【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 集半島 478 8 力高國(guó)際城 1002 93900 9 幸福時(shí)光 1610 10 金沙逸都 182 11 景城名郡 382 12 羅馬象湖一號(hào) 190 合計(jì) 8150 3031 793254 區(qū)域市場(chǎng)成交狀況 ? 經(jīng)歷了 2023年的市場(chǎng)陣痛之后，住宅市場(chǎng)在 2023年伊始步入小陽(yáng)春，旋即，市場(chǎng)需求壓抑了近一年后開(kāi)始釋放。 ? 象湖新城以低價(jià)、面積贈(zèng)送等優(yōu)惠刺激了剛性需求的進(jìn)一步釋放，成交價(jià)格也逐漸回升。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 2023年 110月區(qū)域各項(xiàng)目成交概覽 ? 象湖新城區(qū)域房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)大好， ? 偉夢(mèng)清水灣憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引大量客源 ? 景城名郡、保集半島、幸福時(shí)光憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)和外部資源優(yōu)勢(shì)快速去化， ? 九里象湖城由于較高的價(jià)格和小戶(hù)型產(chǎn)品較多區(qū)域客戶(hù)抗性較大。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售套數(shù) 均價(jià) 面積（㎡） 套均面積（㎡） （元 /㎡ ） 1 奧林匹克花園 771 2 清水灣 1263 3 平安 象湖風(fēng)情 582 4 九里象湖城 148 5 居住主題公園 706 6 豐源淳和 237 7 保集半島 887 8 力高國(guó)際城 865 9 幸福時(shí)光 1441 10 金沙逸都 220 11 景城名郡 855 12 羅馬象湖一號(hào) 609 合計(jì) 8584 3434 797808 區(qū)域市場(chǎng)成交狀況 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 區(qū)域住宅未來(lái)供應(yīng)狀況 未來(lái)供應(yīng)量大，面對(duì)首付 3成的信貸新政，未來(lái)去化壓力大。 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積 已供應(yīng) 剩余住宅供應(yīng)量（㎡） 套數(shù) 奧林匹克花園 60萬(wàn)㎡ ㎡ ㎡ 190套 清水灣 111萬(wàn)㎡ 36萬(wàn)㎡ 75 萬(wàn)㎡ 3621套 平安 象湖風(fēng)情 76萬(wàn)㎡ 41萬(wàn) 35萬(wàn)㎡ 2080套 居住主題公園 130萬(wàn)㎡ 52萬(wàn)㎡ 4759套 豐源淳和 40萬(wàn)㎡ 24萬(wàn) 16萬(wàn)㎡ 1300套 保集半島 70萬(wàn)㎡ 24萬(wàn) 46萬(wàn) ㎡ 3437套 力高國(guó)際城 86萬(wàn)㎡ 25萬(wàn) 61萬(wàn)㎡ 4241套 幸福時(shí)光 96萬(wàn)㎡ 36萬(wàn) 60萬(wàn) ㎡ 4371套 金沙逸都 ㎡ 6萬(wàn)㎡ 645套 景城名郡 60萬(wàn)㎡ ㎡ 4299套 羅馬象湖一號(hào) 18萬(wàn)㎡ ㎡ 390套 象湖新城未來(lái)住宅供應(yīng)總量 萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)約為 29333套。 象湖新城未來(lái)住宅供應(yīng)量 ， 本項(xiàng)目后續(xù)體量去化需要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目仔細(xì)分析，尋求出路。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 特點(diǎn)一：抗跌性低 特點(diǎn)二：競(jìng)爭(zhēng)激烈 特點(diǎn)三：銷(xiāo)售周期長(zhǎng) 特點(diǎn)四：同質(zhì)化嚴(yán)重 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，居住條件不成熟，購(gòu)房者支付能力有限，受宏觀(guān)政策影響嚴(yán)重。 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目均面臨著較大的去化壓力，在資源同質(zhì)化的情況下，競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。 區(qū)域內(nèi)多屬大型商品住宅區(qū)，項(xiàng)目面臨著較長(zhǎng)的銷(xiāo)售周期，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的前瞻性異常重要。 外部資源、開(kāi)發(fā)規(guī)模、物業(yè)類(lèi)型、園林綠化等等均存在同質(zhì)化現(xiàn)象。 