【正文】 塊 板塊 現(xiàn)狀 依托湖景資源該區(qū)域吸引了南昌高端客戶和外地置業(yè)者 南昌老城區(qū)，政府所在地，南昌本土高端人士鐘愛地 南昌 江景豪宅 分布地之一 與市中心合適的距離和商業(yè)中心的影響力支撐了其中高端價格 隨著紅谷灘在發(fā)展，近年開發(fā)新區(qū)，自然環(huán)境是吸引居住者的首要因素。 受價格擠壓、外溢現(xiàn)象明顯； 項目作為價值洼地?zé)o疑具有大量的機(jī)會 → 市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房價持續(xù)上漲，消費者不得不外溢向其它板塊，而未來土地集中在高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九龍湖等區(qū)域，將承接了大量外溢客戶。 近兩年房價快速上升，市中心及青山湖周邊均價破萬；朝陽洲板塊迅速崛起，未來房價將達(dá) 8000以上；紅谷灘當(dāng)前幾乎無房可售，紅角州未來供應(yīng)也極有限，同時均價越過 6500元 /平方關(guān)口；新建縣房價也隨著紅角州房價走高，預(yù)計明年達(dá)到 4500元 /平方以上； 187。客戶特征： 象湖及昌南板塊客戶在高房價的壓力下，開始認(rèn)同郊區(qū)發(fā)展，開始外遷郊區(qū)板塊居住，如象湖板塊、昌南板塊 187。競爭格局： 各板塊發(fā)展不一，客群走向明顯，中高端客戶以市中心及紅谷灘為主要購買點，而象湖及昌南，成為中低端客戶聚集地，而灣里板塊目前吸引市區(qū)客戶能力差，銷售量極低。 187。 187。隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少，商品房供應(yīng)量降、價格升的局勢 紅角州：中高端產(chǎn)品，供應(yīng)量增加 從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看 未來以中高端住宅為主 市場賣壓增大 消費者心理底線 被迫“水漲船高” 南昌市板塊分析 “城區(qū)到郊區(qū)”住宅由“高端”向“普通化”產(chǎn)品演變 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 商品住宅市場分析 市區(qū)南昌商品住宅市場價格分析（ 20232023） 數(shù)據(jù)來源：南昌市國土資源和房屋管理局 2023年 2023年 2023年 （ 110月） 預(yù)售住宅成交 面積 (萬㎡ ) 增長率 (%) 61% % % 預(yù)售住宅成交 價格 (元 /㎡ ) 4705 4788 5713 增長率 (%) % % % 分析 187。 四大組團(tuán)的強(qiáng)勢發(fā)展將為項目未來帶來 大量的人口資源。 板塊格局逐漸形成，是 綜合新城 ，都市圈副中心； 187。 項目地位：組團(tuán)核心價值洼地 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 城市規(guī)劃帶來區(qū)域價值的騰飛 187。 對本案利好： 項目緊鄰紅角洲，隨著其房價上漲，擠壓客群外溢，本案將為城市價值洼地。 紅角洲片區(qū)定位： 文教、體育、旅游、高檔住宅綜合區(qū) 187。 預(yù)計完成時間 預(yù)計 2023年 地鐵建設(shè)已開工，區(qū)域未來的交通網(wǎng)絡(luò)； 將與老城區(qū)緊密相連，交通快捷便利 187。 各線路說明 4號線， 26公里， 25站， 豐和－羅家鎮(zhèn)。 187。蓮塘組團(tuán)現(xiàn)狀弱于瑤湖、九龍湖，對購房者的吸引力也較瑤湖弱。 蓮塘地位：西南戰(zhàn)略重要依托 區(qū)域發(fā)展機(jī)會點分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 憑借 “先行者的機(jī)遇” 贏得發(fā)展先機(jī)， “綜合新城” 的定位， 未來 “產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”， 為區(qū)域價值的快速提升創(chuàng)造了機(jī)遇 五大組團(tuán) PK 組團(tuán) 定位 用地規(guī)模 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃人口 成熟度 未來發(fā)展?jié)摿? 瑤湖組團(tuán) 綜合產(chǎn)業(yè)新 城 100110平方公里 航空產(chǎn)業(yè)、 LED及相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè) 80100萬 成熟 九龍湖組團(tuán) 副都市中心 新城 80100平方公里 省級行政中心、區(qū)域 交通樞紐 60萬 啟動期 蓮塘組團(tuán) 綜合新城 80平方公里 汽車及零部件、制造 產(chǎn)業(yè) 7080萬 較成熟 樂化組團(tuán) 空港新城 5060平方公里 航空高科技、航空物 流及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 25萬 未啟動 灣里組團(tuán) 旅游新城 18平方公里 旅游休閑產(chǎn)業(yè) 15萬 初期 瑤湖組團(tuán)勝在區(qū)域成熟、環(huán)境資源好，機(jī)遇在于洪都搬遷帶來產(chǎn)業(yè)及人口。 