 總建面 100萬方， 規(guī)劃集商品批發(fā)、 購物、物流等于一體； 但其規(guī)劃與項目存在本質(zhì)區(qū)別 市中心 商圈 紅谷灘 商圈 城東 商圈 嘉興茂 購物廣場 洪城大市場 華南城： 總建面 430萬方， 規(guī)劃集商品批發(fā)、 購物、物流等于一體； 但其規(guī)劃與項目存在 本質(zhì)區(qū)別 當(dāng)前南昌市零售商業(yè)主要集中在市中心區(qū)域； 其它各區(qū)域商業(yè)還有待發(fā)展，分擔(dān)市中心的商業(yè)壓力 當(dāng)前市中心商業(yè)已飽和，未來商圈格局將逐漸呈現(xiàn)一個市中心商圈帶多個城市副中心的格局； 項目利用區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢，可成為商業(yè)副中心的承接點 南昌市商業(yè)分布 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 洪城大市場受城區(qū)發(fā)展的需要，面臨升級需求； 未來以零售、辦公、娛樂為主 歷經(jīng) 10年的發(fā)展，已成為輻射全省乃至周邊城市的商貿(mào)集結(jié)點； 但由于處于市中心，交通將成為一個嚴(yán)重的問題， 預(yù)計未來受交通壓力的影響將面臨升級或拆遷 洪城大市場規(guī)劃新圖 功能分區(qū)布局： 改造后項目總占地 308畝，總建筑面積約 45萬平方米 A區(qū) “國際服裝大廈 ” 約 12萬平方米，裙樓 6層，雙塔樓 25層。造型上與 A區(qū)的雙塔建筑形成呼應(yīng)，形成良好的城市展示面。 J區(qū)： 靠近建設(shè)西路，規(guī)劃裙樓 4層， 為百貨交易市場 ；塔樓分別為 16和 22層，為商務(wù)辦公樓。 工業(yè)原料及商品展示展覽交易區(qū) 143萬方 倉儲配送區(qū) 90萬方 商住及生活配套 120萬方 綜合商務(wù)區(qū) 59萬方 2：華南城 華南城是本項目強勁的競爭對手。 市中心客戶將大量外溢，而未來土地供