象湖新城屬于起步階段的城市新區(qū) 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 公共配套設(shè)施不完善造成的居住條件不成熟使得目前區(qū)域整體價(jià)值較低。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 南昌市人均 GDP達(dá)到 3000美元，處于由被動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展階段，由區(qū)域中心化向城市多極化過(guò)渡 南昌商業(yè)發(fā)展 城市化 被動(dòng)郊區(qū)化 主動(dòng)郊區(qū)化 ?城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 城市要素向中心聚集 ? 城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能 ?郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善 ?郊區(qū)主流客戶(hù)為本區(qū)域的中高收入階層 ?購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資 ?有城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求 ?政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè) ?在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重 階段劃分 城市特征 指標(biāo)特征 居住消費(fèi)特征 人均收入 (GDP)/美圓 300 人均收入 (GDP)/美圓 3001000 人均收入 (GDP)/美圓 3000，城市化率 70% 解決溫飽問(wèn)題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求 追求便利和功能階段；人們對(duì)耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主 人均收入 (GDP)/美圓 10003000 追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加 追求生活質(zhì)量階段 城市中心化 區(qū)域中心化 城市多級(jí)化 城市多中心化 大都市，城市群 ?城市出現(xiàn)多個(gè)中心 ?副都心的出現(xiàn) ?多個(gè)城市共同發(fā)展 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 核心 奧體 中心 大學(xué)城 居住中心 居住中心 家居 建材 批發(fā)貿(mào)易市場(chǎng) 商貿(mào)物流 居住中心 居住新城 市中心片區(qū)（約 93萬(wàn)人口） 八一廣場(chǎng)核心商圈構(gòu)筑南昌最繁榮的商業(yè)。中山路、勝利路、福州路、孺子路、明德路、丁公路、恒茂酒吧街特色商業(yè)街。 紅谷灘新區(qū)（約 60萬(wàn)人口） 舍利甲收費(fèi)站以北、南昌大橋北引線(xiàn)將成為汽車(chē)貿(mào)易中心； 紅谷灘中心區(qū)市級(jí)商業(yè)中心初具規(guī)模。 青云譜片區(qū)（約 26萬(wàn)人口） 批發(fā)貿(mào)易市場(chǎng)、 社區(qū)商業(yè) 青山湖 —— 京東片區(qū)（約 40萬(wàn)人口） 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了大型家居、建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的蓬勃興起。人口較密集區(qū)域的社區(qū)商業(yè)迅速形成。 南昌城市發(fā)展現(xiàn)狀： 核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集 南昌在城市多極化的過(guò)程中的功能缺失 ： 休閑、娛樂(lè)為主的新的綜合中心 處于城市宏觀(guān)與城市中心區(qū)發(fā)展的主流方向， 城運(yùn)會(huì)、地鐵線(xiàn)動(dòng)土，將會(huì)為帶來(lái)更大的契機(jī)。 南昌商業(yè)發(fā)展 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （ l）傳統(tǒng)商業(yè)雖然仍占主要地位，但現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專(zhuān)賣(mài)店的紛紛進(jìn)入，現(xiàn)代化購(gòu)物中心等新型業(yè)態(tài)也開(kāi)始著陸南昌； （ 2）集中于城中心的商業(yè)，開(kāi)始呈現(xiàn)多層次的商業(yè)格局； （ 3）多元化的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)形成，外資跨國(guó)商業(yè)和全國(guó)連鎖商業(yè)集團(tuán)的入駐，撼動(dòng)了國(guó)有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個(gè)體私營(yíng)商業(yè)的地位； （ 4）舊城區(qū)“只拆不建”，新城區(qū)按現(xiàn)代化城市規(guī)范建設(shè)，必然帶動(dòng)商業(yè)“減老增新”，逐步成為現(xiàn)代商業(yè)。 