總體規(guī)劃格局 : 一江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸， 多點、多組團(tuán)推進(jìn) 瑤湖 組團(tuán) 九龍湖 組團(tuán) 蓮塘 組團(tuán) 目前各功能區(qū)間正日益完善；西南向、東向發(fā)展最為明顯 187。 城市整體發(fā)展思路 : 西進(jìn)、東拓、北控、南延 187。 向塘將打造為內(nèi)陸的商貿(mào)集散中心，降低商品出口成本； 南昌將成為華中 6省的商貿(mào)物流中心，對項目商貿(mào)物流發(fā)展極大利好 187。 187。 華中 6省缺乏能輻射整個片區(qū)的商貿(mào)物流中轉(zhuǎn)大站； 187。 武漢、長沙具有連通沿海出口的交通通道，其貿(mào)易商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較好； 187。 187。 向莆鐵路建設(shè)帶動沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步， 吸引外來投資 ； 187。 向莆鐵路的建設(shè) 加強(qiáng)和完善華東地區(qū)鐵路網(wǎng) ， 填補(bǔ)中部地區(qū)鐵路空白； 187。 187。 南昌城區(qū)面積位于中部六省省會城市最低處，發(fā)展?jié)摿^大； 187。 物業(yè)間關(guān)系： 商貿(mào)物流影響住宅品質(zhì)拔高；同時為住宅提供客源；兩者相互推動 項目屬性 —— 綜合評判 新城規(guī)劃 項目處于南昌蓮塘組團(tuán)，為集商務(wù)辦公、流通服務(wù)、先進(jìn)制造業(yè)于一體的，功能相對獨立的生態(tài)宜居新城 城市大盤 總建面百萬平米，商貿(mào)與居住配套，未來的市場挑戰(zhàn)巨大； 強(qiáng)勢資源 核心資源在于政府對組團(tuán)的重點打造，尤其在市政的投入方面；西臨贛江、東部有象湖濕地資源 地塊交通 通達(dá)性良好 距西客站較近，生米大橋可長驅(qū)直入本項目，昌南大道連通老城區(qū) 品牌資源 超級綜合商貿(mào)物流中心一級開發(fā)商實力打造 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 城市升級 新城區(qū) 品牌 大盤 城市變革引領(lǐng)生活變革 定義板塊即是定義城市 建立標(biāo)桿，建立標(biāo)準(zhǔn) 整合資源，超越市場 發(fā)展戰(zhàn)略 引領(lǐng)變革 . 定義城市 . 建立標(biāo)準(zhǔn) . 超越市場 項目屬性 —— 本章總結(jié) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 2 市場機(jī)會點分析 two 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 南昌城市化率較低，城區(qū)面積較小，但正處于發(fā)展期，未來潛力較大 187。 有利因素： 整個片區(qū)規(guī)劃前景相對良好向好； 交通通達(dá)性好； 187。 項目屬性： 187。 區(qū)內(nèi)金融配套設(shè)施缺乏。 西客站 朝陽 新城 市政府 地鐵 4號線 項目屬性 —— 發(fā)展前景 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 公共配套設(shè)施的缺失一直是象湖新城為人詬病的最大問題 出行 商業(yè) 金融 目前已開通的公交路線僅 21 526路，公共交通設(shè)施仍顯不足。 ? 項目所處位置 與城市快速交通保持了合理的距離與聯(lián)系 ，同時便利的 次干路及支路將承擔(dān)項目與社會活動的緊密聯(lián)系。 項目位于未來新城主中心，但當(dāng)前仍處于開發(fā)初期； 各項配套有待完善，對項目預(yù)期發(fā)展存在利好； 新城主中心 新城副中心 新城規(guī)劃綠化、游樂、運動等公園用地帶 南昌小商品城 清水灣 撫河故道西岸 區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域配套建設(shè)加速。 南昌新城副中心，象湖新城 人居片區(qū) 項目屬性 —— 城市角色 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 ? 撫河故道西岸規(guī)劃為新城主中心，以商業(yè)金融、商務(wù)辦公、文化娛樂等公共設(shè)施為主，對本項目的開發(fā)利好。 象 湖 昌南 朝 陽 州 市中心 紅角州 九龍湖 長棱 工業(yè)園 新建 紅谷灘 九龍湖 紅角州 蓮塘新城 朝陽新城 項目屬性 —— 區(qū)域歸屬 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 百萬平方米的大型商貿(mào)綜合體，完全滿足居民的起居住行吃喝需求； 區(qū)域配套不足被弱化，但北面的綠化帶及西面的沙場對項目有較大影響。