進(jìn)入以傳統(tǒng)商業(yè)為主體轉(zhuǎn)向 以現(xiàn)代商業(yè)為核心 的階段。 一個(gè)目標(biāo)： 現(xiàn)代化、國(guó)際化 二個(gè)中心： 中部地區(qū)旅游、購(gòu)物中心，物流集散中心 四大改變： 提高層次、擴(kuò)大布局、完善功能、強(qiáng)化輻射 南昌市 20232023商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 商業(yè)經(jīng)歷了向心型集中發(fā)展，離心型分散發(fā)展；未來(lái)南昌商業(yè)發(fā)展仍然以向周邊區(qū)域擴(kuò)散為主； 區(qū)域性商業(yè)必將出現(xiàn)集約式的整合 ?農(nóng)村人口向城市中心轉(zhuǎn)移 ?依托高度集中的人口密度，零售業(yè)快速發(fā)展 高度集中 ?城市人口密度過(guò)高，人口逐漸向外擴(kuò)散 ?大量外遷的人口帶來(lái)了區(qū)域商業(yè)發(fā)展的平臺(tái)，區(qū)域性商業(yè)順勢(shì)而起。 逐漸外擴(kuò)、外延 ?區(qū)域人口快速增長(zhǎng)，外來(lái)人口不斷流入，商業(yè)不斷升級(jí)換代。 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境改善及提升，必然要對(duì)現(xiàn)有的等級(jí)較低的商業(yè)進(jìn)行改造及整合，最終形成集約式的商業(yè)發(fā)展格局。 漸成多元格局 南昌市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 南昌市商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì) 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響 南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展整體向好，社會(huì)消費(fèi)品年度零售總額大幅度上升； 城市化發(fā)展進(jìn)程影響 大量人口從城中心及其他城市流入周邊區(qū)域； 商業(yè)發(fā)展格局影響 南昌市商業(yè)發(fā)展格局已經(jīng)走向多層次、多元的格局，隨著城市的擴(kuò)張，城中心唯一的核心商圈漸漸無(wú)法滿(mǎn)足城市商業(yè)發(fā)展需求； 城中心商業(yè)受到自身因素影響 交通環(huán)境每況愈下、高昂的經(jīng)營(yíng)成本以及幾近飽和的商業(yè)供應(yīng)狀況迫使尋求進(jìn)一步擴(kuò)張擴(kuò)大發(fā)展的商家“出走”核心商圈。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 未來(lái)人口規(guī)模及人口結(jié)構(gòu) 商業(yè)發(fā)展格局 商業(yè)發(fā)展外延趨勢(shì) 南昌商業(yè) 由中心向區(qū)域商業(yè) 發(fā)展演進(jìn)，區(qū)域商業(yè)發(fā)展未來(lái)潛力較大，后續(xù)產(chǎn)品須前瞻性規(guī)劃 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì) 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 +城市發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域前景一片光明， 強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)的必要性，也為項(xiàng)目發(fā)展提供了巨大的空間。 ?南昌市商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì) ① 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好； ② 商業(yè)持續(xù)向周邊區(qū)域擴(kuò)散發(fā)展； ③ 區(qū)域商業(yè)逐漸呈現(xiàn)集約式發(fā)展，利于高端商業(yè)對(duì)資源的整合。 ?區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) ① 蓮塘組團(tuán)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅? ② 區(qū)域未來(lái)人口規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)需求擴(kuò)張； ③ 人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)需求結(jié)構(gòu)的變化及需求的提升； ④ 城建投資大大提升了區(qū)域的投資環(huán)境； ⑤ 區(qū)域商業(yè)未形成規(guī)模，經(jīng)營(yíng)分散，存在較大的發(fā)展空間； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 小商品城： 占地 2400畝， 總建面 100萬(wàn)方， 規(guī)劃集商品批發(fā)、 購(gòu)物、物流等于一體； 但其規(guī)劃與項(xiàng)目存在本質(zhì)區(qū)別 市中心 商圈 紅谷灘 商圈 城東 商圈 嘉興茂 購(gòu)物廣場(chǎng) 洪城大市場(chǎng) 華南城： 總建面 430萬(wàn)方， 規(guī)劃集商品批發(fā)、 購(gòu)物、物流等于一體； 但其規(guī)劃與項(xiàng)目存在 本質(zhì)區(qū)別 當(dāng)前南昌市零售商業(yè)主要集中在市中心區(qū)域； 其它各區(qū)域商業(yè)還有待發(fā)展，分擔(dān)市中心的商業(yè)壓力 當(dāng)前市中心商業(yè)已飽和，未來(lái)商圈格局將逐漸呈現(xiàn)一個(gè)市中心商圈帶多個(gè)城市副中心的格局； 項(xiàng)目利用區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，可成為商業(yè)副中心的承接點(diǎn) 南昌市商業(yè)分布 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 洪城大市場(chǎng)受城區(qū)發(fā)展的需要，面臨升級(jí)需求； 未來(lái)以零售、辦公、娛樂(lè)為主 歷經(jīng) 10年的發(fā)展，已成為輻射全省乃至周邊城市的商貿(mào)集結(jié)點(diǎn)； 但由于處于市中心，交通將成為一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題， 預(yù)計(jì)未來(lái)受交通壓力的影響將面臨升級(jí)或拆遷 洪城大市場(chǎng)規(guī)劃新圖 功能分區(qū)布局： 改造后項(xiàng)目總占地 308畝，總建筑面積約 45萬(wàn)平方米 A區(qū) “國(guó)際服裝大廈 ” 約 12萬(wàn)平方米，裙樓 6層，雙塔樓 25層。主要功能是服裝交易、展示，新產(chǎn)品研發(fā)，信息發(fā)布等。 B區(qū)：由球型電影大世界， 8層娛樂(lè)城組成 ，主要功能是餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)，滿(mǎn)足經(jīng)商者對(duì)投資、辦公、休閑娛樂(lè)等多種時(shí)尚且人性化的綜合需求。 C區(qū)：時(shí)尚名品廣場(chǎng)， 由 46層裙樓和 18層商務(wù)辦公樓組成。造型上與 A區(qū)的雙塔建筑形成呼應(yīng)，形成良好的城市展示面。 D、 E、 F、 G區(qū) ： 四個(gè)大型集中展區(qū)，由商品展示交易、小型物流配送，臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)功能、停車(chē)、綜合商業(yè)等功能組合而成。每個(gè)展區(qū)地面建筑 4層，地下一層，總建筑面積約 3萬(wàn)平方米。 H區(qū)：靠近建設(shè)西路， 規(guī)劃裙樓 4層，為 副食品交易市場(chǎng) ；主樓雙塔分別為 16和22層，為商務(wù)辦公樓。 J區(qū)： 靠近建設(shè)西路，規(guī)劃裙樓 4層， 為百貨交易市場(chǎng) ；塔樓分別為 16和 22層，為商務(wù)辦公樓。 K、 L區(qū)（風(fēng)情步行街）： 沿街兩側(cè)布置 3~6層商鋪，通過(guò)合理的步行交通組織，提升二層以上的商業(yè)價(jià)值，獲得最大的商業(yè)機(jī)會(huì)和商業(yè)利潤(rùn)。以銀行、稅務(wù)、商品展示交易、餐飲服務(wù)等功能組成，強(qiáng)調(diào)營(yíng)造良好的購(gòu)物、休閑環(huán)境。 1：洪城大市場(chǎng) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 428萬(wàn)㎡大型商貿(mào)綜合體，打造完備新市鎮(zhèn)。 工業(yè)原料及商品展示展覽交易區(qū) 143萬(wàn)方 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū) 90萬(wàn)方 商住及生活配套 120萬(wàn)方 綜合商務(wù)區(qū) 59萬(wàn)方 2：華南城 華南城是本項(xiàng)目強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ?一期開(kāi)工量巨大 ●商業(yè)與住宅同步啟動(dòng) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 對(duì)項(xiàng)目啟示 187。 土地資源日益緊張，市中心可開(kāi)發(fā)用地稀少，未來(lái)土地供應(yīng)主要集中在高新、京東、九龍湖、新建縣等城市外圍區(qū)域，蓮塘組團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力較大； 187。 市中心、青山湖房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，紅谷灘整體均價(jià)越過(guò) 6000，大昌南、灣里、經(jīng)開(kāi)區(qū)等地未來(lái)供應(yīng)減少，九龍湖片區(qū)未