策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 武漢策源業(yè)務(wù)發(fā)展部籌建計劃（思路） 南昌小商品城 后期定位報告（簡） 本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海策源機(jī)構(gòu)武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司所有，未經(jīng)策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 2023年 12月 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 2 區(qū)域內(nèi) 最大規(guī)模 商業(yè)綜合體項目 坐擁 一線贛江 自然景觀，融入大象湖，濃厚的 人文氣氛 未來片區(qū)主城區(qū)，發(fā)展 潛力巨大 ……………… 規(guī)劃 小商品市場 ，物流 基地 ，商務(wù)配套，居住， 自身 完善豐富 南昌新動力源泉、推動城市化新發(fā)展 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 一 座 城 市 的 新 高 度 百 萬 平 米 小 商 品 城 區(qū)域前景 城市未來 新動力源泉 城市化進(jìn)程 引擎 是什么，怎么做 燃料 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 思維框架 CATALOGUE 項目屬性分析 市場機(jī)會點分析 發(fā)展方向研判 發(fā)展方向分析 物業(yè)發(fā)展建議 方案一 方案二 方案三 發(fā)展方向建議 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 1 項目屬性分析 ONE 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 蓮塘組團(tuán)，南昌都市圈的副中心，城市新興發(fā)展區(qū) 本項目位于南昌蓮塘組團(tuán)，在總體布局結(jié)構(gòu)上，蓮塘組團(tuán)規(guī)劃方案將 成集商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)制造、汽車零配件、兼容居住于一體的，功能相對獨立的生態(tài)宜居新城，建設(shè)成為 南昌都市圈的副中心 。 一期市場 物流基地 還遷住宅 商住配套 后續(xù)商業(yè)用地 大面積綠化帶 沙場 項目屬性 —— 地塊簡況 優(yōu)勢： ?地塊整體規(guī)模較大，容易產(chǎn)生集聚效益 ?緊鄰贛江水系，江景資源可以挖掘 ?未來規(guī)劃的區(qū)域中心，增值潛力大 劣勢： ?區(qū)域大范圍施工，交通、環(huán)境有一定影響 ?項目住宅地塊狹長，不易規(guī)劃 ?高壓線對住宅視覺與輻射壓力的不利影響 ?江邊沙場產(chǎn)生的視覺干擾 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 ? 象湖新城規(guī)劃面積及人口：總用地面積約 ，人口規(guī)模按 35萬 人控制； ? 功能定位： “承市啟縣”的有機(jī)組團(tuán)，縱接南北的功能 ，集生活、居住、休閑、娛樂、商貿(mào)為一體的新型片區(qū)； ? 布局結(jié)構(gòu)：一城兩片區(qū)，一主一副兩中心，一橫一縱“ T” 型公共空間生態(tài)廊規(guī)劃結(jié)構(gòu)； 項目位于“一城兩片”的西片區(qū)， 以商業(yè)金融、商務(wù)辦公、文化娛樂設(shè)施為主導(dǎo)，構(gòu)筑成新城主中心。 ? 撫河故道西岸沿線規(guī)劃有游樂、會展、運動體育等大型的綜合公園，這是本案開發(fā)不可多得的資源。 項目屬性 —— 環(huán)境配套 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 快速路 主干路 次干路 支路 互通式立交 分離式立交 區(qū)域未來完善的交通體系， 將有效地承載區(qū)域內(nèi)商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 城市快速交通體系，扎實的經(jīng)濟(jì)發(fā)展墾荒基礎(chǔ) 項目屬性 —— 交通分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 周邊資源：地鐵、鐵路與高速等路網(wǎng)集結(jié)，四通八達(dá)，為象湖進(jìn)一步繁榮提高了機(jī)遇；經(jīng)協(xié)調(diào)，在象湖新城規(guī)劃一個公交樞紐站，屆時象湖新城市民出行將有極大改善 ?西客站、向莆鐵路 的建設(shè)帶動區(qū)域開發(fā)，形成輻射發(fā)展圈，為本案所在區(qū)域進(jìn)一步繁榮提供機(jī)遇； ?地鐵 2號、 4號線 的規(guī)劃建設(shè)更是為項目錦上添花； ?昌樟高速、繞城高速 為規(guī)劃了市場物流功能的象湖片區(qū)帶來了外來人群，促進(jìn)對外交流與貿(mào)易； ?公交公司已計劃在象湖新城 規(guī)劃一個公交樞紐站 ，屆時市民出行將有極大改善； 目前區(qū)域道路以城際 — 城市快速交通為主，以老城區(qū)的連通為輔，整個日常生活交通有待完善。 各商品房項目沿街分布的商鋪成為了區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)配套的重要組成， 區(qū)域型集中式商業(yè)尚未出現(xiàn)。 項目屬性 —— 美中不足 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 187。 區(qū)域?qū)傩裕? 新城規(guī)劃，百萬平米大型商業(yè)綜合體項目，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存！ 187。 不利因素： 目前周邊不成熟、生活配套少； 日常生活交通設(shè)施缺乏 187。 在中部城市中，南昌城市化率較低，但高于合肥、鄭州及長沙； 187。 南昌市中部物流中心正在建立，未來發(fā)展?jié)摿^大，未來發(fā)展前景